论善意取得制度--毕业论文.doc

本 科 生 毕 业 设 计 (论 文)题目：论善意取得制度教学单位 _ _ 姓 名 _ _ 学 号 _ _ 年 级 _ _ 专 业 _ _指导教师 _ 职 称 _ 0论善意取得制度Discusses the bona fide acquisition 目录论善意取得制度1摘要4引言6一、善意取得制度的概念及作用7（一）善意取得制度的概念7（二）善意取得制度的作用8二、近代各国法中的善意取得制度8三、关于善意取得性质的几种学说10（一）取得时效说11（二）权利外观说11（三）占有效力说12（四）法律赋权说12（五）法律特别规定说12四、我国善意取得的立法概况12五、我国善意取得法律规定中存在的问题13（一）、关于我国善意取得制度的客体规范过窄13（二）、我国物权法有关善意取得制度规定中的中国特色14六、我国善意取得制度的完善18 七、结语20参考文献：21致谢22摘要： 善意取得是所有权取得的一种方式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文主要对善意取得的概念、理论基础、价值基础、各国对于善意取得制度的运用方式、及善意取得的法律效果进行了阐述。当前我国正在制定民法典，善意取得作为所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法民法通则虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”在市场经济体制下，市场交易频繁且复杂，使保障交易安全的需要日益突出，善意取得制度有利于维护商品交换的正常秩序及有利于充分的发挥经济效用。法律上设立善意取得制度的目的,是为了维护交易安全和商品交换的正常秩序；而该制度的基础则是物权公示所产生的公信力。善意取得制度有利于维护商品交换的正常秩序，促进市场经济的有序发展。能及时解决民事纠纷。因此如果不保护善意买受人的权益，而允许原所有人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有的秩序，是大量的人力,物力,财产陷入无休止的举证之中，使大量的民事纠纷不能及时解决，使有限的司法资源被浪费，不能得到有效地利用。由于善意取得制度要发生原所有人的所有权消灭，而受让人取得所有权的结果，因此，在善意取得制度的法律构成要件值得我们商榷。关键词： 善意取得； 立法规定； 取得时效； Abstract：Acquired in good faith is a way to obtain ownership. Bona fide acquisition is an important system of property law. In this paper, the concept of acquired in good faith, theoretical foundation, basic values, and countries for the use of bona fide acquisition, acquired in good faith legal effect described. At present, China is developing the Civil Code, acquired in good faith as a way to obtain ownership should be provided in the Property Law. Bona fide acquisition is a trading rules to adapt to the development of commodity economy needs help stabilize the social and economic order, maintaining a normal commodity exchange can be beneficial in promoting the development of Chinas socialist market economy. Chinas current civil Basic Law - Civil Law is not yet recognized bona fide acquisition, but in the judicial practice in China, but admitted that a bona fide purchaser can obtain their purchase, in accordance with the law for sale of property