专项方案设计任务计划书商业.doc

杭州XXX商业项目建筑方案设计任务书7月7日1.项目介绍1.1项目概述本项目在杭州市江干区九堡关键地段，北距九堡客运中心直线距离约1公里，东临杭乔路，北临下沙路（城市快速路），西侧和南侧为计划路，南侧为新建住宅小区。周围交通便捷、路网通畅、住宅林立，项目计划总建筑面积约9万平方米，为集商业、办公和酒店为一体小区商业综合体。1.2设计指标1 计划用途：商业办公用地2 建筑容积率：2.53 建筑密度：40%（以最终政府批复为准）4 绿地率： 20%（以最终政府批复为准）5 建筑限高：55米6 建筑用地面积：0平方米；地上总建筑面积：50600平方米，地下建筑面积约40000平方米（地下2层），总建筑面积约90000平方米。2.项目定位及方案阶段设计要求2.1整体定位本项目依靠周围密集住宅小区和九堡客运中心商业消费人流、办公人流和商旅客群，定位为集商业、办公和酒店为一体小区型商业综合体。2.2物业类型配比及分物业定位本项目由商业、办公和酒店三部分组成。商业地上建筑面积约3.1万平方米（4层），地下建筑面积约3.8万平方米（地下2层）；办公建筑面积约1万平方米；酒店建筑面积约9千平方米。地下设置2层，B1层以超市为主，B1层剩下部分和B2层为车库、车道和设备用房等，尽可能降低设置人防面积。汽车泊位和自行车位尽可能满足杭州市相关规范。2.2.1商业定位l现在地块周围住宅林立，已形成稳定消费客流，但商业消费气氛缺乏。本项目将满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐体验型商业消费需求，集中面向家庭消费。l建立专题概念，以建筑造型、立面、内装饰等手段，树立鲜明特色和现代商业形象，令项目含有活力、精巧独有魅力。l商业档次定位为中偏高商业品牌，以中等品牌为主。2.2.2办公定位面向小型创业型企业，以购置自用为主，兼顾投资。设计产品应有利于销售，对户型进行合理分割。2.2.3 酒店定位面向白领和商旅人群消费需求，定位为经济实用、洁净便捷、性价比高精品酒店。2.3 设计关键点2.3.1整体布局及交通组织l地块北侧为绿化带，东侧为项目主展示面和人流进入口，西侧为项目二期，南侧为住宅区，在计划中应结合四至不一样特点，合理布局，关键提升展示效果和有效吸引人流，形成良好可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特体验。l项目车流关键经过东侧杭乔路进到本项目，再从南侧和北侧道路进入地下车库，在项目周围形成车流环道。l人流关键经过项目东侧进入。l结合整体交通组织，考虑出租车落客点。l处理好酒店、办公和商业之间关系，在空间造型、立面关系和平面关系上进行统一考虑，确保商业空间完整性和相对独立性，降低酒店、办公大堂和关键筒对商业布局负面影响；酒店和办公应有独立出入口，并跟商业出入口分开，预防商业人流干扰。l项目整体格局可分为三类物业，经过在地块中心露天广场及十字路口将项目划为不均分、大小错落四大致块。内街商业动线采取十字型动线，项目建筑落地面积约8000平米，故东北体块建筑落地面积约1800平米（1-4层为商业），主楼为酒店；东南体块建筑落地面积约1200平米（1-4层商业，如商业面积不足亦可考虑五层商业）；西北体块建筑落地面积约3000平米（1-4层为商业，其中4层为电影城）；西南体块建筑落地面积约平米（1-4层为商业），主楼为办公（标准层约1200平米）。l四个商业体块在2-4层经过连廊进行连接，导通人流。l地下室设计应结合消防分区，人防分区及防烟分区设置，综合考虑各类机房位置安排，管线管井合理走向、标高设计及布局，和车道设置，充足利用和优化地下室空间。l东南角红线内建筑外围设置下沉广场，增加B1层商业可视性。l西侧中间设置下沉广场，未来衔接二期人流。2.3.2建筑风格及造型l总体要求为现代风格，应结合项目定位统一考虑。l建筑设计要有创意，在建筑造型、立面、景观小品、内部空间等方面需更多表现出独特设计理念。l要在建筑设计中适度表现“绿色概念”。l立面设计要求满足杭州市建筑玻璃幕墙使用相关要求，造型和立面设计要求结构技术合理稳妥，工程造价适中，并易于维护。考虑到对周围住宅光污染问题，玻璃幕墙面积不宜过大。2.3.3绿化景观l设置标志性景观，形成参与性和互动性，方便有效吸引和积聚人群，提升东侧沿街面商业价值，拉近和人行道距离，并方便行人进入商业。人行道和商业之间道路应直接、便捷，不宜有过多迂回。景观尽可能避免对商业可视性和互动性产生负面影响。2.4 各类物业设计关键点2.4.1商业部分2.4.1.1 交通组织l商业东侧道路为商业主出入口，设计上应醒目、突出，含有较强可识别性。