物业公司向地产公司要的前期开办费的解释.doc

问：我们的小区已付，前面已经付了开办费，但他们每个月还向我们算开办费摊销，说是以后还给我们的。我想了解确认：1、物业前期开办费归谁出？2、开办费一般都用于什么？3、购置的物品以后归谁？4、如购置物品归业主所有，那是不是以后从物业费里面收点回来？5、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间有多大的区别？
一、解释：
1、物业前期开办费归开发商出
2、开办费一般都用于物业公司至进驻小区开展物业服务工作时所购置必需品的费用。
3、购置的物品以后归全体业主，物业公司移交时列入移交。
4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间没有多大区别，属于一类的费用，只是叫法不同而已。
5、这个费用由双方谈妥总费用后，可以一次性付，可以分阶段性付，双方议定。
二、解释：
1、开办费可做借款，在管理账户有有盈余时，还给开发商。
2、可冲抵开发商应付的空置房的物业管理费，就不用还了。介入费包括：即收管理费之前的物业公司为该项目所支出的费用：包括但不限于：协助开发商销售时的保安保洁人员、入伙前进驻的人员的工资、食宿费用，清洁开荒费用有的是开发商有的是物业出，由双方协商解决；
三、解释：
1前期开办费：物业办公所需的办公设施设备（如办公桌椅、电脑、电话等）、保安、保洁、工程维修工具、人员服装、食堂宿舍物品等购置费用。
前期介入费用由开发商出。
2前期开办费如果物业公司在成本测算是打入折旧，则应有物业公司出，所有权归物业公司，物业撤管时可带走。如果有开发商出，则打入开放上成本，所有权归全体业主。物业公司在测算时不得即如成本进行折旧。
3另外还有园区标识标牌、管理用房装修等个人认为应该由开发商负责，直接打入开发商成本，所有权归全体业主，因为这些东西如果物业公司撤走也带不走的，而且这些也是小区必备的配套设施。这些东西消耗后由专项维修资金支付。
4实际操作中，开发商往往会给一部分开办费，但并没有明确产权归属，一般而言都会即如房屋成本。但是，往往开发商认为这是他送给物业公司的，即使如此，也是因为这个项目她才给物业公司的这个好处。

五、结合管理特点与开发商约定相关开办费.开办费尽量去列举齐全，和开发公司沟通非常关键，只要开发认可就行。
开办费用包括：
1、工资及福利费
2、工作餐费
3、办公费
4、业务招待费
5、通讯费
6、交通费
7、制衣费
8、开办器材及工具
9、印刷费
10、物业办公室装修费用
11、保洁开荒费用
12、标识费用
13、保安服务费
14、保洁服务费
15、电梯工工资
16、营业税金及附加（5.5%）

如果是按收费标准执行收费的住宅项目，而且开办费中未包含前期人员工资，开办费可以一次性支付。
如果是酬金制管理项目，开办费的支付方式根据情况而定，一般根据工作计划和实际工作进度分期支付：
1.首次支付对应于前期项目需要的设备费用，简单来说比如协议约定应有10台电脑，但是前期只有2个人，那就先给2台电脑的开办费。
2.其他费用按实际工作进度分期支付，如有意外情况可另行商议。
3.开办费中包含人力成本，则按计划按月实际上岗人数支付人员工资。
总的来说，开办费往往是按项目进度分期支付的，直到项目进入正常运转，人力物达到满额则开办费应完成全额支付。
首先要看你们是投标中标的还是协议签约的，如果是投标中标，合同中已经载明了，按阶段完成的工作申请支付就行了，如果是协议签约，看有没有开办费的约定，有，仍然是按阶段性工作完成量申请支付，如果没有，就要申报前期开办费用，与开发商协商。