物业服务费测算与报价.doc

第五章 物业服务费测算与报价
一、物业的收支测算方案：
（一）测算依据
1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、国家财务部《物业管理企业财务管理规定》、《合肥市物业管理办法》、《合肥市物业管理服务收费管理办法》、《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》。
2、小区相关资料
（二）测算说明
1、该测算按《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》测算。
2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算。
3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、行政办公费用、设施设备日常运行维护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金等。
（三）物业管理公共性服务费用分摊
1、公共设施设备日常运行、维护费：
公共部位日常维护费、消防设施维护费、电梯维护、保养费；水泵维护、保养费；水箱清洗、消毒费；水箱水样检测费、避雷测试费；电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费。
2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润。
3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）的物业管理服务费及公摊费用均由开发商支付；

（四）各项支出费用成本测算明细
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
（1）人员编制和基本工资标准
人员编制和基本工资标准表
序号
项目
人数（人）
工资标准
（元/月）
总额
（元/月）
一
管理处主任
1
2200
2200
二
管理员
1
1500
1500
三
维修工
1
2000
2000
四
车管员
1
1300
1300
五
秩序维护员
5
1100
5500
六
保洁员
3
1050
3150
七
垃圾清运工
1
1050
1050

合 计
13

16700

（2）社会保险费：按最低基数1718元的31.3%提取，
1718元×13人×31.3%= 6990.54元/月
（3）服装费按平均400元/人·年计算，则每年为：
13人×400元/人/年=5200元/年
每月为5200元÷12=433.33元/月
小计支出：24123.87元 /月 每年为：289486.44元/年

2、公共设施、设备日常运行维修、保养费
(1) 电梯维护、保养、检测费：500元/月/台×10台=5000元/月
(2) 水泵维护、保养费：400元/月
(3) 水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费：300元/月
(4) 高层避雷测试费：300元/月
(5) 电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费：300元/月
(6) 消防设施维护保养费：400元/月
(7) 公共照明系统保养：含节能灯、泛光灯及广场灯更换等200元/月
(8) 供配电系统保养维护材料费等200元/月
(9) 智能化维护300元/月
(10) 本体和公共设施零星维护600元/月
小计：8000元/月，8000×12＝96000元/年
3、绿化管理费支出
绿化管理费支出表
序号
项 目
测算依据
金额（元/年）
1
绿化工具费
300元/人·年
300
2
劳保用品费
300元/人·年
300
3
农药化肥费
300元/·年
300
4
杂草清运费

300
5
绿化保洁用水

2000
6
补 苗 费
1000元/年
1000
7
合 计

4200

4、清洁卫生费支出
清洁卫生费支出表
序号
项 目
测算依据
金额（元/年）
1
工具购置费
200元/人·年
800
2
劳保用品
200元/人·年
800
3
消杀费
5元/户·年
860
4
化粪池清掏费
注1
2000
5
垃圾外运费
注2
3650
6
合 计

8110
注：1、化粪池清理每年1次，每个化粪池2车，每车清运费200元，根据小区规模按5个化粪池计算：
5个×1次×2车×200元/车=2000元/年
注：2、垃圾外运，小区按每天产生垃圾2车，每车送垃圾站10元/车，
每年计365天×1车×10元/车=3650元/年

5、秩序维护装备费支出
装备费按200元/人·年计算
200元/人·年×5人=1000元/年，

6、办公经费支出
（1）水、电费（水按10T/月、电按200度/月）
（10T/月×2.15元/T+200度/月×0.8637元/度）×12=2330.88元/年
（2）电话费2400元/年
（3）办公用品书报费物业管理杂志费用：1000元/年
（4）广告、宣传、社区文化费1000元/年
（5）招待费 1000元/年
累计支出：7730.88元/年，

7、固定资产折旧费：
按3000元/年

8、法定税费：（总收入之和）×8%
461944.80×8%=36955.58元/年
上述1-8项合计支出： 37206.91元/月，
全年支出合计：
37206.91元/月×12月=446482.90元/年
收入：
高层住宅收入：1.10×27314=30045.40
商铺收入：1.5×1500=2250
地下车位收入：20个×180元/月﹒个=3600元/月
地上车位收入：20个×80元/月﹒个=1600元/月
10个×100元/月﹒个=1000元/月
注：地上车位按照20个小型车位、10个中型车位测算，标准见《合肥市住宅小区车辆停放服务指导价收费标准》
收入合计:38495.40元/月，
全年收入合计：
38495.40元/月×12月=461944.80元/年
收入-支出：461944.80-446482.90=15461.90元/年
全年物业费收入微利。