长春经开区南部区域服务业发展规划报告样本.doc

长春经开区南部区域服务业发展计划
（含商业计划）汇报
汇报稿

深圳市新摩尔商业管理
6月2日
项目委托方：长春经济技术开发区管委会
项目负担方：深圳新摩尔商业管理

项目领导小组：
组长：长春市市长助理、长春经济技术开发区党工委书记 吴德金
长春经济技术开发区管委会主任 张焕秋
副组长：
长春经济技术开发区管委会副主任 赵 旭
长春经济技术开发区管委会副主任 王大鹏
课题责任人：
深圳新摩尔商业策划董事长 杨宝民
课题组组员：
深圳新摩尔商业管理 韩晓鹏、赖格园、张泰、严屴、
江禾、张健政
长春经济技术开发区管委会 关大维、刘波、华景斌、赵东明、陈德智、陈铁志、邹亚非、杨松望、安晖、郑燕、王平

摘 要

历经艰苦创业，长春经济技术开发区坚持国务院提出“三为主、二致力、一促进”发展方针，迎难而上，开拓奋进，社会经济取得了长足发展，已经成为各区域中最具活力，发展最快增加源。
在新历史条件下，长春经开区要落实“北部建区，南部建城”战略布署，不仅要继续发展现代工业，而且要主动打造东北亚服务业示范区。经过计划发展服务业，深入优化经开区产业结构，增强经济增加模式、提升收入水平、增加就业人口，增加长春经开区持久地方税收起源，增强长春经开区经济文化辐射能力，实现经开区经济跨越式发展，发挥经开区在长吉图甚至在东北亚区域服务业发展引领、示范和带动作用。
经过三个月时间对长春经开南区调查研究，深圳市新摩尔企业在长春经开区服务业办公室大力支持下，根据长春市服务业发展计划思绪和标准，并参考各区和南部新城服务业专题计划，完成了长春经开区南部区域服务业产业计划初步方案。初步确定了经开南区服务业总体定位、产业发展方向和空间布局：
总体定位：长春东部副中心城市 商贸会展之全部
以“退二进三”、长吉一体化为契机，优化产业空间结构，形成“大制造、大流通、大商业”为主导产业发展格局，以大制造促进大流通，以大流通带动大商业。以房地产业为载体，以发展生产性服务业为关键，大力发展商贸物流业、会展业、科技服务业、现代零售业、商务服务业、金融服务业等关键产业，形成立足长春经开区、引领长吉图、服务东北亚现代服务业关键示范区，打造长春东部副中心，建设长春东城关键商圈。
服务业产业发展方向：“大力发展五大关键产业、培育三大关联产业、完善三大配套产业“产业发展思绪。即依靠优异制造业，关键发展商贸物流业、会展业、科技服务业、房地产业、现代零售业；关键培育金融服务业、信息服务业、商务服务业；完善小区服务业、文化服务业、公共服务业等配套产业。
总体布局：“一街一带两轴三心”。一街：临河商业街；一带：伊通河——北海公园滨水景观、游憩商业带；两轴：南湖大路商务发展轴、仙台大街商业发展轴，三心：金源——中东商贸中心、东方广场中央商务中心、长春国际会展中心。
同时，我们对现代零售业发展提出了完整计划思绪。我们认为商业已经不是孤立商业项目标竞争，现在长春已经进入了商圈竞争时代，经开区要主动打造长春东城关键商圈，经过比较分析基础条件，提议以东南湖大路和赛得广场为关键打造长春东部关键商圈。利用杨宝民先生提出洋流布局理论，对临河街、东南湖大路、自由大路、珠海路、仙台大街、昆山路、东方广场等关键商业街区明晰商业定位，提出了“两圈一带五街一集群”商业空间布局，合理分布重大商业项目，形成以点连线，以点带面发展格局。
对于立即转型开发医药产业园，我们给出了沿着仙台大街建设文化特色综合体，沿着会展大街建设商务餐饮综合体和商住楼，服务会展中心功效定位提议。对于长石公路和长吉南线扇状区域，我们依据区位特点提出了发展特色市场ＭＡＬＬ思绪。
在关键商业区创新开发模式上：鉴于长春经济开发区需要持久税收起源，现代服务业以后将是关键税收起源。我们提议突破常规方法，及早收储关键商业区土地，部分优质地块采取联合房地产开发方法，降低负债，增强融资能力。
完全以土地出让模式建设关键商业区难以把控业态，我们需要借鉴中国成功开发模式，提议部分边缘土地以出让方法为主，其它以现有土地为基础组建关键商业区开发企业，引进外来投资，依据计划要求建设好关键商业区，形成关键商业街区和专题商场和购物中心组成商业旺区。
相关新型业态计划：一是发展保税名品商业街区和保税贸易中心；二是以后经开北区交通便利风景优美区域选址发展奥特莱斯；三是填补经开区品牌商业街区商业空白，以昆山路和金川街为主打造品牌商业街区。
长春经开区服务业计划不仅重视产业计划，而且重视服务业产业计划可操作性，提出了阶段性工作任务和关键项目。对于具体服务业项目，我们提出了招商思绪和具体招商目标提议，激励以商招商。在项目基础上我们提议长春经开区许可著名服务业企业创办高端服务业园区，能够激励采取官助民办模式，发展文化产业园区和两岸保税共同市场等。政府关键在税收奖励方面和土地政策方面给倾斜支持，事先需要评定这类项目能够带来稳定税源。
针对长春经开服务业发展实际，我们提出了关键产业发展目标和具体政策方法，最终提出了经开区盈利模式研究结果。

