工商管理毕业论文样本.doc

目 录摘要1关键词1引言1一、理论概述21、精细化管理的概念22、中小型企业的概念23、精细化管理的重要性2二、重庆*物业管理有限公司物业管理的现状21、重庆*物业管理有限公司简介22、重庆*物业管理有限公司现所面临的主要问题33、重庆*物业管理有限公司面临问题的形成原因4三、重庆*物业管理有限公司进行精细化管理的途径6 1、建立健全相关制度规范和标准体系，对企业整体进行精细化管理6 2、充分发挥企业自身竞争优势，加强企业市场精细化管理7 3、改变管理模式观念和管理手段，努力提高自身管理水平7 4、努力拓宽企业融资渠道，加强风险控制能力，做到精细化管理9 5、改善社区居住条件，加强环境卫生精细化管理9 6、完善薪酬管理，加大对人力资源方面精细化管理力度10 7、利用国家政策和相关法律进行精细化管理10四、结论11参考文献11中小型物业企业精细化管理研究*大学 工商管理专业 姓名*指导老师 *摘 要：随着中国房地产经济的蓬勃发展，城市建设和城镇化建设的不断深入，为了进一步提高人们的居住环境和生活质量，与房地产企业相配套的物业服务企业管理就显得尤为突出和重要。本文通过以重庆市元有物业管理有限公司为例对现代中小型物业服务企业面临的主要问题和形成原因进行探讨，并就具体的问题提出如何对物业服务型企业进行精细化的管理。关键词：物业企业管理 部门职能管理 精细化管理 引 言随着世界工业革命的空前发展，城市住房的日趋紧张，房地产投资如火如荼的复杂背景下，投资商只管房屋的建成，而对于房屋建成后的环境污染和居住条件却很少问津。特别是建成后的公共设备设施损坏无人管，供水供电系统出现故障无人修等一系列社会问题，严重的影响了社会经济发展和人们的生活习惯，为了解决这一瓶颈，使人们生活更加和谐美满，现代物业管理服务企业由此应运而生。物业管理在我国的发展时间并不长，由于在政府部门的正确领导和社会各界的鼎力支持下，从1999年5月的全国物业管理工作会议的召开，到2003年6月国务院第369号令的施行以及2003年6月建设部颁布的130号文等一系列文件的实施下，物业管理行业逐步形成了以政府宏观调控为主导，以公平竞争为核心，以社会经济环境效益为统一目的，以高规范化高标准化服务为内容，以创品牌创新产权为方向的物业管理模式。但是由于组建渠道背景各不相同，继而导致成立的物业服务企业在管理上出现良莠不齐也是客观事实。特别是企事业单位自建和社会单位个人所组建成立的中小型物业管理公司，虽然这类企业的市场观念较强，灵活经营弹性大，管理起来具有可操作性，但是受自身资金管理水平文化差异社会环境等各方面的限制，和开发商衍生及房管所转制的大型物业服务企业相比而言，无论是在哪个方面都还有一定的距离。鉴于实际情况出发，加强中小型物业企业精细化管理势在必行。 一、 理论综述 1、精细化管理的概念精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化化明确化，它要求每一个管理者要管理到位，尽力尽职。通常是指对建立在常规企业管理基础之上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。 2、中小型企业的概念所谓中小型企业是指与所处行业的大企业相比人员规模、资产规模与经营规模都比较小的经济单位。一般来说是从质和量两个方面对中小企业进行定义，质的指标主要包括企业的组织形式、融资方式及所处行业地位等，量的指标则主要包括雇员人数、实收资本、资产总值等。3、精细化管理的重要性随着物业行业发展的不断深入和物业服务涉及的内容越来越广，加强中小型物业企业重要性管理就显得尤为突出。如果我们轻视物业管理的重要性，那么有可能面对的后果将是巨额的社会财富大量贬值，无数美好的家园将成为一个个新的犯罪之源，人们生活秩序紊乱等严重后果，由此而造成的负面心理影响更是无法估量，造成的人情冷淡和道德沦丧将有可能深刻危及整个国民素质和精神面貌。