北京龙潭湖体育产业园项目整体定省公共课一等奖全国赛课获奖课件.pptx

龙潭湖体育产业园项目一期定龙潭湖体育产业园项目一期定位及物业发展提议位及物业发展提议谨呈：曼哈顿多元集团版权申明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限企业全部，未经世联地产顾问（中国）有限企业书面许可，不得私自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和公布汇报中部分或全部内容。-5-9第1页本报告是严格保密的。项目顾问工作阶段划分项目顾问工作阶段划分/03/27/03/27/04/04/04/04工作工作结果结果地块勘查城市、区域商业市场调研区域住宅、办公物业市场调研客户访谈专业人士访谈项目整体发展战略项目定位物业发展提议项目发展方向分析项目发展策略探研项目定位研究相关案例研究第二阶段（中期）整体定位与物业发展提议第一阶段项目市场调研商业市场分析与案例研究区域住宅市场分析与案例研究客户分析8 8个日历天个日历天2929个日历天个日历天/05/09/05/098 8个日历天个日历天第三阶段（终期）提交终稿依据客户提议深化研究，完善汇报提交整体汇报（终稿）/05/17/05/172第2页本报告是严格保密的。项目定位结构思绪导图项目定位结构思绪导图项目核心问题项目发展战略项目发展战略项目本体条件和开发目标项目本体条件和开发目标市场与资源研究市场与资源研究住宅住宅/写字楼定位写字楼定位星光大道细化定位星光大道细化定位及物业发展提议及物业发展提议Mall细化定位及物细化定位及物业发展提议业发展提议3第3页本报告是严格保密的。项目位于体育馆路与天坛东路交界处，紧邻项目位于体育馆路与天坛东路交界处，紧邻天坛和龙潭湖，旅游、体育休闲气氛浓厚天坛和龙潭湖，旅游、体育休闲气氛浓厚游乐园游乐园崇文门商圈崇文门商圈天坛天坛u项目地块位于北京市二环路以内，是城市关键区域。u项目北距成熟崇文门商圈约.5公里；西侧为天坛东路，紧邻世界文化遗产天坛；东侧为龙潭湖公园与北京游乐园，旅游休闲气氛浓厚。4第4页本报告是严格保密的。京津塘高速京津塘高速三环三环天坛东路天坛东路龙潭路龙潭路体育馆路体育馆路二环二环393661068570525957723814一号线一号线五号线五号线二号线二号线天天坛坛东东站站项目拥有良好交通资源，自驾车、公交、地铁项目拥有良好交通资源，自驾车、公交、地铁等各种出行方式人都能够很方便抵达等各种出行方式人都能够很方便抵达u二环路、天坛东路、体育馆路、龙潭路，使有车一族直达本项目。u同时项目周围有36、39、25、814、610、723、957等十五条公交线路连接城市各区。u将于9月开通地铁五号线，连通城市南北，有五个换乘车站，将在天坛东门设站，将会给项目带来了巨大人流。5第5页本报告是严格保密的。崇文区商业发展规划重点打造永外商圈及王字崇文区商业发展规划重点打造永外商圈及王字形经济磁场，本区域不是商业发展重点区域形经济磁场，本区域不是商业发展重点区域崇文门商圈方庄商圈u十一五期间，崇文区将以旅游、体育休闲、商贸为主导产业发展区域经济。u本区域规划为体育产业园，主要发展体育休闲产业，将和天坛共同成为城市休憩休闲区。u崇文区商业重点发展北面以崇外大街、前门大街、祈年大街、大城市街为构架王字形经济磁场，以及南面永外批发商贸区域。本区域不是商业规划发展重点。6第6页本报告是严格保密的。本项目处于崇文门商圈和方庄商圈之间，区域消本项目处于崇文门商圈和方庄商圈之间，区域消费规模较小，没有发展区域商业中心市场空间费规模较小，没有发展区域商业中心市场空间方庄商圈小区型商业发展比较成熟，基本满足区域内日常消费。本项目区域位于崇文门商圈和方庄商圈影响之下，而且未来王字经济磁场和永外商贸中心开发完成之后，商业消费将会愈加聚焦。崇文门在新世界市场培育下，逐步发展，搜秀城加入以及国瑞崇外商业中心入市，将使得崇文门商圈成为南城市级商业中心。前门街道 3.5万新世界商圈新世界商圈方庄商圈方庄商圈本案红桥商场东花市街道 4.91万天坛街道 5.75万体育馆路街道 4.58万龙潭街道 5.32万永外街道 7.87万崇外街道 2.69万本项目距成熟商圈距离相对较远，无法利用现有商圈优势。而区域人口较少，消费规模较小，无法独立支撑大规模区域型商业。7第7页本报告是严格保密的。本项目位于天坛和龙潭湖体育产业园中间，本项目位于天坛和龙潭湖体育产业园中间，与号线地铁站点连通，资源强势与号线地铁站点连通，资源强势本项目所在龙潭湖区域云集了众多国家级体育行政机构、行业管理部门以及体育产业相关企事业单位，拥有很强体育产业资源，区域规划成为国家两大致育产业园之一。