目 录
第一部分 经开南区服务业发展计划总体说明 …………………1
一、计划背景………………………………………………………1
二、计划依据………………………………………………………2
三、计划范围………………………………………………………3
四、计划标准………………………………………………………4
五、计划目标………………………………………………………6
第二部分 经开南区服务业发展基础和发展环境……………9
一、经开南区服务业发展基础……………………………………9
1、经济产业基础…………………………………………………9
2、投资环境基础………………………………………………10
3、园区计划基础………………………………………………11
4、服务业发展基础……………………………………………11
二、经开南区服务业发展优劣势……………………………15
三、经开南区服务业发展机遇和挑战………………………18
第三部分 经开南区服务业发展指导思想和发展关键 …… 24
一、总体思绪……………………………………………………24
二、发展定位……………………………………………………24
三、发展目标……………………………………………………25
四、发展策略……………………………………………………26
五、发展关键 ……………………………………………………34
1、服务长吉一体化，对接长吉图，瞄准东北亚，做强做大现代物流业 …………………………………………………35
2、完善配套设施和相关服务，深入发展会展业 …………36
3、提升生活品质，稳步推进发展房地产业 …………………37
4、大力发展商贸零售业，打造长春东城关键商圈 …………38
5、激励企业自主创新，发展科技和信息服务业 ……………40
6、培育金融产业，完善金融服务体系 ………………………42
7、配合转型发展，建设高端商务服务业 ……………………47
六、产业细分 ……………………………………………………50
第四部分 经开南区服务业发展空间布局………………………52
一、总体空间布局 ………………………………………………52
1、一街：临河商业街 …………………………………………54
2、一带：伊通河——北海公园滨水景观、游憩商业带 ……54
3、两轴：南湖大路商务发展轴、仙台大街商业发展轴 ……54
4、三心：金源——中东大市场商贸中心、东方广场中央商务中心、长春国际会展中心…………………………………55
二、功效分区计划 ………………………………………………57
三、医药产业园和东方广场东侧地块功效研究 ………………59
四、商业计划 …………………………………………………64
1、总体布局：三圈一带五街一集群 …………………………64
2、商业街区业态定位 …………………………………………65
3、具体计划 ……………………………………………………67
4、关键区开发思绪 ……………………………………………76
5、关键商业项目分布 …………………………………………81
6、酒店计划布局 ………………………………………………83
7、长春经开区关键服务业项目和创新机制 …………………85
8、商业计划实施阶段 …………………………………………88
第五部分 经开南区服务业发展保障体系………………………91
一、组织管理体系 ………………………………………………91
二、政策体系 ……………………………………………………93
第六部分 招商策略和盈利模式研究 …………………………100
一、招商策略和目标 …………………………………………100
二、现代服务业盈利模式提议 ………………………………103
附件：………………………………………………………………1

