欧倍德石景山开店项目谋划方案书.doc

石景山项目开店建议书中国 北京 2012年12月 内容：1.0 前言2.0 项目地理位置及交通管网分析3.0 项目描述与经营模式4.0 北京大型建材及家居业整体市场概况5.0 项目周边房地产市场优劣势及市场潜力分析6.0 投资与利润分析7.0 合作与合同形式8.0 结论附件： 项目地理位置示意图2003年路网交通流量图项目周边路网交通组织图项目周边竞争对手分布图项目平面图1.0 前言:根据欧倍德中国北方区的战略要求,我们现正式向公司总部提交由北京中山伟业投资有限公司按照欧倍德的建筑标准设计和建造的欧倍德家居购物中心的可行性分析报告。该店址位于北京市石景山阜石路与西五环路交界处的一块105亩的土地上。同时该地块也是北京中山伟业投资有限公司为美国沃尔马公司山姆会员店进行项目开发的地块。该项目的可行性分析报告我们同时基于以下考虑： 欧倍德石景山店的设计及建筑标准符合欧倍德总部的建筑设计要求。 欧倍德石景山店的建筑结构为两层店，总建筑面积约为两万五千平方米（25,000平方米），预计该店的开业时间为2003年10月。 欧倍德石景山店的一层将由欧倍德家居购物中心自行经营，二层店将主要用于对外出租。另外，该份项目建议书所涉及到的是欧倍德在首都北京的第一家店“ 石景山店”的投资，并且是通过青岛海尔投资发展有限公司与欧倍德股份公司共同合资产生的“欧海家居有限公司（目前该拟合资公司正在经相关政府部门的审批）而引入的。请公司总部允许我们向您提交这份项目租赁建议书。2.0 项目地理位置及交通管网分析：欧倍德石景山店的项目位于原石景山京西超级市场的地块上，该地块紧邻阜石路南侧，东邻游乐园路，西毗杨庄东路，项目地理位置请见附件。该地块的占地面积为7.04公顷与该项目配套的停车位数1180个。由于欧倍德店以及目前正在筹建的沃尔玛山姆店的建设将产生一定的交通需求，从而带来区域出行需求的变化，进而增加周围路网的交通负荷，对该区域交通造成影响。根据欧倍德石景山店的预期开业时间为2003年10月，就该项目的交通管网论证分析将近期目标年限定为项目建成开业并初步稳定的2003年，远期为2010年。欧倍德石景山店的开业将影响的主要区域为东至公路一环、西至杨庄东路、北至石景山路、南至阜石路。重点影响的道路为阜石路、羊庄东路、游乐场路。项目周边现状路网： 阜石路为城市东西向主干道，现况横断面为双向四车道，两侧布置自行车道。阜石路是连接北京市中心区与石景山区的一条重要干道。现状欧倍德石景山店阜石路段的交通未达到饱和，欧倍德店建成后，阜石路将成为项目车辆进出的主要通道。 游乐场路位于欧倍德石景山店的东侧，是项目建成后出入的主要通道之一。该路现状为机非混行道路，属城市支路性质。该路向南通向石景山游乐园，东侧为大型住宅小区晋元庄小区。 杨庄东路为南北向道路，位于欧倍德石景山店的西侧，规划为城市次干路标准。杨庄东路是欧倍德店建成后车辆进出的支撑道路。 八角北路位于欧倍德石景山店的南侧，现状为一条15米左右的机非混行道路，道路北侧为普尔斯马特超市。周边道路状况与交通量统计表道路名称车道数道路等级现状交通量（PCU/H）交通负荷备注阜石路4主干道24550.88机非分行游乐场路2支路10300.69机非分行杨庄东路2次干路15010.94机非分行八角北路2支路4510.31机非分行欧倍德石景山店周边公共交通状况：欧倍德石景山店周边目前共有10条公交线路停靠站，其中817、850起终点站为晋元庄，503路终点站位于首钢医院即游乐场路的北端。