北京地铁5号线，在北京地铁网络基本骨架“两纵一横”中属于东单南北线，纵贯南北，与1、2、10、13号线交汇，共形成五个枢纽站点，是除1号线外换乘最便捷线路，堪称南北大动脉。在天坛东门设有站点，与本项目无缝连接。天坛作为闻名世界旅游胜地，每年接待国内外游客万人次，其中国外游客万人次，给本区域带来强大人流量基础。8第8页本报告是严格保密的。龙潭湖体育产业园区位优势政策优势资源优势人才优势文化优势空间优势体育休闲娱乐中心体育商务交流中心体育产业总部基地体育研发及行政中枢基地首都关键城区体育主题休闲娱乐公园，北京体育产业聚集地，大众体育展示平台新兴运动动感区 时尚体育休闲区体育科技体验区体育文化活动区体育商贸服务区国际体育交流区体育商务传媒区体育产业总部区体育研发及行政办公区体育明星交流会馆青少年奥林匹克中心各省市在京体育机构商务区商业步行街体育主题星级酒店信息传媒中心体育Mall训练场馆国际国内著名企业体育会所时尚体育俱乐部健康指导中心国际体育雕塑园中国体育博物馆会展中心及配套设施金融中心体育休闲娱乐项目龙潭湖体育产业园未来发展将使本项目拥龙潭湖体育产业园未来发展将使本项目拥有更多资源支撑有更多资源支撑亚太地域国际体育商务中心，含有国际影响力体育人才培训、体育赛事策划、体育信息交流中枢9第9页本报告是严格保密的。项目经济指标项目经济指标总占地面积：83551。其中地块1占地29900；地块2占地：15530；地块3占地：20630；地块4占地：12491；地块5占地：5000。容积率：地块为（开发商占地及建筑面积数据推算）。地块容积率规划为.；地块为.7-2.0；地块为.5-3.0。限高：地块1、2为18m，地块3为9m，其中局部靠近天坛东路部分为12和18m；地块4为18m；地块5为30m.建筑密度：均为用地性质：均为商住或商办综适用地。1234510第10页本报告是严格保密的。项目属性界定项目属性界定依靠于快速发展朝阳产业依靠于快速发展朝阳产业国际大城市关键区国际大城市关键区交通便捷板块交通便捷板块以商业经营及物业租售为主要盈利模式以商业经营及物业租售为主要盈利模式综合性商业地产项目综合性商业地产项目11第11页本报告是严格保密的。项目开发目标及限制条件项目开发目标及限制条件p住宅地块占地面积较小，且因原有建筑而形状不规则，不易形成住宅地块占地面积较小，且因原有建筑而形状不规则，不易形成小区，周围建筑对项目品质有较大影响。小区，周围建筑对项目品质有较大影响。p项目各功效部分规模基本确定；星光大道奥运前要建成营业。项目各功效部分规模基本确定；星光大道奥运前要建成营业。限制条件限制条件开发目标开发目标18.518.5万万Mall,1.9Mall,1.9万星光大道，万星光大道，7 7万高档公寓（部分可作办公万高档公寓（部分可作办公物业），物业），.万酒店。万酒店。开发商初步开发商初步构想构想商业商业MallMall及酒店部分持有，长久经营利润最大化及酒店部分持有，长久经营利润最大化经过项目开发，提升曼哈顿集团在北京地域影响力，经过项目开发，提升曼哈顿集团在北京地域影响力，从而进入北京房地产市场从而进入北京房地产市场引进外资，改进投资结构，为深入开发龙潭湖体育产引进外资，改进投资结构，为深入开发龙潭湖体育产业园奠定基础业园奠定基础财务目标：经过住宅销售平衡现金流，降低财务压力财务目标：经过住宅销售平衡现金流，降低财务压力12第12页本报告是严格保密的。项目核心问题项目本体条件和开发目标项目本体条件和开发目标市场与资源研究市场与资源研究项目定位结构思绪导图项目定位结构思绪导图项目发展战略项目发展战略住宅住宅/写字楼定位写字楼定位星光大道细化定位星光大道细化定位及物业发展提议及物业发展提议Mall细化定位及物细化定位及物业发展提议业发展提议13第13页本报告是严格保密的。关键问题在于怎样在非关键商圈经过利用关键问题在于怎样在非关键商圈经过利用强势资源实现大规模商业地产开发强势资源实现大规模商业地产开发成为可连续经营大型商业综合区成为可连续经营大型商业综合区区域消费市场规模小区域消费市场规模小无成熟商圈基础无成熟商圈基础商业规模大，拥有强势资源商业规模大，拥有强势资源目标目标本体本体作区域型商业中心没有足够市场空间作区域型商业中心没有足够市场空间市市场场本项目标难点：怎样在非关键商圈区域，利用强势资源，实本项目标难点：怎样在非关键商圈区域，利用强势资源，实 现大规模商业开发和良好经营？现大规模商业开发和良好经营？14第14页本报告是严格保密的。