第一部分 经开南区服务业发展计划总体说明

一、计划背景
伴随经济全球化和信息技术发展，新一轮全球性产业转移正在进行，服务业逐步成为继制造业转移后新产业转移热点，其中金融、保险、咨询、管理和法律等专业服务更是成为产业转移关键领域。
中国服务业25年里增加值年均增加10%，服务业占全社会就业人员比重由12.2%升到29.3%。但仅占经济总量四成左右，低于印度52%，更远低于发达国家70%以上水平。总体看来，总量不足和结构不合理是中国服务业基础特征之一。3月19日，国务院公布了《加紧发展服务业若干意见》，要求立即使服务业成为国民经济主导产业，并使之成为吸纳城镇新增就业关键渠道。
长春经济技术开发区经过近20年发展，已进入工业化发展中后期，经济增加则需要含有智力要素密集度高、产出附加值高、能源消耗低、环境污染少现代服务业来推进，需要实现由工业型经济向服务型经济转变，经过发展服务业来推进新一轮经济增加。另外，东北振兴、长吉图开发开放先导区及长吉一体化发展战略实施，为经开区服务业发展带来了新契机。
所以，为承接发达国家及沿海发达地域产业转移、优化经开区产业结构、增强经济增加模式、提升收入水平、增加就业人口，实现经开区经济跨越式发展，推进长吉一体化，实现长吉图区域现代服务业发展示范、引领目标，依据《国务院相关加紧发展服务业若干意见》、《长春市服务业发展计划（—）》主导思想，配合长春经济技术开发区新一轮发展战略实施，特编制《长春经开南区服务业发展计划》。在分析南区发展环境基础上，梳理服务业发展方向，明确服务业发展思绪和定位，提出发展目标、产业布局、商业发展特色及相关政策保障方法。

二、计划依据
----国家颁布计划法、土地法、环境保护法等法律法规；
----商务部相关国家级经济技术开发区经济社会发展“十一五”计划纲要；
----长春市城市总体计划和土地利用总体计划（待修编同意）；
----《长春市服务业发展计划》
----长东北开发开放先导区总体计划；
----长春经开区总体计划、“十一五”计划；
----省、市政府相关加紧发展服务业要求和政策；
----《长春经开区新一轮发展战略研究》（初稿待修编审批）

三、计划范围
服务业关键计划范围：伊通河以东，自由大路以南，卫星路以北，吉林大路以南。
商业计划范围：经开区建成区50平方公里

图1 计划范围示意图
四、计划标准
1、符合城市功效定位和发展方向
以长春市“双心、两翼、多组团”城市空间结构发展方向为指导，提升长春关键城区外围区域功效承接能力，舒缓中心城区承受能力，促进关键城区和外围区域协调发展。同时根据经开区“南北联动快发展，九八三二创新高”发展定位及“两条根本，三个结合，四大转换”战略标准，加紧 “八大产业”发展及“三大商圈”形成。
2、符合长春市服务业发展计划发展思绪
遵照《长春市服务业发展计划》，坚持“以扩大总量、优化结构、产业升级为根本，以产业化、市场化、社会化为方向，以促进生产性服务业发展为关键，以体制和机制创新为突破口，坚持集聚发展，实施项目带动，培育特色品牌，努力形成三次产业融合互动、现代服务业和优异制造业协调发展新格局”思绪，对经开南区服务进行合理谋篇布局，实现经开区新一轮经济跨越式发展。

图２长春市服务业总体布局

3、坚持统筹发展标准
在空间上，不仅要重视南区功效布局，又要考虑北区发展布局，同时还要兼顾长春关键城区和周围南部新城、东部吉林市区域协调发展关系，更要着眼于长吉一体化发展高度；在时序上，充足考虑城市未来发展趋势，重视远近结合，以目前已形成产业、功效布局为基础，进行调整和优化，适度考虑部分含有前瞻性潜力区域，努力争取现实状况和未来、存量和增量有机结合。
4、坚持业城联动、协调发展标准
围绕 “九大特色产业园、三大商圈”区域城市空间布局及“三大支柱、两大主导、两个高新一个新兴产业”产业发展需要，优化产业结构，推进三次产业相互融合、相互配套、相互拉动，逐步实现服务业增量升级，形成充满活力、特色鲜明、优势互补产业发展格局。
5、坚持发挥重大设施支撑作用
机场、轻轨、铁路枢纽、通信网络等既组成城市发展硬件支撑系统，也是现代服务业发展重大基础设施，围绕这些基础设施形成产业体系及经济组团往往组成一个地域独特功效区和关键增加极。作为东北几何中心城市，长春现代服务业功效区发展应充足发挥这些基础设施支撑作用。以后，依据长春吉林一体化安排，正在建设长春吉林图们高速铁路，为物流发展提供了良好交通基础。