其中杨庄东路为建成区，公交线路最多，达7条。公交服务的区域含盖公主坟、阜成门、颐和园、地安门、古城、玉泉路、八大处、西道口等地。该地区去往市中心、西部地区和北部地区的公交线路较多。如下表：项目周边公交经停路线表道路线路备注阜成路921游乐场路817*、850*、503*、965*为起终点站杨庄东路389、399、503、622、850、18、22八角北路503、850欧倍德项目周边主要道路规划1、阜石路： 阜石路公路一环以东将规划为快速路，欧倍德项目所处地阜石路位于公路一环以西规划为城市主干路标准，道路红线宽80米。目前尚未按规划建成，规划阜石路与游乐场路为菱形立交，阜石路上跨。2、公路一环：公路一环位于项目东侧，规划为快速路。公路一环规划与阜石路和石景山路的交叉口为立交形式。3、杨庄东路：规划为城市次干路标准，红线宽度为30米。规划横断面布置为机动车道两上两下。4、游乐场路： 规划为城市支路标准，红线宽度为30米。另外在欧倍德石景山店的周边区域将修建5条支路，各条支路规划状况如下表：欧倍德石景山店项目周边支路表路名红线宽（米）性质杨庄一号路20支路杨庄二号路30支路杨庄三号路30支路杨庄四号路30支路杨庄四号路25支路时至今日，石景山地区共修建公路60余条，总长度为100余公里。新建拓宽了一批道路，其中广宁路、京门路的建成，改变了石景山地区西部的交通状况、方便了门头沟。阜石路段的建成成为向市区的第二条地上道路。至此，区内道路四通八达，七横六纵的道路网络初步形成。此外，由于西五环将在2003年建成通车，八达岭-香山-京原路连接在一起，而京原路又是石景山地区的必经之路。届时，四环、五环以及欧倍德项目周边方便的地铁交通将缩短东、南、北区域的市民到欧倍德石景山店的距离，为欧倍德在该区域项目运做的成功奠定了坚实的地理区位基础。3.0 欧倍德石景山店的项目描述及经营模式：项目描述欧倍德石景山店位于西五环路与阜石路的交界处的西南角，该地块的占地面积约为7.1万平方米，用地性质为商业用地，规划许可的建筑面积为4万平方米左右。目前，美国沃尔玛明年上半年在北京开设的第一家标准山姆会员店就位于该地块上，该项目的建筑规模在2万平方米左右，日前该项目结构封顶及外立面工程已经完成正在进行内装施工阶段。而与此同时，在与该地块间隔数十米的东方家园超市也正在加紧施工并预期在明年开业，该项目的总建筑面积约为3万余平米。欧倍德石景山店的建筑规模为两层店，预计建筑面积为两万五千平米（25,000平米）。单层落座面积为一万两千平米左右（12,000平米）其中包括我们的园艺中心约1,000平米左右的面积。由于目前该项目周边的房地产项目及商业氛围正处在初步形成发展阶段，形成成熟的商业氛围还需要时间和周边市场的不断培养。同时，考虑到北京的土地稀缺性及土地成本价格很高，按照我们的标准在市区周边又很难能找到如此规模的地块, 而且欧倍德石景山店同时又是欧倍德在北京投资的第一家店，因此我们应该把该店的规模最大，把欧倍德家居建材超市的整体形象做出来。另外如果我们选择在该地块建店我们就会与世界500强公司沃尔玛为邻，在该地块强强联合必定会对石景山地区及其辐射范围和整个北京市场带来巨大的商业影响。2、自营和出租摊位相结合的经营模式考虑到目前项目所处区域的商业及房地产市场还不太成熟,属于刚刚起步阶段, 为最大限度的规避我们在初期租赁该项目以及今后营运方面所存在的潜在风险，在我们对周边以出租摊位来获得利润的建材市场做了充分市场调研的前提下，我们建议欧倍德石景山店的二层用于对外出租，旨在以出租摊位所获得的租金收入来弥补我们在租赁该项目时所投入的租金以减轻欧倍德石景山店的运营压力。