山西龙庄文化产业开发有限公司丈子头鲜活农产品物流项目投资可行性研究报告.doc

山西龙庄文化产业开发有限公司丈子头鲜活农产品物流建设项目可行性研究报告(代项目建议书)太原荣欣建筑设计有限公司二九年二月十五日目 录第一章 概 论 3 一、项目概述 3 二、项目编制依据 3 三、承办单位概况 4第二章 市场需求分析 5 一、物流园区的发展背景5 二、项目发展概况8第三章 投资估算与资金筹措15 一、投资估算编制说明15 二、投资估算15第四章 项目实施进度安排22 一、项目实施阶段安排22 二项目实施费用预计23第五章 园区建设项目实施建议23 一、对园区建设项目的实施提供宏观环境支持23 二、明确物流园区在物流开发和发展中的地位23 三、抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障24 四、引导和培育市场需求26 五、建立科学的园区建设发展机制26第六章 园区运作系统设计 26 一、运作系统框架26 二、园区内物流整体运作设计32第七章 效益预计35 一、投资收回预计35 二、促进农业产业化发展35 三、促进农民增收35 四、促进全市经济发展35第八章 结论与建议36第九章财务报表36第十章 附件37第一章 概 论一、项目概述1、项目名称山西龙庄文化产业开发有限公司丈子头鲜活农产品物流建设项目2、项目承办单位山西龙庄文化产业开发有限公司3、法定代表人张卫良 4、项目建设地址项目拟建地区、地点: 太原东山过境高速公路以东，丈子头连接线以南，小槐沟以北，丈子头村以西的地块。 5、建设规模本项目总用地面积为100亩二、项目编制依据1、太原市“十一五”道路货运暨现代物流发展规划2、山西省政府关于加快服务业发展的实施意见（2008.4.15）3、太原市经济和社会发展十一五规划(2008.3.8)4、“山西省拟打造百个物流企业”（山西商报2008-5-13）5、山西物流园区的建设报道（2006年12月）6、山西省建筑安装工程预算定额晋建标字20057、山西省建设工程其他费用暂行标准晋建标字2005三、承办单位概况山西龙庄文化产业开发有限公司始建于2000年8月，原名太原钧新科技发展有限公司,于2007年7月10日正式更名为山西龙庄文化产业开发有限公司,注册资本为500万元，总部位于太原市杏花岭区小沟坡东街6号白龙花园，基地设在杏花岭区中涧河乡丈子头村西口，东山过境高速公路东出口南侧，交通便利，是一家集生态科学、农林业技术开发，胚胎工程、畜牧养殖研究，物流仓储、房地产开发及荒山绿化等为一体的综合经济实体。公司组织机构健全，更设有专门的科研机构、培育中心、养殖基地等，现有职工40多人（80%具有大专以上学历），其中有高级管理人员10人，专业技术人员20多人。经过6年多的迅猛发展，公司现拥有总资产达2000万元，年利润在100万元以上。公司作为较早进入杏花岭区中涧河乡的民营企业，以改善生态环境、缓解贫困、促进共同发展等扶贫式项目为重点，在中涧河乡的大脑山、大石脑地区进行荒山绿化、退耕还林、东山引水解困及建立北方植物园工程的开发建设。公司作为较早进入杏花岭区中涧河乡的民营企业，以改善生态环境、缓解贫困、促进共同发展等扶贫式项目为重点，在中涧河乡的大脑山、大石脑地区进行荒山绿化、退耕还林、东山引水解困及建立北方植物园工程的开发建设。公司目前正在引进新的技术，吸收资金短期内建立股份制企业。公司全体员工本着超前、承担、诚信的经营理念，把公司建设成为技术、设施、服务、规模等综合指标山西第一的多元化的集团公司。第二章 市场需求分析一、物流项目的发展背景11 对物流概念的理解根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为：物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存，最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过与企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是一般意义上的与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。