五、计划目标
1、明晰服务业发展方向
经开南区要实施“南部建城”发展思绪及实现新一轮发展战略目标，就必需坚定确立以服务业为主体产业结构调整主攻方向，率先实现经济发展向现代服务业为主导服务型经济转变。怎样结合实际，发挥优势基础，在众多服务业中甄选出适宜发展方向，是事关能否实现资源集约利用，形成产业集成效应，成功实现新一轮产业升级优化所需要处理首要问题。
2、明确服务业发展阶段和发展策略
产业发展肯定经历从无到有，从成长到成熟发展过程。对于过去以工业为带动经开南区，对服务业发展应遵照阶段性、渐进式进程，合理划分出发展阶段及各阶段发展目标、发展策略，做到统筹安排，张驰有度，根据打基础——成长——成熟发展步调推进。
3、合理布局服务业发展空间
以完善城市综合服务功效为目标，在区域范围内计划空间上相对集中，由一个或若干个发展中心或聚集发展区有机聚合而形成主导产业较突出特定区域，组成由功效区——集聚区——具体产业项目三级空间分布体系。
4、科学界定商业功效空间及业态
从满足区域居民生活需要及不停提升消费需求出发，处理综合性商业聚集区及小区型商业布局问题，合理分布商业综合体、购物中心和专题商场、特色商业街区，打造配套完善、功效齐全、环境高雅、业态丰富区域性商业中心区，实现传统商业向现代商业过渡。
5、确定关键项目和建设步骤
我们关键针对各功效区计划符合主导性产业发展方向关键项目，以关键项目带动局部区域产业发展，形成以点连线，以线带面发展态势。
6、构建服务业发展政策体系
服务业发展需要政策扶持和引导，也需要系列创新机制来推进。在明晰产业发展方向和空间布局基础上，我们需要制订相关政策方法，以保障发展目标实现。
第二部分 经开南区服务业发展基础和发展环境

一、经开南区服务业发展基础
1、经济产业基础
在“十一五”期间，各项经济指标保持稳步增加发展势头，，全区实现地域生产总值342亿元，同比增加20%；实现工业总产值251.6亿元，同比增加19%；实现财政收入61.5亿元，同比增加33.3%。按经开区20万人口计算，人均GDP高达17.1万元人民币，折合美元人均突破2.4万美元。
经过实现“政策洼地”到“服务洼地”转换，大力提升整体服务水平，使招商引资结果深入扩大。，实际利用外资8.26亿美元，同比增加18.7%；实际利用内资57.6亿元，同比增加20%。全区规模以上企业达成410户，其中销售收入亿元以上工业企业达成64户，年纳税额超出千万元企业达成59户，世界500强投资兴办企业达成29户。
依靠发达工业优势（第二产业比重占到70%以上），经过十多年发展，已形成了汽车及零部件、粮食加工业（尤其是玉米深加工业）、光电信息、生物医药四大产业联动发展局面。，实现工业总产值750亿元，同比增加20%，其中亿元以上工业企业总产值720亿元，同比增加11%。
国民经济和工业产业快速发展，使服务业发展有了良好经济基础和产业支撑。
2、投资环境基础
在硬环境建设上，经开区一直坚持基础设施适度先行方针，完善道路、供水、供电、供热、排污、网络等设施，不停改善城区功效，优化生产、生活设施环境，高标准地搞好城区绿化、亮化、美化，建设一流综合性产业区。在软环境建设上，开发区不停提升管委会服务职能，实施以降低企业投资成本、提升投资收益为关键内容安商富商工程，重视对企业提供三条服务根本，即投资审批中系列服务，项目建设中全方位服务，开工投产后常常性服务。
在投资环境评选中，经过ISO14001环境质量体系认证，取得了北京华夏认证中心颁发中国环境管理体系（EMS）证书和英国皇家认可委颁发国际尤卡斯（UKAS）证书。又经过ISO9001质量管理体系认证，取得了由TUV南德集团颁发国际质量体系认证证书。在商务部54个国家级经济技术开发区投资环境综合评价中排名第14位，连续三年在中部9个国家级经济技术开发区中排名第1位。
3、园区计划基础