加强物业管理企业的重要性管理在整体上来说，它不仅可以促进社会安定和谐，改善居住环境和投资环境，还在一定程度上提高了城市管理水平。在局部来说，不仅可以增强企业员工的工作效率，让企业有明确的发展方向，增强企业凝聚力，提升自身品牌价值，还可以使企业财务清晰，资本结构更加合理恰当，企业管理模式更加先进，更重要的是它使企业的经济效益得到了显著提高。 二、重庆*物业管理有限公司物业管理的现状1、 重庆*物业管理有限公司简介重庆*物业管理有限公司成立于2011年12月，注册资金50万，目前尚为三级资质，二级资质正在申请中。是由原重庆市顺隆物业管理有限公司的基础之上组建而成的新型物业管理公司。业务范围包括：主要承接多层住宅楼的物业管理高层住宅楼物业管理独立式（别墅）住宅楼的物业管理办公楼及工业厂房及其物业管理。具体方面包括物业修缮物业租售代理物业家庭生活各项服务车辆车位代售代租工程绿化清扫保洁等其他相关的商业服务。组织结构框架：目前公司共计职工68人，管理人员学历大专以上文化程度占80%，90%物管人员持有上岗操作证。公司内部分别设有总经办综合办公室物业管理处工程部保洁部采购部财务部和市场部，共八个部门。目前所承接管理的部分物业楼盘包括黄金堡.生活家流金家园荣升.部落阁大升名都等。正在洽谈的部分物业楼盘有白云美镇民生新城千山美林等。随着中共“十八”大的胜利召开，国家对城镇化建设力度的不断加大，从中可以清楚的发现物业行业市场前景其实是相当广阔的，特别是在商品房物业和工业物业方面。企业要想在此行业中发展壮大，在市场中分得一杯羹，首先一定要以实际情况为出发点，做好市场规划和调研，选择好正确的发展方向，同时注意企业发展方向是否和长期发展目标一致等重大企业战略问题。其次应该加强企业管理制度建设，在市场竞争中充分发挥自身中小型企业管理机制灵活快速应变的特点，为企业的后续做大做强打好坚实基础。再次要努力培养出一批符合企业发展需要、忠于自身企业利益、适合企业自身文化的管理团队，为企业快速发展提供强有力的支撑。然后要适宜的提高企业品牌和企业文化建设，为企业从发展期到成熟期作好准备。纵观历史我们不难发现，任何大型企业的发展其实在没有壮大之前都是按以上步骤走的，所以公司要想企业真正的迅速发展壮大，我们可以从企业现面临的主要问题入手，找出企业真正面前的困难有哪些？再到细心分析问题的形成原因，并对其进行精细化管理，从而最终找到企业的发展出路。 2、重庆*物业管理有限公司现所面临的主要问题 市场细分使行业竞争加剧，使公司在外接新楼盘业务难度加大。受组建渠道和自身人脉的影响，公司捕捉市场消息的手段和渠道相对单一，在招投标时往往容易错失最好的时间。在市场拓展时，和房地产开发企业衍生或房管所转制的物业企业相竞争中，业务人员对自身企业竞争优势认识不够，造成业务洽谈时不能很好的抓住主动权。 元有物业在和业主及业主委员会签订服务协议时，有些条款和具体明细责任区分不清，条约要求不够明细，使企业和业主及业主委员会之间矛盾较大。随着物质生活水平的不断提高，人们要求物业服务的质量也变得越来越高，公司和业主之间出现矛盾的机率也就越大，现目前公司和业主的矛盾主要存在于以下三个方面：首先是业主认为我们物业公司没有提供质价相等的物业服务，在签订合同时出现问题不能很好解决，导致业主在物业管理费交纳基数和金额方面经常会发生拖拉，延交等现象。 元有物业在管理模式和手段方面相对落后，组织结构形式不合理。现目前公司采用的是随机化管理模式，也就是我们平常所说的独裁式管理。加上无标准的物业管理软件，使企业管理人员在各方面管理起来相当麻烦，出现问题是能用简单的word文件和Exces表格或一些常规管理软件进行记录和管理，在业主出现欠费等问题时计算机做不到及时提醒，只能凭员工记录或印象和查历史交费记录才能看到，费时又费力。 