对物流运作功能的理解物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。对物流增值功能的理解物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。物流信息功能的理解物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。对物流价值功能的理解物流是通过降低企业运输及配送费用。实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。对物流概念理解的不同，以及因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现为物流组织管理方法的多样性，如“准时制生产”、“零库存”、“供应链管理”等。随着物流作为一种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。 在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。12物流园区的战略意义物流园区的作用是与其功能密不可分的，从功能角度分析，物流园区的作用主要体现在对经济社会发展的促进、对区域物流系统和城市物流功能区的完善以及对物流企业和物流效率的影响等3个方面。1.2.1 对经济社会发展的促进作用对经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：培育新的经济增长点流园区的建设，有利于物流园区的物流产业开发功能的发挥，将促进本市现代物流与物流产业的培育和发展，必将产生新的经济增长点，为本市经济的可持续发展提供新的产业成长支持。创造经济发展的环境水平创造了条件。1.2.2 对物流系统及功能的完善作用区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、城市之间、城市与周边辐射范围内相关地区之间的物流服务需求保持了较为旺盛的增长态势，对城市物加快建设物流园区，将创造以杏花岭区为中心的良好的区域内产业布局与发展环境，为通过招商引资提高经济发展流管理与组织系统提出了较高要求。完善物流设施系统建设物流园区，加快现代物流基础设施的建设和发展，将会因不同区域的物流园区在布局和功能上的呼应和协调，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持。完善物流功能系统由于物流园区的内涵决定了物流园区应设置于交通运输枢纽，因此，开发和建设物流园区，将会使太原市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于太原市市域范围内的物流合理组织。1.2.3 对物流效率和企业效益的提高作用建设物流园区，将大大改善以杏花岭为中心的经济区域的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量；物流园区的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，专业化的物流企业将从中受益，从而提高物流企业的经济效益，为其不断发展提供支持。二、项目发展概况2.1加快项目规划建设的背景随着全球经济一体化和我国经济建设的长足发展，党和国家把流通现代化改造和现代物流发展提到了国家经济发展战略规划和重要应对措施的高度，并把发展现代物流业作为“十五”期间三大重点任务之一。国家相关部门出台了一系列有利于促进流通现代化和物流产业发展的政策意见。特别是国家交通部多次开会和通知，要求加快现代物流业的发展，加快公路主枢纽及物流园区建设。山西是全国的老工业基地，太原是全国的老工业城市，又处于中部经济欠发达地区。近年来，虽然通过艰苦的经济结构调整，经济运行开始步入健康稳步发展阶段，但与沿海发达地区相比还有很大的差距。所以走新型工业化和流通现代化的道路，加快产业结构和流通结构调整，加快交通资源和商贸资源整合，加快港站枢纽和物流园区基础设施建设，实现大运高速公路经济带中轴辐射突破性发展，即成为山西省和太原市两级政府第一位的战略性任务。