园区是企业集聚发展区域，是生产要素流动洼地，是对外招商引资平台，是培育产业优势载体。经开区主动重视园区整体计划和建设，在过去发展中，为了统筹计划布局，遵照南北两区互动发展标准，南区关键计划建设了五个专业园区：汽车零部件产业园区、光电信息产业园区、生物医药产业园区、快速消费品产业园区和生活服务园区；北区关键发展五大专业园区：装备制造产业园区、生物化工产业园区、专用车产业园区、综合保税及国际合作园区和生活服务园区。
4、服务业发展基础
在加工制造业和高新技术产业快速发展同时，交通运输、邮电通讯、批发零售、餐饮住宿、房地产开发和仓储物流等第三产业也有了长足发展。全区第三产业共完成增加值90亿元，同比增加20%，占地域生产总值26.32%，全区三次产业结构百分比已由“十五”时期0.5：76.5：22.5调整为0.2：73.5：26.3，第三产业呈增加发展势头。
1）商贸物流业
长春凭借地缘优势、交通优势及产业基础，物流业也得以快速发展，至年底，长春市物流业收入总额达成8700亿元，物流业增加值达200亿元，同比增加15.8%。物流相关企业已发展到2065户，固定资产投资累计完成201亿元。在市场流通网络建设布局上，全市形成了以5个市级商贸中心、6个区域性商贸中心、273个小区商业网络体系和正在不停完善8条特色商业街、5个环城物流集散节点组成流通业空间布局。在未来发展空间方面，已明确关键建设汽车产业物流园区、综合物流园区、空港物流园区和铁北物流园区四大物流园区发展计划。
经开区交通运输、仓储和邮政业产值达10.8亿元，同比增加20%，批发和零售业产值达15.8亿元，同比增加26%，拥有长春京铁物流、吉林省国际仓储、吉林省春威工贸集团、吉林省宇航国际物流、长春市吉申物流等一批规模性现代物流企业，拥有中东、北方、顺风三家专业大市场。空港物流园区、综合物流园区、兴隆山市场群计划建设工作已展开，空港保税区也已立即获批。
2）会展业
自长春国际会展中心落成营运后，对全区乃至全市经济带动作用显著，促成长春市会展业保持年均30%以上增加速度。实现营业收入840.20万元，实现营业收入1643.60万元，实现营业收入2156.80万元，实现营业收入3062.40万元。 年长春国际会展中心完成营业额1600万元 ，完成营业额1800万元，完成万元营业额。和南方发达会展城市相比，我们会展经营业绩还有较大差距，努努力争取取达成3000万元以上营业额。
全市共举行各类会展活动152项，其中展览79项，会议（论坛）30项，其它节庆、赛事、演出等活动43项，接待参观人流达150万人次。长春市展会直接收入17.78亿元，带动相关产业收入160亿元，会展业经济带动能力为1：9。
3）信息服务业
经开区现在信息服务业关键以电信、网络为主，中国联通、中国网通、中国电信已在长春经济开发区内铺设宽带管线，网络出口带宽20Gbps，电信基础设施完善。在软件服务、电子商务和电信增值服务等领域尚存在很大增加发展空间。
4）房地产业
经开区房地产业发展起步较晚，商品住宅开发始于本世纪初，但发展速度较高，至房地产产值达成17.7亿元，增幅达成55%。经开区商品住宅成交量在70万㎡以上，占长春市11.9%，商品住宅成交均价为4000元/㎡，伴随长春市关键主城区土地资源降低，经开南区土地用途改变、土地成交价格抬升及居住环境改善， 经开南区已逐步成为长春市房地产开发投资新热点，已吸引万科、中海等品牌企业进驻开发。
经开区自建区以来已取得了骄人成绩，国民经济得到快速发展，服务业发展亦连年增加，但和快速发展工业相比，服务业发展仍然存在部分问题有待处理：一是和发达地域经济技术开发区相比，服务业发展水平较低、起步较晚，服务业在地域国民生产总值中比重和长春市相比也存在差距，产业结构调整任务艰巨；二是居民收入和GDP增加不协调，人均收入水平偏低；三是产业内部结构需要深入优化，和整个长春市相比，生产性服务业发展较快，比重较大，而生活性服务业比重低，新兴中介咨询服务业发育不足；四是缺乏统一计划，功效结构有待琉理；五是专业人才匮乏，尤其是高端服务业人才短缺，对服务业发展形成一定制约。

