银行城市棚户区改造贷款管理暂行办法模版.doc

银行城市棚户区改造贷款管理办法第一章 总则第一条 基本概念（一）城市棚户区改造贷款是指我行向经政府授权从事城市棚户区改造的借款人发放的用于支付项目拆迁、补偿等费用和合规建设安置房的贷款。贷款不得用于借款人缴交土地出让金；城市棚户区改造是指拆除城市市区范围内的旧城区、城中村等区域内原有建筑物，并进行后续开发建设的过程；棚户区改造贷款的借款人，包括省级政府或计划单列市、省会城市政府全资或控股设立的保障性住房建设公司(以下简称保障性住房建设公司)和政府授权的房地产开发企业两种；（二）贷款项目所在城市必须已具备城市棚户区改造相关配套政策；（三）城市棚户区改造贷款应由项目所在地经营行办理。第二章 借款人及项目准入条件第二条 借款人条件（一）借款人须同时符合以下条件：1.信用等级BB级（含）以上；2.具备房地产开发资质；3.产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，经济实力较强，财务状况良好；4.经工商行政管理部门或主管部门核准登记，具备独立企事业法人资格；5.具有贷款卡，并在我行开立基本存款账户或一般存款账户，无不良信用记录；6.我行要求的其他条件；（二）借款人为房地产开发企业的，除满足第一条第（一）款要求外，还须同时符合以下条件：1.已取得地市级(含)以上政府或经其授权的区级政府授权其从事城市棚户区改造的相关文件；2.符合我行房地产开发企业准入标准；3.实收资本5000万元（含）以上或所有者权益20000万元（含）以上；4.借款人或其控股股东具有多年的房地产开发经验，与银行合作多年，具有良好的品牌和市场影响力；5.借款人为外商投资企业的，应符合国家相关规定；（三）借款人为保障性住房建设公司的，除满足第一条第（一）款要求外，还须满足以下条件：1.由县级以上（含）城市政府全资或控股设立、统筹辖内棚户区改造、公租房和廉租房管理、融资和偿债的唯一一家保障性住房建设公司。2.实收资本1亿元（含）以上。第三条 贷款项目条件贷款项目须同时符合以下条件：（一）当地经济发展稳定，政府财政实力较强，信用状况良好，负债水平合理，已出台棚户区改造相关配套政策；（二）项目符合城市总体发展规划，已纳入政府棚户区改造计划，并已取得政府相关部门专项规划批准文件；（三）已与95（含）以上建筑面积的业主签订拆迁补偿安置协议，并确保能够获得房屋拆迁许可文件；（四）借款人为房地产开发企业的，项目资本金不低于30；借款人为保障性住房建设公司的，项目资本金比例不低于20。项目资本金须在贷款使用前已投入使用，股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金；（五）借款人为房地产开发企业的，项目地理位置优越，周边配套齐全，交通便捷，预计销（预）售前景较好，盈利能力较强，还款来源充足，拆迁完成后由借款人在本地块进行开发建设；（六）借款人为保障性住房建设公司且项目自身偿债能力不足的，须要求借款人与省级政府或计划单列市、省会城市政府有权部门签订差额补足协议；（七）我行要求的其他条件。第三章 贷款方式、额度、期限、利率及还款方式第四条 贷款方式城市棚户区改造贷款原则上应以本项目土地设定抵押，对抵(质)押担保不足或暂无法提供抵(质)押担保的，可在有效防控风险的前提下，采取保证担保或信用方式发放贷款。借款人须向我行承诺，贷款项目用地取得土地使用权证后，及时无条件办理土地使用权抵押担保手续；未经我行同意，不得转让本项目或在本项目上设定任何其他担保事项。第五条 贷款额度、期限、利率和还款方式（一）贷款期限原则上不超过3年。贷款期限应与项目的拆迁周期、拆迁进度及建设计划相匹配，综合考虑项目拆迁的难易程度、项目规模大小、报建情况等因素合理确定；（二）贷款金额应综合考虑棚户区改造项目拆迁补偿安置费、项目建成后预计销售情况等因素合理确定，其中补偿费、安置费等费用应根据拆迁补偿安置协议约定的金额合理确定，安置房建设费和项目拆迁费需经我行测算后确定；（三）贷款利率执行中国人民银行有关规定；（四）城市棚户区改造贷款一般采用按月付息，每年至少两次偿还贷款本金。