ownership. Supreme Peoples Court on the implementation of the General Principles of the Civil Law of the Peoples Republic of China Opinions on Several Issues (Trial) 89 states: in the third person in good faith, paid the property was acquired, shall safeguard the legitimate rights and interests of a third person. market economy, market transactions are frequent and complex, the need to protect the security of transactions have become increasingly prominent, bona fide acquisition is conducive to safeguarding the normal order of commodity exchange and is conducive to the full play of economic utility. The purpose of law on the establishment of a bona fide acquisition, in order to maintain the normal order of transaction security and commodity exchange; while the system is based on the credibility of the property announcement. Bona fide acquisition is conducive to safeguarding the normal order of the commodity exchange, and promote the orderly development of the market economy. Can be solved in civil disputes. So if you do not protect the interests of bona fide buyer, and allows the person in possession of the original owner to the chase wins the original, is bound to overthrow the existing order, a lot of manpower, material resources, property into endless proof, so that a large number of civil disputes can not be solved in time, so that the limited judicial resources are wasted, can not get effective use. To the original owners ownership to eliminate the bona fide acquisition, the assignee shall acquire ownership of the results, so the laws of the constituent elements in the bona fide acquisition is open to question.Key words: Acquired in good faith；The legislative concept；Achieve tangible results；引言 随着市场经济的不断发展，交易安全成为了一个重要的话题。善意取得制度，就实质而言，系保护交易安全的制度，在保护交易安全、维护社会正常的经济秩序、稳定财产关系、维护正常的商品交换等方面发挥了重要的作用，是物权法的一项重要制度，目前我国的物权法已出台，但还有不足和完善之处。所以，要以此商榷。 一、善意取得制度的概念及作用（一）善意取得制度的概念善意取得又称即时取得,是指无处分权人将其占有动产或登记在其名下的不动产转让给第三人。如果第三人在交易时是出于善意便可取得该财产的所有权，原所有权人不得追索的法律制度。对于善意取得制度的起源学界有不同的看法：有学者认为，善意取得制度起源于罗马法,即指罗马法允许无所有权的占有人通过占有时效而取得对占有物的所有权。