拿地至前期主要工作综合流程.doc

“拿地—动工”工作步骤
一、定义：
1、定义：
“拿地”指：企业经过竞拍取得土地，并已签署《土地转让协议》；
“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、步骤：
1、拿地前准备：
集团企业经过市场调研和投资分析，并经过竞拍取得土地。开始准备项目开启。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：
营销中心首先对此项目标：
1）市场供求及特征进 行分析（此分析包含：市场产品供给量及产品特征；市场需求情况、用户群特征等；）
2） 市场价格及特征进行分析
3）市场经典案例进行分析
并形成产品提议汇报。
集团企业对《项目市场定位及产品提议汇报》进行上会讨论，并给出审批意见；
3、计划意见书办理：
1）办理建设项目地点征求函：
（本单位报批函，项目提议书代可研汇报，房地产开发企业资质证实文件等）
2）到计划部门办理计划意见书
（包含：建设单位项目地点征求意见函，建设项目计划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）
其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：
可依据《土地转让签署协议》完成土地分割和交地，
并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：
立项批文办理需要以下材料：
1）项目立项申请汇报；
2）项目提议书或项目可行性研究汇报，汇报内容应包含以下多个方面：
（1）项目必需性和可行性分析；
（2）拟建项目标建设规模、地点及推荐初步方案；
（3）项目标社会、经济及环境效益分析；
（4）投资估算及资金起源分析；
（5）项目建设工期安排；
（6）项目建设保障条件；
3）和项目立项相关其它相关资料图纸等。
时间：15工作日
6、计划方案设计及报审：
1) 研发设计中心委托进行总体计划方案设计
2）前期部门负责进行总体计划方案报审：
（其中需要材料为：立面批复文件、计划意见书及附图、用地现实状况总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、计划意见书及相关文件、图纸等等）
其中需要：
人防办进行人防工程建设布局审查。
国土资源局办理土地预审。
公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局等对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
计划部门对计划总图进行评审，核发《建设用地计划许可证》。
计划部门确定建设工程计划设计条件。
3）研发中心依据人防、消防审批意见委托进行人防、消防报建图设计
消防报建需要：总平图、消防设计专篇，审定方案通知书。
人防报建需要：地勘资料及地形图、人防结构计算表、人防工程施工图等。
3） 研发中心依据总体计划报审意见进行交通、教育等专业报建图设计。
教育审定：教育审定议建、计划意见书、审定设计方案通知单等
其中同进开展：电信；供电；供水；雨、污管网；有线电视，道路等方案咨询，通常连续20天左右。
市政项目方案综合设计；
项目综合方案审定:
(建设项目计划审批表，市政项目综合方案，审定方案总图及道路方案，市政各专业咨询方案)
各专业施工设计
7、项目用地预审：
总体计划设计阶段同时开展还有：
项目边界钉桩，项目征地及建设用地预审，办理建设用地计划许可证、土地审核等。
其中项目立项完成后才能进行委托交通影响评定至意体计划方案报批。
8、建设工程计划许可证办理
计划许可证办理需要材料：
1）组织机构代码证；
2）《南京市建设工程计划许可证申请表》；
3）建设项目标正式同意文件；
4）《国有土地使用权证》；
5）现势性地形图;
6）符合设计关键点、方案审定意见和国家设计规范施工图中总平面及平、立、剖；
7）基础部分《建设工程计划许可证》；
8）《设计方案审定意见通知书》中要求提供其它相关部门审查意见。
时间15天
计划许可证办理后才能进行：树木代移手续和房屋面积估计手续、官方招标等。
同时工程部门完成
1）现场勘察完成
2）现场临水、临电等办理完成
3）三通一平完成
招标部门开始桩基、监理、总包单位前咨询、接洽工作。
9、桩基单位招标及进场
1）研发设计中心完成桩基施工图设计和审查
2）招标中心完成监理和桩基单位招标
3）前期部门完成桩基施工许可证办理和官方招标报建完成
4）工程部门完成桩基、监理单位进场及桩基施工
10、“开工”前准备
1）研发设计中心完成基础及上部图设计及图审
2）前期部门完成总包单位官方招标及协议立案
3）工程部门完成总包单位前期安监、质监、节能、防雷街报监
4）前期部门完成施工许可证办理
5）总包单位完成进场准备。