欧倍德石景山店面积布局分配DIY 卖场面积园艺中心其他面积一层9,2141,2903,232二层出租摊位 4.0 北京大型建材及家居业整体市场概况自2001年至2002年上半年，北京大型零售业对面积的主要需求来自国内及国外的大型超级市场及连锁店，食品饮料业，娱乐业，制药业，家居装饰业和流行服饰业等。大型超级市场对零售面积的需求主要来自：TRUST MART， HUALIAN， WALMART， CAREERFOUR，HUAPU，PRICESMART 等等。娱乐业对面积的需求主要来自如：电影院， 大型娱乐城（中心），餐饮业以及对京城商业区的繁华地段和高档写字楼一层为第一选择的量贩式KTV等等。2001年4月前，北京市商委停止审批欲在二环路内的独立式商场的项目申请。商场营业面积如达到10，000平方米的项目必须设立在北京的零售商业集中区。今后，主要大型商场的选址原则上应主要围绕在北京的九个主要商业区之间展开。北京九个主要零售商业区区域分布情况随着北京城区住宅房地产项目的开发建设，带动了以家居建材等相关产业的进一步发展。就目前北京家居业及大型的建材零售业的分布来看，他们主要集中在北京的四个区域, 分别为东北部( 如:居然之家家具广场,怡和精品建材家装市场,东百发建材市场,北京市建材经贸大厦,和平里建材城等等),东南部(如:百姓家庭装饰市场,朝阳保佳百姓家庭装饰市场等),西北部(如:万家灯火装饰市场,戎泉建材超市,金五星建材装饰市场,好家居建材装饰市场,1.2.3建材家居及仟佰惠家具城建材厅等),西南部(如:东方家园建材超市,丽泽建材城等等)。北京主要家居建材业区域分布比例北京家居建材业分布图 北京主要建材市场的租金比较及摊位出租状况2002年北京主要建材城底商出租价格一览家具建材城位置出租形式租金/人民币/使用面积平米/天东方家园装饰西三环南路摊位招商1012居然建材家居北四环东路摊位招商12福尼特家具城北三环东路摊位招商710南洋莱太家具恒基大厦东摊位招商9和平里建材经贸和平里东摊位招商812丽泽建材城西三环南路摊位招商12名流爱心家居玉泉营立交摊位招商8.5都市2000家具东环广场摊位招商1218爱家家居会展中心燕莎桥东摊位招商5大钟寺家具广场海淀北三环摊位招商10家和家美家具城十里河建材摊位招商7-9北京燕赵家具城东三环北路摊位招商811泰德望京沙发世界四元桥北摊位招商8熊猫环岛家居天地中轴路东摊位招商8万家灯火建材城海淀区沙滩摊位招商59木樨园家居城木樨园环岛摊位招商10家乐雅达家具建材西三旗环岛摊位招商8大地灯具建材批发东三环北路摊位招商79好家居建材装饰城北三环西路摊位招商8-10东百发建材市场六里屯东口摊位招商4-12.5玉泉营建材市场南三环郑王坟摊位招商9随着北京住宅开发建设的不断深入及市政府对加强以围绕住宅建设为中心的相关产业的支持及近两年来居民对家居建材业的需求，自2000年至2002年上半年北京主要的建材市场呈现出了前所未有的繁荣景象。由于各商家出租情况较好且租金回报率平均基本上可以达到8%-15%左右。因此，各大建材及家居零售业开始相继占领京城的主要位置，占尽商机。据相关机构统计调查，北京市场上主要的大型建材城及家居市场的空置招商面积基本上维持在2%-8%左右。