物业管理有限公司租售中心运营方案.doc

附件二xx物业管理有限公司租售中心运营方案目 录第一章 部门工作内容第二章 组织架构、人员编制第三章 职位说明书一、 区域经纪业务主管岗位职责二、 店长岗位职责三、 置业顾问岗位职责第四章 规章制度一、 租售中心管理原则二、 租售中心考核制度三、 日常管理制度(一) 合同管理制度(二) 其他管理制度(三) 培训制度四、 奖励和违规处理制度(一) 奖励(二) 罚则(三) 严重违纪处理五、 服务佣金折扣授权管理制度六、 网络端口及ERP房源系统使用管理规定(一) 网络端口使用管理规定(二) ERP房源系统使用管理规定七、 薪酬福利及佣金管理制度(一) 无底薪制参考的提成标准(二) 有底薪制参考的底薪和提成标准(三) 未完成目标的惩罚方案第一章 部门工作内容为了给业主/客户提供多元化的一站式服务，物业成立租售中心，为业主提供优质的二手房多元化服务，主要服务项目：1、 房屋的出租、出售、代理及委托。2、 签署房屋委托，出售存量房屋买卖合同、出租房屋合同。3、 代理网签合同。4、 银行贷款业务，同合作银行沟通办理客户贷款业务。5、 房屋买卖出租等一站式全程服务。6、 车位出售、尾房出售。第二章 组织架构、人员编制第三章 职位说明书一、区域经纪业务主管的岗位职责直接上级：分公司总经理或项目经理基本信息职位名称：区域经纪业务主管职位编号： 所属部门：租售中心编制日期： 工作关系1.内部协调关系公司各服务中心及各专业部门；开发地产公司相关部门。2.外部协调关系派出所、街道办事处、客户/业主、供应商及协作单位。职位目的全面协助分公司完成物业经纪业务经营指标相关工作。主要职责描述负责程度完成标准绩效目标1. 负责组织与监督项目物业租售中心的二手房租售工作，确保完成公司下达的业绩要求。2. 负责物业租售中心每天的工作安排，掌握市场最前沿信息，适时调整工作计划。3. 完成下属租售中心店长经营管理的指导、控制以及经营数据的收集、汇总和分析等工作；协调下属经营机构之间的业务关系。4. 组织重大经济合作项目的立项、洽谈安排、审批及其他管理工作。5. 负责所有投资项目的市场调研、可行性分析工作。6. 负责所有经纪合同的编写，并主持经纪合同的评审工作7. 充分了解部门每个阶级的实际情况，制定与之相符合的业绩考核制度。8. 定期对部门人员进行相关专业培训，提高本部门员工的综合素质。9. 审核部门每月业绩及考勤，提名本部门人员辞退及升职。10. 按时参加公司例会，负责制定本部门的年、季工作计划。11. 负责物业租售中心相关突发事件的处理。12. 完成上级领导交办的各项工作。主责1、100%按时完成工作计划要求。2、100%完成公司经营指标管理工作。3、100%完成房产租售工作业绩要求。4、100%完成对租售中心进行相关专业培训工作。5、做好租售内部人员的培养提升工作。1、 20%2、 20%3、 20%4、 20%5、 10%其它工作上级布置的其它临时性工作。主责完成领导交办的任务10、10%权限工作权限：1.本部门工作安排、合理调配建议权。 任职资格内容必备条件期望条件1、教育水平大学专科以上文化。大学本科毕业，经济管理类或相关专业毕业。2、工作经验年龄在28岁以上，三年以上相关工作经验，熟悉相关法律法规。年龄在30岁以上，三年以上相关工作经验，五年以上物业同岗位有物业管理上岗证，从事过相同或类似工作岗位经验。3、技能与能力公文写作、计算机应用、相关法律法规。公文写作、计算机应用、相关法律法规、熟悉物业行业体系认证相关工作。