然而在罗马法中，实行的是“任何人不得以大于其所有权的权利给予他人”的原则，因此无权利人不能够将权利给予别人，从无权利人处受让权利，就不能取得财产所有权，所以常由真正的权利人追回自己的财产。以此可见罗马法中的占有，是指行为人以所有的意思实施对物的管领，控制，它是一种人对物之关系的事实，而并非权利。谢邦宇罗马法法律出版社，2008年出版：P236 另有一批学者认为,善意取得制度起源于日耳曼法中的 “以手护手”原则。而根据这一原则，权利人将自己的财产让与他人占有的，只可以向占有人请求返还占有物，若占有人将财产转让给第三人时，权利人不得请求第三人返还，而只可要求占有人赔偿损失。王利明物权法研究中国人民大学出版社，2002年出版：P261 两个原则相比较后可知，以手护手的原则对所有权的物上追及力加以限制，维护善意受让人的合法权益，且更有利于商品的流转，与罗马法的原则相对比，具有明显的优越性和理论逻辑的合理性。所以，以手护手这一原则逐渐被后世各国民事立法所采用。该原则也经过了不断的发展和完善，逐渐演化成近现代民法的善意取得制度。（二）善意取得制度的作用从市场经济发展的趋势来看，善意取得制度的设立可以保护交易的安全。其原因在于：第一、善意取得制度有利于维护商品交换的正常秩序，促进市场经济的有序发展。在市场经济社会保护交易当事人的信赖利益实际上是保护交易安全的重要措施，民法的表见代理等制度都被赋予了这一功能。在广泛的商品的交换活动中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处理财产，也很难对其在市场出售的商品逐一调查。因而造成当事人在交易时的不安全感，不利于商品交换秩序的稳定。反之，如果如果承认善意取得，则当事人可以放心大胆的进行交易，无疑这将有利于市场经济的健康发展。第二、善意取得制度有利于充分发挥物的经济效用。法律对财产权益的保护，不仅仅在于满足权利人对财产的实际支配需要，还应当通过调整财产关系充分有效地发挥整个社会物质财富的动态效用，以满足人类生产和生活的需要。其作用主要体现在： 若简单的宣告任何无权处分行为无效，使善意的当事人向真正的权利人返还财产，将使交易的当事人因返还财产，回复原状而支付一些交易费用。若承认交易有效，使善意第三人即时取得所有权，则可以避免这些交易费用的支出。当然，在善意取得的情况下，法律虽不保护原所有人对原物的支配权利，但允许原所有人要求转让人赔偿损失，也在一定程度上弥补了原所有人的损失，使原所有人在获得赔偿金以后购买替换物，而善意买受人也可以继续占有标的物，这是符合效用原则的。 善意取得通常都是因无权处分而发生的，在出现无权处分行为后，可能表明原权利人忽视对物的财产权利，而善意的第三人愿意取得该财产，表明善意占有人更愿意利用原物，也可表明原物在善意受让人手中比在原所有人手中可能更具利用价值，因此法律保护善意受让人而不是原权利人对原物的权利，则在许多情况下可能有利于充分发挥原物的效用。王利明物权法研究中国人民大学出版社，2002年出版：P168 第三、善意取得制度有利于及时解决民事纠纷。当无处分权人处分他人财产以后，标的物可能在多个当事人之间转让易手，有的时间已经久远，有的当事人多次变换，由于年久日深，证据也难以搜集，因此如果不保护善意买受人的权益，而允许原所有人向现在的占有人追夺原物，势必会推翻现有的秩序，是大量的人力,物力,财产陷入无休止的举证之中，使大量的民事纠纷不能及时解决，使有限的司法资源被浪费，不能得到有效地利用。二、近代各国法中的善意取得制度（一）罗马法。古罗马时期，法律上就已经出现了善意占有和恶意占有的区别。罗马法允许无所有权的占有人通过占有时效而取得对占有物的所有权。但罗马法里，遵循“任何人不得以大于其所有权的权利转让给他人”的原则，强调所有权的绝对性，并赋予所有权以完整的追及权。由此看出罗马法中并不存在善意取得制度。（二）法国法。随着市场经济的发展，保障交易安全的需要日益突出，并且需要在法律上建立善意取得制度。1804年法国民法典植根于这样的背景,通过第2279条规定。该条第1款为关于善意取得之一般规定,即“对于动产,自主占有具有与权利证书相等的效力； ”第2款则例外规定遗失物、盗窃物不适用善意取得,允许权利人在三年内向占有人回复。从第2279条的规定可以看出,它和罗马法的短期取得时效极为相像。法国民法认为善意取得只是瞬间的取得时效，二者是从属关系，善意取得只是取得时效的一种特殊形式。（三）德国法。德国民法典完全继受了日耳曼法的“以手护手”的原则。1900年的德国民法典对善意取得制度已经明确加以规定,而且将动产所有权的善意取得在“所有权”的第三节“动产所有权的取得和丧失”中加以规定。