经过初步案例借鉴确定项目标占位经过初步案例借鉴确定项目标占位案例研究对象：案例研究对象：研究目标研究目标确定项目对所拥有强势资源开发、利用模式确定项目对所拥有强势资源开发、利用模式1、城市关键区2、关键商圈之外3、拥有强势资源4、含有城市名片效应q上海新天地q南京1912案例选取标准：案例选取标准：15第15页本报告是严格保密的。上海新天地是一个将上海石库门建筑旧区改造成国际水上海新天地是一个将上海石库门建筑旧区改造成国际水平餐饮、商业、文化、娱乐等多功效城市休闲景区平餐饮、商业、文化、娱乐等多功效城市休闲景区 旧改开启项目新天地为上海太平桥改造开启项目城市中心中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人案例研究案例研究地铁口地铁口新天地新天地淮海中路商务圈淮海中路商务圈南京路商圈南京路商圈地铁口地铁口16第16页本报告是严格保密的。新天地项目整体包含了南北两里商业、高新天地项目整体包含了南北两里商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等级住宅、甲级写字楼区、集团总部等p太平桥改造规划太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地新天地，占地3万，万，建面建面6万，分南、北里。万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域标志性建筑案例研究案例研究17第17页本报告是严格保密的。上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心娱乐中心功效定位：功效定位：集餐饮、购物、娱乐等功效于一身客户定位：客户定位：上海小资一族、居住在上海外籍人士以及抵达上海中外游客 u功效组成u客户定位u含有shoppingmall功效提供一个集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体“一站式”消费场所定位三步曲：多功效，旅游景点，国际化定位三步曲：多功效，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心含有历史文化特色城市旅游景点希望来到上海人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会地点会有很多活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会 案例研究案例研究18第18页本报告是严格保密的。上海新天地业态分布和组成上海新天地业态分布和组成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味u24家，主要为工艺品、饰品、家居用具12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1.21.4万0.70.88万平米n北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平n南里以一座总建面为2.5万平米购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包含国际影城、剧院餐厅、家居用具、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平估算业态百分比零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20案例研究案例研究19第19页本报告是严格保密的。当代（时尚）商业当代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；商业因建筑传统（石库门）建筑元素；商业因建筑含有了人文历史底蕴，建筑应商业含有了城市时尚活力含有了人文历史底蕴，建筑应商业含有了城市时尚活力20第20页本报告是严格保密的。新天地北里主要以石库门建筑表现手法，新天地北里主要以石库门建筑表现手法，以临街式商铺为主；以临街式商铺为主；新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交织15个里弄，密布着3万平方米旧房屋，其中最早建于19，最迟建于1933年。案例研究案例研究21第21页本报告是严格保密的。新天地南里新天地南里当代建筑为主要表现手法，当代建筑为主要表现手法，集中式商铺为主；集中式商铺为主；案例研究案例研究22第22页本报告是严格保密的。