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XXXXXX有限责任企业物业维检企业xxxx项目部设备维修服务流程一、机电设备维护1. 设备操作维护人员和专业点检人员培训1.1对设备维护管理人员及操作人员进行施工、技术及安全文明等方面交底工作。其关键内容为：1) 介绍工程基础情况、工程性质和工程目标；2) 讲述工程施工特点、施工方法及特殊注意事项；3) 强化对现场安全文明、质量、工期和环境保护意识；4) 强调作业特殊要求。1.2 经过动员及交底使施工人员了解工程基础情况，清楚施工特点及注意事项，做到心中有数，在充足了解工程各项要求前提下，组织进行维护施工，保质保量完成本工程全部维护管理任务。1.3 事先对现场内外场地情况组织勘查，合理安排施工场地内多种办公/材料堆场和水电部署。1.4我企业将充足做好开工前前期准备，设备操作维护人员和专业点检人员要成为合格职员，除了经过操作培训外，还必需经过设备日常维护或点检操作专业培训教育，使全部职员建立“自主”维护地观念。首先要了解设备性能结构，掌握设备保养维护技术，能诊疗设备通常故障或常见故障，并知道排除故障方法或是应急处理方法，才能建立起企业职员地“自主维护”体系。1.5要做好设备操作维护人员、专业点检人员培训,就必需做好以下多个方面工作：明确培训目标，依据实际目标制订长久和短期相结合培训计划，和对应地培训内容；分类、分层次地组织职员参与培训；对职员培训结果进行考评；对培训结果和职员培训考评情况进行总结，并结合企业设备运行情况和故障情况改变、设备更新等不停研究完善培训计划和培训内容，务求经过培训达成理论和实际相结合、不停提升职员技术技能素质目标。2. 设施管理内容2.1设施技术情况管理1）集合全部关键设备参数表，标出设备明细，备品备件和数量、规格。2）建立设备档案，统计设备保养维修内容、次数。3）对全部设备按设备关键程度、维护情况和管理情况进行风险评定，分为高、中、低三种，并分别制订具体保障方法。2.2设施运行动态管理1）设备运行动态管理，是指经过一定手段，使各级维护和管理人员能牢牢掌握住设备运行情况，依据设备运行情况制订对应方法。2）建立健全系统设备巡检标准。要对每台设备，依据其结构和运行方法，定出检验部位、内容、正常运行参数标准(许可值)，并针对设备具体运行特点，对设备每一个巡检点，确定出明确检验周期，通常可分为时、班、日、周、月、季度检验点。3）建立健全巡检确保体系。设施工程师制订检验内容，做出质量统计表格。值班操作人员负责对设备全部指定内容进行检验，并将数据填写到对应质量统计表格中。由设施工程师对全部数据进行分析，并给出判定，以深入改善设备运行，从而全方面掌握设备运行动态。4）建立预防性保养体系。依据设施运转情况，制订对应年度预防性保养计划，并据此公布月保养计划，5）信息传输和反馈。当班人员巡检时，发觉设备不能继续运转需紧急处理问题，要立即通知直接主管，以立即处理。通常隐患或缺点，检验后登入检验表，并按时传输给主管工程师。设备发生缺点，岗位操作和维护人员能排除应立即排除，并在日志中具体统计。对于重大设备故障，应立即通知上级各层主管，并具体描述故障现象。未得到明确回复，不能私自处理。3. 设备设施维护保养基础要求设备使用和维护保养在于日常控制和管理。好设备若得不到立即维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是确保设备运行安全，最大程度地发挥设备有效使用功效唯一手段。所以，对设备设施要进行有效维修和保养，做到以预防为主，坚持日常保养和科学计划维修相结合以提升设备良好工况。设备维护保养内容通常包含日常维护、定时维护、定时检验和精度检验，设备润滑和冷却系统维护也是设备维护保养一个关键内容。 设备维护保养要求关键有四项：1） 清洁：设备内外整齐，各滑动面、丝杠、齿条、齿轮箱、油孔等处无油污，各部位不漏油、不漏气，设备周围切屑、杂物、脏物要清扫洁净；2） 整齐：工具、附件、工件(产品) 要放置整齐，管道、线路要有条理；3） 润滑良好：按时加油或换油，不停油，无干摩现象，油压正常，油标明亮，油路通畅，油质符合要求，油枪、油杯、油毡清洁；4） 安全：遵守安全操作规程，不超负荷使用设备，设备安全防护装置齐全可靠，立即消除不安全原因。 4. 安全管理1）目标为保护职员在生产过程中安全和健康，加强安全管理，促进安全生产发展，结合本工程实际情况和工作特征，制订本规程。本规程是指导工人安全操作准则，全部参与工程施工工人全部必需严格遵守。2）通常要求A. 参与施工工人，要熟知本工种安全技术操作规程。在操作中，应坚守工作岗位，严禁酒后操作。B. 特殊工种如电工、焊工必需持证上岗。C. 正确使用个人防护用具和安全防护方法。进入施工现场，必需戴安全帽，严禁穿拖鞋或光脚。高空作业必需系安全带。不符合要求安全用具严禁使用。D. 多种机具使用前必需进行检验，确定完好方准使用。E. 电气设备和线路必需绝缘良好，电线不得和金属物绑在一起；多种电动机具必需按要求接零接地，并设置单一开关；遇有临时停电或停工休息时，必需拉闸加锁。F. 施工机械和电气设备不得带病运转和超负荷作业。发觉不正常情况应停机检验，不得在运转中修理。G. 电气、仪表、管道和设备试运转，应严格根据单项安全技术方法进行。