二、经开南区服务业发展优劣势
1、优势
1）区位交通优势
经开区处于长吉图开放带动先导区前沿阵地，是长东北开放开发先导区、关键区和起步区，是长春市东大门，是长春向东和吉林一体化发展连接带。根据《长春市城市总体计划（—）》“双心、三翼、多组团”整体空间结构计划，经开区处于全市未来工业化推进关键区域。区位独特，经开区发展对长春乃至吉林省发展含相关键战略意义。
经开区拥有多维立体交通网络，102国道、101省道，长吉、机场、绕城高速公路从区内穿过，长吉铁路、长吉城际高速铁路等在区内经过或交汇，区域间联络顺畅、便捷，使商贸、物流业发展含有了得天独厚交通条件。
2）产业带动优势
长春市是中国基础最为雄厚汽车工业生产基地、中国光电研究科研基地和中国玉米生产基地。经开区依靠长春市产业发展优势，经过多年努力，已形成专用车及汽车零配件、生物化工、光电信息等优势产业，同时已拉开了“九大特色产业园区”、“八大产业”战略发展序幕，为生产性服务业发展形成产业带动先发优势。其中围绕玉米深加工、专用车及汽车零配件科研业发展含有绝对优势，而保税物流园区兴建，将带动保税加工、进出口贸易、供销等产业发展，以长春国际会展中心为关键会展业，将对经开南区酒店、商务、餐饮等业态发展起到极大带动作用。
3）专业批发市场辐射优势
经开区拥有中东、顺风、北方三大专业市场，其中中东大市场集百货衣饰、家居建材、美食休闲为一体，是一站式购物超级航母，而顺风大市场则以五金机电、生产资料、建材、装潢、钢材、劳保用具等到为主。中东、顺风两大市场错位经营、相互补充，组成长春市商品集散中心，其辐射范围涵盖整个长春市及周围城市，对经开南区发展现代市场群、打造绿色商品大市场奠定了坚实基础。
4）滨水资源景观优势
经开南区西侧和长春母亲河伊通河相依。依据长春市计划构想，伊通河沿岸区域将成为集城市生态安全功效、多样化居住功效、市民游憩休闲功效、新型商务功效和城市关键市政廊道五大功效为一体城市综合发展区，未来伊通河景观风貌带将成为继净月潭森林公园、新民大街和南湖公园后代表长春城市新形象地标性景观。伊通河传承着长春市历史文明，见证着长春城市变革，也给经开区带来了生命活力。流经经开南区约3公里中段河道沿岸，无疑成为发展游憩休闲、生态商务办公及生态居住最好选择。
2、劣势
1）区域功效单一
长久以来，经开区关键以发展工业为主，居住、商务、休闲娱乐、文化教育等功效相对淡化，整体上功效较为单一。
2）区域生活消费环境不具吸引力
一是居住环境，道路、小区绿化和公共公园绿地比重需深入加大，居家环境需要改善提升；二是消费环境，整体消费力有限，对商业发展缺乏消费推进力，关键原因在于收入水平不高、人口数量有限、特色消费场所缺乏，对区域外人群吸引力有限；三是生活配套设施不足。
3）新兴服务业发展落后
和长春其它各区相比，经开区服务业关键以生产性服务业为主，高端商务、软件业、服务外包、中介咨询等新兴服务业发展显著不足。
4）商业业态分布不集中、高级商业业态缺乏，未能形成关键商圈
现在商业业态关键以传统批发零售、超市、百货、餐饮等为主，综合性购物中心、品牌专卖、高级百货、专题餐饮、大型娱乐、高级酒店等业态发展不足，业态计划和业态组合较为粗放，业态分布散乱，缺乏含有业态聚集度高、人流吸引力强消费场所，东城关键商圈形成有待时日。
三、经开南区服务业发展机遇和挑战
1、机遇
1）新经济环境下服务业出现新结构改变及产业转移
伴随世界经济进入知识经济时代，知识化、专业化趋势不停加强，使服务业内部结构出现了重大改变，含有知识密集、技术密集、信息密集、人才密集等特点现代服务业快速崛起成为支柱产业。首先，金融服务业、专业服务业、信息服务业、研发及科技服务业等技术、知识密集型服务业增加快速；其次，很多传统行业也不停利用新技术进行改造，技术含量和专业化程度不停提升，服务模式和经营模式不停创新，如连锁化零售企业大量涌现，已成为零售业最关键趋势。
伴随经济全球化推进、信息技术发展和新兴市场国家基础设施改善和劳动力素质提升，现代服务业成为继制造业后国际产业转移新目标，国际服务业向新兴市场国家转移趋势显著，服务离岸化、服务外包化成为服务业转移关键形式。
2）发展现代服务业已成为国家推进经济发展战略关键