“南京南京1912”1912”是南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一是南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身时尚休闲商业区及著名品牌最正确展示地体，文化、品位于一身时尚休闲商业区及著名品牌最正确展示地“南京1912”紧邻总统府西侧，南邻南京文化一条街长江路，北靠南京电子一条街珠江路，离华夏第一商圈新街口仅1000米。昔日总统府邸，今朝城市客厅；东西方时尚将在这里交融汇聚，古典与当代文化将在这里前后传承。23第23页本报告是严格保密的。南京南京19121912由由1717幢民国格调建筑及共和、博爱、新世纪、太幢民国格调建筑及共和、博爱、新世纪、太平洋个街心广场组成，平洋个街心广场组成，分为酒吧、餐饮、休闲三个区域分为酒吧、餐饮、休闲三个区域南京1912呈L型围绕总统府，占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米，由17栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场组成，街区配置140余个地下停车位及近百个地面停车位。最初规划为展览馆，以后作为“总统府”一个配套设施，规划成为有文化品位和历史底蕴休闲消费场所，提升总统府周围环境，弘扬民国文化。太平广场太平广场新世纪广场新世纪广场博爱广场博爱广场共和广场共和广场24第24页本报告是严格保密的。南京南京19121912项目定位：中高档消费时尚休项目定位：中高档消费时尚休闲聚居地闲聚居地 功效定位：功效定位：集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体客户定位：客户定位：主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等u功效组成u客户定位希望来到上海人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地要让到过南京人一想到总统府 就想到，一想到就想起总统府。案例研究案例研究一是建筑格调。“1912”拥有南京独特民国建筑格调，而“新天地”建筑带有殖民地色彩，并非纯粹本土文化；一是文化底蕴。“新天地”只是一个缺乏详细代表殖民生活表现；而南京则是新旧时代更替时期生活表现。作为一脉相承开发思绪，南京和上海新天地有着很多相同，但同时也有深层次差异：25第25页本报告是严格保密的。案例研究案例研究酒吧餐饮休闲娱乐24家13家14家354035402025南京南京19121912业态分布和组成业态分布和组成南京1912业态主要为餐饮和休闲娱乐，零售功效较弱。26第26页本报告是严格保密的。南京南京19121912民国式府衙建筑，本身就是中西民国式府衙建筑，本身就是中西建筑完美融合建筑完美融合案例研究案例研究考究窗复杂门 艺术墙小品 27第27页本报告是严格保密的。案例分析小结案例分析小结u充分挖掘并放大资源所蕴含历史及文化积淀，使项目与资源成为一充分挖掘并放大资源所蕴含历史及文化积淀，使项目与资源成为一脉相承整体。脉相承整体。u将当代商业与资源内涵历史感、文化感有机整合，使消费者同时体将当代商业与资源内涵历史感、文化感有机整合，使消费者同时体验深邃历史文化和闲适当代服务。验深邃历史文化和闲适当代服务。u业态以游客需求为主导进行设置，餐饮、娱乐为主，降低商业气息，业态以游客需求为主导进行设置，餐饮、娱乐为主，降低商业气息，以实现游客文化、休闲体验。以实现游客文化、休闲体验。u建筑格调及空间意境上借用历史文化元素或将元素融合，最大化利建筑格调及空间意境上借用历史文化元素或将元素融合，最大化利用资源。用资源。28第28页本报告是严格保密的。对本项目借鉴对本项目借鉴地铁天坛龙潭湖体育产业园快捷交通民族文化健康运动整合、取舍所拥有众多绝对强势资源并肩天坛、中国独一休闲商业区并肩天坛、中国独一休闲商业区？借鉴1：强化所依靠资源文化内涵，与资源整合为一体。借鉴2：融合商业和文化，使本身成为拥有和资源同等吸引力目标地，而非仅仅是其配套。借鉴3：商业业态设置以目标客户需求为主导，以文化内涵为特色，实现消费者行为上及心理多重体验。借鉴4：用建筑营造表现文化内涵空间意境，实现消费者感观上体验。29第29页本报告是严格保密的。项目核心问题项目本体条件和开发目标项目本体条件和开发目标市场与资源价值研究市场与资源价值研究项目定位结构思绪导图项目定位结构思绪导图项目发展战略项目发展战略住宅住宅/写字楼定位写字楼定位星光大道细化定位星光大道细化定位及物业发展提议及物业发展提议Mall细化定位及物细化定位及物业发展提议业发展提议30第30页本报告是严格保密的。