管理层想把企业做大做强，但发展资金不足，资金来源筹集渠道狭窄。由于现行公司管理的所有的设备设施并非企业自身所有，加上社会信用度低，要想在资本市场或是社会上进行融资的那是相当困难。如果公司经营出现问题，一般情况下，只有通过自身关系筹集资金或经过非正规渠道进行资金周转等。 企业在人力资源管理方面混乱。往往招聘到优秀的专业人才不能留住，培养的管理人才不能很好利用，想进行精细化管理心有余而力不足。由于现我们企业受本身资金少、竞争实力弱、管理模式落后、创新观念不强和利润微薄等原因影响，专业人才相当匮乏，企业在精细化管理方面不能用全力，下功夫。而且现有管理人员惰性思想严重，有点安于现状。这对我们对于企业管理来说是一个很可怕的事情，有可能是一个致命的硬伤。因为一旦惰性的思想盘踞下来，它会让公司人员再无工作激情，从而缺乏前进的根本动力。 社区内公共区域环境脏差乱。由于社区进出人员比较频繁，加上公共区域责任划分不明确，公共区域经常到处出现食品塑料袋、废纸、畜便等垃圾。 对国家相关政策了解不透彻，并且在资金风险控制上把握不好。由于相关制度不够完善，在研究和把握国家政策方面没有专门的人负责把关，在政策上吃亏的次数累计不清。所以我们企业不但要从自身职能部门管理方面进行精细化管理，同时也要利用国家政策和相关法律方面进行精细化管理，更重要的是要在资金风险控制等方面全面提高公司抵御市场冲击和行业生存能力。 3重庆*物业管理有限公司面临问题的形成原因 行业制度和政府相关规范不完善是造成公司在市场上竞争不平衡的主要原因。纵观物业行业历史，不难发现物业行业的发展和起源时间都不是很长。以1981年3月份成立的深圳市物业管理公司为标志，到目前为止也就短短的几十年时间，并且最初开始成立的物业公司都是由行业巨头万科、深物业、鸿基、中天城投、广宇等开发商自行派生的大型物业管理企业。随着国家对物业行业政策的放开和支持，中小型物业企业才相继的成立。所以中小型物业企业真正发展的时间较大型物业还要晚些，时间上的限制使中小型物业企业在自行行业制度和国家相关引导规范方面上还存在一定的漏洞。特别是我们这种私建的小型物业企业尤为如此，成立时间短，对行业制度和政府政策又不是完全熟知。以房屋质量维修为例，开发商一般承兑房屋自购房交房后五年之内如出现任何质量问题由开发商自行负责维修。而开发商在房屋没有出售出去以前在和物业公司签署接管交接合同时，质量保证也是五年（格式合同）。比方说一年过后房屋出售出去了，在开发商和业主签订时，同样质量保证也是五年（格式合同），如果是在第五年房屋出现质量问题，那么房屋质量的责任方介定将有可能出现冲突。开发商有可能会说是我们物业管理公司的房屋后续管理问题，而公司为了规避自身责任就说是开发商自身房屋质量问题，如此的相互推诿，到最后受伤不是业主就是企业本身。 自身管理模式和理念及管理手段落后是造成公司和业主及业主委员会之间发生矛盾的根本原因。现在的公司采用管理模式都是那种随意性的管理模式，什么事情都是总经理说了算，他说的话就是原则和制度，缺乏一定的制度约束。从平时上班的时间和态度方面就可以看出来，经常性是业主上门反应问题或咨询结束要等一定的时间再有回应。人员不是串岗就是有事，随意性很大，加上对公司服务理念认识又不是很深，造成管理上是一片混乱。另从整体上看，管理手段相对落后，无论是在有形手段还是无形手段。特别是在有形手段管理上形式单一，没有相对完整可以依赖的制度参照，在有形手手段管理上缺乏相应的激励机制和措施。 缺乏合适的产业发展环境规划是造成公司融资困难的原因。近几年以来，随着政府对物业行业和关照和支持，物业企业相比过去的融资渠道还是拓宽了很多，比方对在社会上有一定信用度和相对稳定的物业公司贷款额度增加，对于符合条件的物业企业进行资金信用担保等。