本科论文现金流量对房地产企业的影响.doc

现金流量对房地产企业的影响 学号：20110341432015届职教师资本科生毕业论文（设计）题 目：现金流量对房地产企业的影响学院(系)： 职业教育学院专业年级： 会计学121学生姓名： 张 曙 华指导教师： 孟全省 教授完成日期： 2016年6月目 录摘 要I AbstractII 引 言1一、当地产现金流量管理的重要性2（一）是企业生存的基础2（二）保证企业正常稳定的发展2（三）提高其他竞争力2（四）实现企业的价值2二、房地产企业现金流运行状况及特点3（一）房地产开发企业现金流量基本运行情况3（二）房地产企业现金流量的特点4三、房地产企业现金流量管理存在的问题5（一）受经济大环境和国家宏观政策调控的影响5（二）全面预算管理存在的问题5（三）资金短缺6（四）房地产企业对现金流量管理不重视6四、房地产现金流量管理优化方案6（一）企业战略决策要符合现金流量的现状6（二）完善企业预算管理7（三）稳定发展，稳健投资7（四）完善企业财务管理制度8II结 论9参 考 文 献10致 谢11摘 要房地产企业因受到大的经济环境及国家政策变化的影响、预算管理上的漏洞、资金短缺及企业本身对现金流量管理的不重视，致使房地产企业的现金流量管理存在问题。本文从现金流量的重要性出发，并阐述了企业现金流量管理的目标。根据这些问题提出与企业现金流状况相符的发展战略、完善房地产企业预算管理、加强计划管理以实现现金流过程中的严控、和稳定收入等相应的整改意见。 关键词：现金流量；房地产；现金流量管理IAbstract Selected real estate companies as the research object, about the real estate companies due to the large economic environment and the impact of changes in national policy, the loopholes in the budget management, shortage of funds and corporate cash flow management do not attach importance to, resulting in the cash flow of the real estate business management problems. Departure from the importance of cash flow, and described the goals of the enterprise cash flow management. Development strategy consistent with corporate cash flow position and based on these issues, improve the budget management of real estate enterprises, strengthening program management in order to achieve the strict control of the cash flow process, and a steady income and the corresponding corrections and comments.Key Words：cash flow；Real Estate；cash flow managementII一、当地产现金流量管理的重要性 现金流管理是企业经营和发展的基础和必要条件。企业在参与市场竞争中，现金流管理为企业稳定市场地位，提高市场竞争力提供了坚实的基础。而现金流流动性更是对企业运营效率产生直接影响。现代化企业管理，对效率有了更高要求。在人员效率的基础上，资金效率对企业生存起着至关重要的作用。高效的资金运作效率，可以最大程度发挥人员效率，同时直接转化为高效生产力。 （一）是企业生存的基础从企业生存的基本层面上来讲，加强企业的现金流量管理是企业最根本的生存基础要求。企业的发展及产生通常会经历初始阶段、发展阶段、成熟阶段、衰退阶段这四个阶段。在不同的阶段现金流量的管理有着不同的目标，根据企业当期的发展目标制定与之相匹配的现金流量管理计划，确保企业当期的发展目标得以实现。 （二）保证企业正常稳定的发展现金流量管理，可以保证企业的正常经营和稳定的发展。反观历史，我们不难看出，过去的经验，往往对企业实力的评价是从单一的利润和收入角度去评判的，但是把根据权责发生制确定的利润，作为指标，很容易受到人为的操纵和控制，因此往往不能说明一家企业的具体实力。按权责发生制和历史成本原则算出来的利润包含了一系列预提、分配和摊销的会计要素。而且为了提高利润会减少销售费用，降低成本，这可能导致企业产品的创新力被削弱，也使得产品不能在市场上更好的流通，最终对企业长远利益产生影响。然而，现金流量却能充分提高资金的使用效率，改变企业资本结构，弥补不足。从而增强企业的经济实力。 （三）提高其他竞争力从企业的整体竞争力来考虑，现金流量管理能够起到有效地提高作用。在日益激烈的市场竞争中，企业要推动产品的创新，提高产品的质量，建立良好的品牌形象，这些都必须有良好的现金流为基础。在这样的企业发展目标下，现金的流动性成了取决企业运行速度最重要的因素，促进发展目标能够得以实现。 （四）实现企业的价值 现金流量决定企业的价值。现金流就像人的血液，拥有充足的血液，人才能健康的生存下去。失去了作为血液的现金流，企业就失去了生存能力，就无法实现它的价值。首先我们应该假设企业今后能够持续经营，这此基础上考虑每年预期现金净流量在风险情况下的总贴现值。众所周知利润和风险是共同存在的，高利润伴随着高风险，企业只0有保证现金净流量和风险达到均衡时企业才能稳定持续的发展。当企业的现金净流量达到最大化且风险最小化时，也就是企业价值达到了最大化。二、房地产企业现金流运行状况及特点 （一）房地产开发企业现金流量基本运行的情况房地产开发企业通常不仅仅进行单一的活动，他们一般拥有许多类型的投资活动，分布范围广，且不可移动。房地产开发企业一般从事：房屋的承建、基础设施的建设、转让房地产的开发项目，或者销售、出租商品房等。项目类型涉及广泛，运营周期通常在一年以上。针对以上情况，我们可以大致将房地产企业的活动分为四个部分：第一部分的主要任务是提出活动方案、进行可行性研究、明确活动定位、寻找合适的投资机遇，我们称之为投资决策，这部分的工作是项目的基础，起到引导经营方向的作用。第二部分的主要任务是规划设计项目内容、筹集所需资金、拆迁善后安置计划，我们称之为准备阶段，这部分的工作比较繁琐，涉及的层面十分丰富广泛。第三部分的主要任务是招标投标、施工建设、监察检测、竣工验收，我们称之为施工建设，这部分的工作不仅涵盖了所有最精湛的技术，而且直接决定了项目的资金运作和周期运作，是整个项目的精髓。第四部分的主要任务是销售、管理、服务以及物业完善，我们称之为市场营销。这部分的工作室整个项目回收投资并获取利润的部分，是项目是否盈利的关键，直接决定了项目的成败。各项目在时间上大致呈现并行或顺序并行的运行关系，若给企业全部寿命期中的所有项目编号，那么在某个时刻前后若项目运营数量为N个，则第M+N+1个项目最早也应是在前面N个项目中全部运营最先结束的那个项目，即第M+1个项目完成之后才开始运营。 通过对房地产开发企业的实际运行情况来分析，会发现其总部和各投资项目之间存在着一种密切的联系，不仅互为前提和保障，而且相互制约和影响，共同对企业的运行和发展产生影响。从某种层面上我们可以这样定义，总部作为一个中枢机构，对企业的所有活动负责，引导着整个项目的运行。总部通常承担着制定企业发展规划、作出投资决策、进行项目融资、管理企业财务和人力资源等重要职责。而各投资项目作为从属于企业的部分，是企业生存和发展的核心要素，关键部分的项目对企业的整体能起到决定性的作用，能够促进企业的发展，决定企业的成败。各投资项目承担的任务是具体的运作和管理，通过这些活动达到总部制定的任务的目标。