旅游资源旅游资源Part.1市市场场研究研究宏观经济背景宏观经济背景城市商业概况城市商业概况区域商业情况区域商业情况Part.2资源价值研究资源价值研究体育资源体育资源地铁资源地铁资源31第31页本报告是严格保密的。北京第三产业占地域生产总值百分比超北京第三产业占地域生产总值百分比超出出60%60%，GDPGDP及人均及人均GDPGDP增加率超出增加率超出10%10%北京GDP连续连续增加，、年增加率已超出12%，分别远高于：9.9%与：10.7%全国水平。年人均GDP48830元左右，增加率连续五年保持在10%以上。金融业所创造生产总值占第三产业总值17.8%，其次是信息传输、计算机服务和软件业，占比为12.6%，二者是北京市第三产业支柱行业。32第32页本报告是严格保密的。近两年社会消费品零售总额增加快速，人民近两年社会消费品零售总额增加快速，人民生活水平快速提升生活水平快速提升u整年社会消费品零售总额3275.2亿元，其中，批发零售贸易业零售额2865.6亿元，增加13.3，餐饮业零售额287.2亿元，增加7.2%。u与其它城市相比北京市社会消费品零售额处于较高水平，人民总体生活水平快速提升。-北京社会消费品零售总额改变北京、上海、广州、深圳城市人均社会消费品零售额比较33第33页本报告是严格保密的。居民储蓄额和人均可支配收入均保持较快增居民储蓄额和人均可支配收入均保持较快增速，购置能力和消费潜力显著增加速，购置能力和消费潜力显著增加年北京市人均可支配收入达19000元，增幅高达13%。自至今，北京市人均可支配收入均保持较高增速，居民购置能力和消费潜力显著增加。-人均存款人均存款-人均可支配收入人均可支配收入北京市人均存款额到达60000元左右，连续四年保持超出11%较高增加率。34第34页本报告是严格保密的。居民消费结构基本脱离传统生活消费，发展型居民消费结构基本脱离传统生活消费，发展型和享受型消费逐步上升和享受型消费逐步上升居民消费结构食品在城市居民消费总体支出中占31%31%，标志着北京处于富裕阶段，并逐步进入非常富裕阶段。教育文化娱乐消费占总体消费支出17%，成为北京居民第二大消费。城镇居民消费结构从传统基本生活消费逐步向发展型和享受型消费转移。恩格尔系数大于60%50-59%40-49%30-39%30-39%小于30%人民生活水平贫困温饱小康富裕富裕非常富裕其它民间指标其它民间指标每9位居民中就有1户拥有私家车，天天全市新增私家车约有700辆；外出就餐在食品支出中所占百分比为18-35%。35第35页本报告是严格保密的。800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-0US$8000-0US$8000-0US$8000-0US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种业态综合业种业态综合业种业态综合业种业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多项选择择，自由购物多项选择择，自由购物多项选择择，自由购物多项选择择，自由购物空间空间空间空间体验式购物需求体验式购物需求体验式购物需求体验式购物需求个性消费个性消费个性消费个性消费欧美经济发展经验证实，当城市人均GDP到达4000美金以上时，人们单纯购物时间会显著缩短，此时融合休闲、娱乐与购物业态将快速发展。城市经济发展与商业形式发展关系界定模型城市经济发展与商业形式发展关系界定模型人人均均GGD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%商业处于与农业经济 相匹配原始状态人均GDP位于 1500 美金以下；城市化水平在 25%以下人均GDP位于1500美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代 地摊、集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障人均GDP位于 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商业形态出现飞 跃，多样化、规模化现 代商业出现，如大型 百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 超越传统商业范围广超越传统商业范围广 义商业义商业 形态出现，形态出现，SHOPPINGMALL SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游大型购物中心、旅游 商业商业 地产、物流等综地产、物流等综 合合 型商型商 业形态出现业形态出现人均GDP位于8000 0美金；城市化 水平在90%以上广义性商业升华转广义性商业升华转 型，主题性购物公型，主题性购物公 园等极具个性消费园等极具个性消费 场所出现场所出现+世联模型世联模型36第36页本报告是严格保密的。