银行用信期间内抵押物须置换的操作规范模版.docx

用信期间内抵押物须置换的操作规范信贷大平台已经允许同一笔贷款在发生担保变化时客户可以不归还贷款，直接进行担保合同置换的操作。如因项目土地或在建工程抵押期限短于实际贷款期限，或因产权证办理等原因，需要发生抵押物置换操作的，各分支行应按以下要求操作：（一）支行在初始发放项目贷款时，期限设置不考虑各类抵押物转换的时点，而是根据授信期限，将主合同贷款期限设置到项目完工、现金流回收足以归还贷款为止的时间，并约定进入项目还款期后，分期还款的还款方式。合同签订须采用抵押合同和借款合同分离的方式签订。抵押合同与借款合同期限均为项目的实际贷款期限，无须分段。在借款合同中的“其他约定事项”栏约定：“如借款人未能督促、协助抵押人在符合在建工程或房产抵押登记条件时或按贷款人要求办妥相关抵押登记手续的，视为违反本合同约定，贷款人有权提前收回贷款。”（二）以保证过渡置换抵押方式。分支行选择以保证过渡置换抵押方式进行抵押物转换操作的，在按照第（一）款要求操作的前提下，再按以下要求操作：1、分支行经总行审批同意以保证方式临时置换土地抵押的，总行授信通知书中应明确保证方式临时置换土地抵押的时间，并列明“为便于系统担保合同置换，同意保证合同到期日与合同号为XXXXXXXXXXXXXX的抵押合同一致。”2、分支行与保证人签订保证合同，保证期限等于或晚于原土地抵押合同期限。如保证人不同意签订较长的保证期限的，则按总行授信额度通知书要求的期限签订。保证合同覆盖债权的金额须等于或大于原土地抵押合同金额。3、分支行人员在省联社信贷管理系统中录入保证合同时，期限录入应等于原土地抵押合同。（如保证人仅同意签订几个月的过渡期限的，也可以根据担保法的司法解释“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”在系统中将保证期限录入为与土地抵押合同一致。）4、分支行人员在系统中进行保证合同置换原土地抵押合同的置换操作，借款人无须归还贷款。5、后续以在建工程抵押置换保证方式、以及在建工程抵押置换为房产抵押过程中的保证过渡置换的操作均以同样流程操作。但要确保置换担保合同的到期日须等于或晚于原担保合同到期日，置换担保合同覆盖债权金额须等于或大于原担保合同金额。（三）土地抵押转在建工程抵押的“无缝对接”操作方式。在确保抵押第一顺位的前提下，如分支行能把控土地注销登记与在建工程抵押登记的“无缝对接”，并确认债权安全的情况下，分支行也可以不通过保证过渡置换抵押的方式实现抵押物转换，而直接选择“无缝对接”方式进行操作：1、土地使用权抵押转在建工程抵押办理流程实行“先受理、后注销”原则。2、建设单位向房管局申请在建工程抵押，如土地使用权已抵押的，需先行向国土资源局申请开具专用于土地抵押转在建工程抵押的土地查档证明（内注明原抵押登记顺位情况），在证明开具后，持土地查档证明及相关申请资料向房管局申请在建工程抵押。3、房管局在受理在建工程抵押申请后，启动审批流程，我行经办人员（以下简称“经办人”）在接到房管局关于该审批除提交抵押已注销的土地证复印件外已全部完成的电话通知后（经办人也可记录业务受理人员电话并及时询问进度），至国土资源局申请土地抵押权注销登记，并分以下两种情况办理：一是若期间内该宗土地被查封的，国土资源局在办理注销登记时会将查封信息告知经办人，经办人停止办理注销登记；二是若期间内该宗土地未出现被查封的情况，经办人办理土地抵押权注销登记，并由经办人或建设单位立即将抵押已注销的土地证复印件提交房管局（房管局需核对原件）。4、房管局予以登记发证，经办人领取他项权证。上述办理流程中，若需建设单位办理的环节，要求经办人陪同办理，相关他项权证由经办人全程保管，不得经建设单位人员之手。因房管局核对土地证原件需要，土地抵押权注销至将抵押已注销的土地证复印件提交房管局期间，要求经办人暂时保管土地证原件，并在第一时间自行或陪同建设单位人员向房管局提交已注销的土地证复印件。为最大限度降低在上述期间内原抵押土地被查封的风险，要求经办人选择的土地抵押权注销办理地点与在建工程抵押办理地点必须在同一个办证登记处，且必须支行副职与业务经办人一同前往办理。5、由于“无缝对接”可以实现最长当天内完成土地抵押向在建工程抵押的操作，因此允许在大信贷平台中以在建工程的最高额抵押合同置换最高额土地抵押合同。在注销土地抵押当天，分支行可以先以总行同意置换的简复单临时调阅原抵押物的他项权利证书。（四）在建工程转房产登记的“无缝对接”操作方式目前xx市房管局已经支持无须注销，直接办理在建工程到房产登记的变更登记业务。