4、个性与品质为人正直、清正廉洁，思想敏捷、性格沉稳、善于沟通和决断，为人正派，办事公正，心态平和、理智，较强的沟通协调能力，电脑操作熟练。有强烈的事业心和开拓创新意识能承受巨大心理压力，具有独立工作和处理突发事件的能力，电脑熟练、个人素质较高。职务等级职级：主管级薪酬标准工作环境工作地点：总部或各项目物业租售中心工作时间：按照标准工作时间出勤 二、租售中心店长的岗位职责直接上级：区域经纪业务主管基本信息职位名称：店长职位编号： 所属部门：租售中心编制日期： 工作关系1.内部协调关系服务中心职能部门。 2.外部协调关系各大银行贷款部、担保信贷公司、市建委及相关办理房屋更名过户的协作单位。职位目的全面协助区域经纪业务主管完成本租售中心的经营指标工作。主要职责描述负责程度完成标准绩效目标1. 按照公司以及区域业务规定指导、检查分行置业顾问的日常工作。2. 紧跟每张单并促成交易。3. 市场分析、案例分析及业务技巧培训。4. 按照规定审核合同，控制风险，并审查填写成交报告、收款通知书。5. 制定店内的日常工作计划并贯彻执行。6. 做好人才的储备、选拔与培养。 7. 组织召开早晚会制度。8. 制定店内的月经营目标，并带领团队去实现经营目标。9. 自我业绩目标的制定及完成。10. 协助店内置业顾问制定业主目标并尽力帮助其完成。11. 负责店内置业顾问的沟通工作，努力做到与员工的深度了解。12. 努力建立店内良好的沟通环境，提高团队凝聚力、激发团队工作热情。13. 制定置业顾问和自己的每周工作计划、检查上周工作计划达成情况，每周1次。14. 房源分享每天1次，每月25次。15. 在谈案例分析、成功失败的案例分析每周1次、每月4次。16. 分行员工一对一沟通每周1次，每月5次。17. 分行所有置业顾问定性考核每月1次。18. 分行总结报告-分店情况、周边楼盘、行情动态、主要竞争对手资料收集和分析每月1次。19. 为成交客户统计表每周1次。主责1. 紧跟每张单并促成交易。2. 专业培训 每月3次，完成100%。3. 制定店内日常工作计划及月经营业绩目标完成100%。4. 检查置业顾问的日报表和回报管制表及客户联络表，每天1次，每周4次，每月25次，定期完成90%。5. 制定置业顾问和店长周工作计划并监督实施100%。6. 案例分享完成100%。7. 人才储备与培训，完成90%。8. 员工沟通100%9. 分行总结报告-分店情况、周边楼盘、行情动态、主要竞争对手资料收集和分析每月1次，完成100%。1、 10%2、 10%3、 10%4、 10%5、 10%6、 10%7、 10%8、 10%9、 10%其它工作上级布置的其它临时性工作。主责完成领导交办的任务10、10%权限工作权限：1.本部门工作安排、合理调配建议权。 任职资格内容必备条件期望条件1、教育水平大学专科以上文化。大学本科毕业，管理类或相关专业毕业。2、工作经验年龄在28岁以上，三年以上相关工作经验，熟悉相关法律法规。年龄在30岁以上，五年以上房屋中介服务同等岗位工作经验，熟悉相关法律法规及行业标准。3、技能与能力公文写作、计算机应用、相关法律法规。公文写作、计算机应用、相关法律法规。4、个性与品质为人正直、清正廉洁，思想敏捷、性格沉稳、善于沟通和决断，为人正派，办事公正，心态平和、理智，较强的沟通协调能力。有强烈的事业心和开拓创新意识能承受巨大心理压力，具有独立工作和处理突发事件的能力。职务等级职级：主管级薪酬标准工作环境工作地点：物业租售中心工作时间：按照标准工作时间出勤三、置业顾问岗位职责直接上级：租售中心店长基本信息职位名称：置业顾问职位编号：所属部门：租售中心编制日期：工作关系1.