综上，现金流是对企业总部，包括各投资项目在内的所有营运资金运行状况的综合体现。除了以上情况，房地产开发企业及各投资项目的现金流状态还存在其它的形式，分为预计现金流和实际现金流。分析以上两种具体情况，我们将房地产开发企业的现金流归纳为四种基本类型：第一种是企0业总部预计现金流，第二种是各相对独立的投资项目的预计现金流，第三种是企业总部实际现金流，第四种是各相对独立的投资项目的实际现金流。 （二）房地产企业现金流量的特点房地产开发过程同大部分生产销售的企业相同，都是通过对将来某种需求的预测，从而进行产品生产的过程，不同的是房地产开发企业自身所拥有的特点，决定了企业现金流量的特点。价值大、开发周期长、一次性、风险因素多等这些特点，直接反映到企业的现金流上，就表现为： 1.对资金需求数额巨大房地产开发项目价值大，在资金需求方面无可避免的需要有强力的支持。然而，如果仅仅靠企业自身的资本资金，将会使房地产开发企业无法展开任何活动，企业就成了无任何用武之地的空壳。因此，房地产开发企业必然需要借助金融机构和资本市场进行融资。另一方面，房地产开发企业的资金来源具有分散性，在使用上却明显的具有大量的集中性，二者相互矛盾，因此更应该有大量的现金流入作为支持，不能够再局限于自身的资本资金。而我国房地产企业以社会资源整合为核心，“以小博大”的发展模式对银行资金的依赖度长期以来居高不下。在这样的情景下，中小企业将因为资金链的断连而面临种种严峻的考验，甚至在考验中面临直接的失败。 2.现金的占用周期长房地产开发项目从最开始的选择地皮，开始承建，到最后的建设完成，竣工验收，包括期间的销售或者出租，至少需要3-5年的时间。然而，目前我国的房地产由于价值偏大，对于一般居民而言无法直接消费购买，因此销售方式一般采用分期付款的方式。不仅如此，租赁经营中还需要追加一些固定的费用，比如装修维修物业管理等等，这些费用后续地相应投入,导致资金的回收不能一次完成。这样我们不难推测，房地产开发的商品要想收回成本，甚至是开始产生利润，是需要一定时间的，或者是需要在数量上达到一定量的。从工程投资开始计算，一直到企业开始计算盈利，至少需要三年的时间。由此可见，房地产开发项目具有周期长、资金周转慢、回收期长的特点，相应地，现金的占用周期就会是一个很漫长的过程。我们可以很容易地推算出，从工程初期投资开始，一直到第一笔资金回笼，最少需要3年的时间。 3.现金占用的风险性大房地产开发项目由于自身的某些特定条件，使得它的商品属性与一般的商品具有很大的不同。例如房地产开发项目的不可移动性，导致一旦投入资金开始建设，就很难因为一些外部因素而发生改变或调整，各种社会经济环境、国家政策等因素，一般对于房屋建设很难产生动摇性变化，因此现金流的投入就增大了风险。房地产开发项目的周期0性，使得风险的不确定性被无限放大，周期越长、不确定因素随之增大,风险也就越来越大。三、房地产企业现金流量管理存在的问题 （一）受经济大环境和国家宏观政策调控的影响 当国家为大力发展房地产业而制定相关政策或市场经济环境大利好时，房地产上市公司经营性现金流量通常为正。货币政策主要是运用两个冲击来对房地产企业现金流进行的影响的。其一，是通过对房地产需求的冲击来影响房地产企业的现金流量。其二，是通过对房地产供给的冲击来影响房地产企业的筹资和投资活动。以上两个结论可以通过分析在货币政策制定后，房地产相对的经营活动现金流量、筹资活动现金流量与投资活动现金流量来进行检验与分析。房地产企业现金流分为两个部分，分别是趋势与周期变化。其中，企业的长期产生现金流的能力是通过趋势部分来反映的，而周期性部分所衡量的是企业被外部因素冲击时所产生的影响。房地产企业提供的住房物品等产品的两种特殊性就在于，其一，它既是终生使用的耐用消耗品，又是一个适合投资的理想的理财产品。其二，它既是国家与社会的共有公共产品，又是个人在生活中不可或缺的必需品。通过控制利率来调控房地产市场需求所产生的作用，明显比通过控制货币的供应量来调控房地产市场需求所产生的效果来得显著，相反，也因此导致不同的货币政策对房地产企业现金流所产生的影响都有其不同的特点。 （二）全面预算管理存在的问题预算管理对企业管理至关重要，然而现社会大部分企业并没有建立系统的、完善的预算管理组织体系与预算管理制度。这使得现社会房地产企业以及相关的项目实施单位中，对于预算的管理还是松散的，管理层的目标与底层的实施无法默契的衔接在一起，层层之间缺乏相互的实质性的交流沟通，导致相互之间无法紧密的合作。其次是预算内容不全面。由于房地产投资都是投入资金大且开发周期较长，所以企业在进行相应的预算时，应讲相应的计划定位为中长期，在计划中应该包括经营生产、对外销售、售后服务、宣传广告、组织活动、员工的选拔与培训、对外关系、产品满意程度调查与改进以及企业利润等等。企业所指定的计划在具体实施时还要根据实际所产生的各种情况进行修改调整。企业中大部分的预算都只是由财务部门在粗略的制定，财务部门在制定的时候所考虑的问题并不全面，这使得预算的内容过于短期化，数字化，简单化，使得企业的总体情况不能得到具体的，良好的体现。不仅如此，预算数据的不合理与不理想，使得企业为了赶工程进度而在施工的同时还修改工程图纸，从而增加了工程的联系单，这使得各项预算远远超出原定的预计指标。同时，由于缺乏科学性的预算，再加上测算的0数据不足，分析的资料短缺，就会导致预算指标与实际情况有明显的差异，这样的预算，是没有有力依据的，也是没有实际意义的。 （三）资金短缺现阶段房地产企业的融资方式比较有限，主要大致有以下方式: 银行贷款、信托计划、民间贷款和出让项目股权。房地产企业在项目开始前，一般不对其进行成本计划的制定，导致项目缺乏有效的资金成本管理制度。在项目中期，也忽视了对生产经营过程中的成本控制，所以必然导致了现金使用的不规范及浪费，往往也就是项目亏损的根源。纵观整个项目的全局，我们会发现，房地产开发企业在整个开发过程中，并没有对成本进行全面地衡量和计算，因此现金流有许多不必要的流失，不仅导致资金短缺，而且大大增加了经营风险。除此之外，历史原因以及不良资产等诸多因素的影响也促使资金短缺的现象更加普遍。虽然在国家宏观调控的作用下，房地产市场这把浓浓焰火有所减缓，但是实际上房地产市场价格仍然持续攀升，并在短期内很难有明显改变，因此持续上涨的市场需求，只会给那些房地产开发商更多的机会去建筑他们的房地产事业，保持着对市场态势的这种乐观的态度，必然会在某种程度上加速房地产开发的发展速度，然而发展速度的持续提高，必须要有相应的资金配给，因此在资金来源受到限制的情况下，维持高速发展，必然会造成资金链的不稳，资金短缺必不可免。（四）房地产企业对现金流量管理不重视 房地产企业内部绩效的考核及人才的确定，一般是通过销售额的多少来确定的。这样的方式简单直接，但是也缺乏一定的依据。例如顺驰企业对于现金流的管理，采用的就是拖欠的方式，他们以一种自以为的合理拖欠来经营所有的生产经营。他们的购地行为就是通过有限的资金回收大量的土地。开发部门通过推迟买地时的首付时间，又拉长后续还款的时间，目的在于缩短开盘前收款的时间和交房后付款的时间差。时间差越大，他们可回收利用的资金就会越多。他们的行为简言之就是买地后尽快开工，施工中尽快完工，验收竣工后尽快开盘，交房后尽快回款。很显然，这样的模式必然导致项目难以及时完成，就算匆促完成，整个工程的质量也一定会大打折扣。这种情况还只是针对单个项目来说，如果项目同时进行，可流动的现金流就会变得有限，加上不完善的管理，土地款无法及时拨出，预售的房屋无法进行后续建设，那么，项目必然会出现不可避免的风险。四、房地产现金流管理优化方案 （一）企业战略决策要符合现金流的现状0 企业发展战略的制定，离不开对现金流的梳理和分析。战略目标的制定，需要符合企业现有的资金能力。房地产行业本身现金流较长，资金密集，更应该根据自身状况，合理制定战略目标，并在战略实施过程中，根据现金流的实时反馈，不断调整完善。任何盲目的战略，都容易引起资金链出现问题，从而危及公司的生存和发展。为企业制定战略目标也是现金流管理的基础职能。