房地产集团项目经济测算指标体系规定.docx

xx集投字xx1号xxxx房地产集团有限公司项目经济测算指标体系规定修订记录修改内容修改人批准人发布日期第一章 总 则第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果，促进项目决策的科学性，选择符合公司发展战略的项目，保障公司可持续发展，特制定本指标体系。本体系适用于xx地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则：（一）反映公司阶段特征和战略目标要求。经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求，确定项目经济效益评价的侧重点，依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。（二）科学合理性。经济测算指标体系应包括影响项目经济效益的各个主要方面，综合反映项目的经济效益。（三）系统性。经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济效益，并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度，区分核心指标和参考指标。（四）可比性。经济测算指标应具有普遍的统计意义，指标值能够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时期的纵向比较。（五）可操作性。经济测算指标在满足评价目标的前提下，在实际应用中要简单，便于计算。第二章 定义及分类第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅用地的房地产开发项目，包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼等。第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类：（一）销售型商业地产项目：指可分割产权进行销售或虽不能分割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目；（二）持有型商业地产项目：指不能分割产权进行销售，或虽可分割产权、但不销售或难以销售，通过持有来实现项目利润、且总建筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目；（三）混合型商业地产项目：指同一个商业地产项目中同时存在销售型和持有型商业地产产品，且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分，视同住宅类项目开展评估，下文统称“销售项目”。混合型商业地产项目中持有部分视同持有型项目开展评估，下文统称“持有项目”。项目分类图示请见附件一。第三章 体系结构第七条、依据指标体系的应用目的和设计原则，本指标体系分为核心指标和参考指标两大部分，详见附件二。第八条、核心指标是项目经济测算的关键评价指标，决定项目的可行与否，其准确并直观反映项目的盈利能力和主要市场风险承受能力。核心指标包括资金平衡（融资情况下）、内部收益率（全投资和开发贷）、销售净利率（开发贷，适用于销售项目）、静态投资回收期（适用于持有项目）。第九条、参考指标是项目经济测算的辅助评价指标，在项目满足核心指标基准值的前提下起参考作用，其分别从不同侧面反映项目的盈利能力和风险水平，与核心指标相辅相成。参考指标包括销售净利率（基金）、净现值、修正内部收益率、投资回报率（土地投资回报率和总投资回报率）和资金峰值比例。第四章 指标及名词解释第十条、项目开发成本指公司在项目开发过程中发生的各项费用，具体包括七个成本项目，即土地费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套建设费、开发间接费。其中土地费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用支出，具体包含支付的土地买价或出让金、市政配套费、土地使用费、土地闲置费、契税、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出（在计算土地投资回报率时，如涉及就地安置拆迁补偿费按拆迁补偿面积的建安成本计算）、补偿合作方地价(货币补偿部分)、农作物补偿费、危房补偿费等。其余成本项目核算内容根据目标成本体系中的相关内容确定。第十一条、期间费用指公司在生产经营过程中发生的，不属于开发成本，直接列入当期损益的费用，具体包括管理费用、财务费用和销售费用。为便于分析和直观反映，在进行项目可研分析测算时，项目融资产生的利息支出全部在财务费用中反映。