内部协调关系服务中心各专业部门。2.外部协调关系各大银行贷款部，担保信贷公司，房产过户相关协作部门。职位目的全面协助租售中心店长完成各店的经营指标。主要职责描 述负责程度完成标准绩效目标1、 掌握整个市场的销售动态，熟悉本岗位的基本知识，并能熟悉的与各类客户沟通。2、 与客户保持良好关系，树立良好的企业形象。3、 服从工作安排，工作积极主动，具有开拓精神，不失时机地收集置业信息。4、 汇总每天的工作情况，将与客户的洽谈记录汇总文秘。定期进行工作总结，并根据第一手资料对下一阶段的工作提出自己的想法和工作安排。5、 负责客户的资料登记、联系、追踪、看房、签约至售后的一条龙服务。6、 进行学习销售理论，扩大知识面，提高自己的业务素质和社会能力。7、 日常基本工作。1） 案源、客户分享每周1次。精耕楼盘每周2栋，每月8栋。每月派报100张。2） 每天不低于2组客户回报，1组房东回报；每周不低于15组客户回报，8组房东回报；每月不低于100组客户回报，35组房东回报。（根据市场进行调整）3） 委托。每周4个买卖委托，2个租赁委托；每月16个买卖委托，8个租赁委托。4） 带看。每周9组带看，每月40组带看。（根据市场进行调整）5） 业绩。每月不低于10000元。6） 成功失败案例分析每周2次。7） 未成交客户客户表，每周1次，协助店经理填写。8） 成交结案报告每月1次，协助店经理填写。9） 每月工作计划及上月总结，每月1次。主责1、 服从安排，工收集置业信息。2、 汇总每天的工作情况。3、 日报表、回报管制表、客户联系表，每天一次。4、 派报90%。5、 精耕楼盘100%。6、 客户房东回报90%。7、 带看100%。8、 签约意向100%。9、 业绩100%。1、 10%2、 10%3、 10%4、 10%5、 10%6、 10%7、 10%8、 10%9、 10%其它工作上级布置的其它临时性工作。主责完成领导交办的任务10、10%权限任职资格内容必备条件期望条件1、教育水平高中以上文化。大学专科毕业，经营类或相关专业毕业。2、工作经验年龄在20岁以上，一年以上相关工作经验，熟悉相关法律法规。年龄在23岁以上，三年以上中介同等岗位工作经验，熟悉相关法律法规及行业标准。3、技能与能力公文写作、计算机应用、相关法律法规。公文写作、计算机应用、相关法律法规。4、个性与品质为人正直、清正廉洁，思想敏捷、性格沉稳、善于沟通和决断，为人正派，办事公正，心态平和、理智，较强的沟通协调能力。有强烈的事业心和开拓创新意识能承受巨大心理压力，具有独立工作和处理突发事件的能力。职务等级职级：助理级薪酬标准工作环境工作地点：物业租售中心工作时间：按照标准工作时间出勤第四章 规章制度一租售中心管理原则1. 目标管理：包括组织目标、培训目标、效益目标、销售目标等，要根据不同目标采取量化和非量化两种形式。2. 效率管理：将实施的目标过程加以数字化。3. 行为管理：严格按照领导级别权限执行销售优惠折扣，并按照每个单元制定最低和最高销售价格，不得任意确定销售价格，以保证经营行为的规范，确保建立公司良好整体形象。4. 收入管理：必须做到最终科学、合理、收入与业绩直接挂钩的形式，如遇特殊情况，必须及时向单位负责人进行沟通并取得同意后方可调整。二租售中心考核制度1. 考核方式：业绩考核+综合考核2. 业绩考核：依据年度任务指标分配各店长月业绩指标作为店长考核标准。