800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-0US$8000-0US$8000-0US$8000-0US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种业态综合业种业态综合业种业态综合业种业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多项选择择，自由购物多项选择择，自由购物多项选择择，自由购物多项选择择，自由购物空间空间空间空间体验式购物需求体验式购物需求体验式购物需求体验式购物需求个性消费个性消费个性消费个性消费25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%专业卖场、大型购物广场、Shopping Mall及个性化商业形态北京城市化率83.6%北京人均GDP约为6100美元商业业态已经比较成熟，逐步开始出现购物与餐商业业态已经比较成熟，逐步开始出现购物与餐饮、娱乐相结合各种需求。饮、娱乐相结合各种需求。房地产指数：“大开发”时期商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平提升，促成对商业需求在质与量上均急剧提升KPIKPI北京北京北京北京北京商业发展阶段判断北京商业发展阶段判断主要结论一：当前北京商业形式主要结论一：当前北京商业形式处于飞跃阶段，体验式、情景化主题商业将处于飞跃阶段，体验式、情景化主题商业将逐步出现并成为未来商业发展一个趋势。逐步出现并成为未来商业发展一个趋势。深圳深圳深圳深圳555164147160744083948394深圳城市化率92.46%GDP37第37页本报告是严格保密的。-，崇文区经济及社会消费能力增加快速，崇文区经济及社会消费能力增加快速近年来崇文区经济发展快速，-人均可支配收入增加率分别到达18.1%、14.9%、16.6%、13.2%、13.1%，年均增加率远远大于北京市十五期间年增加率10.4%。社会销售总额从58.81亿元提升到年99.29亿元，五年内提升了靠近70%。38第38页本报告是严格保密的。和其它城区比较来看，崇文区经济发展和社会和其它城区比较来看，崇文区经济发展和社会消费能力均处于中等偏上水平，消费劲较强消费能力均处于中等偏上水平，消费劲较强不论从人均可支配收入，还是从人均消费来看，崇文区都含有较强社会消费能力。从人口规模和人均消费能力来看，海淀、朝阳都含有很强潜力，仍将连续成为商业发展热点区域；不过除宣武区消费劲较弱外，崇文、丰台及其它南城区域消费劲相对并不很弱，而南城区域商业与北城相比，显著不足。39第39页本报告是严格保密的。p北京经济总体发展趋势良好，社会消费能力连续提升，商业处于发展、改变时期，新商圈、新业态、新消费模式渐次出现。宏观经济研究小结宏观经济研究小结p崇文区域经济及人均消费能力均快速增加，即使区内人口规模较小，不过伴随商贸、旅游、体育休闲三大产业规划，及王字型经济磁场、永外商贸区、天坛旅游区、龙潭湖体育休闲区等区域功效规划实施，全区将形成外来消费驱动型经济发展模式。40第40页本报告是严格保密的。旅游资源旅游资源Part.1市市场场研究研究宏观经济背景宏观经济背景城市商业概况城市商业概况区域商业情况区域商业情况Part.2资源价值研究资源价值研究体育资源体育资源地铁资源地铁资源41第41页本报告是严格保密的。北京商业分布不平衡，南城只有崇文门商圈辐射北京商业分布不平衡，南城只有崇文门商圈辐射力相对较强，商业规模不能满足城市发展需求力相对较强，商业规模不能满足城市发展需求亚奥区域复兴门-阜成门公主坟西单世纪金源望京区域燕莎朝阳门外北三环-中关村王府井建国门两广区域木樨园崇文门CBD朝青区域南城商业设施总量、结构和质量与其它城区存在显著差异，伴随经济发展，南部区域当前商业规模越来越不能满足区域消费需求。北京商业大部分处于长安街及以北区域，南城只有崇文门、两广路形成辐射力较强商业区域。