房地产企业的战略决策尤为重大，在大战略的前提下，又分为开发策略，营销策略、推广策略等多个分略。从房地产开发到销售的每个环节中，都应该制定相关的现金流管理，让不同的现金流服务于各个大小战略。任何一个缺乏现金流管理的战略，都可能导致战略失误，进一步导致整个房地产投资的失败，危及整个企业的生存和发展。因此，越是资金链庞大密集的企业，也需要建立科学合理的现金流管理，在科学的现金流管理的前提下，制定符合企业发展的战略。 （二）完善企业预算管理相对于其他行业，房地产行业资金链庞大且密集，预算管理一直是房地产企业的一大难题。为完善房地产企业的预算管理问题，建议房地产企业应做到：1、建立系统全面的预算管理制度。明确预算管理权责，建立合理严谨的预算流程，同时对预算的执行和结果反馈进行严格的控制的监督；2、完善预算系统。房地产开发是一个综合性强的过程。因此建议企业建立一套涵盖开发、销售、清算全过程的预算科目体系。明确界定体系各项内容，尤其做好成本项目体系的建立和完善；3、建立一套科学的现金流数据库。房地产开发过程是一个战略不断优化的过程。从战略制定开始，就必须依据现金流提供的数据分析。在战略实施过程中，现金流的实时动态反馈，更是为战略决策的优化调整提供方向和依据。因此，一套科学合理的现金流数据分析系统，是房地产开发战略、销售策略的重要基础；4、制定合理的预算管理目标。预算管理目标既是产生于企业战略，又为企业战略目标的优化提供支持。合理的预算管理目标，能够有效的控制企业运营成本，缩减企业运营成本，实现企业利润最大化。5、对预算管理目标的实施进行严格的管理并及时反馈。与企业战略目标相同，预算目标也是一个不断完善不断优化的过程。对预算目标的实施过程进行管理和反馈，能及时的对预算目标进行优化和完善，为企业战略提供更为科学的决策依据。 （三）稳定发展，稳健投资 房地产企业因资金链庞大且密集的特点，其风险也远远高于其他行业。现金流的管理的主要作用是为企业战略决策提供数据参考。但是，企业发展不能一成不变。对现金流管理的优化，虽然可以保证企业的生存能力，但是多度依赖现金流信息，也可能导致企业停滞不前。企业战略的决策过程，既要尊重现金流信息提供的数据分析，也应该综合考虑企业的社会、经济、文化等多方面因素和目标。进攻是最好的防守。发展才是最0好的生存。因此。在风险投资过程中，企业可以通过对现金流的管理，对不同回报期，不同投资项目，不同投资方式，进行科学的多样组合，以此降低企业投资风险的前提下，追求企业进一步的稳定发展。 （四）完善企业财务管理制度 财务管理是现代企业科学管理的一大核心。而现金流管理是财务管理的重要内容。完善企业财务管理制度，是完善企业现金流管理的重要前提。二者相辅相成，相互促进。完善企业财务管理，企业应该做到：1、明确企业产权关系。企业必须定期组织企业资产的清查，进行严格系统的产权登记，制定严格的资本金管理制度和明确的债务登记制度。2、建立严格的财务监管制度。对企业运营过程中的各个项目资产，进行严格有效的控制和监督，明确每天每个项目的资产变动，对不规范的财务管理进行及时的改正。3、制定合理的财务管理目标。通过对企业运营目标的理解，制定相关的科学合理的财务管理目标，优化资本结构，缩减运营成本，实现企业利润的最大化。 0结 论 现金流是企业财务管理的首要任务，对企业的生存和发展提供基础性的支持。科学有效的现金流管理，有利于企业制定并调整企业发展战略，有利于提高企业的管理效率，从而真正实现的将管理转化为企业的生产力。房地产行业更应该做好现金流管理，用规范有效的现金流管理系统，对房地产企业资金利用进行科学管理和有效监督，通过现金流管理信息的反馈，不断调整自身战略，缩减运营成本，从而更好的实现盈利目标。避免因现金流管理不合理而引起的资料模糊，资金利用不合理，数据混乱等问题，不仅无法为企业战略决策提供依据，更可能直接影响企业的生存和发展。 0参 考 文 献1贺志东.赢在现金M.武汉：华中科技大学出版社，2009.2彭强. 企业现金流量管理分析J.企业技术开发，2011 (11).3刘惠丽. 我国企业现金流管理存在的问题及对策研究J.