太原丈子头物流园区建设项目是现代物流基础设施平台和信息网络平台项目，其建设对杏花岭区和太原市经济流通实现跨越式发展具有举足轻重的作用。正因如此，加快杏花岭丈子头“物流产业经济园区”建设，引起了市委、市政府主要领导的高度重视。2.2 项目建设的必要性在2006年10月22日举行的“太原市现代服务业推进会”上，省委常委、市委书记申维辰为我市现代物流的发展描绘了这样一幅宏伟蓝图：太原市依托区位优势和比较优势，以现代化、规范化和专业化为标准，以综合交通运输体系和信息网络平台为支撑，以现代物流企业为载体，以体制创新和技术装备现代化为手段，构建多层次、符合市场经济规律的社会化、专业化现代物流体系，成为黄河中游区域物流中心，在全国形成影响力和号召力。山西财经大学经济学教授靳共元认为：“现在，发展现代物流业在我市已经占据了天时、地利、人和，而目前我市物流业仍是建设太原经济圈的软肋之一。目前，山西与发达地区相比，主要差距就在现代服务业。” 面对目前服务业物流发展存在的诸多问题，太原市“十一五”道路货运暨现代物流发展规划中，展现了太原市建设五大物流中心的宏伟蓝图。今年4月，省政府出台了关于加快服务业发展的实施意见，其中把我市建设成现代能源原材料物流中心被列为发展重点。市委、市政府明确提出：“把大力发展现代服务业作为太原市创建新型城市的战略选择”。强调现代物流业依托交通干线和网络,建立以太原为中心、以大同和侯马为主要节点的物流格局。太原是全省六大物流园区之首，由此看来，我区丈子头“物流产业经济园区”项目的建设, 符合太原市特殊的区位特点和能源等优势，此项目的建设无论对杏花岭区、还是对太原市发展现代物流业必将起到积极的推动作用。2.3 项目在行业中的地位我省促进现代物流发展措施正式出台，预计到2010年，拟投资360亿元，打造100多个经济和社会效益均佳的物流项目。本项目属于杏花岭区“物流产业经济园区”建设的项目，而“物流产业经济园区”建设的项目已被列入太原市政府的重要议事日程。该项目符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求，项目建成后可望作为大运高速公路资源整合和经济带建设的重要组成部分。2.4 项目建设的目的本项目的建设实施为实现丈子头出口道路周边的经济园区现代化，吸引区内外客商投资发展现代物流、仓储、商贸服务业和文化娱乐业，逐步把我区建成人流、物流、资金流和信息流的商贸服务大区，为我区及太原市的经济建设增加新的经济增长点。2.5 项目拟建的理由与重要性2001年，根据山西省国民经济和社会发展“十一”计划，省交通厅在山西交通发展“十五”规划中提出了实施“3216”工程的战略目标，其中的“2”即建设物流基础设施和信息网络两个平台；“6”即建设高速公路网、客货场站网、快速客运网、物流配送网、汽车维修网、信息服务网六个网络。2002年7月，根据省委、省政府构建大运高速公路经济开发带,太原-榆次（晋中）经济一体化发展和太原市经济率先发展的战略布署，结合山西公路建设跨越式发展、现代物流模式的创新发展需要，吸取各省市公路主枢纽建设的经验和教训，针对原太原公路主枢纽整体布局规划货运系统是根据20世纪90年代中期太原市社会经济和城市建设发展水平及公路货运功能存在着：建设规模太小、功能单一、低水平重复建设、场站布局和功能已不能适应目前社会经济、城市建设、现代交通、现代物流发展需要等问题，提出了规划调整意见。将原规划的三营盘、贾家庄、东社、剪子湾、阳曲五个货运站布局调整为松庄、小王村、丈子头、西北环等六个货运市场暨物流中心。杏花岭区委、区政府在2004年国民经济和社会发展计划草案的报告中指出：无论从公路货运现代化站场的筹划，还是物流基础设施的建设计划，都已在省、市、区各级政府战略发展规划之中。在省市全局发展的环节中，我区的“物流产业经济园区”项目已被市政府列入重要议事日程。2.6 项目建设的可行性2.6.1得天独厚的区位优势：“丈子头物流园区”地处城乡结合部，地域广阔，自然环境较好，空气清新，无污染。几乎无居民区和村落，有利于整体规划布局开发。2.6.2快捷便利的交通资源：丈子头物流园区位于太原环城高速公路丈子头出口南侧，东邻大运高速公路经济开发带，南接市区道路网络，西靠太铁运输专用货场。杏花岭区政府已完成 “接通丈子头出口连接线、打通我区北部东出口，形成环城交通网”项目建设。交通条件交通网络的形成为本项目建设奠定了硬件基础。