第四章 贷款调查、审查、审批与发放第六条 贷款调查、审查、审批与发放（一）借款人申请城市棚户区改造贷款时，除按银行授信调查管理办法第三章相关要求提供资料外，还应向经营行提供以下资料：1.借款人资料（1）政府有权部门批准或授权借款人从事棚户区改造的相关文件；（2）借款人营业执照、组织机构代码；（3）借款人验资报告和公司章程；（4）借款人贷款卡；（5）借款人经审计的近两年财务报告（如有），及最近一期的财务报表；（6）借款人董事会或相应决策机构同意借款的决议；（7）借款人为房地产开发企业的，还须提供开发资质等级证书；（8）贷款人要求提供的其他资料；2.项目资料（1）政府有权部门核发的棚户区改造计划、土地供应计划、片区改造控制性规划文件；（2）通过规划部门审议的项目专项规划方案、规划条件及总平面图等文件；（3）政府有权部门同意借款人从事贷款项目改造工作的相关文件，包括棚户区改造合作协议或国有土地使用权出让合同等；（4）改造范围内的地上建筑物权属、建筑面积等证明资料；（5）与业主签订的拆迁补偿安置协议书；（6）改造项目的可行性研究报告或者具有相当性质的项目相关资料；（7）已投人使用的项目资本金凭证；（8）贷款发放前能够提供房屋拆迁许可材料的，还须提供相关材料；（9）借款人为保障性住房建设公司且项目自身偿债能力不足的，须提供借款人与地方政府有权部门等有关方面签订的差额补足协议；（10）我行要求提供的其他资料；3.担保资料（1）采用抵(质)押担保的，应提供抵押人(出质人)出具的，具有法律效力的同意提供抵(质)押担保的书面文件和权属证明，抵(质)押物清单及价值证明材料；（2）采用保证担保的，应提供保证人出具的，具有法律效力的同意提供保证担保的书面文件，并按我行要求提供保证人的相关资料；（二）贷款调查。调查人除按银行授信调查管理办法第三章相关要求审查外，还应通过查询政府棚户区改造计划、客户访谈、现场调查等方式展开调查工作，重点调查核实以下内容：1.借款人是否已获得政府有权部门批准或授权其从事贷款项目棚户区改造的文件，是否符合我行有关规定。借款人实收资本、信用等级等条件是否符合我行规定；2.贷款项目是否符合城市总体规划，是否已纳入棚户区改造年度计划和年度土地供应计划是否已取得项目专项规划；3.贷款项目是否符合政府部门相关规定，拆迁手续是否合法、有效，是否能够提供足够比例的业主签订的拆迁补偿安置协议，拆迁补偿安置费用是否真实；4.贷款金额和期限是否合理，贷款拟采取的担保方式，抵(质)押物权属是否清晰，保证人担保能力是否充足；5.借款人为房地产开发企业的，还须调查借款人或其控股股东是否有足够的经济实力和丰富的房地产开发经验，是否具有良好的品牌和影响力，借款人能否获得项目后续开发建设资格，项目后续开发建设是否可行。项目整体是否具备较强的盈利能力；6.借款人为保障性住房建设公司的，还须调查当地政府财政和信用状况是否良好，负债水平是否合理；借款人是否由县级以上（含）城市政府全资设立，是否为当地唯一一家统筹廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房管理、融资和偿债的保障性住房建设公司，项目自身偿债能力不足的，借款人是否与地方政府有权部门等有关方面签订了差额补足协议；尽职调查后，调查人应形成调查报告，提出贷款方案（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等），并将相关贷款资料提交审查人；（三）贷款审查。审查人应对借款人、贷款项目、贷款担保、后续开发建设等情况进行综合风险判断。重点审查以下内容：1.借款人从事贷款项目棚户区改造的授权是否合法、有效，借款人或其控股股东是否具备足够的经济实力和开发经验完成棚户区改造及后续开发建设；2.借款人条件和贷款项目是否符合政府部门相关规定，是否符合我行规定；拆迁手续是否合法、有效，拆迁补偿安置方案是否合理、可行；3.项目资本金比例是否符合要求，是否已投入项目使用；4.贷款额度、期限、利率等是否合理，是否符合我行规定；5.贷款担保是否合法、有效，保证人担保能力是否充足；6.借款人为房地产开发企业的，还须审查获得项目后续开发建设资格是否存在不确定性，后续开发建设是否具备足够的盈利能力偿还我行贷款；7.