保理资产支持专项计划基础资产未来现金流预测分析报告.docx

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x保理资产支持专项计划现金流预测分析
咨询报告书说明

重要提示：上海x商业保理有限公司（以下简称x保理）xx年8月-2018年10月x保理资产支持专项计划现金流预测是在不考虑购房合同违约率和违约后回收率等的最佳估计假设的基础上编制的，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
一、公司基本情况
上海x商业保理有限公司，成立于2014年10月24日，系由x投资控股集团有限公司设立的有限责任公司。x投资控股集团有限公司是x集团控股有限公司(以下简称x集团)旗下的全资子公司，承担x集团金融平台职能，其主要经营范围包括实业投资、股权投资、资产管理、投资管理咨询、环保科技信息咨询、投资信息咨询、工程咨询、建筑工程领域内的技术咨询等。x集团是一家注册在香港的投资控股公司，其间接全资控股母公司为香港联交所上市公司x房地产控股有限公司（代码：xx）。
截至xx年5月31日x保理概况如下所示：
公司名称
上海x商业保理有限公司
注册地址
xx
法定代表人
x
注册资金
伍仟万元人民币
设立时间
二零一四年十月二十四日
企业类型
有限责任公司（法人独资）
营业执照号
x
业务概要
进出口保理业务；国内及离岸保理业务；与商业保理相关的咨询服务。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2、截至xx年5月31日出资状况
（金额单位：万元）
出资者
股东类型
投入资金
出资比例
x投资控股集团有限公司
法人
5,000.00
100%
合计

5,000.00
100%

二、项目概况
“x保理资产支持专项计划”是以本专项计划的基础资产产生的现金流作为第一还款来源，以优先级/次级分层机制、差额支付机制和担保机制提供综合增级保障的固定收益产品。
x保理资产支持专项计划的基础资产系指基础资产清单所列的由x保理在专项计划设立日转让给x证券股份有限公司（计划管理人）的、x保理（原始权益人）依据保理合同对购房人享有的要求其支付购房尾款对应自基准日（含该日）起的债权和其他权利及其附属担保权益。截至基准日（xx年5月31日），保理合同对应的应收购房尾款的总规模为6.06亿元人民币。
上海x建设有限公司担任本专项计划的差额支付承诺人。上海x建设有限公司目是x建设系x房地产在境内最核心的运营平台，同时承担x房地产在境内投资平台、资金平台及管理平台的职能。
x房地产控股有限公司担任本专项计划维好承诺方。x房地产控股有限公司于2006年7月5日于香港联合交易所有限公司主板上市，主要从事包括住宅、酒店、零售及商用物业的开发建设，2014年x房地产控股有限公司实现合约销售额达702.16亿元，较上年增长34%，位列全国第八位，2015年其可出售总面积约为1,025万平方米，主要分布于北京、上海、广州、厦门、南京等一、二线城市，具有雄厚的综合实力及丰富的可调配资源，为其履行本专项计划的维好方职责提供了保证。
根据不同的风险、收益和期限特征，本专项计划的资产支持证券分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券。优先级资产支持证券共分为2个品种，分别为：优先级资产支持证券01~02。目标募集总规模为人民币425,000,000.00元；次级资产支持证券目标发售规模为人民币45,000,000.00元，由原始权益人全额认购。发行规模如下表所示：
优先级资产支持证券品种
目标募集规模（单位：元）
发行规模占比
预期到期日
分配方式
优先级资产支持证券01
215,000,000.00
45.7%
2018-7-12
半年付息，到期还本
优先级资产支持证券02
210,000,000.00
44.7%
2018-10-12
半年付息，到期还本
小计
425,000,000.00
90.4%

