收房注意项目.doc

收房流程及收房注意事项7 T2 c( m. y' _# s
一、注意及时接受入住告知书
. n3 `8 S1 [( z+ `- J1.　这是收房第一步，要注意期限。普通，开发商商定交房时限在告知书寄出30天内，因此购房者要安排好时间。& F6 W- ^0 X$ z！X. |！x- Y
2.　接到入住告知书后，一方面应判断开发商与否如期交房。若逾期交房，则应提出解决意见，并依照开发商答复决定与否前去收房，按告知上商定期间前去收房。$ s- N，Q9 {4 m
特别提示：
5 f，_6 h4 v. |2 m  P6 _，e( }1.　要注意收房期限，错过收楼日期麻烦多 。
4 _0 }1 u' X  S2.　收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上商定收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。4 K- ?/ R) v( K
3.　有特殊状况不能如期到场，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商量另行商定期间，并以书面形式确认。
& A！N5 u2 F/ M. {5 q  e' i$ ?：N+ {4. 若购房者在商定期间内没有到指定地点办理有关收房手续，从法律角度来说，则普通被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从告知单最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
* m  I' p* R7 p9 v. i：f0 u7 S二、拟定房屋与否达到交付条件' U，q2 ^7 T& E
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要. }- Y" w5 Y* ~7 h5 h4 p/ a" |
《房屋建筑工程和市政基本设施工程竣工验收备案表》是当前收房环节中最应当注意文献。该表是建设部为规范工程竣工验收备案管理工作而制定，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
8 R8 ~7 f. V7 k5 W2 u3 _《竣工验收备案表》中项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必要对楼盘终身负责。因此《竣工验收备案表》对房地产商有着严格约束作用，按照关于规定，表上每一项都必要报关于主管部门备案，缺少任何一项话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住，购房者有权回绝收房。
4 D2 s+ S& H% ^！t7 ~2.　 《住宅质量保证书》( ~8 t，A- {9 X6 U% ]
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范畴作出承诺，必要作为购房合同附件，与购房合同具备同等效力。因此提示收房者要仔细审查其中详细各款，特别注意保修期限。
- W1 x& o9 G/ w，d5 l3. 《住宅使用阐明书》5 ~- _" R1 K% P；i. M8 T  z
《住宅使用阐明书》是针对房屋设计、施工及验收中详细技术指标，如抗震指数、墙体构造类型等作出有关阐明和提出注意事项。！h" J：m/ C4 l，x- t
4.　 《建设工程质量认定证书》) M# g6 K；W$ C$ C0 p
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》' Q# z！I！Z9 o0 U( n  P
6.　 实测面积登记表+ r& P5 W' J6 `3 I- \
特别提示：# V) p$ b) ^2 A9 ~& \" n$ {
1.　只有具备上述文献，才阐明房屋已经详细交付条件。因此收房时先要审查有关文献，确认房屋已经具备交付条件之后，才干进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。因此要对这些文献予以注重，特别提示您要看原件而不是复印件。
" e7 y，z9 _2 t& v：C2.　《建筑工程竣工备案表》是最重要文献，收房时不能只看开发商有无这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有无都备案。它是收房前提，虽然开发商做得再好，如果没有此表就阐明它主线不具备交房原则，您有权回绝收房。　
$ G5 M，v# b7 v# s；J3.　对于这些文献，一方面要验收它有无，另一方面也要看验收这些文献获得合法性。！Q；b) V；_% ?0 B+ ~9 H
4. 如果开发商回绝出示这些证明文献、或文献不全，您可按购房合同第十一条，规定开发商签收“关于出卖人回绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》、《建筑工程竣工验收备案表》责任确认函”。$ J2 f& u4 Y  m：V5 y( U& E
5. 提示您：《住宅质量保证书》、《住宅使用阐明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
