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二手房过户步骤是怎么样
二手房过户步骤详解

(1)房地产转移登记申请表;

(2)申请人身份证实;

卖方需要材料：身份证原件及身份证复印件一份。假如是已婚话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;假如夫妻双方有一人无法到场话，必需要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

买方需要材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，假如是单身话，需要去市民政局开单身证实。

(3)房地产权利证书;

(4)相关行政机关行政决定书，房地产买卖协议书，(按要求需公证，应提交公证房地产买卖协议书)或经公证房地产赠和书，或经公证房地产继承证实文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;

(5)已设定抵押权，应提交抵押权人同意书面文件;

(6)人民法院强制性转移应提交生效判决书、裁定书、调解书和帮助实施通知书;

(7)非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移同意文件;

(8)行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门同意文件和付清地价款证实;

(9)以招标、拍卖、挂牌方法取得房地产，应提交中标确定书、拍卖成交确定书、土地使用权转让协议书，付清地价款证实;

(10)属于政府福利性商品房应提交相关主管部门批复;

(11)拆迁赔偿应提交拆迁赔偿协议书;

(12)房地产共有些人同意转移意见书;

(13)收购或合并企业，应提交相关部门同意文件;

(14)国有企业之间或其它组织之间房地产调拨，应提交相关部门同意文件;

(15)法律、法规、规章及规范性文件要求其它文件。
二手房过户步骤

1、房产证过户不经过房地产中介话，须把协议条款和违约条款写清楚，签协议时须卖方房产证上面名字当事人在场(假如是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人名字)。

这里有两个关键点①购置时间超出5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件根据时间最早计算。通常地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早是房改所收定金票据。②所售房产是一般住宅还是非一般住宅。

另：假如所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不管证是否过5年全部需要全额征收营业税。

b.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差20%卖方缴纳)

征收条件以家庭为单位出售非住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭住宅②购置时间超出5年。假如两个条件同时满足能够免交个人所得税;任何一个条件不满足全部必需缴纳个人所得税。注：假如是家庭住宅不过购置时间不足5年则需要以纳税确保金形式先缴纳，若在十二个月以内能够重新购置房产并取得产权则能够全部或部分退还纳税确保金，具体退还额度根据两套房产交易价格较低1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其它房产作为家庭住宅依据，其中包含即使产权证没有下放不过房管部门已经立案登记住房(不包含非住宅类房产)。

另注：假如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况全部要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额情况，个人所得税也必需征收差额20%。

c.印花税(税率1%买卖双方各半)不过从至今国家暂免征收。

d.契税(基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳)

征收方法：根据基准税率征收交易总额3%，若买方是购置面积不足90平一般住宅缴纳交易总额1%，若买方购置面积超出90平(包含90平)一般住宅则缴纳交易总额1.5%。

注：购置和一般住宅同时含有才能够享受优惠，契税优惠是以个人计算，只要是缴契税全部能够享受优惠。若买方购置房产是非一般住宅或是非住宅则缴纳交易总额3%。

e.测绘费1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积(4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

通常说来房改房全部是需要测绘，商品房假如原产权证上没有济南市房管局测绘章也是需要测绘。

f.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积非住宅10元/平米

g.登记费(工本费)80元共有权证:20元
2、所需材料

⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(假如卖方配偶已经逝世还需要派出所死亡证实一份)

⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证实或完税证实复印件;如省直房改房还需已购公房确定表原件两份和附表一。

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经逝世但使用了其工龄，假如是在房改以后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前，则应提交派出所开具死亡证实原件。省直房改房还需填写《已购公房确定表》两份并由单位和省直房改办盖章确定，并提交房改原始票据原件。

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购房早期需要做准备全部有哪些
买房是件大事，不可小觑，在买房之前，一定要做找功课，选择区位、户型，查看开发商资质等等全部是需要含有相关知识。本期为您讲解购房早期需要做哪些准备。