明确了善意取得是所有权取得的一种特殊方式,这显然采取了与法国民法典截然不同的规定，即德国民法典明确地承认了善意取得制度，而不是将善意取得作为时效的规则加以规定。（四）日本法。日本民法典深受法国民法的影响，将善意取得和取得时效放在同一个范畴里，视为一种即时取得。日本民法典第186条规定“对占有人，推定其以所有的意思，善意,平稳而公然实行占有”及第192条规定:“平稳而公然地开始占有动产者,如系善意且无过失,则即时取得行使于该物上的权利。”这是对善意取得的完整的规定。（五）意大利法。意大利民法典第1153条至第1157条无限制地承认了善意取得制度,即无论受让人有偿还是无偿取得动产,取得的动产是占有委托物还是占有脱离物,都发生善意取得。这是一个极端承认善意取得制度的立法例。对于善意取得制度而言,意大利民法典持这种完全承认的立法态度在世界上是少见的。（六）英美法。传统的英美法严守“没有人可以转让不属于他所有的商品”这一古老的原则，因此任何卖主都只能出卖自己所拥有财产，而不可出卖他人的财产，否则买卖无效。此种做法严重的影响了交易安全，对善意买受人的利益保护极为不利。1952年起草完成的美国统一商法典改变了规则，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上。该法典第2403条规定：“购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。”依该规定，只要购买人为善意，认为出卖人对货物具有完全所有权的人，则不论其货物是从何而来，善意买受人都可以即时取得所有权。徐炳买卖法经济日报出版社，1991年出版：P213 现代英国法也基本上采取了此种规则，但不同的是，英国法认为对赃物所有权不能转移，即便买受人为善意，也不能即时取得所有权。从立法和司法实践来看，我国是承认善意取得制度的。在1965年发布的关于没收和处理赃款赃物的若干暂行规定第6项的规定:“在办案中已经查明被犯罪分子卖掉的赃物，应当酌情追缴。对买主确实知道是赃物而购买的，应将赃物无偿追回，予以没收或退还原主；对买主确实不知是赃物的，而又找到了失主的，应该由罪犯按卖价将原物赎回，退还原主，或者按价赔偿损失；如果罪犯确实无力回赎或赔偿损失，可以根据买主与失主双方具体情况进行调节，妥善处理。” 可看出这里对知情和不知情的买主做了两种不同的处理规定，体现了对善意占有人的承认和保护。在最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第89条明确规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这一规定体现了善意取得的精神。尽管我国有关法律，法规和司法解释都有善意取得制度的规定，但缺乏善意取得的概念,要件,效果等的一般规定，因此善意取得制度在我国现行法律中仍是不很完善的。三、关于善意取得性质的几种学说对于善意取得制度在理论上的依据，学界一直都是众说纷纭，现今仍可谓莫衷一是。这恰恰反映出了民法上的普遍现象，即利益和概念系统的疏离。也可以认为，立法者基于某种立法目的而制定了具体规则，却欲使此规则在原有法律概念系统内获得正当化的论证。由于利益分析和利益衡量并非基于概念系统而达成，所以在寻找正当化的理论基础上存在诸多困难，也就是说在利益分析和概念形成之间缺少一个连接点。梅夏英物权法所有权中国法制出版社，2005年出版：P190 因此关于善意取得制度的理论基础学界一直有较大的分歧；但总体来看可归纳为五种主要的学说：（一）取得时效说该说主要由法国和意大利学者所创。其承袭了罗马法之占有时效，从时效上寻找善意取得存在的依据，认为善意取得完全是“即时时效或瞬间时效”作用所产生。对于此学说依梁慧星先生的论述：“仔细考量可以发现，时效制度与善意取得制度无论如何都是两种风马牛不相及的制度。时效制度，以时间及时间之经过为其构成要素，而善意取得制度则与时间及时间之经过完全未有联系。”梁慧星，陈华彬物权法法律出版社，1997年出版：P184 这一论述可谓妥当，但是为何法意两国的学者明知二者没有联系仍提出取得实效说，所以，我认为法国民法典之所以提此说法，目的是为了促使权利人积极地行使权利，尽快地消除权利虚相，防止社会和占有人就标的物而建立各种各样的法律关系。取得实效制度在此发挥一种法律对权利人的一种促使或惩罚。从而更好地保护和完善了公共秩序。这种规定的设立体现了当时罗马法所抱持的有限公益观念。但是随着理论的发展，在实践中该规定并没有很好的发挥其积极的作用，所以经常需要通过判例或其他制度加以补充。但在公益观念的强大作用下善意要件终于由时效中排除，从此善意取得和时效取得二者分离，各自适用不同的法律构成。肖厚国物权变动研究法律出版社，2002年出版：P359 所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。