2.6.3环保及社会效益显著：仓储物流业属于低污染或无污染行业，投入少，见效快，经济效益高。丈子头物流园区地理位置较高，可鸟瞰太原市区，处于太原市上风口。在此规划发展仓储物流园区，不仅符合太原市环保的要求，还增加大量的就业机会，而且也不会对太原市生态环境的改善增加压力。2.6.4千载难逢的发展机遇：国家中部崛起战略和部分县区享受“西部开发”相关政策扶持，太原市正面临地区均衡发展的政策机遇。国家统筹区域协调发展，中部地区将逐渐形成享受西部和东北老工业基地相同或相近的政策待遇。改变中部地区处于政策“边缘区”的不利局面，有利于太原市把握新的机遇，发挥比较优势，积极向国家争取实质性政策和项目支持，实现加速发展。太原市城市化步伐的加快，促使城市功能不断加强，城市品味进一步提高，城市辐射功能也逐步加大。都将为太原市现代物流的发展提供有利条件、创造一个千载难逢的发展机遇，这对我公司将承建的“丈子头物流园区项目”同样提供了不可多得的发展先机。2.7 项目规划建设的指导思想以党的十七精神为指导，依国家“十一”计划为框架，按照山西省现代物流“十一五”发展规划 以“资源型”物流为核心，加速发展区域基本物流业态，形成沟通城乡、有利区域经济发展的现代物流服务体系；按照太原市委、市政府 “大力发展现代服务业”作为建设创新型城市的战略要求，以加快建设促进发展为主题，以提高效率与效益及优化环境为目标，努力构建货运物流和仓储网络体系。2.8 项目规划建设的原则坚持货运主枢纽功能与物流园区功能相结合，相互依托、相互促进，提高效益；坚持立足近期，着眼长远相结合，与时俱进，适度超前，留有余地；坚持政府规划、政策指导、行业管理、企业主体、市场运作相结合，注重经济效益和社会效益；坚持园区基础设施建设与生态环境建设相结合，绿化园区、美化环境，创建生态园区。2.9 项目建设选址经多次深入现场勘察比选，最终选定在杏花岭区中涧河乡丈子头地区，具体位置是太原东山过境高速公路以东，高速公路丈子头出口以南，丈子村以西的地块。园区选址东邻大运高速公路经济开发带，可辐射阳泉、石家庄；南接市区道路网络，可直至临汾、运城；西靠太铁北站运输专用货场，可连接我国西部地区；北可连接忻州、大同。园区选址又紧邻太钢集团有限公司和太原市尖草坪小商品批发市场。此外附近有6条公交路线通过。在此规划建设丈子头物流园区有利于促进商流、物流、资金流、信息流的高效合理流动，有利于拓展大运经济带的构建，促进多式联运和综合运输体系的形成，有利于整合杏花岭区经济资源并拉动区域经济的发展。2.10项目建设总体规模2.10.1丈子头物流园区建设总规模：计划总用地6.46公顷，合97亩。净用地4.33公顷，合65亩。其中：建筑占地面积20亩，停车场占地10亩，平面堆场占地15亩，场区道路占地10亩，场地绿化占地10亩。园区建设估算投资9400万元。资金来源为：政府投资3000万元，企业投资3400万元，银行贷款3000万元。2.10.2总建筑面积：25600平方米。其中：办公、管理、展销中心建筑面积6700平方米，仓储、配送中心建筑面积9400平方米，调度中心建筑面积800平方米，产品加工中心建筑面积3800平方米，检验中心建筑面积1200平方米，公寓建筑面积2500平方米，后勤服务中心建筑面积850平方米，公厕建筑面积290平方米。其它配套设施建筑面积1100平方米。2.10.3项目建设布局规划丈子头物流园区将设置：仓储区、货物配送处置区、综合服务区三大区域。其中仓储区又分为工业生产资料仓储区、农副产品仓储区。2.11项目分析2.11.1市场需求预测分析。本项目作为我区现代物流基础设施平台和信息网络平台项目，其建设将对杏花岭区以及太原市经济流通实现跨越式发展具有举足轻重的作用。2.11.2 估计产品生命周期及可经营承包责任制时间。预计二期工程竣工后的2010年可实现营业收入2182万元，上缴国家税收400多万元。预计正常营业情况下，9400余万元的投资回收期限为9年。第三章 投资估算与资金筹措一、投资估算编制说明 本估算为鲜活农产品物流中心的投资估算。共用地面积6.46公顷，净用地面积4.33公顷，总建筑面积25540。1、本工程的方案设计图纸及方案设计说明。2、山西省建筑工程投资估算指标二三年。3、山西省建筑工程消耗量定额二五年4、山西省建筑工程其他费用暂行标准。