第一，确定购置户型、地段

1、购房早期，首先要明确购房意向。有了意向再依据自己所需要购置新房户型、项目区位等来选择。假如购置80—100平米小户型，最好选择南北通透户型。

2、项目地段至关关键，这个关乎未来5~~所在区域房子是否增值。选择地段也要看地方政府在这个区域有什么动作，比如说，这个地方要建设新城区，或有重大活动举行。

第二，选择该区段适应楼盘

1、有了明确购置户型和对应地段，依据该区域楼盘数量和交房日期来选择所购置楼盘。最少要在选择两个相中区域，每个区域在选择两个项目已作对比。

2、经过对比每个区域楼盘价格、未来升值空间，和该项目开发商大小。尽可能选择品牌开发商，不要选择小开发商，避免项目烂尾，带来无须要麻烦。经过多种性价比来确定项目。

第三，查看该楼盘相关手续

确定好相中项目，能够在网上查阅一下该项目标开发商资质。是否五证(《建设用地计划许可证》、《建设工程计划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》)齐全。五证事情能够多方了解，比如在所在地房产媒体，咨询当地权威人士、律师等。

第四，售楼处了解详情，查看样板间

等一切全部确定好了以后，前往售楼处了解项目详情，或参与所在地房地产媒体看房团。在售楼处，要保持冷静头脑。这些置业顾问全部经过专业培训，含有一定房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘缺点和不足往往一笔带过，所以在和置业顾问交流时务必小心谨慎，同时，以下列出问题要求置业顾问给和明确回复。

1、销售方法：项目是根据建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者关键差异在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。

2、房子价格：楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目标平均价格，但您会发觉往往想买房子和打出“均价”会有很大差距，通常来说，多层楼盘靠近均价户型在4层或5层;高层塔楼在6层至8层，户型位置多为东、西向。明确你要购置楼层房子价格是多少钱一平。

3、交房时间：现在很多房屋全部是期房，所以正确入住时间就很关键。很多置业顾问全部喜爱用模糊字眼，“下六个月”“下个季度”等等。所以要问询置业顾问具体交房日期，最好具体到某年某月，这个也要写到协议中，假如逾期交房，怎样赔偿。

4、交房条件：交房时，水、电、天然气等是怎样分配，是否正常使用，是否能确保煤气、有线电视、宽频网络入户正常使用。

5、车位供给：小区总车位数，车位为地上还是地下，车位收费标准，是租是售，购置后是否还要交管理费。

6、小区绿化率，公摊面积，配套设施等。小区绿化率也比较关键，在交房以后小区是否宜居，适宜在饭后散步等。公摊面积指每套(单元)商品房依法应该分摊公用建筑面积。配套设施是指在小区建成后，是否有相关金融、医院、商业、学校等配套，另外，假如未来要孩子，还要考虑该项目标学区范围，和小区幼稚园情况等。

第五，计算购房费用、月供，办理购房手续

买房时付款方法最普遍有三种：一是一次性付清房款;二是分期付清房款;三是银行按揭付款。对于购房者来说，应依据自己资金实力和收入起源，选择不一样付款方法。假如您备有足够购房款，采取一次性全额付款方法是比较合算，因为通常一次性全额付款，房产商全部会在房价给一定优惠;假如您已参与交纳住房公积金，则能够申请住房公积金低息贷款。另外，也可考虑按揭和公积金组合。

采取分期付款，要计算每个月月供是多少，通常房子首付在20%—30%，余下依据自己付款方法来计算月供。

购房还需要缴纳契税、印花税等，需要了解购房要缴纳哪些税，和交税地点。
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房价将继续上涨原因有哪些
全国房价同比上涨超7%，而一线城市房价上涨幅度更是惊人，涨幅三成左右，其中深圳市上涨达成六七成。

12月召开中央经济工作会议，喊话开发商合适降低房价，媒体也颇关注了一阵子。似乎去库存只能寄期望于开发商降低房价这一条路了。

上海，房价涨幅全国第二。韩正书记指出：作为特大型城市上海，房地产市场发展尤其本身特点，调控关键目标也是控制房价。上海房价已经很高了，再不坚持调控话将会影响上海经济平稳连续健康发展。

高房价和高库存并存怪象。让不少老百姓认为是开发商太黑心，太暴利，所以造成房价过高。实际情况并非如此，前三季度有80家上市房企平均利润首次降至个位数，只8%左右。

想要探究中国高房价内因，首先得从其组成原因分析，新建小区平均房价，或一套新房价格，关键包含了五个原因：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