（二）权利外观说 该说由学者Meyer Fischer提出，其指出善意取得制度的源于物权变动的公示效力。因为按照物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应当推定为该动产的所有人，善意取得正是对这种权力外观的保护。该理论主要是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全保护要求而诞生的，它把当事人内部的诸要素切断，使当事人的内部情事不致外溢而影响，害及第三人，把权力及法律关系的外向形态作为相对人利益的保护标准。肖国厚物权变动研究法律出版社，2002年出版：P366这种学说是在规范的层面上通过对物权公示原则的理解来获得解释的。由物权的绝对性到物权的公示，公信继而善意取得，这种制度分析方法符合逻辑分析的要求。但是在如今的经济社会，不断发展的社会分工和各种信用担保形态的存在，使事实上对标的物的支配权权与所有权相分离，因此就不能因为让与人的占有中推导出其为所有人的结论来。以此看出，权力外观理论占有的公示作用是未免显得有些牵强。（三）占有效力说该学说主要由我国学者黄佑倡所主张。此学说以从公示，公信原则为出发点，主张善意取得制度的产生源于占有的效力。即善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。 这种以占有公信力的逻辑结果而主张的学说仍然避免不了权利外观理论所面临的问题。 （四）法律赋权说该学说由基尔克等人所提倡，认为受让人之所以能够从无权处分人手中善意地取得权利，主要是因为法律赋予占有人处分原权利人动产权利的权能。但是我认为经过思考后不难发现，该学说并没有很好的解释法律是如何赋予或何时赋予无处分权人以对标的物的处分权，若是无处分权人都被赋予了处分权，那善意取得制度的设立也就变得无意义。并且该学说也忽视了善意,有偿等因素在善意取得中发挥的重要作用。（五）法律特别规定说该学说由台湾学者郑玉波所提出，其认为，善意取得制度是一种由法律直接规定的特别制度。该学说很好的避开了其他各种学说的困境，将其归结为法律的特别规定，成为大部分学者所接受的观点。但是为何法律要对此进行特定别的规定从该学说本身的主张看不出正当性和合理性，对此主张该学说的学者认为，立法何以设立此种制度，则不外乎处于保护安全，保护占有公信力的要求。梅夏英物权法所有权中国法制出版社：2005你那出版：P192拉德布鲁赫言：法学有双重任务，一方面是解释，另一方面是构造和体系，它暴露了经验理论和实践目的的任务之间完全不可调和的混乱。德 拉德布鲁赫法学总论米健，朱林中国大百科全书出版社，1996年出版：P172事实上，法律的特殊规定逐渐成为了解释善意取得制度为所有权取得的一种方式的理论工具。根据我国的相关规定来看，我们国家也采用的是法律特别说。四、我国善意取得的立法概况我国善意取得制度规定主要在于物权法中。在物权法出台之前我国的民法中没有完整意义上的善意取得制度，仅在民法通则意见以及司法解释中零散对一些适用善意取得的情况进行了规定。随着物权法的出台与适用，我国民法从制度层面上确立了善意取得制度。对于建立我国的善意取得制度，是市场经济的必然要求，是司法实践的急切呼唤，应在将来修订民法通则或制订物权法或民法典时加以明确规定。但也存在不同意见。一种观点认为，依据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第89条之规定，我国已经建立了善意取得制度，应依照该解释全面适用这一制度。佟柔中国民法法律出版社，1992年出版：P243 另一种观点认为，应依据所有制形式来规范善意取得的适用范围，对于国有财产应实行特殊保护，故凡国有财产均不应适用善意取得制度。我认为上述两观点值得商榷。第一，对于上述司法解释，只是触及到了善意取得问题，但它限制在共同共有财产的交易中，于更广阔的交易关系，则无法适用，因而全面确定我国的善意取得制度，尚任重道远。第二，至于对国有财产进行特殊保护的问题，在市场经济条件下已无法立论。在市场上进行交易的财产具有平等的地位，并不因其所有制不同而呈现不同的商品属性，这是民法的一个基本原则。因此，国有财产、集体组织和个人所有的财产，在民法上应一致对待，统一适用善意取得制度。五、我国善意取得法律规定中存在的问题（一）、关于我国善意取得制度的客体规范过窄我国善意取得制度中对于脱离物的规定几乎为空白，虽然相关法律中有了零星的规定，但仍然十分的欠缺。无论从善意取得的制度的基础来说，还是从善意取得制度的发展来看，我国善意取得的客体规范都显得过于狭窄。占有脱离无是指，并非基于原所有权人的意思而丧失占有的物，主要包括遗失物与赃款等。