2000年-2002年北京家居建材市场空置率2002年北京主要建材城零售面积的招租情况建材城主要经营项目位 置出租率东方家园装饰建材中心建材及家具类西三环南路55号100%居然建材家具市场建材及家居类北四环东路65号100%和平里建材经贸大厦建材类和平里东土城路98%丽泽建材城建材类西三环南路40号100%名流爱心家居装饰中心家具类玉泉营立交桥西85%爱家家居汇展燕莎店家具类燕莎桥东1000米100%大钟寺家具广场家具类海淀区北三环西路100%家和家美家具城建材及家居类十里河建材城100%泰德望京沙发世界沙发类四元桥北400米100%熊猫环岛家居天地家居类中轴路熊猫环岛东100%东百发建材市场建材家居业六里屯东口98%木樨元家居城家居类木樨元环岛100%市场需求 部分经营商逐渐从只租不买的经营模式转变为租买并举的模式。如：麦当劳、肯德基、必胜客等西式快餐已不再单纯地延续传统的租赁或合作策略，目前北京乃至全国均有其投资购买之物业，品牌效应令自身物业及周边物业均有一定程度的升值效果。此外还有如百安居(B&Q)、TESCO超市等外资企业对投资建店也极有兴趣，购买面积可达15,00020,000平米。再如雪亮眼镜、上海华联、金飞鸿等国内企业为降低公司成本，适应公司长足发展亦可选择购买土地及大型商业店铺的策略。另有一些如荣昌洗衣、金象大药房、名典咖啡等以加盟形式拓展业务的商户在此方面则表现得十分灵活，加盟商可根据自己的经济实力和经营策略选择投资方式。但无论是大型零售业或建材家居业的经营商在选择店铺投资方面较投资商更加慎重，通常需经过较长时间的前期调研和数据分析。但他们的品牌形象、营运经验和资金实力对发展商而言可完全信赖，而品牌和利润又是很多 开发商力求二者兼得的效果。很显然，这些经营商的参与为投资市场注入了新的动力。2003年即将开业的大型零售及建材业项目名称业态位置面积 (平方米)百安居建材家居类东四环待确认天津家世界家居建材类南三环待确认沃尔马超市食品百货类石景山20,000欧尚家居建材类西四环待确认乐华梅兰家居建材家居类西四环待确认北京大型家居及建材业的租金走势自2000年-2002年上半年期间没有较大波动，租金及出租率相对稳定。平均租金水平达到使用面积每月每平方米8-12元人民币左右。从2000年到2002年第二季度持续提高了近25%左右。从2001年第四季度开始，城市住宅项目对装修建材业的需求大量增加的情况下，部分地理位置较优越（如北京西南部，西北部）的建材城的招租租金开始上升。北京主要大型家居及建材业租金走势5.0 周边房地产市场优势劣势分析：根据北京市统计局最新统计，截止到9月底，本市累计销售各类商品房530.4万平方米，比去年同期增长了23.2%，累计增速比上个月上升了10.4个百分点。其中，住宅销售508.3万平方米，比去年同期增长了24.4%，累计增速比上个月上升了9.6个百分点。具体的统计数据为： 2002年1到9月北京市房地产开发统计资料投资：增长29.5%1到9月，本市房地产开发投资保持较高的增长速度，完成投资612.9亿元，增长29.5%。复工面积：5775.6万平方米在投资的推动下，1至9月，各类商品房开复工面积达5775.6万平方米，比去年同期增长29.2%。商品房新开工面积1652万平方米，其中住宅新开工1292.5万平方米，比去年同期下降1%。这和今年土地政策的调整有关，对本市房地产开发投资增长后劲将产生一定影响。竣工：613.8万平方米累计竣工各类商品房面积达613.8万平方米，比去年同期增长38.1%。