首先来看地价。

假如把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵了，面包自然提价。热点城市地王，遭开发商哄抢，出现“面粉贵过面包”也不奇怪。

房价越高城市，地价在房价组成中比重就越高。如过去北京多块区域地王楼面价高达5万左右。假如一两年以后，卖房时以8万左右价格出售，那么地价就占比六成。相比之下，一个中西部三四线城市，楼面价假设元，而房价为6000元，则地价占房价比重只有三成。

数据显示，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，造成地价在房价组成中比重越来越大，目前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展最大受益者。

第二，要看建安成本。

建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，二者全部包含材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由每平米1128元，连续增加至2643元。

从商品房销售均价来看，和全国分别为每平米2170元和6237元;上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价比重，全国由52%降至42%。

不一样省份和城市，关键是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超出元。假如是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高级精装修房，成本可达3000-5000元。

第三、房地产税费。

房地产行业税费种类比较多。和房地产业相关税种关键有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。

，全国新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额29%。

不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包含了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到目前中国仍以新房成交为主，打个折扣，则税收及多种费(费远小于税)大约能占到房价组成15%左右。

第四、开发商融资成本。

房地产是资金密集型产业，而资金也是有成本，尤其开发商经过借贷融资，产生高额利息支出。过去很多年，在楼盘开发过程中，开发商自有资金率为两三成，其它七八成全部需要借助于外部融资。

到，伴随全国房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，在二三季度，万科、龙湖、恒大等少数企业发行了低于5%企业债。但绝大部分开发商融资成本仍然较高，在房地产开发利润连跌几年情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益却微不足道。

第五、开发商利润

前三季度，80家上市房企总营业收入4244亿元，净利润343亿元，净利润为8%，首次跌至个位数。

考虑到营业利润范围大于净利润，前者没有减去企业所得税(税率为25%)，所以10%营业利润率，相当于7.5%净利润率。也即全国房企净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，也尚难言到底。

民企求利，不像国企还担负一定社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会降低生产量，甚至退出这个行业。

总而言之，依据数据估算，现阶段全国房价组成，大约占比为：地价40%左右，建安成本30%左右，税费15%左右，融资成本8%左右，开发商利润占7%左右。由此可见，高房价幕后五大黑手，土地成本占最大头!

在很多发达国家，房地产市场已进入成熟平稳阶段，建安成本通常占房价六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价三四成。相比之下，中国房地产行业仍处于“草莽时代”，地价和税费占比偏高，自然这么跟政策和制度相关。不管怎样，中国房价组成，还有很大优化空间。制度设计者和行业管理者，应足够重视，并逐步推进相关改革。
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成城市房屋产权登记部门在哪
房屋买卖过程中，在买到房子时候是需要进行房屋产权登记，很多去不知道房屋产权登记部门是那个和位置，所以赢了网小编就为大家浅要分析一下成城市房屋产权登记部门在哪，期望对大家有所帮助。

一、成城市房屋产权登记部门在哪

成全部房产管理局在人民中路一段28号成全部房地产大厦
二、房屋产权登记程序

申请登记

申请登记，是指房产权利人或代理人在要求期限内根据权利种类和登记种类向登记机关提供正当有效法律文件行为。这一程序关键工作是检验证件和填写申请书、墙界表等。

检验证件是整个产权登记基础，包含检验身份证件和产权证件。身份证件和产权证件必需吻合。申请人包含自然人、法人和其它含有民事主体资格组织。中国采取实名制标准，申请人为法人或其它组织，应该使用其法定名称，由法人代表申请;申请人是自然人，应该使用身份证上姓名。检验相关证件目标在于确定申请人是否含有登记资格。只有含有相关产权证件，且权属清楚、产权起源资料齐全，才给予登记。对于违章建筑、临时建筑等，不予登记。对于申请人因正当理由不能按期提交证实材料或需补办相关手续，能够准予暂缓登记。在有利害关系人提出异议、权属存在争议情况下，也应该暂缓登记。

填写申请书和墙界表，即填写房屋产权申请书和房屋四面墙界表。墙界表是房屋权利人向登记机关提供房屋四面墙体归属情况书面凭证。申请人填写申请书和墙界表后，连同产权证件、身份证实等，一起交给登记机关工作人员。工作人员审阅无误后，办理收件手续，收取证件。