0 `0 Z  Q% ^/ a9 x6. 如果开发商不能提供上述有关文献，购房人有权回绝收房，由此产生延期交房责任由开发商承担。6 N2 l5 Q" o9 X3 l) u9 q* w；G
三、房屋检查
！Z" u' u' @' U收房过程中必要要掌握一种原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（涉及验收交房必要文献），确认无误后再订立收房文献。
4 k* [，U( b* j，t0 G9 p“先验后收”不但是符合商业惯例，并且也是有法律根据。房屋对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同商定支付相应比例价款，就履行了合同义务，开发商就应当交房。而在房屋交付此前，业主有权先验收房屋：+ u4 R+ t9 K# ~/ e6 X. g

！e. r6 V9 g% w4 \& }1 n；@：i1 x1. 检测房屋面积：
0 t  `) q2 Y4 D) @0 D  a* g规定开发商出具《实测面积测绘报告》，依照房屋土地管理局所属专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积与否存在误差，误差率范畴有多大；若实测面积误差超过3%，可以中断收房。
' X0 I# G. B) g：u2 G2. 检查房屋质量：
" _* _，n：H！v0 I9 o5 @！K购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，重要可从如下几方面入手：" j5 p3 D1 j* `) R6 {7 E- ^  w4 A1 {
（一) 房屋自身质量+ _* P' m；~0 u；_' A；J* x' v
（二）景观绿化、社区配套、设施原则等配套设施与否符合合同商定。
% G4 \3 `8 i" H4 I（三）装修质量& G% X6 M3 g/ g2 Z；f* `
特别提示：
/ m1 A；o9 ]，G0 v+ C9 O+ A' R1. 一定要掌握“先验后收”原则。3 \：Q6 x；W& c2 ~7 C0 c
2. 如果开发商回绝先验房后办理其她交付手续，则购房者可规定开发商签收“关于出卖人回绝交验房屋责任确认函”后中断办理手续。；x4 S4 a3 U' v8 z0 Y
3. 购房者应理解公摊面积及有关知识，防止开发商侵占。( t' [7 b2 f) h" _9 N7 Q
4. 若发既有质量问题，开发商应限期维修，购房者应规定开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住，开发商应承担违约责任。
，?！n8 g' Q9 x1 r. Q7 N5. 只要付清房款，按照合同商定购房者已经完全履行了合同义务，开发商就应当无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房责任。开发商无权以“未缴纳有关费用”等任何理由而回绝交房。" n，R5 s2 ~( x( g3 K" Z4 h( L
6. 不要将样板房原则作为现实原则，除非开发商将关于装修原则按样板间原则在合同中明确下来。
. C- r' T" i2 D；z- V( l8 y' g，A8 n/ \四、新居验收最后成果7 U" h5 c9 a0 n8 ^' C# G
1. 房屋检查没有问题：按实际验收状况填写《验房交接表》等有关文献。在这个登记表上，应把检查状况逐个记录，凡是无法确认事项，则不记录或写上“暂不清晰”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并规定发展商限期解决。
1 U1 [，a：W. A* ]$ `2. 如有不满意地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面根据，如发展商未准备关于表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
$ i；M0 t- U：j+ l& V5 d' r3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并订立关于整治维修文献，商定下次验收时间（普通不超过30天）。
4 C1 J  m！J8 r1 f% q8 f4. 对发现问题要详细在验楼表上予以注明，如果的确属于不能收楼，要详细写明不予收楼因素并规定开发商签字、盖章。% T6 }. H# u# u+ q/ X！n
特别提示：，Y5 ^+ \：M2 P) l/ u& P  k
1. 验房后要坚持原则：只要发现问题，不论大小，都要在有关文献或表格中记录下来，而不论开发商陪伴收房人员如何花言巧语；如果楼盘主线就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。# ]( Q！t+ X5 D5 H，A，F1 u
2. 物业公司行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因而不要就房屋质量问题与物业公司订立文献。
7 q4 h！k- p1 E3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，商定解决方案。4 {& p( v1 H+ x7 u* C：i+ L$ w