自20世纪80年代开始，全球产业结构展现由工业型经济向服务型经济转变新趋势，全球服务业逐步取得了经济主导地位。服务业发达程度代表了国家经济社会发展水平，服务业国际竞争力一定程度上反应了国家综合竞争力水平。
在中国，为应对国际金融危机，初国家从缓解企业困难和增强发展后劲入手，相继制订出台了汽车、钢铁、电子信息、物流、纺织、装备制造、有色金属、轻工、石化、船舶等十大关键产业调整和振兴计划，电子信息、物流两大现代服务业产业名列其中。在3月5日第十一届人大三次会上，温家宝总理在政府工作汇报中再次强调“加紧发展服务业”要求：“深入提升服务业发展水平和在国民经济中比重。大力发展金融、物流、信息、研发、工业设计、商务、节能环境保护服务等面向生产服务业，促进服务业和现代制造业有机融合。大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、小区服务等面向民生服务业，加紧发展旅游业，主动拓展新型服务领域”。
3）东北振兴战略历史性机遇
《东北地域振兴计划》提出“加紧区域合作进程，建立区域协调互动机制，打破行政壁垒，加速要素资源合理流动，加强基础设施共建共享，推进区域合作，促进协调发展”，“深入挖掘哈大和沿海经济带一级轴线发展优势，促进二级轴线集聚发展，形成‘三纵五横’”空间发展格局（“三纵”指哈大经济带、东部通道沿线、齐齐哈尔至赤峰沿线；“五横”指沿海经济带、绥芬河至满洲里、珲春至阿尔山、丹东至霍林河、锦州至锡林浩特），经过“建设以大连经济区、辽中经济区、长吉经济区和哈大齐工业走廊为关键区域哈大经济带”、“推进城市经济区（带）建设和边境口岸城镇发展，支持有条件地域计划设置边境贸易区”，“形成以线串点、以点带面区域发展新格局”。
东北振兴战略是国家继沿海开放、西部大开发以后重大战略举措。《计划》出台，使东北地域发展振兴有了指导性纲领，成为实现东北地域全方面振兴关键切入点，使东北地域迎来了新一轮经济发展历史性机遇。
4）长吉图开放合作区带来国际化合作机遇
长吉图开发开放合作区是中国沿边开放开发关键区域、中国面向东北亚开放关键门户、东北亚经济技术合作关键平台、东北地域新关键增加极。长吉图开发开放合作区一头连着两个特大型城市，一头连着国家级对外开放边境地域，区位优势独特、资源丰富、产业支撑能力强，必将成为带动和辐射大图们经济圈及东北亚区域引擎。“长吉图开放合作区”构建，给经开区提供了全新国际化合作平台，使产业经济辐射半径深入由腹地伸向延边，也必将推进经开区商贸物流业发展及其它经济体交流和合作。
5）长吉城市一体化战略发展机遇
针对新城市经济发展态势， 吉林省提出了统筹推进全省城镇化战略，做强做大长春、吉林两大中心城市，率先实施长吉一体化。这无疑给经开南区现有服务业布局、市场需求产生重大影响，经开南区是长春市向吉林市辐射起点，这对这一区域公共服务设施建设和基础设施建设带来了新契机。
2、挑战和威胁
1）产业升级和人居环境改善迫切需求
现在，经开南区高端服务业发展相对滞后，高端商务、金融保险、商务会展、信息服务、科技服务、中介咨询等现代服务业产业规模小、发展方法较粗放、专业化国际化程度较低，尚缺乏完备产业链条和集群效应强优势服务业。人居环境方面，和中国外优异城市相比，南区硬件设施及软环境微弱，城市计划建设和管理水平相对落后，城市生态环境建设还有差距，社会事业和民生福利水平有待提升。所以，怎样满足产业升级和人居环境改善迫切需求，成了经开南区服务业发展最大挑战。
2）大连、沈阳和长春在竞争高端服务业资源和影响力
从软件发展到会展业和物流业，大连和沈阳全部在和长春存在竞争关系，其中沈阳和长春在竞争区域性中心城市，现在沈阳处于领先位置。
3）省内城际竞争
长吉图开放合作及长吉一体化发展战略，对长春市是机遇，对
于吉林市及其它城市一样是个机遇，各城市均将会采取有效方法，推进服务业快速发展。具体来说，经开南区服务业计划发展将受到吉林市在资源和需求方面有力挑战，怎样整合各自优势资源、制订行之有效发展方法，将直接影响到竞争优劣地位。
4）市内相邻各区间区域竞争
二道、净月、南部新城均着手进行产业调整，二道区大规模发展批发市场和生产资料相关市场，争取生产性服务业发展机会；净月和南部新城均想在高端服务业方面建立关键优势。经开南区将面临和相邻区域之间服务业资源争夺。怎样进行市场细分、合适错位发展，共享部分公共资源，和二道区和净月区开展合理竞争，主动争夺东城关键商圈地位。

