上半年广西房地产估价师制度与政策国有建设用地使用权出让的需要考试试卷.doc

2017年上半年广西房地产估价师《制度与政策》：国有建设用地使用权出让的需要考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、我国规范住房置业担保公司的组织法是__。

A．公司法

B．民法通则

C．合同法

D．住房置业担保管理试行办法
2、下列不应免征房产税的有__。

A．职工自用住房

B．企业创办的学校用于教学的房产

C．产权不确定的及有纠纷的房产

D．经有关部门鉴定的危险房屋
3、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。

A．非理性预期

B．价格机制

C．容积率控制

D．生产的时间落差
4、2009年3月某人以4．5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33．6万元，则其预付款的收益率为。

A：12％

B：13．4％

C：80％

D：125％

E：借款合同
5、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。

A．移动平均法

B．扩大时距法

C．最小二乘法

D．趋势观察法
6、__是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法
7、新设项目法人资本金筹措渠道不包括。

A：政府政策性资金

B：国内外企业入股的资金

C：个人人股的资金

D：资产变现的资金

E：借款合同
8、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。

A：住宅平均层数

B：住宅建筑净密度

C：住宅建筑面积净密度

D：住宅建筑面积毛密度

E：执行层的组织协调
9、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
10、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。

A．《中华人民共和国土地管理法》

B．《城市房地产管理法》

C．《中华人民共和国城市规划法》

D．《中华人民共和国土地使用法》
11、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

A．4～5

B．4～6

C．6～10

D．3～5
12、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单一价为元／㎡。

A：1 200

B：1 250

C：1 270

D：1 800

E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。

A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格

B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体

C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力

D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有

E：执行层的组织协调
14、注册房地产估价师继续教育由组织。

A：住房和城乡建设部

B：人力资源和社会保障部

C：省级政府建设主管部门

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：执行层的组织协调
15、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目建议书的编制

B．施工图设计

C．可行性研究

D．成本收益分析
16、某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为__元/m2。

A．1230

B．1235

C．1240

D．1242.5
17、张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元／(月·㎡)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6％(单利)，折现率8％，则该房地产的价值为。

A：51.67万元

B：54．35万元

C：66．27万元

D：90．13万元

E：工业用地的监测点评估价格
18、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

A：55.20

B：103.22

C：109.63

D：114.82

E：工业用地的监测点评估价格
19、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。

A：国务院

B：省级人民政府

C：市级人民政府

D：乡级人民政府

E：执行层的组织协调
20、房地产买卖。

A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为

B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为

C：属于单务行为

D：其受让人不需承担任何义务

E：执行层的组织协调
21、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
22、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的 最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。

A：比较法

B：收益法

C：成本法

D：路线价法

E：工业用地的监测点评估价格
23、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A．横道图法

B．网络图法

C．进行图法

D．工序图法
24、测量学按照作用范围分类，不包括。

A：空间测量

B：水文测量

C：陆地测量

D：海洋测量

E：执行层的组织协调
25、下列不属于控制性详细规划作用的是。

A：控制性详细规划起着承上启下的作用

B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导

C：控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织

D：控制性详细规划是城市政策的载体

E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据__，可将合同分为双务合同与单务合同。

A．合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价

B．法律是否设有规范并赋予一个特定名称

C．合同当事人是否互相享有权利，承担义务

D．法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立
2、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期

B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的

D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

E：因房地产资金问题而不能如期开工的
3、国外通常将写字楼分为个等级。

A：2

B：3

C：4

D：5

E：借款合同
4、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。

A．1250

B．1750

C．2050

D．2150
5、房地产具有以下特性。

A：寿命周期长

B：不可移动性

C：异质性

D：弱流动性

E：适应性
6、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目．该项目固定成本为6000万元，单位建筑面积的可变成本为2000元／㎡，建成后销售收入为10000万元，则该房地产开发项目取得盈亏平衡时的容积率至少是。

A：2．0

B：3．0

C：4．0

D：5．0

E：借款合同
7、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。

A．公证机关

B．公安机关

C．法院

D．县级以上人民政府
8、房地产权属登记的地域范围是__。

A．城市建成区内的所有房地产

B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产

C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋

D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
9、已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。

A：12.35％

B：12.55％

C：12.68％

D：12.93％

E：借款合同
10、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有__哪几种。

A．估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格

B．估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格

C．估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格

D．估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格

E．估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格
11、缴存住房公积金的工资基数包括等。

A：计时工资和计件工资

B：奖金、津贴和补贴

C：加班加点工资

D：住房公积金月缴存额

E：单位管理经费
12、下列建设工程必须实行监理。

A：中型公用事业工程

B：成片开发建设的住宅小区工程

C：利用国际组织援助资金的工程

D：城镇居民自建住房

E：农村村民自建住宅
13、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含__。

A．开发商的直接损失

B．开发商的精神损失等间接性损失

C．购房人的精神损失等间接性损失

D．商品房销售代理商的直接损失

E．购房人的直接损失
14、一般抵押登记包括。

A：房屋抵押权设立登记

B：房屋抵押权变更登记

C：房屋抵押权转移登记

D：房屋最高额抵押权确定登记

E：房屋抵押权注销登记
15、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段
16、监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取__等形式，对建设工程实施监理。

A．事前检查

B．事后抽查

C．旁站

D．巡视

E．平行检验
17、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法
18、业主应履行的义务有。

A：遵守业主公约、业主大会议事规则

B：遵守物业管理区域內物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度

C：按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况

D：按时交纳物业服务费用

E：法律法规规定的其他义务
19、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有。

A：可出租或可使用面积

B：出租方的商业信誉

C：基础租金与市场租金

D：出租单元的面积规划和室內装修

E：物业管理企业的经营业绩
20、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由__阶段构成。

A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为

B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为

C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为

D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
21、等产量曲线主要有以下特点：。

A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量

C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小

D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交

E：等产量曲线凸向原点
22、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(2004年试题)

A：同质偏好市场

B：分散偏好市场

C：个别偏好市场

D：集群偏好市场

E：弥隙市场
23、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的

B：国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权

C：各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权

D：不按批准用途使用土地

E：未经原批准机关同意，连续一年未使用土地
24、下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。

A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务

B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务

C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务

E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务
25、w房地产开发企业的下列条件，是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。

A：注册资本在10万元以上

B：注册资本在100万元以上

C：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

D：有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

E：有2名以上持有资格证书的专职会计人员