但是在市场细分和产业结构越来越扁平化的大环境下，为中小型物业企业配套融资计划和制度还没有完全建立起来，企业在遇到资金瓶颈时，除了适时的向银行进行贷款外还不是能很好的找到解决办法。 物业管理人员素质和能力的制约是致使公司发展的主要原因。一直以来，物业人才匮乏都是各个中小型物业企业头疼的大事。现目前从公司整个人员编制上来看，从业人员素质相对偏低，专业从业人员对于行业认识缺乏了解，没有合适的薪酬制度和完善的奖罚条例，再加上自身企业管理能力和资金等各方面条件的制约，使企业管理人员对国家政策和相关法律法规把握不透彻是导致企业发展的主要因素。 由于行业的特殊性和服务对象的固定性在一定程度上束缚了公司的发展。由于受物业的专业性所限制，物业企业不同于一般工商企业，它必须是要按批准的资质等级承接相应的物业，从事物业服务。像一般的中小型企业物业资质都是二级和三级资质，可以承接的物业标准是：多层住宅在100万平方米，高层住宅在50万平方米，独立式住宅（别墅）8万平方米，办公楼，工业厂房及其他物业在20万平方米，所有以上物业对应的相应计算基数的百分比之和不低于100%。再加上服务对象的固定性，时间一长，员工对于服务对象就会缺乏激情，长久以后会让企业发展带上心理枷锁。 目前公司保洁人员数量较少，责任心不强，奖罚制度不够明确，人员流动性强等是造成社区环境卫生脏差乱的主要原因。 整个企业人员服务意识谈薄，企业理念认识不够。长期以来，公司各部门人员只管做好自身本职工作，对于出现损害企业利益的现象都是装聋作哑，企业主人翁精神不强，对公司忠诚度不高。像在小区出现的垃圾清扫不到位的现象，物管员在路过时明显看到地面有脏物但不提出来（我们企业物管员的主要工作职责是做好日常投诉意见管理和搭建业主与工程部及相关部门的联系桥梁），他认为自身工作是做好业主的投诉处理等工作，对于这种不是他工作范畴之外的事情没有义务和责任去提醒和帮助。由此可以看出企业文化和相关理念建设方面公司是相当欠缺的。 三、 重庆*物业管理有限公司进行精细化管理的途径鉴于物业管理企业的特殊性，具体我们可以通过从完善行业制度与从企业的各个部门管理的细节管理入手使其工作更加具体和精细化，从而达到提高工作效率的目的。 1、建立健全相关制度规范和标准体系，对企业整体进行精细化管理通过观察物业的发展历程我们可以发现，现目前公司正处于企业的初期发展阶段，正是需要建立健全竞争机制，形成产业规模，企业由随意性向规范化进程的关键时候，完善市场机制的自身制度规范刻不容缓。首先我们从整体行业来看，目前为止，公司还没有一个可以参照的行业标准体系。不像机械行业和建筑行业，在制造和生产时有一个具体明确的标准。他唯一可以参照的标准就是国家的物权法和相关法律文件约束。对于生活中出现的各种具体事情在处理时，完全凭的是自身工作经验和相关沟通技巧。在此方面，建议公司可以暂时借鉴大型物业管理企业的管理方法和手段，完善自身制度建设，比方说龙湖物业金科物业恒大物业等。同时可以向政府机构和相关部门提供可行性的调查报告，向上反应行业的现状，为建立行业标准参照体系献策献力。其次健全自身管理模式和管理制度手段，提升自身素质。建议引起相关的先进物业管理软件，比方说目前比较常用的维新物业管理软件和极致物业管理软件等，对企业进行系统化管理。同时倡导和灌输员工先进的管理思想和服务理念。打造自已独特的管理模式和组织文化，对企业进行品牌建设和名牌建设。然后建议公司进一步加强内部员工行为规范，避免随意性，出台内部相关执行标准，提高职工服务意识，加强企业内部制度管理。 2、充分发挥企业竞争优势，加强企业市场精细化管理由于公司目前规模较小，人员有限，就公司市场部而言，员工对企业竞争优势把握还是不够，市场调研也不是很全面，市场走访范围太过局限。由此我们可以拓宽市场调查范围入手，打破行业局限，走访相对薄弱的竞争市场，打开企业发展空间。