勘丈绘图

勘丈绘图是对已申请房屋产权登记房屋，进行实地勘察，查清房屋现实状况，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分户平面图，补测或修改房屋平面图(地籍图)，为产权审查和制图发证提供依据。勘丈绘图关键任务包含核实、修正房屋情况、核实墙界和绘制分户单位平面图等。将和实际一致房屋平面图连同申请书、墙界表、未登记房屋调查表和分户单位平面图等移交给原来登记人员，并归入对应登记档案袋。其中很关键是对墙界核实。核实时候，应有权利人逐一指导，验证墙界表真实性，同时再由邻居确定申请人指界是否和实际情况相符，经双方确定后再对墙界进行登记。

产权审查

产权审查，是指以产权、产籍档案历史资料和实地调查、勘察现实资料为基础，以国际现行政策、法律和相关行政法规为依据，对照申请人提出申请书、墙界表和其它产权证实，认真审查其申请登记房屋产权起源是否清楚、产权转移和房屋变动是否正当整个过程。

产权审查要做到层层把关、“三审定案”(初审、复审和审批)。初审，是指经过查阅产权档案及相关资料，审查申请人提交证件是否齐全，核实房屋界限，了解房屋产权起源及权利变动情况，依据相关法律法规提出初步意见。初审以后，要将房屋产权登记基础情况和初步核查结果进行公布。在要求期限内，房屋利害关系人能够书面向登记机关提供相关证据，要求重新复核;没有异议，准予确定房屋产权。复审，是指经过初审和公告以后确定房屋产权无异议，交由复审人员进行全方面复核和审查。这是产权审查确定产权、核发产权证书关键步骤。经过以上步骤后，能够确定房屋产权并发放产权证书。

绘制权证

绘制权证包含缮证、配图、查对、盖印四个步骤。

缮证，即填写房屋产权证、房屋共有权保持证和房屋她项权证。

配图，是指将测绘人员经过实地复核后测制房屋平面图或分户单位平面图、示意图粘贴在房屋产权证要求位置上。

查对，是指房屋产权缮写和粘贴附图以后再进行校对。查对以申请书为依据，对照检验房屋产权证、房屋共有权保持证存根项目有没有错漏，和申请书是否一致;以房屋产权证(或是房屋共有权保持证)存根为依据，对照检验骑缝处字号和权证扉页字号是否相符;以房屋产权证(或是房屋共有权保持证)存根为依据，对照检验房屋平面图各项有没有错漏、是否一致。假如存在问题，再问询清楚和补齐后方可进行绘制。

盖印，即在登记复核后，依次在房屋产权证存根和房屋产权证骑缝处和图证结合处，另盖骑缝专用章和房管机关钢印，并加盖填发机关公章。

收费发证

收费发证是房屋产权登记工作最终一道程序，包含征税、收费和发证。产权人缴纳税费，标准上应包含印花税和登记费、勘测丈测费、权证工本费等。房屋买卖、赠和、典当和不等价交换等，全部要由承受人缴纳契税和印花税，通常委托房产登记部门在办理房屋交易手续时代为征收。

发证，即产权人缴纳税费后，由发证机关发出领证通知书，产权人在指定时间、地点，携收件收据、缴纳税费收据和身份证件等到发证机关，经检验无误后，发给房屋产权证书。

依据《城市房屋权属登记管理措施》要求，房屋权属证书关键有房屋全部权证、房屋共有权证、房屋她项权证，或房地产权证、房地产共有权证、房地产她项权证。这些证书是表明权利人对特点房屋享受全部权、共同全部权、她项权(抵押权)凭证。只要权利人拥有这些证书且证书记载姓名和持有些人一致，第三人即可推定证书上记载人为对应权利享受人。

房屋产权登记全部是在房产管理局，当然每个地方房产管理局位置是不一样，所以，哪个位置办理房屋产权登记一定查清楚房产管理局位置，不要迷路而浪费大量时间。所以，有疑问请登录赢了网平台找专业律师服务，这是很有帮助。

起源：（成城市房屋产权登记部门在哪）
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