中央空调管理作业指导书模板.docx

物业管理程序第一版DL01.HR03.4-003中央空调管理作业指导书-66页中央空调管理作业指导书一、目标规范中央空调管理工作，确保中央空调各项性能完好。二、适用范围适适用于天辰大厦中央空调维护管理。三、职责1、项目经理负责审核空调系统设备设施维修保养年度计划并检验该计划和本标准实施情况。2、工程部长负责制订设备设施维修保养年度计划，并对计划和本标准实施进行监督和指导实施。3、设备主任具体负责中央空调日常管理。4、用户服务中心负责在设备停用时通知用户。四、程序关键点1、设备验收及整改管理工程部长在设备安装完成交付使用前应依据设备配置情况拟订接管验收标准和计划。2、验收内容a设计资料b技术资料c设备型号、数量和移交清单相符d工作性能达成设计指标、配置齐全、标识清楚e机房通风、采光、降温良好f设备表面油漆完好、无损伤对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程部长应帮助项目经理要求建设单位立即补齐补全。对接管验收发觉工程质量问题，工程部长应帮助项目经理主动要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。设备验收合格后，由工程部长及项目经理在设备验收表上签字确定。如设备还存在整改内容，须整改完成验收合格后方可签字。3、设备运行管理1）开机前检验确定下列情况正常后方可开机：a电压表指示是否在额定值正负10范围以内。b多种信号灯显示是否正常。c多种阀门是否均已正常开启或关闭。开机1）开启循环水泵。2）确定供水压力正常、开启主机，过510分钟后开启制冷机。3）制冷机开启后，检验有没有异常振动。噪音或异常气味，确定一切正常后才算开启成功。4）平时严禁手动开启此系统，开机时只按下：“开启”按扭即可。停机1）停主机。2）过5-10分钟后停循环水泵。3）全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持主机继续预热方便下次开启。4）确定无异常情况后才算停机成功。5）平时严禁手动关机，关机时只按下：“停止”按扭即可。4、运行巡视监控管理1）设备管理人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包含：中央空调主机、水箱、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。2）巡视监控关键内容以下：a检验线电压（正常380V，不能超额定值正负10）；b检验三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；c检验油压（正常1015kgf/平方厘米）；d检验高压（ 12kgf/平方厘米；e检验低压（20kgf/平方厘米）；g循环水进水温度（正常35度）；f循环水出水温度（正常40度）；h检验中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；i检验风机运转是否平稳、水位是否正常；j检验管道、阀门是否有渗漏、保温层是否完好；k检验控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有没有异常噪音或气味。l巡视过程中如发觉上述情况有不正常时，工程人员应立即采取方法给予处理，处理不了问题应立即具体地汇报给工程班长、主任，请求支援处理。整改时，应严格遵守（中央空调维修保养标准作业指导书）。5、中央空调主机管理a非值班人员不准靠近中央空调主机，若需要参观，须经工程部长、主任同意，并在值班人员陪同下方可进行。b中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。c中央空调主机旁应备齐消防器材。防毒用具，并应放置在方便、显眼处。中央空调主机范围内严禁吸烟。d每班打扫一次中央空调主机范围内卫生，每七天清洁一次中央空调主机范围内设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整齐光亮。e空调机房随时上锁，钥匙由当值工程人员保管，当值工程人员不得私自配钥匙。6、维修保养标准a对中央空调进行维修保养时应按设备设施维修保养年度计划进行。b工程部负责中央空调日常维修保养。中央空调大型修理及中央处理器故障处理由外委完成。c膨胀水箱维修保养工程部在制冷期每季对冷却塔进行一次清洁、保养a)用500V摇表检测电机绝缘电阻，应不低于0.5毫欧不然，应该干燥外理电机线圈，干燥处理后仍达不到05兆欧以上时则应拆修电机线圈。b)检验电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞应加注润滑油如有异常摩擦声则应换同型号规格轴承。c)清洗水过滤器。d)检验补水浮球阀是否动作可靠，不然应修复（不定时）。e)拧紧全部紧固件。g)清洁整个膨胀水箱。7、风机盘管维修保养：a)设备责任人每隔六个月对风机盘管进行一次清洁、保养b)每十二个月清洗二次空气过滤网，排除盘管内空气（不定时）。c)检验风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。d)用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于05兆欧，不然应整修处理。检验电容有没有变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检验各接线头是否牢靠，是否有过热痕迹，如是则作对应整修。e)清洗风机风叶、盘管、积水盘上污物。f)用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁水垢。g)拧紧全部紧固件。h)清洁风机盘管外壳。e冷凝器、蒸发器维修保养：外协专业企业每十二个月对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养a)柜式蒸发器维修保养：每个月清洗一次空气过滤网；清洁蒸发器散热片；清洁接水盘。b)水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：配制 10盐酸溶液（每1kg酸溶液里加 05g缓蚀剂）；拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为二十四小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时）；酸洗完后用1NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最终再用清水冲洗三次以上；全部清洗完成后，检验是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如法兰密封胶垫已老化则应更换）。c)循环水泵机组维修保养：工程维修部每六个月对冷却水泵机组、循环水泵机组进行一次清洁、保养。电动机维修保养：用 500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 05毫欧以上，不然应进行干燥处理或修复；检验电动机轴承有没有阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格轴承；检验电动机风叶有没有擦壳现象，如有则应修整处理。d)水泵维修保养：转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检验盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定时）。