运转时不准擦洗和修理，严禁将头手伸入机械行程范围内。H. 从事高空作业要定时体检，身体不适于高空作业，不得从事高空作业。I. 高空作业衣着要灵便，严禁穿硬底和带钉易滑鞋。J. 高空作业所用材料要堆放平稳，工具应随手放入工具袋内。上下传输物件严禁抛掷。K. 梯子不得缺档，不得垫高使用。使用时上端要扎牢，下端应采取防滑方法。3）特殊工种管理 电工A. 全部绝缘、检验工具，应妥善保管，严禁她用，并应定时检验、校验。B. 现场施工用高低压设备及线路，应根据施工设计及相关电气安全技术规程安装和架设。C. 线路上严禁带负荷接电或断电，并严禁带电操作。D. 有些人触电，立即切断电源，进行抢救；电气着火，应立即将相关电源切断，使用泡沫灭火器或干砂灭火。E. 多台配电箱（盘）并列安装时，手指不得放在两盘接合处，也不得触摸连接螺孔。F. 管子穿带线时，不得对管口呼叫、吹气，预防带线弹力勾眼。穿导线时，应相互配合预防挤手。G. 电力传动装置系统及高低压各型开关调试时，应将相关开关手柄取下或锁上，悬挂标示牌，预防误合闸。H. 用摇表测定绝缘电阻，应预防有些人触及正在测定中线路或设备。测定容性或感性设备、材料后，必需放电。雷电时严禁测定线路绝缘。I. 电气设备金属外壳，必需接地或接零。J. 照明开关、灯口及插座等，应正确接入火线及零线。 管工A. 用车辆运输管材、管件，要绑扎牢靠，人力搬运，起落要一致。用滚杠运输，要预防压脚，并不准用手直接调整滚杠。管子滚动前方，不得有些人。B. 用锯弓、切管器、砂轮切管机切割管子，要垫平卡牢，用力不得过猛，临近切断时，用手或支架托住。砂轮切管机砂轮片应完好，操作时，应站侧面。C. 套丝工件要支平夹牢，工作台要平稳，两人以上操作，动作应协调，预防柄把打人。D. 管子串动和对口，动作要协调手不得放在管口和法兰接合处。E. 滚动工件时，预防滑动及倾倒伤人。F. 手提式砂轮机应有防护罩，操作时，站在砂轮片径向侧面，并戴绝缘手套或站在绝缘板上。 电焊工A. 电焊机外壳，必需接地良好，其电源装拆应由电工进行。B. 电焊机要设单独开关，开关应放在防雨闸箱内，拉合时应戴手套侧向操作。C. 焊钳和把线必需绝缘良好，连接牢靠，更换焊条应戴手套。在潮湿地点工作，应站在绝缘胶板或木板上。D. 严禁在带压力容器或管道上施焊，焊接带电设备必需先切断电源。E. 焊接储存过易燃、易爆、有毒物品容器或管道，必需清除洁净，并将全部孔口打开。F. 在密闭金属容器内施焊时，容器必需可靠接地，通风良好，并应有些人监护。严禁向容器内输入氧气。G. 把线、地线，严禁和钢丝绳接触，更不得用钢丝绳或机电设备替换零线。全部地线接头，必需连接牢靠。H. 更换场地移动把线时，应切断电源，并不得手持把线爬梯登高。I. 清除焊渣、采取电弧气刨清根时，应戴防护眼镜或面罩，预防铁渣飞溅伤人。J. 施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。K. 必需在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过相关部门检试许可后，方可施焊。L. 工作结束，应切断焊机电源，并检验操作地点，确定无起火危险后，方可离开。 气焊工A. 施焊场地周围应清除易燃易爆物品，或进行覆盖、隔离。B. 必需在易燃易爆气体或液体扩散区施焊时，应经过相关部门检试许可后，方可施焊。C. 氧气瓶、氧气表及焊割工具上，严禁沾染油脂。D. 乙炔瓶和氧气瓶不得同放一处，距易燃、易爆物品和明火距离，不得少于10米。E. 氧气瓶应有防震胶圈，旋紧安全帽，避免碰撞和猛烈震动，并预防曝晒。F. 点火时，焊枪口不准对人，正在燃烧焊枪不得放在工件或地面上。G. 不得手持连接胶管焊枪爬梯、登高。H. 严禁在带压容器或管道上焊、割，带电设备应先切断电源。I. 在储存过易燃、易爆、有毒物品容器或管道上焊、割时，应先清除洁净，并将全部孔、口打开。J. 工作结束，应将乙炔、氧气瓶气阀关好，拧上安全罩，并检验操作地点，确定无起火危险后，方可离开。二、机电设备设施保养维护方案1. 供配电系统管理假如说机电设施设备是整个建筑系统关键部位，那么供配电系统则是它大动脉。为了保障系统供电连续性，需制订行之有效运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统正常运行。1.1设备定时维护保养方案和标准（1）每日巡视保养项目电力变压器（干式）序号部位内容要求1外壳1. 查低压连接母线；2. 检验壳体。低压母线不发烧、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。2温度计1. 检验是否完好；2. 观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超出90。3声响监听变压器指示。发出均匀“嗡嗡”声，无异常杂音。4变压器室1. 检验门窗、地面、四壁；2. 检验通风道、通风设施；3. 检验室内照明设施；4. 检验室内消防设施。无杂物、不漏水、能以预防小动物进入、洁净整齐、功效正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功效正常、消防设施功效正常。低压开关柜序号部位内容要求1柜正面1.