4、如果开发商回绝盖章确认房屋存在问题，一定要获得证据，证明不是买房人不准时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同商定或法定条件。
$ ?2 ^，U# j2 `注意事项7 H7 C+ ?. d' \* O
如下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类征询问题，把核心注意事项列出，提示消费者予以注重，以维护自己权益。
# a) j  Z/ l4 S4 ~( p一、买房有关税费
& ]  \0 F8 g3 z- [9 f$ O：U！E8 |，y（一）商品房买卖应缴如下税费：
，L！O' }3 c+ G1、契税
，y3 Y# w0 n！J3 p！E* d  l2、房屋买卖交易手续费) A9 d" l% U. X6 p
3、买卖合同印花税
1 k1 S( o0 O6 B/ S1 O$ o，_4、公共维修基金
  V& R( y2 g0 K8 B5、房屋所有权登记费
1 [. e；w# R0 w% n6、房屋所有权印花贴税& T：C4 d2 k# ]1 ]：P) }2 H% A
7、权证工本费7 Y；a7 o5 }' ~) c！G( g
（二）税费问题
0 S3 T- U/ c' Z' ^特别提示：根据法律规定和大某些购房合同商定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋前提。！l5 M9 Z4 I4 h# }
1. 契税2 ]0 P+ ?7 u/ T，`5 _' j* F1 i' m
契税是业主获得产权证时向国家交税。
0 v6 g1 B：e) u1 Y3 t；W缴纳时间：契税只能在过户时交纳　( x0 A0 |% f3 Y+ A4 U  a1 o
特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。
# `' v8 k$ G% m( H+ i  x8 i* D# g# I实行：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
7 E：m7 {5 G- W7 O' O- m" q) I2.　公共维修基金# r# K* [0 j2 v$ D，P0 A% M
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造。3 Y：~# H0 B* u( r4 Z9 n) I6 c；m，F
税率：房屋成交价 2%。
  t！a# P+ K3 d，g" j特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应当交给社区办。如果您将大修基金交给开发商，您很也许无法要回。
5 G% `$ Z% W9 M" x7 s，e3、面积测绘费；w. z+ x5 ^6 W8 ~
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据义务，故此费用应由开发商交纳。　9 T" s  F9 m1 U& d；u！x
4、物业费　
8 a. a- ?9 [% D1 u4 a( w0 ]+ x* H一年物业管理费、物业管理费和水电保证金* `" o5 `；y- {8 |2 h
特别提示：普通社区交一年如下物业费并不违规。' v，o3 C8 z1 [，Y
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和原则及收费办法应在经营场合或收费地点发布。
. H. q8 p4 S/ G8 g( W5. 产权代办费
% c& I；N( g；P2 a' o业主完全有权选取自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
) q" p7 U% V( Y* o) }：I二、面积问题
0 l4 J5 [8 q1 D8 [面积问题是消费者最为关怀内容之一，购房人买房时特别是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积也许浮现误差这样问题，并在订立合同步以附加条款加以防范。
5 v& Z% I6 Z' F：I% X；|4 [（一） 存在问题：" ?3 _' i6 e，A2 @( R( _& p
1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这始终是个焦点问题。8 f) x；o. i) _- a4 s4 M- R2 ]
消费者经常因面积问题浮现纠纷而处在被动局面，建议购房人在购房合同中对有关也许浮现问题详细进行商定，以维护自己权益。) P% X9 ~2 Q9 {6 r& g
2. 开发商有时能运用公摊、面积测量侵占购房者合法利益，还不易被发现。
+ n；A7 v+ R5 i9 g  o0 E. I# \% ^对的测算房屋面积，是专业人员工作，普通购房者主线无法完毕。另一方面，面积测量人工操作特点，正常误差都难以避免，某些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者有关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊面积加入公摊之中。
5 B# z9 L# x，]. t- x) [6 F5 b- n9 Y（二）如何解决面积误差？" z# q9 S9 r：j，j！I；n