工业技术经济，2012 (3).4刘薇. 现金流量管理重要性及改善措施J.现代企业文化，.2011 (6).5经玉鹏. 浅议房地产企业现金流管理的重要性和现金流的管理措施J.价值工程,2010 (9).6陈伟.房地产企业的现金流量管理J.金融经济，2009（3）.7汤长娥.房地产企业现金流的风险管理与控制J.资治文献,2010 (6).8朱义令.基于价值链的现金流管理研究D.河海大学,2006.9田金玉,刘媛.房地产现金流存在的问题及对策J.财务与管理,2012 (9).10吴俊贺.大中型房地产开发企业现金流管理研究D东南大学,2007.11王浩明，张翼.集团企业资金管理M.北京：清华大学出版社,2006.12黄世国,陈立文,蒋风光房地产开发企业现金流运行机理研究J.财务分析，2011(19).13 姚雪绯,董双全.货币政策对房地产企业现金流影响研究J.财会通讯,2011 (10).14 陈天园.房地产企业全面预算管理存在的问题及对策J.浙江金融,2009 (7).15 吴楠.浅析房地产行业中的现金流量问题J.现代商业,2012 (3).16罗伯莱德，比特B海勒.现金流量预算M.北京：经济科学出版社,2006.17经玉鹏.浅议房地产企业现金流管理的重要性和现金流的管理措施 J.价值工程,2010 (9).18张耀辰. 房地产开发企业的现金流优化管理J.中国商界, 2009 (3).2致 谢在这里首先要感谢我的论文指导老师孟全省，在我完成整篇论文期间，他给了我十分重要的帮助，不仅认真耐心地看完我每次修改的论文，还能及时对我的论文中的不足之处给出宝贵而有意义的建议。虽然由于时间和一些个人原因，最后论文的完成度不能完成达到老师的要求，但是为我今后的工作和大学四年的学习做了最努力的完结，也为我日后的工作指明了前进的方向。在此，我要再一次对老师表示最诚挚和和深刻的谢意！ 论文完成的这一刻，也是我正式和我的学生生涯告别的时候了，我希望这篇论文是我对我的大学生涯的一次最美丽完结篇的序曲。我以一名学生的身份，生活了二十余载，从年幼时的对万事万物的无知，到中学期间的懵懂，再到大学时代的成长成才，我已成为一个能够辨别是非，拥有正确三观，并能自力更生的完整的完善的一个人。如今，我将要用我所学所专的本领去踏入社会，为国家社会做出自所能及的贡献。在这里，我还要感谢这些年陪伴我经历风雨彩虹、不离不弃的父母，谢谢他们对我的养育之恩以及对我的教育之恩。是他们给了我学习的机会和条件，让我能够在学习这条路上持之以恒的走下去。当然，还要谢谢求学路上遇到的知己同学，是他们在我遇到困难的时候，及时伸出温暖的援助之手，让我在成长路上的快乐、忧愁能够得到分享及分担，你们是我永远最亲密的伙伴。在此。我要向所有说出最真诚地感谢，是你们让我的人生变得丰富多彩，不再孤单。没有你们就没有现在的我，今后，我也将继续用积极乐观向上的态度面对往后的人生。谢谢!另外，还要感谢那些即将审阅并提出宝贵意见的老师们，您们辛苦了。 现金流量对房地产企业的影响作者：张曙华 指导教师：孟全省参考文献1孙金怀营改增后电信企业的税务筹划管理J时代金融，2013，(11)2付绍云营改增对电信行业的影响J当代经济，2013，(20)3丁晓洁试论“营改增”对通信行业的影响及措施J经营管理者，2014，(3)4王正财浅析营改增对电信行业的影响与对策J现代经济信息，2014，(1)5许懿浅谈“营改增”对电信企业的影响J企业导报，2013，(4)6余菊青营改增对通信企业营销模式的冲击与应对J财会学习，2012，(8)7聂坤富营改增对电信业的影响及应对策略探讨J财政监督，2013，(31)8余友河营改增对电信企业的影响研究J现代商业，2013，(2)9高士洁营改增对电信企业的影响及如何应对税制改革J中国外资，2013，(21)10高培勇“营改增”的功能定位与前行脉络J税务研究，2013，(7)11陈刚“营改增”对电信企业的影响及应对措施J通信与信息技术，2013，(3)12谭樱“营改增”对电信企业的影响及应对措施J财务与会计(理财版)，2013，(8)