清扫（擦拭）柜正面；2.检验仪表指示及运行参数；3.检验空气开关；4.检验闸刀开关、操作机构；5.检验分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作情况符合运行要求，指示灯指示正常。2柜后面1.观察母线、连接点、引出线；2.检验电度表。连接良好、接点无发烧变色，电度表铝盘转动正常。电容器柜序号部位内容要求1柜正面1.清扫（擦拭）柜正面；2.检验仪表指示及运行参数；3.检验自动赔偿器；4.检验各组电容指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，赔偿器功效正常，指示灯完好。2柜内1.观察电容器壳体、套管；2.检验导线及其连接点；3.检验柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超出45。强电井序号部位内容要求1插接箱1.清扫外表面；2.检验空气开关；3.检验内部接线。无灰尘、污迹，情况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。2强电井室1.检验房顶、四壁、地面、门；2.检验室内照明设施；3.检验电缆、母线槽。无损坏、无杂物、无漏水、能预防小动物进入，洁净整齐，开关、灯具功效正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。（2）每七天保养项目电力变压器（干式）序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目。无灰尘、污迹。2接地线1.检验接地线；2.检验连接点。无断股，无锈蚀，接触良好。低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目。2柜后面检验闸刀开关；检验自动开关；检验保险丝具；检验电缆及电缆头；检验母线支撑固定装置。不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢靠不松动，接线桩头无发烧变色，无焦湖异味；无发烧，容量符合要求，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动。3地线检验接地线，接线头。接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。4地下电缆室检验室内环境；检验电缆托盘；检验电缆。无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整齐无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目。2柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器。控制正常功效良好，指示仪表及信号正确。3接地检验接地线。无松动，无断股。4柜内检验熔断器、接触器、热继电器及其接线。接触良好，无过热，无损坏。（3）年度保养项目电力变压器（干式）序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目。2变压器1.全方面清扫、擦拭；2.全方面紧固螺栓连接部分；3.测量绕组直流电阻；4.测量线圈绝缘电阻；5.相间绝缘电阻。清扫，无油垢；牢靠无松动；三相电阻应平衡（相间差异小于三相平均值4%，线间差异小于三相平均值之2%）采取2.5KV兆欧表，阻值符合相关要求。3电气联接1.调压联接片；2.一次电缆接头；3.二次母线槽接口。调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目。2仪表校验仪表、校验电度表。3柜内全方面清扫灰尘；整理二次线；补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全方面检验紧固螺栓连接点；补刷相位漆。无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清楚三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力适宜触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢靠，无松动，颜色符合要求。4无垃圾、杂物、电缆排列整齐。电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目。2柜内全方面清扫灰尘；整理二次线，更换字迹不清楚接线号；检修控制无器件。无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清楚完好无缺损、动作可靠。3电容器检验电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效电容器。壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作要求，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超出额定值10%。