占有脱离物是相对于占有委托物来说的一个概念，而占有委托物是指出于原权利人的意思而丧失占有的物，例如基于租赁、保管等合同关系，而由承租人、保管人等实际占有的，属于出租人、委托人所有的物。在大陆法系，一般认为占有脱离物是不适用于善意取得的，善意取得制度仅适用于占有委托物。占有脱离物的善意取得制度一直是我国善意取得制度中讨论的一个热点问题，但物权法的出台，可以认为我国在立法上否认了占有脱离物的善意取得，特别是赃物的善意取得。理论界对此的争议颇大，学者观点不一。就其原因不外乎两个：其一，传统善意取得制度的理论认为善意取得只适用于占有委托物：其二，外国民法对此长期未做规定。可我却认为占有脱离物也应该适用善意取得的。（二）、我国物权法有关善意取得制度规定中的中国特色我国在物权法颁布之前，法律并未规定善意取得制度，但在司法解释中能够觅其芳踪，可以看出我国的有关其的中国特色。如：根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（下称“民通意见”）第89条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。通过分析该法条，可以看出现行该解释对第三人依据善意取得财产所有权设定了两个条件，即：（1）第三人为善意；（2）系有偿取得。2007年10月颁布的物权法确立了不动产的善意取得制度。物权法第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另行规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。物权法以立法的形式确立了善意取得适用于所有物权是一次重大的突破,维护了交易安全。尤其在当前房产交易中，对善意买受房屋的第三人的合法权益是个极有力的保护。可知，我国的善意取得制度与大多数国家不同，我国物权法规定的善意取得的财产不仅仅限于动产，而以登记作为公示的不动产也同样适用善意取得制度。原因是我国正处在向市场经济过度的转轨时期，许多不动产登记制度尚未完善，如在房屋预售的过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。我国物权法善意取得之实例应用探究案情简介：2000年6月，原告李某的母亲去世。原告因长年出国在外，回国后发现，第二被告奚某（原告的继父），已将其与其母在上海共同共有的房屋于2003年9月出售给本案第一被告姚某。经查，奚某通过某中介公司帮助，借用已经死亡的原告母亲的身份证，并以请人到场代签原告母亲姓名的方式与第一被告进行交易，并完成系争房屋的交易过户手续，房地局以本案第一被告为权利人颁发了产权证，本案第一被告亦于交易完成后入住系争房屋。为此，原告于2005年以房地局为被告向法院提起行政诉讼，以原告母亲早已死亡，房地局登记材料中的房地产买卖合同、房地产转让登记申请书中原告母亲的签名均为伪造等为由，要求法院撤销市房地局核发产权证的行为。2005年12月，法院依法作出终审判决，认为原告母亲已于2000年6月死亡，不存在2003年9月签订房地产买卖合同并提出系争房地产登记申请等法律行为的事实，故以房地局作出具体行政行为的主要依据材料均为不实为由，判决撤销房地局颁布的以本案第一被告为权利人的产权证。2007年4月，原告向法院提起诉讼，以原告作为合法继承人，两被告所签订的房屋买卖合同未经原告同意，侵害了原告的合法权利，且产权证已经被法院判令撤销等为由，要求法院判令两被告签订的房屋买卖合同无效，并由本案第一被告迁出系争房屋。1、我国物权法颁布之前法律框架下的本案问题焦点及处理方式在本案审理中，双方的主要争议焦点在于第一被告是否可以依据善意取得制度取得系争房屋的所有权。原告主张第一被告不能构成善意第三人，主要理由是：根据传统善意取得制度，善于取得只限于动产，不动产不适用善意取得。笔者认为：（1）根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（下称“民通意见”）第89条（前面已述）：首先，第一被告在交易中系善意第三人。虽然法律法规并没有明确规定合同交易的双方需要如何才能完成应有的审慎和注意义务，但是，审慎和注意义务必须以当事人作为一般的民事交易主体的认知水平和其应有的能力范围为限。在本案中，查询出卖人是否已经死亡以及签名的真实性已经超出了第一被告应有的认知和实际能力，一般公民是没有办法确定交易相对方是否生存或死亡，也没有办法确认签名的真实性，更况且基于诚实信用原则，买方是有理由信赖卖方是合法的交易相对方。否则，要求交易一方去证明相对方主体的合法性未免过于苛责。其次，第一被告及时、足额支付了系争房屋的房款，从房屋价值来看，亦已经符合当时系争房屋的价值情况。