次级资产支持证券
45,000,000.00
9.6%
2018-10-12
　到期还本
总计
470,000,000.00
100.0%

-
三、x保理资产支持专项计划现金流预测基础
根据保理合同对应的应收购房合同，项目公司与购买人签订的房屋销售合同，约定首付款及尾款付款金额，付款方式及付款期限。
虽然存在购房人逾期还款现象，但总体回款情况正常，我们的预测仍是在不考虑购房合同违约率及违约后回收率等的最佳估计假设的基础上编制的。
四、现金流预测假设
（一）项目公司提供的应收购房尾款资料数据均真实可靠；
（二）本专项计划基础资产于基准日不存在法律上的障碍；
（三）入池资产将严格按照合同约定的利率和还款计划进行还本付息，未发生房款减免优惠或调整还款计划的情形；
（四）购房合同期内不存在违约和退购；
（五）专项计划按约定的时间、金额按月支付优先级资产支持证券的预期收益及本金，优先01级证券的预期收益率假设为4.5%，优先02级证券的预期收益率假设为5.0%。（仅用于测算资产池现金流，并不代表专项计划优先级的实际收益率水平）；
（六）仅考虑专项计划需支付的各项主要费用包括专项计划管理费、托管/监管费，其中管理费按专项计划未偿余额的0.15%/年计算，托管/监管费按专项计划托管余额的0.1%/年计算。
（七）专项计划存续期间的现金流入，在支付当期的利息收入税费、专项计划费用、优先级资产证券预期本金及收益后，全部作为储备进行留存。
五、现金流入及流出预测
（一）现金流入预测
根据购房合同的约定，项目公司的现有尾款及销售计划期限结束日分布在xx年5月~2018年9月，现金流入的最后一期为2018年9月，根据前述相关假设，计算得出基础资产各期现金流入金额如下表所示：
（金额单位：万元）
序号
日期
购房尾款流入金额
1
xx/6/30
9,457.56
2
xx/12/31
74,579.68
3
2017/6/30
51,205.16
4
2017/12/31
44,096.42
5
2018/6/30
21,670.61
6
2018/9/30
3,347.40
合计

204,356.83

（二）现金流出预测
优先级资产支持证券起始计息日为xx年8月15日，优先01级证券的预期收益率为4.5%，优先02级证券的预期收益率为5.0%。根据前述相关假设及发行规模，计算得出基础资产各期现金流出金额如下表所示：
（金额单位：万元）
序号
日期
偿付本金
偿付利息
费用
合计
1
xx-8-15
--
--
--
--
2
2017-1-12
--
823.81
43.39
867.20
3
2017-7-12
--
1,008.75
53.13
1,061.88
4
2018-1-12
--
1,008.75
53.13
1,061.88
5
2018-7-12
21,500.00
1,008.75
53.13
22,561.88
6
2018-9-30
21,000.00
227.50
11.38
21,238.88
合计

42,500.00
4,077.56
214.14
46,791.70
x保理资产支持专项计划次级资产支持证券无预期收益率，且在所有优先级资产支持证券偿付完毕后才能取得投资本金及相关受益，计划优先级资产支持证券最后一次兑付日为2018年10月12日，假设所有项目可以按时得到兑付，那么2018年9月30日后将不再预测利息支出及相关费用，支付完上述优先级资产支持证券本息及相关费用后，剩余的资金用于偿付次级资产支持证券投资者的本金及收益。因此，项目期间现金流出预测时未考虑次级资产支持证券的本金和收益支出情况，利息支出及费用预测到优先级资产支持证券偿付完毕为止。
1、偿付本金金额为本次计划发行的优先级资产支持证券总金额，次级资产支持证券在优先级资产支持证券本息支付完毕后分配本金及收益。
2、偿付利息为根据各优先级支持证券产品持有期限及利率测算的利息，利息起算日为xx年9月1日。
（金额单位：万元）
序号
日期
本金
利率
当期利息
满一年支付未到期优先本金利息
利息合计
1
xx-8-15
42,500.00
4.5-5%
--

--
2
2017-1-12
42,500.00
4.5-5%
823.81

823.81
3
2017-7-12
42,500.00
4.5-5%
1,008.75

1,008.75
4
2018-1-12
42,500.00
4.5-5%
1,008.75

1,008.75
5
2018-7-12
42,500.00
4.5-5%
1,008.75

1,008.75
6
2018-9-30
21,000.00
5%
227.50

227.50
合计

4,077.56
0.00
4,077.56
3、费用主要为管理费，托管/监管费。分别按专项计划未偿还余额的0.15%，0.1%/年计提，发行总额：425,000,000.00元人民币。
（金额单位：万元）
序号
日期
偿还本金
未偿还余额
总费用率
费用金额
1
xx-8-15
--
--
--
--
2
2017-1-12
--
42,500.00
0.25%
43.39
3
2017-7-12
--
42,500.00
0.25%
53.13
4
2018-1-12
--
42,500.00
0.25%
53.13
5
2018-7-12
21,500.00
21,000.00
0.25%
53.13
6
2018-9-30
21,000.00
--
0.25%
11.38
合计

42,500.00

214.14
（三）每期现金留存金额预测
（金额单位：元）
序号
日期
尾款流入
现金流出
现金留存
覆盖倍数
1
xx-8-15
9,457.56
--
9,457.56