供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检验接地线螺栓及连接情况。紧固良好。2接地体检验接地体焊接头。焊接良好、无锈蚀。3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。系统接地电阻小于4。防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网防雷接地焊接。无松动、焊点无锈蚀。2接地体电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。接地系统接地电阻小于10。1.2供电系统应急抢修、处理方案（1）供电系统抢修限时要求为了确保供电系统发生意外事故后，能立即抢修，特制订本抢修限时要求：变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内抵达现场，将变压器改为检修状态，立即通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得起过3小时。在最短时间更换备用变压器。配电室内配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员立即修理，若不能立即排除故障，立即更换备用抽屉柜。楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内抵达故障现场，排除故障。对全部设备设施故障抢修情况全部要进行具体统计，包含故障发觉时间、故障部位、故障原因、抢修方法、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（2）停电应急处理方法对于电力局提前通知，检修高压线路计划停电时，工程部应立即通知动作部，由运作部通知租客停电原因立即间，并做好停电准备工作。对于突发事件停电时，工程部应和电力局联络，问明停电原因立即间后，立即通知运作部，同时确保备用线路5分钟内开启并接入应急电网，相关人员检验应急供电线路是否正常。当维修和保养电气设备需要计划停电时，工程部应提前通知运作部停电范围、时间，值班员应按要求做好确保安全方法和技术方法，维修责任人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，快速组织人力抢修，必需时通知运作部，由运作部通知租客停电时间及原因。当发生火灾时，值班员应按灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。1.3电力节能方法为了愈加好地服务于租客，同时又能发明良好经济效益和社会效益，工程部将采取以下方法对各类用电设施设备进行科学合理控制：对露天照明灯具采取钟控系统进行控制，杜绝人为开关不立即，造成无须要浪费，并依据十二个月四季日照时间改变，调整定时时间。对各楼宇内走廊、消防通道等公用部分照明，采取声、光控开关或节能灯进行控制。地下室采取低照度分散照明，能达成通常照明效果即可。依据冬夏两季用电量差异，合理选择电力变压器投入数量，使变压器处于最经济运行状态。2. 电梯管理伴随国民经济飞速发展和工作生活节奏不停加紧，电梯已成为高层建筑不可缺乏垂直交通运输工具。我企业将严格根据业主要求，制订必需管理制度，对电梯维护保养单位进行全方面监督和管理，严格遵照电梯定时维护保养及检修标准进行，并实施二十四小时全天候跟踪服务，确保电梯安全正常运行。制订本工程电梯定时维护及检修方案：（1）曳引机保养减速箱箱体内油量应保持在油针或油镜标定范围，油规格应符合要求；润滑油脂润滑部位，应拧紧油盅盖。通常30天应挤加一次；应确保箱体内润滑油清洁，当发觉杂质显著时应换新油。通常对新使用减速箱，六个月应更换新油；应使蜗轮蜗杆轴承保持合理轴向游隙，没电梯在奂向时发觉蜗杆轴和蜗轮轴出现显著窜动时，应采取方法减小轴承轴向游隙；应使轴承温升不高于60，箱体内油温不超出85，不然应停机检验原因；当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；当减速箱使用年久，蜗轮杆齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。制动器应确保制动器动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定时润滑，对电磁铁，必需时可加石墨粉润滑；制动瓦在松开时，和制动轮周向间隙应均匀，且最大不超出0.7毫米，当间隙过大时，应调整；制动器应保持足够制动力矩，当发觉有打滑现象时，应调整制动弹簧；当发觉制动瓦磨损，造成铆钉头外露时，应更换制动瓦。曳引轮应确保曳引绳槽清洁，不许可在绳槽中加油润滑；对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面轮缘厚度不应小于曳引绳直径。