房地产集团有限公司开发成本核算指引(暂行).docx

xxxx字〔xx〕6号

xxxx房地产集团有限公司
房地产企业成本核算指引

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第一章 总则 - 1 -
第二章 成本核算步骤 - 2 -
第三章 成本核算对象确定原则和方法 - 2 -
第四章 成本费用项目及核算范围 - 4 -
第五章 成本费用归集和分配 - 10 -
第六章 开发成本的预估和调整 - 11 -
第七章 会计科目设置 - 12 -
第八章 附则 - 14 -

第一章 总则
第一条 为了加强成本管理，规范xxxx房地产集团有限公司开发成本核算，正确计算开发产品成本，保证产品成本信息真实、完整，便于成本数据的比较与分析，结合集团目标成本设置及管理要求制定本指引。
第二条 本指引所称成本核算是指直接与建造开发产品并使之达到可租售状态的所有相关支出，但不包括企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用（资本化利息除外），以及为销售、出租开发产品而发生的销售费用、税费。
第二章 成本核算步骤
第三条 成本核算的一般步骤
一、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
二、按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
三、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
四、将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
五、编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
六、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，结转完工开发产品成本。
七、正确划分可售面积、不可售面积并计算可售面积单位产品成本，根据已售面积与可售面积单位产品成本正确结转完工开发产品的销售成本。
第三章 成本核算对象确定原则和方法
第四条 成本核算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定不能随意改变，更不能相互混淆。
(一) 成本核算对象的确定原则：
1. 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
2. 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
3. 功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
4. 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
5. 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
6. 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
(二) 成本核算对象确定方法：
1. 一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成本核算对象。
2. 同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，可以合并为一个成本核算对象。
3. 规模较大、工期较长的项目，可根据实际情况按区域或部位划分成本核算对象，即按开发项目的各期（或区、组团）确定成本核算对象。
4. 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
5. 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
6. 对能有偿转让或出租的配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象。对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其是否有偿转让，均应单独作为成本核算对算。
7. 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象且没有独立的设计概算或施工图预算的各项公共配套设施，可将它们合并作为一个过渡性成本核算对象。
第四章 成本费用项目及核算范围
第五条 开发产品成本费用在核算上将其分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及借款费用七个成本费用项目。
第六条 各成本项目的核算范围：
(一) 土地征用及拆迁补偿费：是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。包括以下内容：
1. 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地交易服务费、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价等。
2. 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐或按处置收入入账，分别冲减有关成本。
3. 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费、接口补偿费等。
4. 过渡费及其他：安置过渡费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、为办理土地证需缴纳的房地产登记费、土地证、评估、咨询以及公证等。
(二) 前期工程费：是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。主要包括以下内容：
1. 项目整体报批报建费
1) 报批报建费：水土保持费、环境影响评价费、日照分析费、地震安全评价费、地质灾害评估费、防雷检测及雷电风险灾害评估费、电子报建费、招标代理费、土地权属调查费、人防异地建设费、交通影响评价费、噪声排污费等。