除个别依靠于大型居住区商业外，大部分商业都分布于交通干线交汇处，伴随北京轨道交通快速发展，未来出行模式将会发生重大改变，轨道商业将成为主要发展趋势。42第42页本报告是严格保密的。北京商业结构日趋合理，大型小区商业、北京商业结构日趋合理，大型小区商业、高档购物中心成为商业发展趋势高档购物中心成为商业发展趋势城市级商业中心区域级商业中心u小区级商业中心分级标准u商业高度集聚，经营服务功效完善，服务对象以本区域以外消费者为主，外来消费人口占80以上。u商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务对象为区域内外消费者，外来消费人口占60以上。u商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民 设置地域 u城市规划中心商业区；历史形成商业集聚地u居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周围u人流集中，交通便利地段u功效定位购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合购物、文化娱乐、休闲u保障该地居民日常生活，提供必要服务服务对象国内外及本市消费者u该地域及外来消费者当地居民客流量50万25万-服务人口-20万5万商业面积30万平米10万平米2.5万平米基本设置业态与业种大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮配套行业旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业旅游、金融服务、图书报刊、邮电业 生活服务、图书报刊、邮电业北京各层北京各层级商业级商业西单、王府井、前门西单、王府井、前门CBDCBD、公主坟、燕莎、朝、公主坟、燕莎、朝外、亚奥、阜成门外、亚奥、阜成门 伴随城市发展，大型住宅小区开发，小区商业规模随之加大，郦城、沿海赛洛城、北京华侨城、国美第一城、明天第一城、万年花城、珠江帝景、世纪星城、国瑞城等小区商业项目规模均超出10万平米，业态综合化强，服务范围大，成为面向区域消费商业中心。北京商业市场基本以百货为主流模式，规模最大SOGO也不过8万平米。而大规模新商业项目则大多以购物中心模式进行运行，本年度计划开业之商业面积累计高达430多万平米，其中约有250万平米左右商业以购物中心理念进行运行，占总面积57以上。如华贸中心、金融街四季商城、西单MALL、大钟寺国际广场、北店时代广场等。伴伴随它们集中开业，购物中心将成为未来北京商业主导力量和主流经营模式。43第43页本报告是严格保密的。，受中外零售商主动扩张影响，北京优质，受中外零售商主动扩张影响，北京优质商业物业租金上涨幅度较大商业物业租金上涨幅度较大零售商入住地点入住时间家乐福 通州店 u四季度 易初莲花 北苑店 u二季度 麦德龙 万泉河店 u二季度 十里河店 u四季度 百安居 亦庄 u二季度 迪卡侬 大郊亭店和亦庄店 亮视点眼镜东方新天地旗舰店 u9月 ZARA 世贸天阶 Promod 世贸天阶 新光三越百货 华贸中心 u 特易购超市 大成国际中心、华侨城、立水桥 家乐福 四元桥、立水桥和大钟寺国际广场 沃尔玛 美罗城购物中心、万达广场和望京 麦德龙 明天商业中心 法国欧尚超市 朝阳区来广营 路易威登四季商城 古琦四季商城 爱马仕(Hermes)银泰中心柏悦生活 卡地亚(Cartier)银泰中心柏悦生活、部分国外零售商开业情况不完全统计年北京零售物业市场需求旺盛，中外零售商都在主动地寻找店面，加速在京扩张步伐，租赁市场成交活跃。北京市优质购物中心首层商铺租金由年四季度3.41美元/平方米/天上升到20底3.74美元/平方米/天，增加9.7%，二层和地下一层商铺租金由年四季度1.80美元/平方米/天上升到20四季度1.94美元/平方米/天，增加7.7%。优质零售物业受到租户追捧，如东方新天地平均租金水平已经由年四季度150美元/平方米/月上升到20四季度200美元/平方米/月，增加率达33%，最好位置租金高于300美元/平方米/月。44第44页本报告是严格保密的。，新增商业集中在朝阳、海淀等住宅开发烧点区域，对比，新增商业集中在朝阳、海淀等住宅开发烧点区域，对比来看，本项目未来消费增加区域支撑预期不足来看，本项目未来消费增加区域支撑预期不足，北京商业新增加面积257,其中九个集中商业项目总建面超出90万，全部在朝阳、海淀。统计看出，朝阳、海淀人口和总消费处于八区前列，这是区域商业快速发展根本动力。