曳引电动机及速度反馈装置应确保电动机各部分清洁，不应让油浸入电动机内部，应常常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分灰尘；对使用滑动轴承电动机，应注意油槽内油量是否达成油线，同时应保持油清洁；当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；应确保电动机良好绝缘，通常在季度检验中应检验绕组对机壳绝缘电阻，如降至许可值以下（主极线圈0.5兆欧，其它部分0.25兆欧），应采取方法提升绝缘性能。（2）曳引绳和绳头组合保养应使全部曳引绳张力保持一致，当发觉松紧不一时，应经过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）；曳引绳使用年久，绳芯中含油耗尽，造成绳表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳表面薄薄地涂一层润滑油；应常常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达成更换标准，应立即停止使用，更换新绳；应保持曳引绳表面清洁，当发觉表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦洁净；在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格实施工艺，切不可马虎从事；应确保电梯在顶层端站平层时，对重和缓冲器间应有足够间隙，当因为曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面调整垫摘掉（假如有话），如不能以此处理问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。（3）限速器和安全钳保养应确保限速器转动灵活，对速度改变反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，通常一周应加油一次，当发觉限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上铅封）；应使限速器张紧装置转动灵活，通常每七天应加油一次，每十二个月清洗一次；应确保安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检验。（4）导轨和导靴保养对配用滑动导靴导轨，应保持良好润滑，要定时在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡伸出量及保持清洁；滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯支行平稳性，通常对侧工作，磨损量不应超出1毫米（双侧），内端面不超出2毫米，超出时应更换；应确保弹性滑动导靴对导轨压紧力，当因靴衬磨损而引发松驰时，应加以调整；应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发觉磨损不均，应加以修车，当发觉脱圈，过分磨损时，应更换；在年检时，应具体检验导轨连接板和导轨压板处螺栓紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次反复拧紧；当安全钳动作后，应立即修光钳块夹紧处导轨工作面。（5）轿门、厅门和自动门锁保养当滚轮磨损造成门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，确保适宜间隙；应常常检验厅门联动装置工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发觉钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门和轿门动作不一致时，应对机构进行检验调整；应保持自动门锁清洁，在季检时应检验保养，对于必需作润滑保养门锁，应定时加润滑油；应确保门锁开关工作可靠性，应注意触头工作情况，预防出现虚接、假接及粘连现象。（6）自动门机保养应保持调定调速规律，当门在开关时速度改变异常时，应立即作检验调整；对于皮带传动开门机，应使皮带有合理张紧力，当发觉松驰时应加以张紧，对于链传动开门机，一样应确保链条合理张紧力；自动门机各转动部分，应保持有良好润滑，对于要求人工润滑部位，应定时加油。（7）缓冲器保养对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，伴随使用年久，应视需要加涂防锈油漆；对油压缓冲器，应确保油在油缸中高度，通常每三个月应检验一次，当发觉低于油位线时，应添加（确保油粘度相同）；油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；每十二个月以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器复位试验。（8）重量赔偿装置保养当发觉赔偿链在运行时产生较大噪声时，应检验消音绳是否折断；对于赔偿绳，其设于底坑张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每个月检验添加润滑油。