面积误差：依照关于规定，买卖双方因设计变更导致实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同商定面积不符，按照合同商定解决。合同没有商定或者商定不明确，按照如下原则解决：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同商定价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超过3％，购房人可规定退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人批准继续履行合同，房屋实际面积不不大于合同商定面积，面积误差比在3％以内（含3％）某些房价款由购房人按照商定价格补足，面积误差比超过3％某些房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积不大于合同商定面积，面积在3％以内（含3％）某些房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％某些房价款由开发商双倍返还买受人。  k. S9 L9 k$ E3 T& A& _
特别提示：
7 J% S0 t/ ^) @；E6 k8 v1. 想测出您买商品房真实面积，一方面购房者索要出建筑竣工图纸，请专家依照图纸进行计算。
3 o) S# ?& ~( I3 }) K2. 签定合同步应当细化条款，应当商定实际面积与产权登记面积发生误差时解决方式。如规定合同中未商定解决方式，面积误差比绝对值超过3％时，购房人有权退房。" T* G1 `8 n2 K4 Q# v
（三）关于分摊面积
% n/ g3 I+ B5 x) K6 S3 x公用建筑面积分摊原则：
  a. V0 K：c$ x5 ~；I0 _  s% M1、商品房公用建筑面积分摊以幢为单位。分摊公用建筑面积为本幢内公用建筑面积，与本幢不相连公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。* G4 q" y  m- k！w！Y8 R
2、为整幢商品房服务公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范畴服务公用建筑面积，由受益各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊公用建筑面积，为各次分摊公用建筑面积之和。1 A/ x' Y8 X！c+ v' l0 Y
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积详细部位，但任何人不得侵占或变化原设计使用功能。
，h0 c6 J8 P9 v，F( s分摊公用建筑面积由如下两某些构成：
7 _5 f，h1 C3 O) A5 F9 F，W- J& u1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其她功能上为整栋建筑服务公共用房和管理用房建筑面积；' S！R* @：V* {0 N  d8 c8 ]
2、套(单元)与公用建筑空间之间分隔墙以及外墙(涉及山墙)墙体水平投影面积一半。凡已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积某些，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。' P3 m" H" l* u  j* B
不应入公用建筑空间：
！M5 v# b3 Q；`" h- C1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程地下室、单独具备使用功能独立使用空间。
，N% E1 v& ^0 Q，Z2、售房单位自营、自用房屋。2 s/ ?# `( f# w. q5 C6 M
3、为多幢房屋服务警卫室、管理（涉及物业管理）用房。' U；W+ q/ C9 o，Y" ^( I
4、对于半地下室，无论采光井构造如何，都不计入建筑面积。！i6 M- Z- G* c8 V6 ]0 \4 ^
特别提示：
7 g，T  B，N. h1. 订立合同步应明确商定公摊详细项目。
# c  m+ b& E，U8 ~& p4 R" @2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积，应重新提交面积测量报告。- E；B：U( S6 o  S6 |
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充合同）中应明确商品房销售面积、分摊公用建筑面积及公用建筑部位。  |& x& ]/ `. z7 P# n/ |3 A' h
3. 其她购房人受益其她非经营性用房，需要进行分摊，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊总建筑面积。
；R2 y# ]：c' [) x！@) {. T三、审查销售广告
( e4 V3 {- Z6 X  A4 h（一）浮现问题7 D6 c& n：q7 ^" B4 g- Q5 E
“咱们社区绿化率达到……，咱们社区配有小学、幼儿园、会所……”+ n9 \6 z；}. O1 [( [  E4 F