根据实际情况需要，进行合适的市场拓展，改变其沟通方式和观念，同时注重细节上的管理，防止因小失大。在努力提高自身业务水平和专业技能的同时，争取得到市场和第三方的认可，为后期物业中标打下牢固的基础。当拓宽到一定的市场后，要维护好和他们之间的关系，给人一种真诚服务到永远的感觉，为以后业务拓展开发渠道和途径，不断的发掘后续价值，实现客户价值最大化。 3、改变管理模式和管理手段，努力提高自身管理水平具体可以从各个部门职能管理入手，进行精细化管理。从公司面临的困难和形成的原因上我们不难看出，公司发展之所以困难除了一定的市场因素以外，更主要的还是自身内部职能部门管理水平问题。同时也是物业企业和物业产权人或承租人产生问题和发生矛盾的根源所在。具体可以从以下几个职能方面入手做到精细化管理： 在人员精细化管理和组织结构方面：从公司现有的工作人员整体来看，很大部分人员文化水平较低，社会工作经验不足。所以我们在进行人员管理时要侧重考虑管理方式方法和沟通的灵活性，充分发挥语言效用，洁身自律，因为自己任何管理语言和行为上的不当表现都会给员工留下可以效仿的样本，从而导致他们在处理此类问题时的不理智，不科学。在具体工作上不仅要教会他们怎样做，更要告诉他们如何做人。要注重他们的素质培养和综合能力的培养，加强他们的服务理念意识和个人在遇突发事情的应变能力。公司在人员管理上要全面培养他们的各项业务能力和整体素质，做到一岗多能，一人多岗，实现人员调岗能上岗，人员上岗能胜岗。另外，建立公司组织扁平化管理框架，尽可能建立一种紧凑的横向组织，以便使企业快速地将决策权延至企业营销的最前线，从而为提高企业效率而建立起富有弹性的新型管理模式。 在工程设备维修和安全精细化管理方面：由于物业企业的设备设施管理不同于其他设备设施管理。严格来说物业企业所管理的设备设施的所有权不是物业企业本身所有，而是属于物业产权人公共所有。比方说供水供电设备卫生设备消防设备照明装置通风设备运输设备等。物业企业只是物权所有人共同所请的物业管理人，鉴于设备设施所有权的特殊性，物业企业在设备设施的管理上尤其要更加细腻。除了加强日常设备设施的保养外，在维护方面也要做足功夫，做好功能。比方说运输设备必须是一天一检，卫生设备是一天一清，供水供电设施是一周一检，照明设备出现故障在必须在24小时以内排除，所有正常设备设施都要按固定日期进行零件更换和保养等。另外，除了加强设备设施的管理维护外，还要侧重于安全意识的的提高和平时安全工作的宣传，加强平时的人员的出入检查，防火防盗的宣传等，同时倡导让物权人或承租人进行配合和参与，强调细节的重要性，为维护公共安全一起努力。 在采购精细化管理方面：出于公司资金流动性相对充裕等方面的考虑，我们在做采购工作时，要特别注重所购产品的实用性能和现实的操作可靠性等方面的要求。比方说在采购办公用品时，要选择相对实用型的联想，戴尔等品牌电脑和办公用品，价格可能相对而言要贵一点，但售后服务维修，实际操作习惯要方便得多。还有比方我们在采购时花草树木时，要选购一些栽种成活率高净化空气比较好外观美观能够保持水土不流失的树种。像大叶女贞小叶女贞常绿黄杨丝带草木芙蓉常绿海桐火棘等相对价格不高又可增加美观和陶冶情操的花草树木。再者因为公司规模较小，公司采购工作的工作量较少，一般都要让采购人员发挥其他的职能效用，比方说采购回来以后的设备在实际生活中出现问题如果联系解决，以及售后服务维修等都可以让采购人员兼职。 在财务精细化管理方面：由于公司收入来源比较单一，主要是以业主或承租人交纳的物业管理费为主。虽然出入金额面值较小，但是涉及的范围较广，导致资金出错的机率相对较高，加上无具体的物业财务管理软件，企业在财务管理这块管理是相当吃力的。建议我们首先从进账入手，由于公司的资金来源大部分来自物业产权人或承租人交纳的物业管理费，他们在交纳时一般采用的都是现金支付方式，企业在这一方面的财务成本基本上是存在的。