2) 专项基金：新型材料使用费（墙改基金）、散装水泥专项基金、节能专项基金、劳动保障费、安全防护文明施工措施费、建筑垃圾处理费等。
3) 城市建设其他配套费：除市政基础设施配套费外的其他地方行政配套收费、城市规划综合技术服务费等。
4) 检测咨询费：计容面积与经济技术指标复核费、白蚁防治费、房产面积预测费、节能评审费、影像费（声像、档案费用）、沉降观测费、工程测量费等。
5) 增容费：包括水、电、煤气增容费。
2. 勘察设计、咨询费
包括地质勘察费（含初勘、详勘）、测绘费、可行性研究费、规划设计费、方案征集费、方案设计与评审费、预算编制与审查费、验线费、施工图设计与审查费、景观环境规划与设计费、户内精装修设计费、公共装修设计费、各专项设计（人防、供电、幕墙等需单独支付设计费的），燃气施工图审查费等。
3. “三通一平”费
1) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运，挡墙、高切坡处理等费用。
2) 施工道路、临水、临电工程费：临时道路设计、建造费用；临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
3) 临时设施费：临时办公室租金、建造及装饰费用；临时围墙、围栏、围板等设计、建造、装饰费用；施工用临时占道费、临时借用空地租费等。
4) 其他三通一平费用：如场地文物保护、古树保护。
(三) 建筑安装工程费：是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。主要包括以下内容：
1. 建筑工程费：包括地基与基础、主体结构、建筑装饰装修（含门窗、栏杆）、建筑屋面分部工程费。
1) 基础工程费：基坑土方开挖、倒运、回填；桩基、护坡；基础处理费；桩基咨询、桩基检测等。
2) 主体建筑工程费：包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、管线预留预埋、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体等。
3) 公共区域精装修：包括住宅入口大堂、公共电梯厅、走廊、楼梯间等部位的装修；单独分包的电梯轿厢精装修(非电梯单位承担的装修)；商业公共区域精装修工程，以及商业内部广告位灯箱制作安装等。
4) 防水工程：专业分包的防水工程，使用专门防水材料，包括地下室底板和外墙，厨房卫生间防水，屋面露台防水，阳台局部防水。
5) 外保温工程：指外墙保温，不含内保温、屋面保温(此类在总承包合同中)。
6) 外墙涂料工程。
7) 门窗及栏杆工程：包括铝合金、塑钢、铝木复合等材质的外立面及屋面门、门连窗、立面窗、天窗等的制作和安装，包括型材和五金等。
8) 幕墙工程：包括石材幕墙、玻璃幕墙等工程。
9) 其他建筑工程：包括公共区域的地坪漆、车库划线及交通标识采购安装；单元门前雨棚，车库雨棚单独施工等。
2. 安装工程：包括地采暖工程、消防工程、电梯工程、人防防护设施工程、机电工程、通风、空调、通电、供水、太阳能热水器等工程。
3. 户内精装修：指精装房装修费用。
4. 其他：监理费、持有商业调改工程等。
(四) 基础设施费：是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
1. 供电工程费：小区供配电工程、室外公共常用及备用电源费等。
2. 给排水工程费：室外管网及化粪池工程、市政开口及运程水表费等。
3. 燃气工程费：燃气管道铺设费、增容费、燃气配套费，燃气发展基金、燃气挂表费等。
4. 园林、景观工程费：公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出等绿化建设费；雕塑、水景、环廊、假山等建筑小品；永久性围墙、围栏及大门等建造费；室外背景音乐；儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施。
5. 道路工程费。
6. 供暖工程费：除主体总包已包括的户内管网与设施之外、所有市政接口前的供暖设施与管道。
7. 弱电通讯工程费：室外及建筑单体内的智能化工程包括有线电视工程、电信网络室外管网工程、室外安防系统工程等。
8. 照明工程费：小区夜景、亮化工程，景观工程合同外的所有照明工程。
9. 其他。
(五) 公共配套设施费：是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。
1. 物业管理用房建造装修费。
2. 其他公共配套设施费：幼儿园、会所等。
(六) 开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费等。
1. 工程管理费：包括专项监理费、造价咨询费、招标代理、工程保险费、施工合同外奖金、工程质量监督费、项目行政管理费等。
2. 物业完善费：包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
3. 营销设施建造费：售楼处设计建造费、装修费；样板房设计建造费、装修费；售楼处室外景观工程等。
4. 其他。
(七) 借款费用：指为开发房地产而借入的资金所发生的利息等符合资本化条件的借款费用(取得土地并开始进行了实质建造活动作为资本化起始点，项目完工并通过五方验收作为资本化截止日)，在开发产品完工之前，计入开发成本，开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
第五章 成本费用归集和分配
第七条 成本费用归集方法：能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按本指引确定的分摊标准分配计入各成本核算对象。
第八条 成本费用分摊标准：成本费用分摊应按受益的原则和配比的原则，可选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例、可售面积比例、直接成本比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象。
(一) 一般规定：
1. 形成开发产品的才分配开发成本，即全部开发成本分配给全部可租售开发产品。
2. 开发成本按成本项目进行分配，先分配至成本核算对象，再分配至开发产品。