第三部分 经开南区服务业发展定位和发展关键

一、总体思绪
坚持以科学发展观为指导，根据经济社会可连续协调发展要求，整合优势资源，采取可连续发展模式，加强政策扶持，推进示范应用，全方面推进“区域、产业、环境”协调发展；以促进生产性服务业发展为关键，以信息科技为支撑，以关键项目为带动，不仅要服务经开区玉米深加工和专用车等主导产业，培育新兴产业，优化产业结构，而且要服务长春吉林一体化大局，站在长春吉林一体化高度，布局保税物流和会议会展等重大项目，推进产业升级，拓宽就业渠道，转变经济增加方法，增强经济增加动力，加速经开南区服务业“市场化、产业化、社会化”发展进程。
二、发展定位
1、总体定位 长春中心东城 商贸会展之全部 东北亚服务业集聚区
以“退二进三”、长吉一体化为契机，优化产业空间结构，形成“大制造、大流通、大商业”为主导产业发展格局，以大制造促进大流通，以大流通带动大商业。以房地产业为载体，以发展生产性服务业为关键，大力发展商贸物流业、会展业、科技服务业、现代零售业、商务服务业、金融服务业等关键产业，形成立足长春经开区、引领长吉图、服务东北亚现代服务业关键示范区，打造长春东部现代化新城区，建设长春东城关键商圈。
2、主导产业
以大制造、大流通、大商业为主导，主动拓展共生产业链。大制造即围绕现代制造业，大力发展科技服务、信息服务、会展等生产性服务业，以产品研发、工业设计、软件开发、通信网络、会议会展为主，全力打造东北亚科技研发中心、信息枢纽中心、国际会展中心；大流通即以专业市场为基础，深入做强做大商贸物流业，培育绿色商品市场，形成服务东北亚现代市场集群和商品配送中心；大商业即以现代零售、酒店、餐饮为主，打造集高端现代购物中心、现代零售、特色商业街区、高级商务酒店、高级餐饮、休闲娱乐为一体长春东城关键商圈。
三、发展目标
1、关键目标
建设长春东部现代化新城区，打造长春东城关键商圈，成为引领长吉图、服务东北亚高端现代服务业关键示范区。
2、基础目标
——实现“三个协调”、“四个转型”：实现南区和长春各区联动协调发展、实现区域内各服务业产业间协调发展、实现人和自然环境友好协调发展；促进由（工业）区向城区转型，促进由工业基地向服务中心转型，促进由资源消耗向资源节省、环境友好转型，促进“服务管理型”向“环境发明型”职能转型。
——服务业增加值努力争取年均增加15%以上；生产性服务业占全区服务业增加值比重每十二个月提升一个百分点以上；服务业从业人员占全社会从业人员比重提升到40%以上。
3、阶段目标
——，建立适合现代服务业发展机制和相关保障制度，发明服务业发展良好环境，全区服务业增加值努力争取比翻一番。
——，关键项目建设完成，服务业增加值占开发区GDP比重努力争取每十二个月增加1%以上，超出30%。
——，培育服务业龙头企业，打造5家服务业营业额超出100亿元龙头企业，全区服务业增加值努力争取超出1300亿元。
四、发展策略
1、基础策略体系
——“战略”推进
国家东北振兴战略实施，为整个东北地域经济发展带来重大机遇； 长吉图开发开放区战略为长春市、经开区搭建了参与国际经济技术合作发展平台，长春吉林一体化为重大服务业项目布局带来直接机遇；
长春经开区已明确提出“南部建城，北部建区”发展方向，提升现代服务业主导产业地位，计划建设南湖大路商圈及会展中心——临河街——东方广场商圈，推进会展、商业、酒店、现代物流、科技信息业发展。
——“转型”促动
落实“退二进三”工作实施，充足利用现有工业用地、工业区，促进产业转型、升级、产业链延伸和功效完善，以科技研发、商贸物流、现代零售、会议会展、总部经济为关键形成新型生产性服务功效区；以计划发展金融、网络信息、特色街区、购物中心、酒店、中介服务等形成生活性服务功效区；以长春龙嘉机场、铁路枢纽站为依靠，构筑空港物流和保税物流。
——“产业”联动
深入做强做大汽车零配件、生物医药、光电信息产业等制造业，提升科技含量，提升自主创新能力，延展产业链条，以此带动生产性服务业发展；经过发展金融、证券、电子商务网络、物流服务业，深入促进制造业发展，使制造业和服务业形成联动发展格局。
——“龙头”驱动
完善商务及投资发展环境，主动引进服务业名牌企业，培育和发展服务行业龙头，完善上、下游产业链，带动各产业经济板块发展。
——“总部”带动
经过政府计划推进、总部企业示范带动，营造经开区总部企业集聚良好形象，大力吸引跨国企业和中国外著名大企业集团来经开区设置地域总部、研发中心、采购中心、营销中心、信息中心等高职能级部门，形成以研发、信息、设计、采购、营销为主导区域总部经济中心，激励总部企业在布局上关键落户南湖大路关键商业区、自由大路和东方广场等区域。长春经开区要深入完善优势产业链条，提升总部机构业务和当地产业融合度，大力引进和发展法律、会计、咨询、广告、设计、创意、策划等专业服务业，建立健全有经开区特色、规范、诚信和和国际接轨中介服务体系，强化城市综合服务功效，优化产业配套环境，增强总部经济植根性。
2、南区服务业发展模式创新
——坚持计划先行标准
采取国际通行