置业顾问依据店面月业绩任务分配每月业绩指标,由每月月初店长上报至经纪业务主管备案做为当月考核依据。3. 综合考评：由单位负责人、服务中心各部门负责人对租售中心整体工作责任心、态度，日常管理情况以及遵守公司制度方面进行月度考评。4. 结合以上考评状况，每季度末，由单位负责人对租售中心综合评定，予以奖励或调整。租售中心应每月对部门员工进行评定并做出奖励、调整建议报请单位负责人批准后执行。三 日常管理制度(一)、合同管理制度1. 租售中心合同按公司合同审批政策进行。2. 店长是合同管理的第一责任人。3. 作废合同必须由当月统一上交至综合管理部,并做好登记。4. 如发现合同丢失,合同款未按规定时间上交。视情节严重给予店长、置业顾问违纪处罚单处理。严重者给予辞退。5. 店长应审核签署合同完整性,业主、客户信息不能只填写姓名,应让客户填写好联系方式,以便于客服部做好登记及租售中心更新客户信息表，防止合同到期后资源流失。6. 租售中心员工擅自做私单、飞单者,无论金额大小,一经发现,给予辞退。并追究其责任。(二)其他管理制度1. 置业顾问带客户看房源、底商,必须让客户签署。如有客户跳单，发现置业顾问未让客户签订,造成公司损失由置业顾问承担并追究店长管理责任。2. 租售中心签署、后,合同复印件及服务费交至项目财务处,并让项目财务签字确认。租售中心存联统一交由店长,每月汇总上报至业务主管。合同上交过程中丢失合同或合同附件,追究其相关管理人员责任。视其严重性给予违纪处罚单。如影响款项页丢失,未有补救办法,差价由相关责任人补全。3. 租售中心周例会、月例会、业绩排名、通知等文件,各店长签收，店内转签并张贴上墙。业务主管每月对各店不定期抽查,如发现文件未张贴,传达精神置业顾问不详,追究店长责任。(三)培训制度1. 租售中心每周组织培训,根据培训课题要求参加培训人员。(每周至少一次)。2. 参加培训置业顾问每月不得请假超过1次。3. 租售中心每月根据培训课题对参加培训人员进行培训考试。考试形式为不定期,不定时去店内不定人抽查。考试形式为笔试。4. 根据考试情况,对成绩较差人员绩效处罚。(如大部分人成绩均不理想,该课题将重新培训)。5. 租售中心定期举行业务知识竞赛。(每年4次,每季1次) 。四.奖励和违规处理制度（一）奖励1. 提供合理化建议者或献计献策经采纳确有成效者，按公司规定奖励。2. 勇于检举揭发违规或损害公司利益事件,避免公司损失者。经查证属实后,公司将给予600元-1000元奖励。3. 每月租售中心进行业绩排名,前五名分别给予300元、200元、100元、100元、100元奖励。4. 置业顾问严格执行公司规章制度，工作兢兢业业，尽心尽职，月表现、季度表现突出并完成业绩任务,将评为优秀置业顾问 ,张贴上墙以鼓励。（二）罚则1. 未按公司要求开展早会、晚会，3次以下给予店长口头警告,3次以上,给予严重警告。2. 未经允许私自外出2小时以内做半天事假处理，2小时以上作旷工一天处理，扣除当日工资。3. 未按接待程序迎接客户的，争抢客户业绩作无效处理，口头警告，并视情轻重做停见客户1-7天处理。4. 冒犯客户、对客户不礼貌、顶撞客户，引起客户不满，书面警告。5. 私自降低价格成交，给公司造成损失者该成交佣金不计，并对责任人以严重警告处理。6. 监督执行人执行不负责或包庇、纵容，给予书面警告，两次以上给予辞退。7. 置业顾问在工作中欺骗客户，夸大事实的销售或不经上级领导同意私自口头及书面承诺客户者，视情节严重，给予违纪处罚单处罚。 （三）严重违纪处理任何员工出现以下严重违反公司规章制度的情况，予以辞退：1. 