管理费用应按部门人员配置分摊一定金额在开发间接费用中核算，具体包括工程部、成本部及设计部门费用支出；投资发展部（拓展部）为获取项目的前期运作费列入开发间接费用。销售费用只核算广告宣传及代理佣金，其他费用在管理费用相应科目中核算。综合费用具体测算内容及方法按照财务资金部制定的综合费用测算表格体系执行。第十二条、增值税金及附加指企业在项目开发过程中产生的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。如各地除上述税费外还征收其他地方税费如水利建设基金、价格调节基金等按项目所在地的政策列支。鉴于土地增值税的重要性和计算的复杂性，本经济测算指标体系中将土地增值税单项列出，不并入增值税金及附加。第十三条、项目总投资额=项目开发成本+期间费用。第十四条、项目税后净利润=项目销售收入及价外收入-项目开发成本-增值税金及附加-土地增值税-期间费用-企业所得税。第十五条、融资下资金平衡，指建设期结束，项目不会沉淀或占用集团资金。第十六条、项目内部收益率（IRR）指能够使项目未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的折现率，即项目的净现值等于零时的折现率。为区分项目自身盈利能力和公司融资能力，应分别计算全投资和开发贷情况下的内部收益率。全投资内部收益率以不包含任何融资的现金流数据为计算基础。该指标动态地反映项目投资所获得的实际最大收益率。开发贷内部收益率以包含合理开发贷的现金流数据为计算基础。鉴于该指标固有的内在缺陷，必要情况下用修正内部收益率（MIRR）和项目净现值（NPV）进行补充解释。第十七条、,该指标既反映项目盈利能力，即单位货币销售收入可获得的税后净利润，同时又反映项目对市场主要风险，即销售价格变动的承受能力。该指标不考虑货币的时间价值。第十八条、静态投资回收期指项目累计现金流入值等于项目累计现金流出值所需要的时间,即从第一期开始到累计净现金流量为零的当期，此时累计净现金流量由负转正，且后续保持为正。该指标简明直观地反映项目的流动性。但未考虑货币时间价值和项目回收投资成本后的盈利情况，仅适用于对项目投资回收的粗略评价。第十九条、净现值（NPV）指项目净现金流入和流出以一定的贴现率（如贴现率为20%）全部折现到项目初始期现值总和，NPV大于0意味着项目在未来按平均贴现率20%的折现率情况下项目存在利润，否则出现亏损。第二十条、,该指标反映项目单位土地费用投入的获利能力，计算简便。但由于不考虑货币的时间价值，指标值并非项目实际收益率，且随着项目开发周期的增长，指标值与实际收益率的偏差将逐渐加大。第二十一条、,该指标反映项目单位投资的获利能力，计算简便。但由于不考虑货币的时间价值，指标值并非项目实际收益率，且随着项目开发周期的增长，指标值与实际收益率的偏差将逐渐加大。第二十二条、,该指标反映了项目的资金压力，计算简便。但指标不考虑货币的时间价值。资金峰值指在项目开发期间内累计负向净现金流量的最大值，即资金的最大缺口。在计算资金峰值时不考虑项目公司原有的资金余额，仅针对项目本身现金流入流出。第五章 测算规定第二十三条、综合考虑指标值的精确性要求和数据的可操作性特点，经济测算中各收入和成本费用项目的现金流量预计周期统一以季度为准。第二十四条、为提高指标值的精确性，内部收益率的计算以项目投资期内季度现金流数据为基础，计算季度内部收益率，再依据季度内部收益率折算出年度内部收益率。第二十五条、依据国家和地方相关税收政策规定，增值税的计算按各期实现的销售收入额的一定比率预缴，项目最后一个经济测算周期汇算清缴。增值税的计算方法将依据国家和地方相关税收政策的调整而相应变更。第二十六条、依据国家和地方相关税收政策规定，土地增值税的计算按各期实现的销售收入额的一定比率预缴，项目最后一个经济测算周期汇算清缴。土增税测算应按各项目所在地的政策规定分业态进行测算，如项目分期开发应按分期进行测算。若项目最后一个经济测算周期汇算清缴时，土地增值税预缴总额大于实际应缴的土地增值税总额，则项目最后一个经济测算周期汇算清缴土地增值税为零。土地增值税的计算方法将依据国家和地方相关税收政策的调整而相应变更。第二十七条、依据国家税收政策规定，企业所得税的计算按各期实现的销售收入额与计税毛利率乘积扣除测算当期的税费、期间费用后按法定所得税税率预征，项目最后一个经济测算周期汇算清缴。如地方税收政策对所得税预征办法另有规定的，则依照地方规定。企业所得税的计算方法将依据国家和地方相关税收政策的调整而相应变更。第二十八条、项目投资回收期的计算从项目初始投资期开始计算（支付第一笔土地价款或第一笔股权支付时），即包括项目未产生现金流入的筹备期。计算公式=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量。