借款人为保障性住房建设公司的，还须审查借款人是否为县级以上（含）城市政府设立的唯一一家保障性住房建设公司；是否有足够的财政实力归还贷款本息；项目自身偿债能力不足的，借款人是否与地方政府有权部门签订了差额补足协议；审查人要形成审查报告，对贷款方案和风险控制条件提出审查意见；（四）贷款审批。在调查及审查的基础上，终审部门或授信审查委员会根据借款人、贷款项目、贷款担保及贷款金额、期限、利率、收益等情况，结合贷款风险因素、风险规避措施和综合收益水平，做出贷款决策；（五）经逐级审批同意发放贷款的，应依据相关法律法规和我行贷款担保管理等有关规定，办妥担保手续，落实贷款发放前提条件，与借款人签订借款合同、相应的担保合同和借款借据；（六）借款合同中须明确，贷款项目有后续开发贷款和按揭贷款融资需求的，优先在我行办理。借款合同中要设立交叉违约条款，借款人在我行或他行的贷款资金一旦出现被挪用、扩用、用作项目资本金、不能按合同约定还本付息或其他违规情况的，经营行有权对本笔贷款采取要求借款人追加有效担保、停止贷款发放、宣布合同提前到期等措施。第五章 贷后管理第七条 贷后管理（一）经营行应严格按照房地产贷款管理办法和我行贷款发放与支付流程的要求进行发放和管理，建立资金监管专户。将已到位尚未投入使用的项目资本金、其他自筹资金及我行贷款全部归集到专户管理，对贷款项目资金使用、项目拆迁进度实行全过程监督与管理，严格执行实贷实付要求，做到专款专用；专户资金用于支付拆迁、补偿、安置等费用，应采取委托支付方式，确保支付给业主、村集体组织、负责拆迁的单位和安置房建设单位，支付进度要与项目实际用款进度相匹配。专户资金用于支付拆迁保证金的，应直接支付至保证金账户，并对其实行监管；（二）经营行应按月或按季检查项目拆迁进度、贷款使用情况，定期跟踪借款人经营状况、财务状况和项目运作等情况。重点检查以下方面：1.国家和当地政府棚户区改造政策是否出现重大调整；2.按月赴现场检查项目拆迁进度，分析是否符合预定方案，调查是否出现重大拆迁纠纷；3.按季分析借款人财务状况和经营状况；4.原则上按半年分析贷款抵(质)押物价值和保证人担保能力变化情况；5.专户管理是否到位，贷款发放进度与拆迁进度是否一致；6.分析贷款项目是否已具备办理国有土地使用权证的条件，检查借款人是否已办理项目用地国有土地使用权证；7.借款人为保障性住房建设公司的，还要分析地方政府财务状况是否良好，还款资金是否纳入年度政府财政预算，财政拨付资金是否按期足额到位；（三）经营行应督促借款人及时办理贷款项目国有土地使用权证，一旦借款人获得项目用地国有土地使用权证，须及时无条件办理土地使用权抵押担保手续；（四）要在借款合同中明确约定，出现下列情况之一的，我行有权视情况采取要求借款人追加有效担保、冻结授信额度使用、调减授信额度、调低信用等级、暂停贷款发放与使用、要求借款人提前归还贷款本息等措施：1.借款人经营方式、经营范围发生重大调整，或经营情况、信用状况严重恶化；2.项目实施进度严重滞后，或项目拆迁遇到重大纠纷；3.项目总投资出现较大资金缺口，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整；4.擅自改变项目规划、设计方案；5.未按我行贷后管理规定，我行贷款或还款资金被挪作他用；6.贷款担保发生不利于我行贷款的变化；7.借款人出现交叉违约或其他未按合同约定还款等情况；8.棚户区政策和贷款还款来源出现不利于我行贷款安全的重大变化；9.借款人为保障性住房建设公司的，地方政府财政状况恶化，偿债能力降低，负债水平过高；10.其他存在重大风险隐患的情况；出现上述情况之一的，经营行要及时向上级风险管理部门报告，采取有效措施，积极防控信贷风险；（五）各经营行要按照当地人民银行和银监局要求，定期统计报送棚户区改造贷款情况。对借款人为保障性住房建设公司且出现贷款风险的，要及时向监管部门反映；（六）对城市棚户区改造贷款项目发放后续开发贷款的同时须收回相应城市棚户区改造贷款本息。第六章 其他规定第八条 其他规定借款人为地方政府全资或控股设立的保障性住房建设公司的，须由县级以上（含）城市政府设立，同时应执行银行地方政府融资平台贷款管理暂行办法的相关规定。第七章 附则第九条 本办法由银行制定，由总行授信审批部负责解释、修订和维护。第十条 本办法自下发之日起施行。