检验弹性联轴器有没有损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定时）。清洗水泵过滤网。拧紧水泵机组全部紧固螺栓。清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。6、工程部养护组每个月年对水管路、送风管路、风机盘管管路进行一次检验，检验水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。7、阀类维修保养：工程维修部每个月对阀类进行一次检验。截止阀和调整阀维修保养：a检验是否泄露，如是则应加压填料；b检验阀门开启是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；c如阀门破裂或开启失败，则应更换同规格阀门；d检验法兰连接处是否泄露，假如是则应拆换密封胶垫。电磁调整阀、压差调整阀维修保养。干燥过滤器：检验干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格干燥过滤器；4）电磁调整阀、压差调整阀：通电检验电磁调整阀，压差调整阀是否动作可靠、如有问题则应该更换同规格电磁调整阀、压差调整阀；对压差调整阀阀阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。检测、控制部分维修保养：工程部每个月对检测、控制部分进行一次检验1）检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：a对于读数模糊不清温度计、压力表应拆换；b送检温度计、压力表合格后方可再使甩：c检测传感器参数是公正常开做模拟买验，对不合格传感器应该拆换d检验检测器地方是否渗漏，假如渗漏应该更换密封胶垫。2）控制部分维修保养：a清洁控制柜内外灰尘、赃物；b检验、紧固全部接线头，对烧蚀严重接线头应更换；c交流接接触器维修保养a）清除灭弧罩内炭化物和金属颗粒；b）清除触头表面及四面污物（但不要修挫触头），如触头烧蚀严重应该更换同规格交流接触器；c)清洁铁芯上灰尘及赃物；d)拧紧全部紧固螺栓。d热继电器维修保养：a)检验热继电器导线接头处有没有过热和烧蚀痕迹，如有应该整修处理，处理后达不到要求应更换；b)检验热继电器上绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。e自动空气开头维修保养：a)用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5兆欧不然应该烘干处理。b)清除灭弧罩内碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏应该更换；c)清除表面上小金属颗粒（但不要修挫）。f信号灯、指示仪表维修保养a)检验各信号灯是否正常，假如不亮应该更换同规格信号灯；b)检验各指示仪表是否正常，如偏差较大则应该做适调整，调整后如偏差仍然较大则应该更换；g中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟试验，检验动是否可靠，输出信号是否正常，不然应该更换同型号中间继电器、信号继电器；hPC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。j压缩机维修保养：厂家每十二个月对压缩机进行一次检测、保养a)检验压缩机油位、油色。如油位低于观察镜12位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应根本更换润滑油。b)检验制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。c)具体检验压缩机以下参数：压缩机电机绝缘电阻（正常05 兆欧以上）；压缩机运行电流（正常为额定值，三相基础平衡）；压缩机油压（正常 10 15kgf/平方厘米）；压缩机外壳温度（正常85以下）；吸气压力（正常值4954kgf/平方厘米排气压力（正常值 125kgf/平方厘米），检验压缩机是否有异常声音检验压缩机是否有异常气味。经过上述检验综合判定压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。拧紧全部紧固件并清洁压缩机。维修保养管理设备设施维修保养年度计划制订a每十二个月12月15日之前，由工程部长、设备主任一起研究、提出空调系统设备设施维修保养年度计划申请并上报企业审批。由工程部长依据设备情况和项目标申请制订下十二个月度维保计划。a制订空调系统设备设施维修保养年度计划标准：a）中央空调使用频度；b）中央空调运行情况（故障隐患）；合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。B空调系统设备设施维修保养年度计划应包含以下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养时间；C）估计费用；D）备品、备件计划。c中央空调维修保养时间计划不许可超出8小时，如必需超出8小时，则应由部长、主任填写申请延时维修保养表经项目经理同意同意后才可延时。d对于计划中未列出维修保养工作，应由工程部长、主任立即补充至计划中对于突发性设备设施故障，先经工程部长、主任口头同意后。能够先组织抢修以后写出（-事故汇报）并上报企业。e中央空调因维修保养等原因需停用时，应由工程部长、主任填写停用申请表经项目经理同意后通知用户服务中心，由用户服务中心提前一周通知使用人。如因忽然故障停用中央空调，应该在恢复后二十四小时内向相关用户作好解释工作。10、异常情况处理中央空调发生制冷剂泄漏时处理：a立即关停中央空调主机，关闭相关阀门；b加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；c救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进人现场，并要求两人为一组，确保安全；d对于不一样情况中毒者采取不一样方法：对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉博呼吸加紧者应立即转移到通风良好地方去休息；如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜地方，进行人工呼吸并送医院诊疗；如氟利昂制冷剂溅人眼睛，则应用2硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院诊疗。排除泄漏源后，开启中央空调试运行，确定无泄漏后，机组方可投人正式运行。11、中央空调机房发生水浸时处理：视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；堵住漏水源；假如漏水较大，应立即通知工程人员，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用于洁净抹布擦拭/热风吹干、自然通风或更换相关管线等；确定湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则能够投人正常运行。中央空调发生火灾时按（火警、火灾应急处理标准作业规程）处理。13、当值工程人员应依据使用部门要求，对应中央空调机组，调整对应制冷温度，最大程度地节省能源。五、统计设备设施验收统计设备设施运行统计设备设施维修保养统计申请延时维修保养表停用申请表