购房者经常会被上面优美辞藻所困惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、变化社区规划也是某些开发商惯用一手；此外，装修原则不符合合同商定或开发商承诺。收房中其中一种重点就是要开发商如何兑现曾经承诺。$ [1 p，~& D$ L；\4 M  F6 q' g( t# n. h
（二）解决办法
；v( [8 [# K，M( a：D1. 要注意平时证据收集。/ N" J' k  U  H0 y2 ^+ {9 r/ b9 [
如买房时楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应当对照社区平面图看环境。依照有关司法解释，此类广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，规定开发商兑现承诺。
" l9 d8 i& @( z，r2. 要随时主张自己权利。
  Z2 }5 j2 \* J一旦发现社区有规划被变更迹象，购房者一定要尽快跟有关部门和开发商交涉，以免形成事实，浮现“赢了官司却无法执行”局面。，M/ s！P( ~( i6 T) O8 @
四、法定退房条件：
1 @3 ?0 T1 ~8 L9 R$ ~. \6 j2 c3 y在房屋验收过程中，业主如果发现购买商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房法定条件，综合起来涉及如下几种：
8 O& h3 |% F，M1. 购房合同无效：  _$ a  L8 z/ D% o' ?4 b
实践中，导致购房合同无效常用情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。
. C" K* q" {. b，M0 `# `+ G* Q0 m2. 套型误差导致退房：
( B/ A- l8 R3 m/ ]$ v) M按套(单元)计价预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者有关尺寸超过商定误差范畴，合同中对此未商定解决方式，购房人可以退房。
  i" T5 Y3 L6 K5 ?7 d/ i3. 面积误差导致退房：；I  h( h+ L；k( u' X7 f
房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）。
. L/ `( T$ t4 h' u" W！d. L4. 变更规划、设计导致退房：
5 }+ }！}" @！_* x& Z：?开发商未经关于部门批准，擅自变化房屋构造及合同中商定配套环境；开发商经批准变化房屋构造未经买家承认。
$ H& o' B1 B：J" C5. 质量不合格导致退房：" H- O9 y' D+ M' H4 X& i，f+ i
房屋主体构造质量不合格并依照关于规定经委托工程质量检测机构核验的确，买受人有权退房。* Z+ d4 O' S5 l- s3 c5 _
特别提示：
5 }  a+ o：n6 t( s1. 由于楼盘整体建筑未完毕而主线无法验收，未获得“三书一证一表”楼房，买家可以不收楼。
/ D2 q+ @7 M6 N6 U5 B；B* Z2. 浮现上述法定退房条件时，购房人在以上状况之一浮现时选取退房，有关违约补偿责任由发展商承担，如果开发商不批准退房，购房人可向有管辖权人民法院起诉。
  ?" d5 n& f1 @2 X. [6 Z$ I3. 如果不具备上述条件，但是房屋的确浮现了质量问题，购房人有权规定开发商进行维修，因而导致损失由开发商补偿。
" H- a- K$ Y9 g" Z7 u4 X- u五、特别建议：
# k8 \' N. p0 |6 d/ Q可以考虑集体收房。买房过程中，经常会涉及到诸多专业问题，只靠消费者个人力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家力量解决遇到所有难题!
收房需要带工具：3 F4 C( i# A" B2 J
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道- i& O1 [6 D，M) O3 ~
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面与否空鼓- H：o；H% h0 b* d
3)1只塞尺--用于测裂缝宽度1 U$ X：b' V( A
4)1只5米卷尺--用于测量房子净高
* O$ I6 m，f：q5 s7 y5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类与否畅通5 l3 U& d9 F9 D6 Y
6)1只计算器---用于计算数据
3 p：O% n，W/ i$ q7)1只水笔--用于签字% V. j( P5 h9 W7 H
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生9 p！l. R6 \7 X7 v4 R
9)1只小凳子和某些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
" Y0 i2 u；m4 H  I8 ]3 D/ p- m正常验收房子时间普通是持续2-3个钟头，建议上午8：30去或下午2：30去。5 L1 `$ C  e$ C+ w1 ?