同时，各区住宅与商业供给量能够看出，二者之间存在正向关系。崇文区人口和消费规模相对较小，对本区域商业发展连续支撑力不足。45第45页本报告是严格保密的。对入市较大规模商业初步扫描发觉，区域型项对入市较大规模商业初步扫描发觉，区域型项目最高租金价格是小区型项目标目最高租金价格是小区型项目标2-32-3倍倍项目名称 区域 租金中关村广场购物中心 海淀 120-900元/.月新中关 海淀 120-600元/.月望京国际商业中心望京国际商业中心 朝阳朝阳 180-450180-450元元/.月，月，望京购物中心望京购物中心 朝阳朝阳 180-420180-420元元/.月月旺角广场旺角广场 朝阳朝阳 300-540300-540元元/.月月国美第一商街国美第一商街 朝阳朝阳105-360105-360元元/.月，月，富力星光大道富力星光大道 朝阳朝阳300-420300-420元元/月，月，集中商业租金情况不完全统计商业物业区域u租金情况（被访商户所租商铺租金）西单明珠西单B1：450元/.月，F1：1200元/.月，F2：800元/.月，F4:600元/.月，F5:370450元/.月西单文化广场77街西单B1：700元/.月，B2：400元/.月，B3：480-720元/.月西单新一代西单F1：1000元/.月，F4：690元/.月，F5：330元/.月东方新天地王府井B1:120-220/.月，F1:180-320/.月新世界崇文门F5:300（美容院）500元/.月崇外商业中心崇文门uF2/F3:520-640元/.月，uB1/B2:150-900元/.月，(F1:还未定价)搜秀城崇文门F1:800元/.月，F2:750元/.月，F3:600元/.月，F4:360元/.月，F5:150元/.月，红桥市场崇文门F1:2500-6500元/.月，F3:1600-4000元/.月，天雅红桥崇文门B1:360元/.月，B2:450元/.月，F1:540元/.月，F2:510元/.月，F3:510元/.月，F4:300元/.月，世贸天阶 朝阳 400-1400元/.月市级商业首层：市级商业首层：1000元元.月以上月以上区域商业首层：区域商业首层：600-900元元.月月小区商业首层：小区商业首层：350-560元元.月月46第46页本报告是严格保密的。p北京原有商业相对集中态势逐步改变，正在逐步向区域商业多中心格局发展。但结构性失衡矛盾还是比较突出，城市南部、西南部商业设施还比较微弱。城市商业研究小结城市商业研究小结p伴随经济快速发展，商业正处于整体升级时期，伴随国内商品品种日益丰富，大型购物中心将取代百货商场成为北京商业主导力量和主流经营模式。p伴随商业业态升级，国际高端、奢侈品牌纷纷进入，高端商业市场快速扩大，竞争加剧。p以热点区域来看，商业开发仍以区域消费能力为支撑，本项目区域消费支撑力不足。47第47页本报告是严格保密的。旅游资源旅游资源Part.1市市场场研究研究宏观经济背景宏观经济背景城市商业概况城市商业概况区域商业情况区域商业情况Part.2资源价值研究资源价值研究体育资源体育资源地铁资源地铁资源48第48页本报告是严格保密的。崇文门商圈影响力逐步增加，正在从区域崇文门商圈影响力逐步增加，正在从区域商业中心向城市级商业中心发展商业中心向城市级商业中心发展王府井西单崇文门扫描当前北京商圈，除西单、王府井这两个城市级商圈外，影响范围较大非专业性商圈还有、燕莎、公主坟和新世界等。CBD商业主要为在CBD生活、工作特定人群服务，服务面很窄，不过很专、很精，人流不多，但用户忠诚度高。燕莎商圈以燕莎商场为关键，东临使馆区，周围聚集了许多北京最早涉外酒店，又临近机场高速，国际商务气氛浓厚。该商圈主要服务人群是使领馆人士及国际商务人士。公主坟商圈以新兴桥为中心，以翠微大厦和城镇华懋商厦为主要商业购物场所，逐层向外围分布大量邻街商铺。除购物功效外，该商圈其它功效较弱；时尚性不足。崇文门商圈以中高端消费者为目标客户，在新世界调整、培育下，时尚性增强，业态布局更合理，影响力也逐步扩大。本项目应充分利用区域商业发展趋势，与崇文门商业形成竟合关系，共同提升大区域商业价值。49第49页本报告是严格保密的。金太华联新世界搜秀城为崇文门商圈发展提供了新世界搜秀城为崇文门商圈发展提供了动力动力搜秀城金太华联u新世界经营情况营业面积约70000平米日营业额400万左右开业时间1998年u搜秀城经营情况营业面积约30000平米日营业额60-90万开业时间新世界商场是香港新世界集团旗下物业，自1998年开业以来，在新世界运行管理下，已经逐步发展并培育起崇文门商圈。搜秀城为云柏集团对原金轮商厦