5、民用建筑可行研究与投资估算快速报价。6、建设项目经济评价方法与参数。7、建筑物均按节能建筑考虑。8、本估算未含征地费投资在内。二、投资估算，见下表投 资 估 算序号工程费用名称取费基数工程造价（万元）备 注一、工程费用1办公管理展销中心F=6700m(1)地基处理6700m80元/ m53.60(2)土 建6700m1350元/ m904.50(3)商 品 砼6700m140元/ m93.80(4)商品构件6700m80元/ m53.60(5)室内外装饰6700m400元/ m268.00(6)给 排 水6700m40元/ m26.80(7)消 防6700m60元/ m40.20(8)暖 通6700m60元/ m40.20(9)电照电力6700m200元/ m134.00(10)弱 电6700m80元/ m53.60(11)电 梯1部25万元/部25.00小 计1693.302527.31元/ m2仓储配送中心F=9400m(1)地基处理9400m50元/ m47.00(2)土 建9400m1300元/ m1222.00(3)商 品 砼9400m120元/ m112.80(4)商品构件9400m80元/ m75.20(5)室内外装饰9400m180元/ m169.20(6)给 排 水9400m50元/ m47.00(7)消 防9400m80元/ m75.20(8)暖 通9400m100元/ m94.00(9)电照电力9400m180元/ m169.20(10)弱 电9400m60元/ m56.40小 计20682200元/ m3调度中心F=800m(1)地基处理800m80元/ m6.40(2)土 建800m1180元/ m94.40(3)商 品 砼800m140元/ m11.20(4)商品构件800m60元/ m4.80(5)室内外装饰800m180元/ m14.40(6)给 排 水800m40元/ m3.20(7)消 防800m40元/ m3.20(8)采 暖800m60元/ m4.80(9)电照电力800m180元/ m14.40(10)弱 电800m50元/ m4.00小 计160.802010元/ m4产品加工中心F=3800m(1)地基处理3800m80元/ m30.40(2)土 建3800m1400元/ m532.00(3)商 品 砼3800m140元/ m53.20(4)商品构件3800m60元/ m22.80(5)室内外装饰3800m280元/ m106.40(6)给 排 水3800m100元/ m38.00(7)消 防3800m40元/ m15.20(8)采 暖3800m70元/ m26.60(9)电照电力3800m200元/ m76.00(10)弱 电3800m60元/ m22.80小 计923.402430元/ m5检验中心F=1200m(1)地基处理1200m80元/ m9.60(2)土 建1200m1300元/ m156.00(3)商 品 砼1200m140元/ m16.80(4)商品构件1200m80元/ m9.60(5)室内外装饰1200m350元/ m42.00(6)给 排 水1200m60元/ m7.20(7)消 防1200m40元/ m4.80(8)采 暖1200m60元/ m7.20(9)电照电力1200m200元/ m24.00(10)弱 电1200m60元/ m7.20小 计284.42370元/ m6公寓F=2500m(1)地基处理2500m80元/ m20.00(2)土 建2500m1150元/ m275.00(3)商 品 砼2500m140元/ m35.00(4)商品构件2500m80元/ m20.00(5)室内外装饰2500m280元/ m70.00(6)给 排 水2500m40元/ m10.00(7)消 防2500m20元/ m5.00(8)采 暖2500m60元/ m15.00(9)电照电力2500m180元/ m45.00(10)弱 电2500m50元/ m12.50小 计507.502080元/ m7后勤服务F=850m(1)地基处理850m60元/ m5.10(2)土 建850m1050元/ m89.25(3)商 品 砼850m140元/ m11.90(4)商品构件850m80元/ m6.80(5)室内外装饰850m180元/ m15.30(6)给 排 水850m20元/ m1.70(7)消 防850m15元/ m1.28(8)采 暖850m50元/ m4.25(9)电照电力850m160元/ m13.60小 计149.181755.1元/ m8公厕F=290m(1)土 建290m1400元/ m40.60(2)给 排 水290m80元/ m2.32(3)采 暖290m50元/ m1.45(4)电照电力290m120元/ m3.48小 计47.851650元/ m9室外总图(1)道路硬化180.00(2)绿化80.00(3)雕塑小品20.00(4)室外土方100.00(5)室外构筑物180.00(6)室外管网140.00(7)室外供电线路160.00(8)场区照明180.00(9)锅炉工艺110.00(10)冷冻站工艺350.00(11)水泵房工艺40.00(12)供电设备200.00小 计1740.00工程费用合计7574.43二、二类费用部分序号费用名称取费基数取费系数取费值（万元）1、建设单位管理经费7574.43万元0.8%60.592、地基勘探费7574.43万元0.5%37.873、可研编制费7574.43万元3.022.724、研究试验费15.005、工程设计费163.9+（249.6-163.9）/30002574.43237.446、施工图预算费237.44万元10%23.747、工程监理费7574.43万元1.0%75.748、建设单位临时设施费7574.43万元0.8%60.599、人防工程易地建设费25540m40元/ m102.1610、城市基础设施配套费25540m30元/ m76.6211、水增容费200T/日3200元/T64.0012、城市消防设施配套费25540m4元/ m10.2213、施工图审查费237.4413%+37.8710%34.6514、招标代理费7574.43万元322.72二类费用合计844.06三、其它费用工程预备费（7574.43+844.06）8%673.48工程估算投资额9091.97本项目预计投资估算为9091.97万元。其中：政府投资部分为3000万元，企业自筹资金3091.97万元，银行贷款3000万元。三、资金筹措政府投资：主要是申请政府扶持性资金。企业自筹：主要靠企业内部筹集资金。银行贷款：以企业自有产权进行抵押取得贷款。第四章 项目实施进度安排一、项目实施阶段安排本项目建设总工期初拟为三年；2008年11月编制上报可行研究报告，申请、落实资金；2009年5月进行初步项目设计;2009年6月进行施工图设计；2009年9月2010年9月一期工程竣工验收，并投入运营；2010年9月2011年9月二期工程竣工验收，并投入运营。二、项目实施费用预计一期工程：6100万元。二期工程：3000万元。第五章 园区建设项目实施建议一、 对园区建设项目的实施提供宏观环境支持物流园区是现代物流产业发展的产物，由于其具备物流产业及由物流产业带动的相关产业的培育、开发等多种功能，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，从综合开发的角度，其发展前景十分看好，这也是各地积极创办园区发展物流业的原因所在。但是，园区的发展必须建立在良好的宏观发展环境的基础上，欧美及日本的园区发展经验已充分证明发展环境的重要性，因此，要加快现代物流的发展步伐和提高发展水平，必须为物流园区建设项目的实施提供政策、投融资、市场培育和各个相关管理部门的管理协调等宏观发展环境。二、 明确物流园区在物流开发和发展中的地位物流园区作为物流发展的基础设施项目，得到了政府部门的重视，这是其快速发展所必须的基本条件。由于基础设施项目在拉动经济发展、改善经济发展环境。培育新的经济增长点和调整经济结构等方面具有重要作用和意义，物流园区的建设也得到了潜在的适宜园区选址所在地相关政府部门和企业的重视，积极争取园区项目的现象在许多地区均不同程度地存在。因此，为加快杏花岭区丈子头物流园区建设项目的建设和发展，太原市以及山西省相关政府部门应在太原市物流发展的全局高度，尽快明确杏花岭区丈子头物流园区建设项目在太原现代物流开发和发展中的地位。