3. 同一成本核算对象内的开发成本按各开发产品的实测建筑面积分配，在还没开展实测前如需分配成本可先按预测或规划建筑面积分配，后续进行调整。
(二) 各成本项目分配方法：
1. 土地征用及拆迁补偿费
1) 分期开发项目的土地征用及拆迁补偿费按各期（区、组团）开发用地面积占总用地面积比例分配。
2) 分期开发项目各期均有独立的地使用权证的，用地面积以权证上的土地面积为依据；如分期开发无独立的土地使用权证的，各期用土面积以规划设计图纸中的用地面积为准。
3) 同一分期、不同业态的用地面积分摊标准：
A. 不同业态之间有道路、围墙、绿篱、隔断的，以其中心线为界。
B. 不同业态之间无以上界限的，取两建筑物首层外轮廓线之间中心线为界。
4) 地下产权车位不分摊土地成本。
5) 人防车位属业主共有，不单独参与成本的分摊。
2. 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费的分配：
1) 按各成本核算对象的建筑面积分配各成本核算对象应负担的成本。
2) 同一成本核算对象中不同业态按照各业态平均售价占比对可租售面积进行系数调整后分摊，根据调整前的可租售面积计算各业态开发产品单位成本。
3) 商住同栋的全部成本（含土地成本）按照各业态平均售价占比对可租售面积进行系数调整后在住宅与商铺间分摊。
3. 借款费用的分配：
1) 按各成本核算对象的预算造价分配各成本核算对象应负担的借款费用，预算造价一般以各成本核算对象的目标成本为依据。
2) 同一成本核算对象不同业态按照各业态平均售价占比对可租售面积进行系数调整后分摊，根据调整前的可租售面积计算开发产品各业态单位成本。
第六章 开发成本的预估和调整
第九条 开发成本的预估和调整：为保证开发成本按权责发生制原则核算，并符合成本核算完整性要求，开发成本需预估一部分成本。开发过程中，可分不同情况进行预估成本并结转开发产品成本。
(一) 工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算完毕。
工程完工后，工程管理部门应及时办理工程结算，以确定工程实际成本，如确实存在客观原因不能及时办理工程结算的，可在开发产品完工结转成本时，按此部分工程的预算造价为基数，预提工程结算成本，分配至各开发产品的单位成本，待工程办理结算后，按工程实际结算价款调整增加或减少有关开发产品的成本。
(二) 已结算（或取得发票）但尚未支付的部份（含质量保证金）需计提工程成本。
(三) 配套设施与房屋等开发产品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关的配套设施尚未完工。
此种情况指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施应分配计入开发产品成本，但部分开发产品完工结转成本时，配套设施尚未完工，开发产品应结转和分配的配套设施费无实际开发成本。开发产品完工结转成本时，可按配套设施的预算成本金额预提配套设施费分配计入开发产品的单位成本，具体预提及分配如下：
某项开发产品预提的配套设施费 = 该项开发产品的预算成本×配套设施费的预提率
配套设施费预提率 = 未完工配套设施的预算总成本/应负担该配套设施费的各开发产品预算总成本×100%
配套设施完工，应按配套设施的实际支出数与已预提数的差额，应增加或冲减有关项目成本。
第七章 会计科目设置
第十条 开发成本相关会计科目设置
(一) “开发成本”科目
1. 本科目核算企业开发过程中所发生的各项成本费用。二、三级科目参见第三章“成本费用项目及核算范围”中的相关规定；四级及以下科目根据管理需求由集团统一增设。
2. 为归集暂不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设“待分摊成本”项目核算进行归集。
3. 在明细科目下按成本核算对象设立辅助核算-项目核算，成本核算对象可分层次建立。
4. 已经开发完成并经五方验收合格开发项目，应及时进行成本结转。借记“开发产品”科目，贷记本科目。
5. 在编报期（季度、年度）应根据工程完成进度情况预结转预付的工程进度款，借记本科目，贷记“预付账款”。在编报期次月红字冲销。
6. 在编报期（季度、年度）应根据工程完成产值结合付款情况，预提未付工程款，借记本科目，贷记“应付账款”。 在编报期次月红字冲销。
7. 本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本，并入资产负债表“存货”项目内反映。
(二) “开发成本-开发间接费用”科目
本科目核算内容详见第四章《成本费用项目及核算范围》，对本科目归集的营销设施费核算规定如下：
1. 主体内的营销设施（售楼处、样板房等）建造、装修等费用在本科目核算。在其对外销售时按本项目其他开发产品一样分摊计算成本；如转为自用则转入“固定资产”；如用于出租则转为“投资性房地产”。
2. 在项目内临时修建（后续需拆除）的营销设施建造、装修费：先通过本科目归集成本费用，在项目预售时点转入长期待摊费用，分三年摊销，如销售期短于三年则于销售完成年度一次性摊销剩余费用。
3. 在营销设施无法办理产权，但属于规划范围内的配套设施，且不拆除情况下，相应的装修支出在开始预售时点转入长期待摊费用核算，按三年摊销。建造费用按公共配套设施进行核算。
4. 在项目之外的人口活跃密集区设置的临时销售网点如展示区、接待处、售楼部等。如果属于企业自建构成固定资产，按期计提折旧计入销售费用；如果租赁，则相关费用直接计入销售费用，不在本科目归集核算。
(三) “开发成本-借款费用”科目
本科目核算应资本化的各类借款费用，在项目完工交付前发生的借款费用均通过本科目核算；在项目完工交付后发生借款费用计入当期损益。
(四) “开发产品”科目
1. 本科目核算已开发完成并验收合格的开发产品库存成本。本科目通过辅助项核算房地产项目档案及业态。
2. 本科目期末余额，反映公司各类开发产品的成本，并入资产负债表“存货”项目内反映。
第八章 附则
第十一条 本指引适用于xxxx房地产集团有限公司及其下属各子公司、实际控制关联公司。
第十二条 本指引自发布之日起执行。由xx地产集团财务资金部负责解释和修订。

xxxx房地产集团有限公司
二〇一六年六月六日

主题词：成本 核算指引
xx年6月 6日印发