鉴于本条也没有限定财产的形式，故可以认定不动产亦适用善意取得。本案经过两审，虽然合议庭亦存在不同意见，但法院最终均认定第一被告在交易中不存在过错，完成了房屋买卖合同所确定的自身义务，交易价格与市场行情相比较亦属于正常价格。因此第一被告与第二被告签订的房屋买卖合同关系是真实有效的。而第二被告擅自处分系争房产未征得原告同意，原告可向第二被告另行主张侵权责任，故法院依据民通意见第89条的规定判决驳回原告全部诉讼请求。2、物权法生效后本案的认定及关于善意取得制度适用问题的探讨笔者认为，中华人民共和国物权法生效后本案的认定将产生一定变化，首先物权法一百零六条的规定已经明确不动产亦适用于善意取得制度，因此这将不再成为案件的争议焦点。但是，随之而来的是物权法善意取得制度的如何适用问题。（1）买卖合同效力问题。我国物权法第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”同时第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”上述物权法规定已经明确区分了物权变动效力与债权合同效力的不同，而在善意取得制度下受让人所取得的仅仅是“不动产或者动产的所有权”。结合我国合同法第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见在物权法生效后，法律已经明确在权利人未经追认的无权处分的情况下，合同应当无效。因此，根据物权法及我国现行法律，本案应当确认买卖合同因物权处分侵害第三人利益而无效。（2）本案在买卖合同无效后善意取得制度的适用。若本案原告未经行政诉讼而由法院依法撤销第一被告的产权证，则在买卖合同被认定无效后可以适用物权法第一百零六条善意取得而获得系争房屋的产权当无异议。但是本案的特殊性在于，在案件审理前第一被告的产权证已经被撤销，从形式上看本案第一被告已经并非系争房产的权利人，那么本案中第一被告是否仍然符合物权法所规定的要件呢？笔者认为，上述规定不会造成本案第一被告因产权证被撤销而无法依据善意取得制度取得系争房产。理由如下：一是从设立不动产善意取得制度的立法目的来看，不动产善意取得的主要适用的情况为：1、无权处分行为，即如本案共有人擅自处分共有财产的情况；2、不动产的瑕疵登记，如登记机关的错误登记、不动产变动的原因行为存在欺诈、胁迫等；3、登记机关的违法行为，如登记机关与当事人串通损害原权利人利益。在上述情况下，登记行为本身均存在瑕疵，而行政诉讼中具体行政行为合法性的举证责任应当由行政机关承担，因此若原权利人提起行政诉讼，则行政机关很有可能举证不能或者举证不充分而败诉，由此造成善意第三人所取得的产权证因为具体行政行为不合法而被撤销。若具体行政行为被撤销后会影响到善意取得的成立，则必将极大地限制物权法所设置的善意取得制度的适用性，违背了善意取得制度的立法目的，亦将造成原权利人主张追及权前为排除第三人的善意取得将行政诉讼作为前置程序的不合理指引。二是善意取得按物权取得方式来区分，属于原始取得。原始取得是指非基于他人既存权利而取得物权，一般是基于事实行为或法律直接规定，原始取得一旦完成，取得前标的物上的一切权利负担都归消灭，受让人因此取得完整、清洁的权利；根据前文所述，我国物权法颁布后可以明确善意取得已经排除了补正债权合同的效力，债权合同若是基于无权处分行为所作出，则应认定为无效。因此，善意第三人所取得的物权并非基于债权合同所取得，即不属于继受取得，而是基于法律所确定的事实行为的发生。可知，物权法对善意取得要件中规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的要件，对其中“已经登记”的进一步诠释就应当是：登记虽然是一种状态，但这里的“已经登记”应当是指物权登记在交易当时已经完成登记的事实，正如善意取得中第三人为善意的要件仅限于交易当时而不能追及到交易以后一样，登记在完成之后是否被撤销或者无效在所不问。也就是说，善意取得条款所规定三个要件，第三人的善意、交易价格的合理有偿以及完成登记，均是限于交易完成当时的事实状态，若在交易时同时符合这三个要件，则买受人即刻取得物权。原权利人既不能以第三人事后的恶意或物权价值有所变动来抗辩，也不能以登记被认定为无效或被撤销来主张善意取得的不成立。三是物权法已经为原权利人提供了损害及错误登记的救济途径。根据物权法第二十一条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”以及物权法第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”上述规定已经明确，原权利人既可以向无权处分人请求赔偿责任，也可以在登记错误时向登记机关请