楼盘开盘策划实施方案样本.doc

梦泽园开盘策划实施方案

一、 指导思想
梦泽园企业所确定 “从快销售，不可打持久战”整合营销战略思想，是开盘期营销和传输基础依据，即开盘期一切市场行为均是整个项目营销思想具体表现，脱离此思想，即使再出色战术充其量也只是一朵华而不实浪花而已，对项目营销有害无益。

二、 目标
1． 开盘期全部运作，全部是为了形成潜在用户群体中焦点话题，为项目快速销售而营造良好市场气氛（造势）。
2． 开盘期内推出全部楼盘均能在短期内销售（认购）完成，以快速形成旺盛人气，给项目营造“抢手货”印象，促进潜在用户产生“早买是运气”心理冲动。

三、 开盘营销计划
（一） 准备阶段（3月6日前全部准备完成）：
1． 销售队伍准备：
① 销售队伍建立、健全：
专职销售队伍配置人员共12—14人，原营销中心已经有职员5人和新选聘人员6-8人
经理：吕为民
副经理：蒋辉
营销主办：娄果
财务查对员：邓国桥
资料员：沈慧
司机：一名，男性（待定）
营销代表：6—8名（以售楼先生为主，4—5人；售楼小姐2—3人）
新选聘人员到位时间：2月28日早晨9时（星期一）
设计、定制职员制服，全员统一着装（尤其是专职营销人员），统一企业形象，展示梦泽园品位。
② 销售队伍培训、分工安排：
时间：2月29日—3月5日（早晨9：00—12：00，下午2：30—5：30）
地点：梓园花苑6楼会议室
方法：集中培训
主讲人员和关键内容：
主 讲 人 员
主 要 内 容
具 体 时 间
总经理白文秀先生、实施总经理龙汉文先生
总体叙述
2月29日早晨
总工程师宋绍武先生、建筑设计师李健先生
计划设计
2月29日下午
工程部经理王笑冰先生
施工计划及工程进展
3月1日早晨
园林设计师 先生
园林设计特点
3月1日下午
营销中心经理吕为民先生
营销知识和技巧
3月2日早晨
营销副经理蒋辉先生
叙述项目卖点
3月2日下午
策划顾问黄明强先生、王国锋先生
项目策划、房地产基础知识
3月3日
营销中心经理吕为民先生、副经理蒋辉先生
开盘操作关键点及注意事项、人员分工等
3月4日
营销中心全体人员
模拟现场演练：用户接待、洽谈、签约等
3月5日（通程售楼部）

2． 项目准备：
① 工地包装（责任人：工程部）：
A 统一梦泽园工地外围墙造型、色彩及风格；样板房动工
B 全部施工人员进行专题培训（3月6日早晨9时施工现场）
C 开辟红雨湖风光带（清理障碍、修建道路）
② 通程售楼部部署（责任人：蒋辉）：
A 设计：时间3月1日前
B 部署：3月6日完成
C 内容：模型、项目介绍、单栋效果图、户型图、广告宣传照片、购房须知等售楼资料等
3． 物资准备
① 800无偿热线电话、因特网WWW网址（2月28日前安装完成，责任人：办公室）
② 10—15座南京“依维柯”面包车一辆（3月6日前到位，责任人：企业领导）
用途：天天早晨9：30、10：30，下午2：30 、4：00，晚上6：30、8：00接送用户往返通程售楼部和施工现场之间
③ 洽谈专用桌椅两套：3月6日前到位 责任人：蒋 辉
④ 营销人员制服12—14套：3月2日前到位 责任人：娄 果
⑤ 售楼书5000册： 3月6日前到位 责任人：吕为民
⑥ 模型9套： 3月6日前到位 责任人：蒋 辉
⑦ 价格表50份： 3月6日前到位 责任人：沈 慧
⑧ 认购书200份： 3月6日前到位 责任人：沈 慧
⑨ 购房须知50份： 3月6日前到位 责任人：邓国桥
⑩ 售楼表格50套： 3月6日前到位 责任人：邓国桥

4． 策略准备
① 开盘推出楼宇数量和具体位置（另行专题讨论）
② 价格控制（另行专题讨论）
③ “人气”营造法：
密邀相关外协人员在认购现场进行往返观摩，形成人头攒动、争相签约现场气氛（口头商议）
④ 意外情况应对措施：
l 若场面极为火爆、人流拥挤，则立即通知外协人员撤离，同时请通程服务人员维持秩序。
l 若发觉竞争对手人员出现在现场时，首先静观其变，如出现和用户具体交谈者，或散布不利于梦泽园言论，则立即由营销中心责任人将其劝离现场。
l 若出现资料不够情况，则立即邀约相关人员至通程写字楼售楼部洽谈。

(二) 实施阶段（3月10日—4月10日）：
1． 3月10日早晨：梦泽园首次新闻公布会暨认购仪式（详见附件）
2． 3月10日下午开始，由专职营销代表对用户进行热情接待，具体洽谈、接送用户至施工现场参观并给予讲解、签定认购协议、收取定金、对用户进行跟踪服务