第二十九条、为确保不同项目间融资的现金流量及相关财务费用的计算具有可比性，各项目的开发贷款额度上限以项目土地成本的50%计算确定，以取得“四证”时间起至项目销售回款金额达到贷款额度时止为项目的贷款期间。第三十条、为确保不同项目间融资的现金流量及相关财务费用的计算具有可比性，各项目的房地产基金额度上限以项目土地费用的70%计算确定，以项目土地款全额缴清后第一个季度起计算贷款期限，房地产基金贷款期限上限为2年，2年内项目累计净现金流能覆盖房地产基金额度。第三十一条、持有项目的持有年限为20年左右（含建设期不大于25年）。第六章评价标准第三十二条、核心指标是项目经济评价的关键，项目经济评价可行的先决条件是同时满足所有核心指标要求。第三十三条、结合公司实际情况和行业数据，设定核心指标的标准如下（附件二）：（一）项目整体评估需达到融资情况下的资金平衡；（二）销售项目：全投资内部收益率达15%，开发贷内部收益率达20%，开发贷销售净利率达到11%，基金介入下的销售净利率不小于7.5%；（三）持有项目：全投资内部收益率达8%，开发贷内部收益率达10%，静态投资回收期不高于15年。第七章 不确定性分析第三十四条、敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。如有多个敏感性因素，分析时首先假设各因素是相互独立的，每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变。原则上，应分析售价和单位建安成本对项目各指标的敏感性；如项目为旧城改造或棚户区改造等涉及拆迁的，应分折迁成本对项目各指标的敏感性。第三十五条、盈亏平衡点分析是指一个或多个风险因素变化而使项目利润为零时的极限值，又称保本点或盈亏临界点。项目测算应计算主要产品的保本售价。第八章 工作流程第三十六条、项目经济测算工作的主导部门为战略投资部或城市公司项目拓展部。战略投资部负责提供拟可研项目地块及相关基础信息并组织财务资金部、合同造价部、产品研发部、工程管理部和营销管理部对拟投资项目进行可行性分析和经济测算。第三十七条、产品研发部负责在项目可行性论证阶段提供产品概念规划草案，确定项目设计定位，并按住宅、商业、车库等分别列出其建筑面积和总面积。第三十八条、工程管理部负责编制项目开发方案和开发节点计划等。并根据项目开发周期、开发节点计划和成本进行现金流量表审核。第三十九条、营销管理部负责提供营销报告和项目定位报告。具体内容包括户型（含面积）、户型比例、销售单价、销售总价、销售计划节点，以及销售和回款等营业收入方面的现金流量表。第四十条、合同造价部负责提供项目成本测算报告。具体内容包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套建设费、开发间接费等，并对现金流量表进行排布。第四十一条、财务资金部在各部门提供的数据资料基础上，进行项目融资计划安排，并测算期间费用和税费金额。对项目的投资估算表和项目现金流量表进行审核，审核内容包括项目经济指标、各表间数据沟稽关系、期间费用费率、税费金额（重点是增值税、土地增值税、企业所得税、涉及股权转让的个人所得税，分析项目可能存在的税务风险，根据实际情况进行税务筹划），并提出财务优化建议。第四十二条、战略投资部负责根据上述各部门提交的成果对项目进行投资估算和项目现金流量汇总和测算，提交项目投资估算表和现金流量表。第四十三条、各部门提供的经济测算数据详细内容及格式参见附件三。第九章 附 则第四十四条 本指标体系自xx年6月1日开始实施，解释权归战略投资部和财务资金部。城市公司项目经济测算遵照本体系执行。附件一房地产项目分类项目类型销售项目持有项目住宅类项目*商业地产项目销售型（总建筑面积销售比例85%）*持有型（总建筑面积销售比例15%）*混合型（15%总建筑面积销售比例85%）*注：混合型商业地产项目，区分可售部分和持有部分分别参照销售项目和持有项目的评价指标和标准。附件二项目评价指标体系和标准指标体系销售项目持有项目核心指标融资下资金平衡达到平衡达到平衡（全投资）内部收益率15%8%（开发贷）内部收益率20%10%（开发贷）销售净利率11%（静态）投资回收期15年参考指标（基金）销售净利率7.5%净现值补充解释IRR修正内部收益率补充解释IRR土地投资回报率=项目税后净利润/相关地价支出总投资回报率=项目税后净利润/项目总投资额资金峰值比例=资金峰值/项目总投资额注：融资下资金平衡：建设期结束，不会沉淀或占用集团资金，即销售部分的净利润与持有部分的资产融资不小于持有部分分摊的总成本。附件三 经济测算模板xxxx房地产集团有限公司二一六年六月一日主题词：销售净利率、内部收益率、融资利率、全投资xx年6月1日印发