西侧设置和二期衔接主出入口，中心设置广场及十字道路集聚和引入人流，形成更多街铺。l商业货流和其它车流、人流应尽可能保持相正确独立性，降低对其相互间干扰影响。l电影院、KTV等业态在1F设置独立出入口和配置靠外可独立使用垂直电梯，并可和地下车库相连，但不能占用商业价值较高位置。2.4.1.2立面和造型l立面要有一定识别性和独特征，但要控制造价成本。l要求设计LED大型屏幕和广告位，要求在外立面日景、夜景设计中整体考虑。l内部使用空间宜方正。2.4.1.3内部空间和布局l对于建筑空间处理须从功效角度出发，设计合理流线，满足商铺布局和营建便利。结合业态楼层分布，垂直交通组织要简练、正确有效，平面交通能使人流有效抵达平层各个点位，并能形成回路，强调空间布局利用均好性，形成有机人流动线，实现每一楼层商业价值最大化。l杜绝出现人流死角和盲端。l柱距要考虑商业店铺划分合理性，兼顾停车位等划分。结合柱距部署，考虑商铺弹性部署，能灵活分割组合。l餐饮区分布应该尽可能集中，以方便硬件设施资源共享。结合地下室机房设计，从整栋楼宇角度出发，合理设置餐厨区位置，厨房后勤应分别配置专用卸货通道，考虑并安排对应管线管井走向(比如水、电、煤气、空调、进排烟、上下水系统等)，做到建筑空间合理利用，避免货流和废气对其它用户干扰。l中庭结合店铺部署，提升店铺可视性，并含有举行商业活动条件。l垂直货梯分布要合理，提升货运效率，尽可能部署在商业后勤区内。自动扶梯标准上要求尽可能将人流导向动线远端，以提升商铺人流抵达率。l商业得房率尽可能达成70%。l除非规范强制要求，不然机房等设备用房尽可能设置在商业价值较低楼层。l商业地上层数控制在4层，1F层高为5米,2-4F层高为4.5米，影院设在4层（影院层高为10米），B1层（满足净高不低于4米）。2.4.1.3业态部署标准l各类业态面积百分比：零售约20%，餐饮约40%，休闲娱乐服务及其它约为40%。2.4.1.4各楼层业态布局及说明（本条各店铺面积均特指实用面积）lB1：设超市1.2万平米，周围配置小铺约-3000平米（40平米左右/个）。l1F：以零售和轻餐饮为主，东北体块和东南体块东侧沿街设1F跨2F店铺，面宽和进深比1：3左右，含有轻餐饮条件；西侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3；西北体块和西南体块西侧为美食街，为一层小街铺，东侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3。l2F：东北体块和东南体块东侧为F1-F2沿街跨层，西侧为婴童零售店铺，店铺前面为沿中心街走廊；西北体块为童玩次主力店；西南体块结合办公和本层业态相关性，可设置为美容美发和SPA次主力店。l3F：本层为餐饮集中层，东北体块和东南体块为200-300平米左右特色餐饮；西北体块为大餐饮；西南体块为商务餐饮。l4F：东北体块结合酒店设置足浴、按摩；东南体块设置KTV，需预留餐饮条件；东南体块为东北体块设置多厅影院，面积约3000平米，层高约10米；西南体块设健身会所。按上述业态布局，但要有调整灵活性。2.4.2办公部分2.4.2.1立面和造型l表现时尚现代感，树立项目标品质形象。2.4.2.2内部空间和布局l标准层面积约1200平米，格局为方正矩形，合理安排柱网、关键筒，控制户型进深，保持很好自然采光性，整体得房率不低于75%。l层高3.6米，走廊装修后净高不低于2.5米（采取分户VRV空调）。l首层大堂挑空设计，尺度合理。l户型以60-150平米左右为模数。2.4.3酒店部分2.4.2.1立面和造型l表现时尚现代感，树立项目标高级物业形象，并独具特色，形成地标。2.4.2.2内部空间和布局l在户型空间、自然采光、朝向、通风、防噪和大堂等作为创新设计关键点。l合理安排柱网、关键筒，控制户型进深，标准层面积约900平米，按酒店户型部署，套内使用面积约25-30平米，有条件话落地窗、飘窗等能提升户型价值各项设计亮点。整体得房率不低于75%，层高不低于3.5米，确保200左右房间数。l首层大堂挑空，表现人性化，尺度合理，表现精巧、品质和居家感。l卫星电视 、二十四小时集中热水。2.4.4机电系统及管理因为商业和办公散售，酒店持有经营，故在设计上要确保三类物业系统设计相对独立性和物管计量独立性，不产生相互干扰和相关问题。酒店、电影院、超市、二楼内街部分可考虑中央空调。3.工作范围建筑方案设计工作范围简述以下：依据建设单位要求，设计企业需配合甲方及指定顾问设计企业提供完整方案设计文本，以确保项目标整体设计质量；并确保提供设计符合当地政策及法规要求，对正式设计图纸及文件盖章，需满足甲方进行项目标成本估算。帮助甲方完成总体设计进度，同时此间提供设计方案需经过甲方认可，经过相关报批。