2
2017-1-12
74,579.68
867.20
73,712.48
96.91
3
2017-7-12
51,205.16
1,061.88
50,143.29
48.22
4
2018-1-12
44,096.42
1,061.88
43,034.55
41.53
5
2018-7-12
21,670.61
22,561.88
42,143.28*
2.87
6
2018-9-30
3,347.40
21,238.88
24,251.81*
2.14
合计

204,356.83
46,791.70

*预计循环购买日于2018年1月25日结束
压力测试
因在进行现金流测算是基于以上假设，实际现金流情况可能受到预期收益率上升、项目开发进度、楼盘开盘时间及银行放款时间调整的影响。根据专项计划整体现金流可能发生的变化，我们进行了三种景况下的压力测试：(1) 其他条件不变，预期收益率升高200基点；(2)其他条件不变，还款账期拉长90天,；(3)在压力测试情况(2)的情况下，可循环购买的新尾款资产减少。

① 压力测试1
（金额单位：元）
序号
日期
尾款流入
现金流出
现金留存
覆盖倍数
1
xx-8-15
9,457.56
--
9,457.56

2
2017-1-12
74,579.68
1,214.28
73,365.40
69.21
3
2017-7-12
51,205.16
1,486.88
49,718.29
34.44
4
2018-1-12
44,096.42
1,486.88
42,609.55
29.66
5
2018-7-12
21,670.61
22,486.88
41,793.28*
2.86
6
2018-9-30
3,347.40
21,744.29
23,396.39*
2.08
合计

204,356.83
48,419.20

*预计循环购买日于2018年1月25日结束
② 压力测试2
③ （金额单位：元）
序号
日期
尾款流入
现金流出
现金留存
覆盖倍数
1
xx-8-15
1,636.13
--
1,636.13

2
2017-1-12
46,384.70
867.20
45,517.50
55.37
3
2017-7-12
76,487.86
1,061.88
75,425.98
72.03
4
2018-1-12
37,624.70
1,061.88
36,562.82
35.43
5
2018-7-12
67,375.37
22,561.88
44,813.49*
2.99
6
2018-9-30
6,125.00
21,238.88
29,699.62*
2.40
合计

235,633.75
46,791.70

*预计循环购买日于2018年1月25日结束
④ 压力测试3
压力景况3中设定，在压力景况2的基础上，可循环购买的新尾款资产减少。在该压力境况下进行现金流回款分析，若在未来各个兑付区间，x保理无法提供足够的新的尾款资产进行循环购买，则可用于循环购买尾款将减少，缺口部分的前期尾款产生的现金流将以现金形式停留在监管账户，因此对专项计划的兑付并不会造成不利影响。在最极端情况下，在进行初始购买基础资产之后，资产买卖合同中界定的项目公司无法提供任何新的尾款资产进行循环购买，则现金流回款情况将由初始资产的回款情况决定，则初始购买尾款将在一个偿还周期之内全部偿还，并以现金形式留在监管账户，在相应兑付日进行分配。因此在该压力情境下的现金流状况将略优于压力景况2下现金流的压力情况，可通过压力测试。

六、影响现金流预测结果实现的主要问题及准备采取的措施
由于预期事项通常并非如预期那样发生，实际结果可能与现金流预测信息存在差异，我们提醒报告使用者注意如下主要问题：
1、逾期付款
根据x集团旗下项目公司销售房屋所对应的《商品房买卖合同》（含《商品房预售合同》）关于逾期付款责任标准条款约定，购房人如未按合同约定的时间付款，逾期不超过一定时间的（通常为60日或90日），购房人按日向出卖人支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过上述时间后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，购房人按合同约定总房价款的一定比例向出卖人支付违约金。由于购房人不能或不愿履行合同约定，应收购房尾款还是可能发生逾期，并影响专项计划现金流的收回金额和时间。
2、逾期交付
根据x集团旗下项目公司销售房屋所对应的《商品房买卖合同》（含《商品房预售合同》）关于逾期交付责任标准条款约定，逾期不超过一定时间的（通常为60日或90日），自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向购房人支付违约金，合同继续履行；逾期超过上述时间的，购房人有权解除合同。购房人解除合同的，出卖人应当自购房人解除合同书面通知到达之日起一定时间内（通常为30天）退还全部购房款，并按购房人累计已付款的一定比例向购房人支付违约金。如出卖人因特殊情况无法按时履行合同约定，应收购房尾款可能无法收回，并影响专项计划现金流的收回金额。

二〇xx年xx月十五日

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