由此我们在资金管理利用方面就有很多文章可以做。比方说每天交纳的资金可以让财务人员及时的存入银行，一来可以保证资金的安全，二来存入银行可以带来收益（虽然一次收入不多，但是积少成多）。当次资金聚集到一定的时候除去日常的备用资金外，其他资金可以用来购买银行相对收益稳健的理财产品，这样不但保证了资金的可控性还确保了资金的增值性。同时加大物业费的收取力度，出台相关政策鼓励和督促物业产权人或是使用人提前交费，预止出现到期没交费的不良现象。为了规避资金的风险性，我们还可以将资金拆开使用，一方面用于理财，为公司增收创收。另一方面我们可以将分散的资金用于投资物业相关的实体经济，比方说租用社区的其他场地开设休闲场所，利用闲置地方开高专门收费的运动场所，这样不断促进了社区的文化生活，而且盘活了账面资金。鉴于公司目前还没有在金融方面有特别的人才，如果有的话我们还可以用少量资金做高风险高回报的结构性基金和股票投资，做到投入少收益大都有可能。要尽可能使用一切资源和手段，不能让帐面资金闲置，做到资金风险控制有度，资金价值增值有方，资金管理清晰有力的管理模式。其次在出帐方面，我们应该在资金周转率和资金的可操作性方面下功夫。通常来讲，物业企业的一般最大支出是在支付公共水电费用和相关工程维修货款上。由于物业企业进账都是现金，在一定程度上保证了公司现金流的充裕性。所以在付款时我们可以和相关方沟通协商，采取相对灵活的付款方式，比方说开具延期支票或承兑汇票等。开具票据的同时要想方设法的使各种承兑汇票和支票在支付时间上能够安排得恰如其分，最大程度的减轻企业本身资金压力。再次，应该引进具体的物业管理软件进行系统化管理，使财务工作更加轻松，方便和安全。 4、努力拓宽企业融资渠道，加强风险控制能力，做到精细化管理目前由于公司在社会上信用相对而言较低，企业融资相当困难。除了靠自身能力融资外，如果想要向银行和社会融资都比较难。企业要做大做强，没有一定的资金支持是行不通的，那么在企业融资方面进行了精细化的管理就显得非常有必要。首先我认为我们企业可以依靠自身能力相对扩大企业规模，稳定企业效益，加强薄弱环节管理，提高企业抗风险能力，形成对信贷资金的吸引力，尽可能的进行社会融资。其次可以察看商业银行的现有体系，看看现阶段企业是否符合中小型企业的贷款条件，利用政策对企业进行资金支持。再次可以向小额贷款公司、财政资金注入担保机构等其他金融机构申请资金。然后尽可能的获得大型企业或相关合作关的肯定，让其进行担保，从而达到拓宽速效渠道的途径。另外努力提高企业管理人员对融资工具的了解和利用，为企业融资提供更加有利的保障。5、改善社区居住条件，加强环境卫生精细化管理为了彻底改变社区目前环境卫生脏差乱的现状，加强环境卫生精细化管理已是迫在眉睫。以其中我们管理的江北黄金堡小区为例，公司应该从这些方面做起，首先适当增加公共区域（特别是靠近花卉园方向）保洁人员的数量，加强清扫的次数，提高保洁人员的工资待遇。其次加强奖罚制度，进一步明确清洁区域划分和责任。再次加大清洁质量检查次数，提高全司全社区人员保护环境，爱护环境的意识。 6、完善薪酬管理，加大对人力资源方面精细化管理力度鉴于公司成立时间不长，还有社会对于企业认识不足的实际情况，公司在进行人才招聘和人才储备方面是捉襟见肘，由此我们在人才的培养和储备方面更应该加大精细化管理力度。由于受自身条件的限制，建议公司在初步招聘的要求时不要那么高，那样吸收社会人才的范围就比别的企业要大，发现人才的机率也比别人要多些。虽然现行教育体系培育出来的的专业人才很少，但是我们可以通过招聘和其相关相邻的专业人才，比方说，企业管理专业设备工程方面园林工艺方面等。通过举一反三，招聘进来以后，培养他们的专业物业管理能力，贯彻他们做一行，爱一行，精一行的思想理念，努力培养他们对行业的认可度和对企业的忠诚度，为公司的以后做大做强做好准备。