利用价格、房号及其他不正当手段抢客户，有损公司声誉者。2. 公司员工利用职务之便收受协作单位业务员或客户回扣贿赂，私放房号者，业主电话者。3. 公司员工将客户资料私自泄露给他人或其他公司，牟取经济利益者。4. 串通其他销售人员私分客户、漏分客户者。5. 公司员工泄露公司机密给客户或其他项目，使公司遭受损失者。6. 公司员工散布谣言及流言蜚语，搬弄是非，攻击诋毁他人，不利于公司员工团结者。7. 被公司辞退的人员，公司有权根据情节轻重及所造成的后果追究其刑事、民事责任。辞退人员的奖金及佣金予以扣除。第五章 服务佣金折扣授权管理制度收费项目基本收费标准（各单位可根据当地市场自行制定收费标准，原则上保证本业务税后利润率不低于20%）二手房屋买卖房屋成交价1.5%房屋租赁房屋月租金80%代办二手房过户手续5000元/套代办公积金贷款5000元/套代办商业贷款1500元/套代办产权证5000-10000元/套折扣授权管理制度1、租赁：租售中心店长授权服务费8折区域经纪业务主管授权服务费7折分公司（项目）负责人授权服务费6折 2、买卖：租售中心店长授权服务费1.3%区域经纪业务主管授权服务费1.1%分公司（项目）负责人授权服务费1.0%注：授权方式以书面授权的形式，非常时期以短信形式先授权再补签书面授权书。收取佣金需给客户出具正式公司财务收据，严禁私自收取客户佣金。第六章 网络端口及ERP房源系统使用管理规定一、网络端口使用管理规定1. 房源展示每天60条,每天新增替换房源2-3条,放心房源2条,每天替换新增1-2条2. 房源刷新:推广300条,放心房源30条.3. 房源刷新不合格及每天新增不合格扣款10元.二、ERP房源系统使用管理规定1. 房源录入上门报房,开发房源,第一时间录入ERP系统,房源录入系统后,跟进房源有效跟进,了解房源具体情况。2. 上门客户,开发客户,第一时间录入ERP系统,及时跟进,客源7天未有跟进的,直接归入公客,其置业顾问核实有效直接转入跟进置业顾问。3. 每天ERP系统登陆,并且每天必须有10条有效房源跟进,客源5条有效客户跟进。4. 带看记录,ERP系统存在客户带看,带看后填写带看记录。5. 置业顾问收取业主房子钥匙,并录入ERP系统提交申请。第七章 薪酬福利及佣金管理制度一、无底薪制参考的提成标准置业顾问级别晋级要求考核业绩提成比例（通提方式）一星经纪人无1.8万/季度30%二星经纪人累积业绩8万以上3.6万/季度40%三星经纪人累积业绩20万以上4.5万/季度45%四星经纪人累积业绩40万以上5.4万/季度50%五星经纪人累积业绩80万以上7.2万/季度60%店长利润补回之前的亏损，无利润无提成，有利润提取利润的30%区域业务主管利润补回之前的亏损，无利润无提成，有利润提取利润的5%注：1. 佣金的通提和跳点计提：通提指以佣金收入为基数，提取固定比例作为佣金。而跳点计提是指以佣金收入为基数，分阶段提取不同比例的佣金。2. 置业顾问考核期为每季度考核， 如未完成该星级的任务额，则降一级。如达到下一级任务额，则升一级。3. 置业顾问无底薪，网络端口费用自理，扣除10%运营成本后的业绩通提，分为五个星级。4. 置业顾问虽然没有底薪，但仍然需要遵守租售中心的相关制度，考勤和行为规范仍按公司规定要求，公司提供平台，经纪人利用平台创造利润，互惠互利。二、有底薪制参考的底薪和提成标准1. 佣金提成比例（采用跳点计提）人员业绩提成比例 （跳点计提）备注置业顾问实收佣金20000元以下15%以上均按照到账实收佣金计算。