明确定位由于物流园区是一种建设规模巨大和服务功能齐全的现代物流基础设施，且兼具有经济开发和相关产业的发展功能，因此，物流园区只应在重要的产业基地、运输枢纽存在，应认真吸取部分城市仅仅将物流园区作为物流经营项目进行发展而无法取得预期效益的教训，从经济总体发展和创造良好的物流及依托物流效率发展的工业及商业产业发展环境的高度，考虑物流园区的发展，不能仅仅希望直接从物流园区自身的经营中获取利益，而应从“转移获利”的角度，获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。三、 抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障物流园区发展的优惠政策和运作保障政策，是加快园区建设步伐的必要条件，特别是对处于发展初期的缺乏广泛的市场基础的新兴产业的基础设施项目，更需要政府在土地。税收和投融资及企业经营运作等方面的政策倾斜、扶持和保障。在政策上保障和支持物流基础设施的建设提供优惠政策，鼓励社会投资建设并经营物流基础设施，主要表现为政府通过土地、税收等优惠政策，鼓励对物流园区基础设施的投入；政府应积极支持与物流园区发展有关的研究、开发活动；逐步放宽对园区物流基础设施建设规模审批的限制，以利于最大限度地增加信贷资金供应量，缓解物流基础设施建设的资金约束；建议积极争取以立法的形式，给予民间资本应有的法律地位和通畅的进入园区的渠道，并保障其合法收益。鼓励各类投资主体参与园区物流基础设施的建设通过改革建立责、权、利明确，投资主体法人化的物流园区发展投资体制，提高物流园区物流基础设施项目的投资效益、实现物流园区的良性循环发展；建立物流基础设施建设投资的综合补偿机制政府应将园区内经营效益较好的由政府投资获得的物流设施及相关项目的经营收益，补偿给新的物流设施投资企业，以弥补后续企业进入后的土地升值损失。为园区物流服务及管理企业提供运作支持基础设施的企业化运作是一种趋势，对提高建设效率、增强融资能力、解决政企分开等问题均具有明显好处。解决好企业资产经营的授权和企业注册所需要的政策及法律条件问题，为企业的发展铺平道路，并设法加快企业组建的步伐；建立起一套既符合企业发展政策和方向，又能为企业和职工所接受的社会保障体系及相关制度；政府应给予企业在上市。融资等方面的政策支持和倾斜，使其能在正常运作的情况下顺利获得所需资金。四、引导和培育市场需求提高物流企业的经营管理水平物流服务市场建设不仅仅取决于物流服务的需求，在一定程度上，物流服务环境的建设是重要因素。因此，必须大力发展各种服务业态和服务类型的专业化物流服务企业，并促进其上规模。上水平。上档次，同时能提供工业、商业企业所需的规模化和网络化物流组织和服务。五、建立科学的园区建设发展机制由于物流园区的建设是一项时间跨度较大和功能逐步健全的综合性开发项目，因此，园区的管理者和开发经营者必须通过科学的规划和管理，建立适合园区近期及长远发展的运作机制。第六章 杏花岭区丈子头物流园区运作系统设计一、 运作系统框架杏花岭区丈子头物流园区的运作系统是指按照园区的总体发展规划方案和资源整合要求，为实现园区发展目标而设立的园区建设、经营、理系统，以使园区在此系统的运作实施与政策措施保障下顺利和健康发展。11 运作系统功能根据杏花岭区丈子头物流园区建设与发展的需要，园区运作系统应具备政策制定、招商引资、环境维护与管理和示范项目的建设与运营等4个方面。政策制定物流园区的运作系统具备政策制定功能，是指园区在建设管理机构的设置上，拥有相应的政策权力，以及能及时正确处理园区发展过程中遇到的管理问题。招商引资园区发展的规模和功能的齐全性，以及园区经济开发与影响的广泛性，共同决定了物流园区的建设不是单靠政府部门和园区管理及开发企业的能力所解决的，必须保证园区的管理者及开发企业在运作上具有招商引资功能，要能通过高效和得力的招商引资运作，加快物流园区的建设和发展。环境维护与管理从经济开发性质的园区的发展经验可以看出，园区的发展环境和管理水平，对其开发效果和发展水平具有重要影响。因此，为加快杏花岭区丈子头物流园区物流园区的发展，园区的建设、经营与管理运作系统必须具有对园区的发展提供优惠政策、经济发展、物流业务发展、物流基础设施建设、物流经营活动开展等的环境支持，并能通过有效的管理，使园区的发展具有可持续性。示范项目的建设与运营物流园区在我市现代