（9）寻向轮及反绳轮保养应常常见软刷和吹风清除屏体及全部电器件上积尘，保持清洁；应常常检验接触器、继电器触头工作情况，确保其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接导线接头应无断裂现象；应确保接触器、继电器触头清洁、平滑，发觉有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑末擦净；更换控制屏内熔断器时，应确保熔断器丝额定电流和回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝额定电流应为电动机额定电流2.53倍。（10）选层器保养应常常检验传动钢带，如发觉断齿或有裂痕时，应立即修复或更换；应保持动触头盘（杆）运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部位，均应确保足够润滑，注意添加润滑油；应常常检验动、静触头接触可靠性及压紧力，并予合适调整。当过分磨损时应予更换；应保持触头清洁，视需清除表面积垢，烧蚀处应用细锉刀修平；注意保持传动链条适度张紧力，出现过分松驰时，应予张紧。（11）安全保护开关保养每个月应对各安全保护开关进行一次检验，拭去表面尘垢，核实触头接触可靠性，触头压力及压缩裕度，清除触头表面积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换；极限开关应灵敏可靠，每十二个月进行一次越程检验，视其能不能可靠地断开主电源。（12）机房和井道保养机房应严禁无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房温度调整；机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时确保机房中灭火设备可靠性；底坑保持干燥、清洁，发觉有积水时应立即排除，并作干燥处理。3. 给排水系统管理为此，我企业依据本工程给排水特点，制订出定时维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位维护保养，确保生活用水和消防用水质量。3.1排水系统定时维护保养计划及标准（1）生活给水系统序号检验项目名称检验周期检验标准说明1、给水设备1生活水泵外观日常检验外表清洁，无锈蚀损坏；螺栓，螺丝无松动断裂；防震垫无损坏。2电机（机械部分）日常检验运行过程中无异常震动，噪音；电机及轴承温升正常。68个月轴承体清洗，加润滑油（脂）；更换磨损零部件。3泵体日常检验运行正常，无异常震动，噪音；检验轴承发烧情况，无烫手现象；检验填料函泄漏和发烧情况，每分钟1020滴为好；检验连轴器，水泵轴心和电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。68个月轴承体清洗，加润滑油（脂）；更换磨损零部件。35年打开泵盖，检验内芯零部件情况，检验其磨损腐蚀和冲刷程度，必需时更换。2、给水设施1蓄水池，水箱12个月水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；检修配件。2减压阀、水锤消失器3个月动作灵敏，正确；无锈蚀堵塞。3止回阀、浮球阀、排气阀1个月动作灵敏，正确；无锈蚀，无堵塞，无滴漏。4闸阀、截止阀日常检验启闭灵活，无锈蚀。无滴漏。5水龙头日常检验水龙头齐全，无锈蚀，无损坏；无滴漏。6压力表3个月表壳完整无损，连接牢靠，表面清洁；指针灵敏，读数正确。按计量局要求周期检测。7水表1个月表壳完整、指针灵敏，读数正确；无锈蚀，表面清洁，无滴漏。8各井室1个月井盖、井裙完整，启闭方便；爬梯牢靠，井底洁净。3、给水管道1生活给水管道日常检验水流要通畅，无堵塞；管道连接部分要严实；无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。2管道吊支架，管卡1个月管道吊支架，管卡连接要牢靠；表面无锈蚀。（2）消防水系统序号检验项目名称检验周期检验标准说明1、消防设备1外观日常检验1. 外表清洁、无锈蚀损坏；2. 螺栓、螺丝无松动断裂；3. 防震垫无损坏。2消防泵3-5个月1. 检验油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；2. 检验泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；3. 检验联动轴对中程度（有联运轴）；4. 开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。12-14个月1. 更换润滑脂（油）；2. 轴承体清洗、检验；3. 更换零配件；4. 绝缘良好（电部分）；5. 接线端子牢靠（电部分）。2、消防管道1消防管道3个月1. 消防管道要通；2. 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏；3. 管道油漆要完好，颜色鲜艳。2管道附件3个月1. 管道附件要齐，表面无锈蚀；2. 管件连接要牢靠；3管道吊支架、管卡1个月1. 管道吊支架、管卡连接要牢靠；2. 表面无锈蚀。4、压力表1压力表3个月1. 表体完整无缺，连接牢靠，表面清洁；2. 读数正确，指针灵敏。（3）排水系统序号检验项目名称检验周期检验标准说明1、排水设备1污水泵日常检验1. 