四、 开盘传输计划
开盘乃梦泽园项目之重中之重，其成功程度将直接影响梦泽园整体销售和经济收益，甚至关系到项目标成败。所以，为了确保梦泽园开盘成功，尤其明确开盘期内全部传输活动均应遵守八字方针“精心包装，强力造势”。
需尤其说明是开盘期内宣传费用将占到广告总费用14%左右（通常大型楼盘通例为18%左右）。
为了更明确更具体地表现思绪，将开盘期内传输活动分为三个阶段：
预热期：2月28日—3月4日，开盘预热，衔接前期广告宣传
轰炸期：3月5日 — 3月12日，集中轰炸宣传，表现大气和实力
连续期：3月13日—4月10 日，保持宣传热度

（一） 预热期：2月18日—3月4日
1． 户外广告：
A．供选关键专题：
l 梦泽园“诗意境界、城市桃源、康居港湾”
l 湖南最富现代感人文景观——梦泽园
l 长沙独有滨湖园林高尚住宅区——梦泽园
B．公布地段、位置、面积、费用：
全部户外广告均采取“钢架、镀锌板、电脑喷绘”为关键材料，而且均需在3月9日前到位。在以下较佳地段选择施行，整年预算约50万元：
① 火车站周围：
l 邮政大楼顶层 200平方米 18万元/年（市邮政局公布）
l 阿波罗商业广场顶层 200平方米 18万元/年（阿波罗商业广场公布）
l 锦城大酒店顶层 200平方米 30万元/年（省交通广告企业公布）
② 袁家岭
l 立交桥中南北向两块 60平方米/块 9万元/年块（环路广告企业公布）
l 煤炭厅顶层 300平方米 20万元/年（省煤炭厅公布）
l 新华书店侧墙 150平方米 18万元/年（省新华书店公布）
③ 芙蓉路
l 八一桥桥上 100平方米 15万元/年（环路广告企业公布）
l 立交桥中南北向 54平方米 8.5万元/年（环路广告企业公布）
④ 外围地段
l 四方坪立交桥上 75平方米 11万元/年（环路广告企业公布）
l 高桥灯杆（二环）1.6平方米 6000元/年个（环路广告企业公布）
l 长永高速横桥 80平方米 25万元/年（湖南高速公布）
l 新中路口 60平方米 10万元/年（环路广告企业公布）

2、 媒体广告：具体文案及设计另行专门确定
预算约20.19万元，其中含湖南卫视、长沙信息台全月费用。
① 长沙晚报
2月28日 头版通栏 3.6万元×75%=2.7万元
② 湖南卫视
3月1日—4月1日 21：10—21：20 5000元×30次=15万元
③ 长沙电视信息台
3月1日—4月1日 1分钟/次 天天三次 2万元

3．软性广告：具体标题及文字内容另行专门撰写
① 长沙晚报
2月29日 500字 新闻 1000元
② 三湘城市报
3月1日 500字新闻 1000元
③ 家庭导报
3月4日 500字新闻 1000元
④ 湖南证券报 1000字报道 1000元
⑤ 生活频道 30秒新闻 900元

（二） 轰炸期（3月5日—3月12日）
户外广告和湖南卫视、长沙信息台均于预热期中即已开始公布广告，在此一阶段不再提及,预算约43.75万元
1． 媒体广告：具体文案及设计另行专门确定
① 长沙晚报
3月5日 头版通栏 3.6万元×75%=2.7万元
3月9 日 整版（第五版） 12万元×75%= 9万元
② 三湘城市报
3月9日 整版（封底版） 7万元×75%=5.25万元
③ 家庭导报
3月9日 头版整版（彩色） 16.8万元×70%=12.6万元
④ 湖南证券报
3月8日 整版（综合新闻版） 3万元×80%=2.4万元
⑤ 中邮专送《房地产专刊》
3月8日 整版 4万元×70%=2.8万元
⑥ 随《参考消息》等邮发报纸夹送彩色散页
3月5日 整版（10万份） 4万元×60%=2.4万元
⑦ 生活频道《我想有个家》专栏
3月 日 5分钟 2万元×60%=1.2万元
⑧ 湖南电视信息台《房博士广场》
3月1日—4月1日 1分钟/次 天天三次 2.4万元

2． 软广告(含新闻公布会之新闻,公布通栏专题新闻;相关标题及具体文字内容另行专门撰写)
长沙晚报、三湘城市报、湖南日报、湖南证券报、家庭导报、湖南经视、湖南卫视、生活频道、女性频道、政法频道等媒体上公布新闻或专题报道。
约3万元

（三） 连续期（3月13日—4月1日）
预算约为32.63万元
1． 媒体广告：具体文案及设计另行专门确定
① 长沙晚报
3月15日 半版（第5版） 6万元×75%=4.5万元
3月28日 1/4版(第5版) 3万元×75%=2.25万元
4月10日 头版通栏 3.6万元×75%=2.7万元
② 三湘城市报
3月18日 通栏（封底版） 1.5万元×75%=1.125万元
4月3日 通栏（封底版） 1.5万元×75%=1.125万元
③ 湖南日报
3月23日 1/4版（第5版） 3万元×80%=2.4万元
④ 文萃周报
4月6日 1/2版（第5版） 5万元×80%=4万元