销售：530.4万平方米累计销售各类商品房530.4万平方米，比去年同期增长了23.2%，累计增速比上个月上升了10.4个百分点。其中，住宅销售508.3万平方米，比去年同期增长了24.4%，累计增速比上个月上升了9.6个百分点。房地产投资增长速度高于同期商品房销售面积增长速度的幅度在缩小，今年上半年为22.6个百分点，三季度减到6.3个百分点，这种情况对促进北京房地产业的发展和调整市场供需状况无疑是有利的。相比之下，石景山现有各类物业17个，位居近郊四区之末，更无法与城八区其他区想比。去年石景山新开项目仅5个， 较2001年北京市全年新上市项目242个仅占2%。并远远落后于周边各区县。2001年北京市商品房平均价格为4838元/平方米，石景山区平均房价为3690元。虽较通州、大兴等区县平均多出500元/平方米，但其销售总量与市场前景走势却明显不如他们乐观。从近年区域价格走势看，石景山一直徘徊在3650元/平方米左右，始终未有明显的增长，但其他区域却刚好相反。从物业类型上看，石景山显得较为单一，几乎全部为普通住宅，与其他近郊存在的普通住宅、公寓、TONWHOUSE、别墅、商务花园等多类型物业相比，给人一种秋风落叶之感。从建筑形态上看，石景山95%的项目属于塔楼，诸如御景江山的纯精品板楼可谓少之又少。从项目规模看，石景山项目大都在10万平方米以下，最少的仅有4万平方米，缺乏规模楼盘。从小区配套和规划看，区域项目普遍配置较低，缺乏科学的环境和景观规划，只有御景江山推出了VIP专享会所和香氛下沉式中央绿地广场。纠其原因，石景山地区之所以迟迟没有发展起来主要有五大因素，他们制约了石景山房地产市场的整体发展： 石景山作为北京市传统的重工业基地，其工业区形象及其所造成的环境污染在人们观念中根深蒂固。多年来人们一提到石景山，就必然想到八宝山，八宝山扼守石景山主要入口，其阴宅对阳宅的阻隔效应成为该区房地产的又一个痛结。缺乏新兴产业特别是信息服务业的拉动，商务办公氛围较为低迷。区域延伸空间不足。北京周边的京津、京哈、京开、京沈等高速路沿线均活跃着一批新兴项目，考察一下城市的发展历史便会发现，自古城市就是沿驿道两侧逐渐发展起来的。这种一条线带火一大片的现象在未来将会更加普遍。石景山背靠西山，只有向东一个出口，与外界联接的大交通单一，很难有所延伸，严重制约了区域的张力。地面交通环境还待改善，除西长按街外，另一条连接石景山的干道阜石路堵车现象严重。诸多优势、潜力可观然而石景山经过几年的变化，已经成为不少买房人的首选之地。石景山地区的鲁谷、永乐小区已成为该区域最大的普通住宅区。石景山地区的优势将随着周边的基础设施的不断完善、道路的改善以及附近厂房的陆续迁出而愈发突显起来，他们主要表现在以下几个方面： 地铁通达。一线地铁直通苹果园，使整个石景山地区与城市中心一脉相连，而地上部分则是长安街西延长线，交通十分方便； 房地产项目价格便宜，相当于四五环之间地段的房地产项目价格在3000元每平方米左右，而西部地区集纳了包括中央电视台在内的众多国家大型的企事业单位，考虑到上班以及价格因素，石景山房地产在近一两年之内已经逐步被买房人所重视。 西五环将在2003年建成通车，八达岭香山京原路连接在一起，而京原路则是石景山地区的必经之路。届时，四环、五环以及方便的地铁交通将与北京市主要城区紧密的连接在一起。 首钢逐步转型，全面建设开放式绿色厂区，发展高科技产业，目前非钢产业所占比例已达到51%，到2005年，首钢将彻底改变其钢产业性质，这对区内环境改善起到制关重要的作用。 