（成本核算店不计算核算人的提成）实收佣金20001-30000元18%实收佣金30001-40000元22%实收佣金40001-60000元26%实收佣金60001元以上35%店长实收佣金30000以下3%实收佣金30000以上5%区域主管实收佣金30000以下2%实收佣金30000以上5% 佣金的通提和跳点计提：通提指以佣金收入为基数，提取固定比例作为佣金。而跳点计提是指以佣金收入为基数，分阶段提取不同比例的佣金。2.人员薪资及业绩要求：岗位名称试用期物业顾问高级物业 顾问资深物业 顾问租售中心 店长高级店长调薪周期底薪￥2,400.00￥2,400.00￥2,700.00￥3,000.00￥3,000.00￥3,500.00季度/三个月绩效工资￥300.00￥300.00￥400.00￥500.00￥500.00￥500.00合计￥2,700.00￥2,700.00￥3,100.00￥3,500.00￥3,500.00￥4,000.00业绩指标佣金收入10000/月或者一个季度佣金收入达到30000元佣金收入15000/月或者一个季度佣金收入达到45000元佣金收入20000/月或者一个季度佣金收入达到60000元主管项目月佣金收入30000元以上或者一个季度佣金收入90000元以上主管项目月佣金收入50000元以上或者一个季度佣金收入150000元以上相关人员薪资及业绩要求的说明：a.新进员工每三个月计算一个调薪周期，可跳级调薪。 b.新员工入职，试用期3个月，达到最低业绩收入30000元以上即可转正为物业顾问，如业绩收入达到45000/元，可直接转正为高级物业顾问，达到60000元以上可转正为资深物业顾问。 c.如员工在三个月的考核期内未完成该级别所要求的业绩额，则从下月起级别下调一级。 d.如员工连续两个月未完成业绩要求的50%，公司有权即时无偿解除其劳动关系。三房屋托管业务佣金计提方式房屋托管为包租小业主房屋，经过装修或配置后出租。具体佣金计算方式如下：1、房屋托管业务佣金包括 A.房屋租金差价（出房月租金-收房月租金-装修配置费用）X租期（租期每年两次入业绩，第一次入免租期和前半年的业绩，第二次入后半年的业绩） B.空置期 包含剩余的装修空置期和出租空置期X月租金 C.出租佣金 80%的房屋租金作为佣金（如租客找中介公司寻找房屋，外边中介公司是要一个月房租的佣金，我公司为增强竞争力，收取相当于80%房租的佣金，如房租是3000元，我公司收取2400元作为佣金） A+B+C三个佣金均执行公司标准提成比例，具体请见第一条公司标准提成比例：2、房屋托管佣金分成房屋托管收房业务员的业绩计算为(A+B/2，收房业务员负责全程监管该房屋以及协调与业主之间的事宜。出租该套房屋的业务员的业绩计算为(A+B)/2+C，出房业务员负责追缴租客房屋租金以及协调公司和租客之间事宜。3、其他如果房屋装修配置完成后20天仍未出租成功为促销房，此时如其他员工出租此房，享有此房全部业绩。4、 阶段性措施。为鼓励员工多收房屋托管，掌控资源。在公司认可的价格内，每收房屋托管一套房给予收房业务员150-200元奖励，如季付业主房屋，每套奖励为150元，如收房为月付业主房租，每套奖励为200元。三、未完成目标任务的惩罚方案1. 店长惩罚制度:按项目每月完成预算比例作为当月考核依据发放提成。2. 置业顾问连续3个月未完成当月业绩并店内排名末位予以辞退。3. 置业顾问连续3个月未完成当月业绩并店内排名末位,店长可依据该置业顾问平时工作表现给予担保,担保期为2个月。担保期内依然未完成业绩且排名末位,给予辞退。