2． 软性广告：具体标题及文字内容另行专门撰写
① 长沙晚报
3月下旬 3000字专访 3万元
② 三湘城市报
3月中旬 7000字特稿 5万元
③ 湖南卫视人世间
3月中旬 白总专访（8分钟） 5万元
④ 湖南经济报
4月上旬 7000字特稿 1.5万元

(四) 总费用: 166.54万元(含户外广告整年费用50万元), 真正作用于开盘期广告费用约120万元.
1．户外广告约 50 万元(指整年费用,真正作用于开盘期3月10日—4月10日期间约为4.1万元)
媒体广告约 78.55万元
软性广告约 17.99万元
2．户外广告、媒体广告文案、设计，软性广告撰稿，户外广告设计、电视广告制作约20万元

湖南省梦泽园房地产开发
营销中心
2月20日

附件：
“梦泽园首次新闻公布会暨认购仪式”实施计划

一、关键内容：
1、公布梦泽园经国家建设部正式同意为全国首批康居工程智能化系统示范小区新闻消息。（关键词：全国首批，湖南独家）
2、公布正式开工消息。（关键词：全区同时开工，于年底主体工程峻工）
3、公布企业乔迁新址消息。（关键词：通程大酒店16层）
4、认购仪式。

二、时间、地点：
3月10日早晨10：28—11：58，通程国际大酒店国际会议厅。

三、活动规格：
省级（省政府、省建委等领导出席）

四、活动议程：
1、主持人梅冬先生宣告开始
2、总经理白文秀先生致欢迎词
3、副省长周伯华先生讲话
4、省建委主任匡彦博先生授牌
5、用户代表于雄先生讲话
6、实施总经理龙汉文先生宣告认购仪式开始
7、主持人梅冬先生宣告礼成
8、全部应邀人员共赴午宴

五、特邀领导名单：
常 务 副 省 长 ： 周伯华 先生
省 建 委 主 任 ： 匡彦博 先生
副 市 长 ： 赵小明 先生
市 长 助 理 ： 刘忠明 先生
市委宣传部副部长： 李发美 先生
市房产局局长 ： 陈冶秋 先生
市房产局副局长 ： 全 臻 先生
市计划局副局长 ： 周 江 先生
市建委副主任 ： 陈鲁清先生
湖南投资总经理 ： 钟铁军先生

六、特邀嘉宾：
著名科学家： 袁隆平 先生
著名歌唱家 ： 宋祖英 小姐
著 名 演 员 ： 瞿 颖 小姐
著名书法家 ： 史 穆 先生
著名岭南派画家 ：钟增亚 先生
著名主持人 ： 仇 晓 小姐

七、特邀新闻界人士：
湖南卫视社教中心副主任： 黄子林 先生
湖南卫视主持人、记者 ： 赵一中 小姐
湖 南 日 报 新 闻 部 ：“房地产专版”责任编辑
新华社《湖南证券报》记者： 胡 军 先生
湖南经济报新闻部主任 ： 吕运涛 先生
长沙政法频道副总监 ： 曾 雄 先生
长沙政法频道主持人 ： 荣 斌 先生
长 沙 晚 报 副 总 编 ： 徐 晖 先生
长沙晚报新闻记者 ： 易 鹰 先生、陈礼宏先生
家庭导报副总编 ： 何子明 先生
湖南经视新闻部记者： 陈 刚 先生
湖南经视《楼市专递》： 黄彩良 先生
长沙电视台《经济网站》记者： 陈 魁 先生
湖南文艺电台《我想有个家》主持、记者： 唐 星 小姐
生 活 频 道 总 监 ： 刘沙白 先生
生活频道《财富》记者 ： 李月胜 先生
中 国 经 营 报 记 者 ： 杜长平 先生
《中国房地产》报记者 ： 戴志忠 先生
女 性 频 道 总 监 ： 陈小玲 小姐
长沙电视信息电视台 ： 汪湘陵 先生
新 华 社 湖 南 分 社 ：刘志权先生

八、特邀用户：
于 雄 先生、欧阳勋 先生、汤重九先生、徐芝麟先生

九、工作人员配置：
1、统筹：营销中心经理吕为民、副经理蒋辉
2、签到、发放礼品、资料： 邓国桥、沈慧
3、领导休息室： 礼仪小姐2人
4、嘉宾休息室： 礼仪小姐2 人
5、用户休息室： 娄果、营销代表2人
6、现场礼仪小姐： 4 人
7、联络： 蒋辉
8、供稿： 黄明强先生、王国锋先生
9、拍摄： 专业摄影、摄像人员

十、关键配置物资, 预算60000万元
1、领导礼品： 15份 ，1000元/份 ，共15000元
2、嘉宾礼品： 15份 ， 500元/份 ，共7500元
3、 用户礼品：100份 ， 100元/份 ，共10000元
4、 记者礼品及稿费：20份，500元/份，共10000元
5、 横幅一条：0.8×10m，150元
6、 五十人左右宴会 ： 元/桌×5桌=10000元
7、 水果、香烟等：元
8、 不可估计费：10000元