同时建立完善合理的薪酬制度，做到劳有所报，付有所得。 7、利用国家政策和相关法律进行精细化管理适当的利用国家政策和相关法律对企业进行精细化管理，不仅可以为企业带来更加灵活的管理模式和明显的经济效益，还可以增加员工对企业的聚集力和向心力。例如：2004年重庆市出台的778号文件重庆市物业服务收费办法中明确规定，凡是房屋闲置，三表（水表电表气表）未动的物业在向所在物业管理企业申请暂停使用后，交纳物业管理费时可以只交纳原有物业管理费的1/2。而根据2007年8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订）明文规定，对于此种现象，物业产权人不管有没有入住或是闲置都必须交纳全部的物业管理费用，而不是地方政府所规定的1/2费用。对于此类法律法规的漏洞我们公司是这样加以利用的，只要是业主不懂此法直接交费的，公司一律采取的是要求他们交纳十足的物业管理费用（依据国家规定，国家法律文件大于地方文件）。其实我认为公司在此方面方法稍为欠妥，明里企业收入是有所增加，但利用这个政策收费太没有人性化也太过生硬，我认为企业在此类情况时应该采取比较灵活的管理方式，那就是出现此类现象的产权人在交纳物业管理费用时，企业应该酌情的考虑此业主的实际情况，对于业主在经济上存在一定的负担的，我们应该执行地方文件政策，要求他一次性交纳一年或是更长时间的1/2的物业管理费用，这样虽然企业在表面上看收入方面是稍为有点减少，但是一次性的交费对企业的整体资金利用率增加了，同时此种灵活性的管理模式，让公司内部人员看到了，会让他们认为企业在管理工作上还是具有一定的人性意识的，由此不但增加了他们对企业的认同感和忠诚度，对于企业在社会的知名度提高都有好处。还有，我们企业可以录用对企业发展无障碍的残疾人，帮助他（她）们就业，像专门区域的保洁人员，只要手脚等肢体没有什么缺陷，听力上稍有问题，对工作的影响又不是很大，我们完全可以聘用，而且此类工作人员和普通人相比，对于企业的归属感和忠诚度都要强上许多。同时还可以招聘适当的大学生，这样既为企业发展储备了人才，还帮助政府解决了大学生就业难的问题。虽然最后新进大学生有可能会离开企业，但是此种行为不但可以让我们享受到更多的国家的税收政策，还方便了企业的管理。无形之中不仅树立了企业在社会上的形象还减轻了公司的相关投入成本。 四、结 论综合所述，物业服务企业的发展离不开正确的实际管理方式，离不开社会人员对它的认可和支持，更离不开政府机构对它的合理引导。让我们遵循科学发展的管理模式，发扬物业人真诚服务的企业精神，坚持共同双赢的原则，一起将物业行业做大做强.参考文献1. 付亚和徐芳张孝宇中小企业人力资源管理，北京：北京经济出版社，20002. 刘冀生刘伊伟王书成中小企业经营战略，北京：中国人民大学出版社，20003. 韩庆祥中小企业市场营销，北京：中国经济出版社， 20004. 邢峥中小企业财务管理，北京：企业管理出版社 200045. 李晓光管理学原理，北京：中国财政经济出版社 200486. 况平江美亮 中小型精益管理全案，北京：化学工业出版社 201227. 张野 现代物业管理服务全程运作指南，广州：广东经济出版社 20088. 熊敏鹏袁家海人力资源管理，北京：机械工业出版社201289. 龚其国精细化管理三定律，北京：北京理工大学出版社 2012510. 孙彤组织行为学，北京：高等教育出版社 200011. 刘仲康司岩企业经营战略，武汉：武汉大学出版社 20059 12. 王青兰物业管理理论与实务，北京：高等教育出版社 200613. 伍培物业设备设施管理，重庆：重庆大学出版社 200714. 张尚国物业公司规范化管理工作手册，北京：中国纺织出版社 20132 第 10 页 共 12 页