老百姓关注的八宝山搬迁是铁定的事实，在不远的将来阴宅挤占阳宅的局面将彻底改变。 石景山已经开始加大生态环境的改善，致力于建成富有传统特色又有鲜明时代气息的绿色都市休闲旅游区以及人居环境一流的文明区，城市绿地覆盖率将达到 40.99，超过北京城区绿化率标准。 是人文休闲概念凸显，区内大中专院校完备，又有奥运会8个场馆落户该区。五是交通环境进一步改善，除一线地铁直通苹果园，地上长安街西延长线外，阜石路开始拓宽改造， 西五环将在2003年建成通车，届时，四环、五环、地铁、阜石路组成石景山横纵交通网，与外部交通将更为畅捷。 名列世界500强全球第一大的流通企业沃尔玛等众多商业集团开始进入石景山，这对提升和改善较为落后的商业环境将起到显著的成效。同时，欧倍德石景山店的地理位置是五环路边唯一的一个与城市核心区相连并跨接一个成熟居住区（石景山区）的地块且位于城市的权贵居住地，该地块辐射范围内有长住居民人口100万，仅石景山2001年房地产的开复工面积就为150万平方米，2002年房地产的开复工面积为130万平方米。因此不难看出，欧倍德石景山店的广阔前景。5.0投资与利润分析: 请详见6.0 合作与合同形式中国欧海家居有限公司：欧倍德石景山店是欧倍德建材装饰市场有限公司与青岛海尔投资发展有限公司共同合资的中国欧海家居有限公司的一个分支机构。按照公司合同，欧倍德投资6000万欧元的注册资金，占50%的股份。公司注册登记与在全国的总零售执照还在政府部门的审批中，预计年底能够获得批准。合资伙伴: 青岛海尔投资有限公司 欧倍德建材装饰市场有限公司 董事会: 公司的最高权力机构由6人组成.其中三人由欧倍德委任.董事会由中方提名,副董事长由欧倍德提名。三年选举一次。经营管理机构：公司的经营管理机构由董事会确定。总经理由欧倍德提名，副总经理由中方提名。任期三年。注册资金：外资：注册资金与投资总额之间的差额由银行贷款提供。银行贷款先存放于EWP，由流动资金偿还。利润分配： 在缴纳法律所规定的所得税后，应按照中国法律规定及董事会决议提取储备资金、企业发展基金和奖励及福利基金。只要上一个年度的收支平衡，剩余的金额就可以根据董事会的决议进行分配。 出租合同:中国欧海家居有限公司与北京中山伟业投资有限公司之间出租合同达成一致后，欧倍德石景山项目可以通过欧倍德监视会的批准。租赁物业: 北京市石景山区阜石路158号合同期限：20 年租 金: 标准租金为人民币36元/建筑平米/月；标准租金在租赁期内的递增系数如下： 自计租日起三（3）个租约年内标准租金保持不变； 自计租日起的第四（4）和第五（5）个租约年，每年在上一年的标准租金基础上递增2.5%，自计租日起的第六（6）至第十五（15）个租约年，每年在上一年的标准租金基础上递增3%，自计租日起的第十六（16）年至第二十（20）年，标准租金没有递增。结 论：从欧倍德北方区市场战略角度考虑， 公司总部高层均给予了高度重视。在首都北京开设欧倍德家居建材购物中心将是公司开拓北方市场战略中最为重要的一步。随着中国加入WTO国际贸易组织以及2008年在北京举行的奥运会，北京目前不论从商业、房地产投资、环境、交通、道路及城市基础配套设施等方面均发生着翻天覆地的变化。高瞻远瞩，北京是一个经济快速增长且拥有巨大的消费及市场潜力的城市，而欧倍德石景山店将是欧倍德在北京开设的第一家店。因此，凭借欧倍德在国际建材市场的知名度及公司先进的经营模式必定会对北京现有的建材零售业市场带来巨大的市场冲击，为欧倍德在北方区的经营成功奠定坚实的基础。