最佳收房流程:
：_！I$ e+ x  @；A/ Y+ v$ ]( o！i7 k！[8 X$ q* W
核验业主材料
( ~  S. ?2 ^8 d+ Q8 Z！g，e+ q4 e7 W. g业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》并由开发商加以阐明& s！w；x+ o6 T1 p) E5 j5 C' Y
交纳剩余房款
- i3 \6 R4 K  o. z0 [. X$ {业主领取钥匙并订立《住宅钥匙收到书》/ b：q) C( D5 H，P. G0 [
业主做综合验收1 I6 R6 R6 f  Y，|6 L
业主就验收中存在问题提出质询、改进意见或解决方案7 N% b+ N9 ]3 O，x& f' G5 o
开发商与业主协商并达到书面合同+ y1 l( f# A/ B( Q" j# m
依照合同内容解决交房中存在问题，无法在15日内解决，双方应当就解决方案及期限达到书面合同) m" C+ m4 @' E
业主订立《入住交接单》
：h：m& J/ z，Y7 n% o4 p对发现问题要在验楼单上予以注明，如果的确属于不能收楼，要详细写明不予收楼因素并规定开发商签字、盖章。！O- `  u0 s- r+ E！O- ^
【提示】：开发商在交房时向业主提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》必要为原件而不是复印件。# V0 E！m4 v0 d5 P+ h
验房、填写验收记录和做房屋交接：2 y- Y$ m；|0 E& o# E* }. Y
验完楼后，业主应按实际验收状况填写《住户验房交接表》，同步将水表、电表底数抄在指定表格(普通附在《验房交接表》中)；符合政府规定和合同商定，通 过验收；如有不满意地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收登记表》中，作为书面根据，如发展商未准备关于表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。依照业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并订立关于整治维修文献，商定下次验收时间(普通不超过天)。不能整治，应予以经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
3 {2 O7 J！|/ q0 W交费笔笔算清：& A：d4 t  |  u# \) @
检查完这些工作，如果没问题话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交各项有关费用与钱银关于，更要笔笔算清。，f4 l' {# @：P6 F$ m6 E( i& Q
签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：；|" R  W$ g5 x+ P+ j
验完楼后，开发商普通规定业主填写《住户档案表》、《入住合同》、《消防责任书》等合同书，同步领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。
8 ~& R2 _7 b3 _  I+ s详细过程如下：
- D% ?# q1 I$ A" R0 `( T
6 N) W5 ?/ e1 t' d0 E7 q/ M+ P！N1. 去物业部门查看资料某些，分别有如下几份资料需要查验：
' L；g$ ?5 @# C  U# q/ k5 `  ?% P# W6 |
1) 房屋《住宅质量保证书》--可带走( ^6 c4 v$ Y$ |. Z7 w+ [
3 ?；s6 z4 C6 z- |1 \9 y
2) 《住宅使用阐明书》--可带走" L2 K1 r2 V1 ?，Y1 v. |3 C

9 s) o' H& u2 T& `3) 《竣工验收备案表》5 t6 J8 G# p) k* z1 r7 F1 m* o
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4) 面积实测表
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；H5 h- u：M1 }5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、构造)--可带走3 Z！^) c& D，[；h5 u
如果房产商准备充分话，普通10分钟即可查看完资料。
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2. 核算面积、合同及价钱多退少补问题。- `% ]4 W；y) c，N6 A$ g0 ^0 x" o3 w
确认售楼合同附图与现实与否一致，构造与否和原设计图相似，房屋面积与否通过房地产部门实际测量，与合同订立面积与否有差别。(先查看售房合同，看之 间误差为多少，普通为3%，3%之内不考虑，超过某些进行解决，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。普通这个时间因人而 变，时间为30--40分钟！@+ O2 M；B. B
验收房子7 B) H. f/ D$ P) e：`
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，小鲁提示您:暂且先不要交付某些物业费用及有关费用，此时物业会催促你来交付，可同她们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应当有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记 得拿那些工具哦)
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！D# R！H) K' d/ A* P+ e7 A0 u1) 详细检查房屋质量，涉及门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) ：Y5 P！@5 L7 O，d6 W
【提示】：由于新居子空关时间较长，在门窗轨道里会有某些灰尘和建筑垃圾，因此切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感时候，仔细查看一下，用扫帚清晰后就可以看了8 G% }6 h( W) r；|，|8 m

！b) p：C. k/ Y3 A- H- L：c2) 检查墙体平整度、与否渗水、与否有裂缝 【提示】：特别是查看某些墙体与否有水迹，特别是某些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有话，务必尽快查明因素。0 b6 Z/ w# U；}5 f

" C* ?/ A( ?3 g* ~% \3) 仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂状况。【提示】：如有空鼓，一定要责成陪伴物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。9 s- h  t+ N4 o$ ^