外表、滤网、支架无严重锈蚀；2. 螺栓、螺丝无松动断裂；3. 水管和泵连接完好，接口无松动、泄漏。2泵体日常检验运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。12-14个月1. 检验泵内或管，无杂物堵塞；2. 更换零部件；3. 轴承体清洗、加油。2、排水设施1排水闸阀1个月1. 阀门启闭要灵活；2. 阀体要完整；3. 无锈蚀无滴漏。2排水栓卫生日常检验1. 栓体完好；2. 水流通；3. 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。3各井室1个月1. 井盖完好，启闭方便，爬梯牢靠；2. 井底流槽要通畅，无沉积物堵塞。3、排水管道1室内排水管道1个月保持水流通畅，无堵塞，无滴漏。排气管1个月1. 保持管内气体立即排出；2. 下水管内不准有真空。管道吊支架、管卡1个月吊支架、管卡要安装牢靠。2室外排水管道1个月保持水流通畅，无堵塞。各井室1个月井盖完好，启闭方便，爬梯牢靠，井底流槽要通畅，无积物堵塞。3.2给排水系统应急处理方案（1）给排水系统事故应急处理方法常常巡查供水系统，发觉有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；尽可能保障供水连续性，当计划检修阀门确需短时间停水时，应提前通知租客停水时间及恢复供水时间，方便作好储水准备；遇突发事件造成供水系统停水时，工程部应和自来水企业取得联络，问明停水原因、时间后，立即向租作出书面解释；对于内部突发事故引发停水，值班人员应立即通知工程部，工程部接到通知后，快速组织人员进行抢修并立即通知租客停水时间、原因和恢复供水时间；定时清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，通知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。（2）给排水系统故障抢修限时要求为确保给排水系统发生意外事故后能立即抢修，特制订本要求。给水系统高压水泵发生故障后，运行人员应立即启用备用水泵，停止故障泵运行，并立即通知人员修复故障，在零配件齐全情况下，故障排除不得超出两天；干管阀门破裂时，应立即关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂阀门，其更换并再次通水时间不得超出4小时；一般水龙头损坏，其更换时间不得超出1小时；主管发生破裂时，应立即关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内抵达现场，立即组织制订抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超出二十四小时。排水系统室内外排水干管如发生破裂，应立即组织抢修，修复时间不得超出4小时；排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超出3小时。4. 中央空调系统管理4.1 中央空调机组定时维护保养及检修（1）每日巡视保养项目序号部位内容要求1润滑系统压缩机润滑轴承油压、油位。油压、油位正常，必需时进行放油和加油。2冷凝器检验冷凝器压力、饱和温度。符合设计工作情况。3蒸发器检验蒸发器压力。符合设计工作情况。4冷冻水检验冷冻水进出水温度。水温正常、进出水温度差正常。5压缩机电机检验电机电压、电流及声音。电压、电流正常、无异常声音。6冷凝器管束检验管束清洁及污垢。清洁、无污垢。7水处理检验水质。电流、电压正常、无异常声音、无过热。8水泵电机检验冷冻水泵，冷却水泵、电机电压、电流及运行情况。进出水正常、无溢流、冷却塔风机运行正常、无异常噪声、浮球阀正常、阀门无渗漏。9盘管风机检验过滤网、给风机；检验磁阀和温控开关。清洁过滤网、给风机传动部位注油，电磁阀、温控开关正常。（2）六个月检修项目序号部位内容要求1机油过滤器检验机油过滤器。是否清洁、通畅，不然需更换。2控制柜检验机组控制柜、冷冻水泵、冷却水泵、冷却风机控制柜。清洁控制柜内电器元件，紧固多种导线连接螺栓。（3）年检修项目序号部位内容要求1润滑油系统放出和更换压缩机油槽内润滑油。2蒸发器和冷凝器1.检验和清洗水过滤器；2.依据需要检验和清洗管束；3.检验端板。水过滤器清洁、通畅，管束清洁、无污垢、端板牢靠。3压缩机电机1. 清洁空气通路和绕组；2. 测量电机绕组绝缘；3. 电机轴承加油。电机空气通路通畅、绕组清洁，绕组绝缘正常，清洗电机轴承，重新添加润滑油。4控制柜检验制冷主机及制冷辅机柜。清洁控制柜内电器元件，紧固各类导线连接螺栓。5水质对水质进行化学分析。水质需符合标准，不然需进行水处理。6制冷辅机清洁电机绕组，测量绕组绝缘，电机轴承加油。绕组清洁，绝缘正常，清洗电机轴承，并重新加润滑油。7管道系统阀门漏水检修，保温层修补冷却水管道加药除垢、除水藻，冷冻水管道加药除垢。4.2 中央空调机组预防性保养(1)压缩机油过滤器当油压下降30%或使用了六个月以后，油过滤器必需更换；更换润滑油压缩机中润滑油必需每十二个月更换一次。(2)压缩机电机常常检验电机安装螺栓，确定紧固良好；定时检验电机绕组电阻，检验绕组绝缘性。(3)压力试验