8 u# b1 H. _；\3 q4) 水电煤畅通状况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽量让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(普通新居子会配一种简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电与否畅通。【提示】：关闭分闸，检查各个分闸与否完全控制各分支线路。9 P& s/ e8 k# e" H，w9 U
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5) 验收下水状况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜声音和表面无积水。【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以 捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉位置)。
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6) 验收地面下水状况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下业主在24小时后查看其家厕卫天花。【提示】：在所有用完水后，应再打开水表，看清晰水表数字，记录下来，同步要记录电表数字。
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7) 核对买卖合同上注明设施核对买卖合同上注明设施、设备等与否有漏掉、品牌、数量与否相符；【提示】：普通在这方面，应当没什么大问题，但是的确要仔细核算。% q7 X" Q7 l# `4 p( \：j，L
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8) 测量一下楼宇层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与详细数据，最佳把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一种自己小本子上，同步把某些验收房子数据和问题写在物业公司提供纸张上。
：i' r9 b1 c  s，B！c最后好了，检查完这些工作，如果没问题话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员拟定解决方案和解决日期，看解决成果与否影响收房，若影响，需要进行交涉了. Z2 a' b* s' p( ?" ~* B！K；c5 M3 W( S
作为业主，还需要对房屋自身细节进一步把关，及时让关于部门修理和完善。如下是细节把关小窍门（涉及精装修房屋验收）：
- n2 b$ @3 G7 V% l核对买卖合同上注明设施、设备等与否有漏掉，品牌、数量与否相符。+ d% g；U！Z1 P7 E4 x
门窗   `3 d：\2 {9 `& L：G1 l% D" l
1．试试门窗启动与否灵活，目测门与门框、窗与窗框各边之间与否平行，关上门窗听听隔音效果，同步也理解它们密封限度。查看密封胶条与否完整牢固。 - t！O* d9 b，i' z) `* |
2．门插与否插入得太少，门间隙与否太大？（特别是门锁一边） & t7 p7 z0 ^0 y
3．门四边与否紧贴门框，门开关时有无特别声音？
# V" R1 `8 }" D+ w$ k4．大门、房门插销、门销与否太长太紧？
% Y$ Y！w* m，w  f5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
9 `1 z0 K8 W+ `# l' D" T3 r6．窗户玻璃与否完好？   x$ X. m7 u7 q
7．窗台下面有无水渍？如有则也许是窗户漏水。
6 m$ d0 ~- u+ n：Z地板
！J/ k0 `；n. Y9 J) M$ Q" ~1．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时与否吱吱作响？
3 C4 `；P. C！]* {6 W" R9 K2．地板间隙与否太大？3．柚木地板有无大片黑色水渍？4．地脚线接口与否妥当，有无松动？5．地面与否有裂缝，与否有起砂现象？

顶棚
6 o. N7 }/ U：g！y8 N1．顶上与否有裂缝？没有裂缝最佳，有裂缝得看是什么样裂缝。普通来说，与房间横梁平行裂缝，属眼下质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就阐明房屋沉降严重，该住宅有严重构造性质量问题。
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9 ]5 `5 V* n，N1 }% K# W( u8 `2．看顶部与否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有通过足够时间熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大不利影响。 * U) i  n0 w+ ^  F* i，R9 n7 G% c1 y

( d. a：N  u6 c3．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，阐明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子住户，那么观测一下顶层与否渗漏是绝不能忘掉。 ( X；g+ h( b+ C2 j6 o" l！v4 M

& {) W！k2 I  i0 D4 \' U$ V4 f4．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 1 F" M2 K( y，]( B
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5．墙身顶棚有无某些隆起，用木棍敲一下有无空声。 ；k，I* W/ ^. K2 h. u
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6．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷地方。 ；f6 e3 w" k  e；d1 l- O！A，u

' D8 Q& A1 {" a8 e7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8．内墙墙面上有否石灰爆点？4 {$ f  h4 a8 J. ~6 \8 a6 A
厨厕
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1．检查卫生间地面与否渗漏，地面与否存水？
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2．放置洗衣机位置地面应有防水办法？3．卫生间门上下冒头与否刷油漆？ ：L. e# y' A/ n；B！q
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4．已经安装卫生器具，卫生器具下水软管与排水管交接处应有封堵办法，还应设立返水弯。
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5．距离地面30厘米高插座必要带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆上方不应有插座，卫生间内用于洗澡电源插座应是防潮插座并有防溅办法。