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目 录
第1章 项目背景 1
第2章 我国能源区域供热现状及发展趋势 2
2.1 国家相关政策鼓励和支持 2
2.2 能源区域供热市场发展现状 2
2.3 我国能源区域供热市场发展趋势 2
2.4 新能源项目运作机制简介 2
第3章 地源热泵（空气源热泵）项目介绍 2
3.1 地源热泵的概述 2
3.2 我国地源热泵利用研究 2
3.3 本章小结 2
第4章 BOT投资与建设模式研究 2
4.1 BOT模式概述 2
4.2 相关政策法规 2
4.3 国外BOT模式实施现状 2
4.4 国内BOT模式实施现状 2
4.5 本章小结 2
第5章 地源热泵采用BOT模式投资可行性分析 2
5.1 供热BOT投资运营分析 2
5.2 SWOT模型分析 2
5.3 投资及运营分析 2
5.4 区域供热采用BOT模式下运营商的定位 2
5.5 本章小结 2
第6章 投资风险分析与效益评价 2
6.1 地源热泵采用BOT模式投资风险分析 2
6.2 地源热泵采用BOT模式投资项目风险防范策略 2
6.3 地源热泵采用BOT模式投资项目效益评价 2
第7章 成功案例 2
7.1 案例一：红螺湖别墅 2
第8章 调研总结 2
第1章 项目背景
随着我国能源紧缺与环境问题日益严重，节能减排和低碳经济是当今社会发展的必然趋势，为此，政府提出发展循环经济，使用可再生能源，建立节约型社会，走可持续发展道路。于是，为响应政府的号召，开发浅层地热能资源，采用热泵技术供暖、供热和制冷应运而生。地源热泵以其较常规供暖技术节能50-60%，以及运行费用低可降低30-70%等优点冲击着供热和制冷市场。目前，这一新型供热制冷技术正在越来越多的被应用于城市建筑之中。
然而政府以及建筑单位迫于资金紧缺压力，一定程度上导致这一新型节能技术的广泛应用受到影响和阻碍。于是采用BOT融资模式来开发利用地源热泵新技术的商业运作方式有效的解决了政府和企业所面临的资金缺失和技术应用问题。
BOT模式是一种复杂、涉及面广、融资成本高、出现时间较短的项目融资结构运营模式，涉及到工程、金融、法律等多领域专业知识和技术。由于供热BOT投资运营模式对供热公司的要求非常严格，因此，要求供热公司的技术和管理水平非常高。采用BOT模式的优势在于，一方面政府面对污染治理项目无资金压力或缺少资金压力，政府不再充当经营者角色，实现政企分开；另一方面国内外的投资者通过政府的支持找到一个风险小、收益稳定的投资项目，对政府和投资者都有利，同时，消费者也会享受到更加优质的服务。
2011年1月13日，我国最大的BOT供热合同在山西诞生。太原炬能再生能源供热有限公司与山西省平定县人民政府正式签订总投资额达10亿的可再生能源集中供热项目合同，用于平定县城镇建筑供暖。预计在5年时间内，分阶段完成约1080万平米建筑供暖的建设施工。自投产供热开始，太原炬能获得30年特许经营期。这一消息无疑给新能源企业极大地鼓舞。
圣火公司立足于北京整体经济的稳步攀升，同时面临着厚积薄发的二次发展期，提出“立足主业发展，开发六大品类”的战略构想，除经营现有40多个类别、500多个款式和规格产品外，圣火公司本着“所有售出商品圣火负全责”的优良服务宗旨，将在地源热泵产品上进行招商或寻求合作，携手各方厂商，积极开拓市场，形成暖通市场新的局面。
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第2章 我国能源区域供热现状及发展趋势
降低能源消耗和提高使用效率是绿色建筑最重要的特征之一，而供暖系统被认为是实现建筑高能效的一个重要渠道，通过采用更为节能的技术控制和设备可以有效地实现建筑节能。从我国能源结构、居民用能消费结构考虑，集中供热的建设规模和人民承受程度对于改善集中供热方式和扩大我国供热可持续发展起到关键性作用。
2.1 国家相关政策鼓励和支持
2008年我国颁布了《公共机构节能条例》和《民用建筑节能条例》进一步推动低能耗节能产品在建筑领域的应用。国家重点支持相关技术领域中应用可再生能源的示范工程、技术集成及标准制定，其中包括地表水及地下水丰富地区利用淡水源热泵技术供热制冷工程。此外，我国制定颁布了《公共建筑节能设计标准》、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》等一系列节能标准，《建筑能效测评与标识管理办法》与《建筑能效测评与标识技术导则》已进入征求意见阶段，《居住建筑节能设计标准》也在编制中。
2.2 能源区域供热市场发展现状
2.2.1 区域能源系统概述
区域能源系统，像城市给水、电力一样是一项公用事业，是城市的基础设施之一，是为了满足某一特定区域内建筑群落的集中供冷、供热需求，由专门的能源中心集中制造冷水、热水等，通过区域管网进行供给的一个或多个大规模生活热水、中央空调冷热源系统。
区域能源系统的实施需要一定的基础条件。如果在某一区域内建筑物集中，或者规划进行集中建设，该区域具备下列条件就可以实施区域能源系统：平均冷、热需求密度高；明确、稳定的冷热负荷，用户的加入计划明确；可确保区域能源中心及区域管网的布置规划能够实施。区域能源系统的供给范围，根据目前国内的实际情况，其最大半径一般不超过5km，区域能源系统一般采取分步实施的方式。区域能源系统特点主要包括：改善不同建筑单体设备效率低、质量参差不齐的缺点；减少设备总装机容量；减少分散到各单体建筑的供应设备用房面积和配套设施用房面积，集中设置、集中管理。
区域供热越来越受到人们的关注，近年来发展迅速，集中供热也成为城市基础设施的组成部分，在北方供热格局多为新增或改善型，水地源热泵市场发展较快，南方市场能源供热目前多为分户家庭采暖，近几年南方雨雪天气增多，随着人们生活水平的提高，南方市场采暖需求明显呈上升趋势，具有较大的发展潜力。北方市场，以北京和沈阳市场最为突出，南方市场则以华东地区较有代表性。
2.2.2 南北方供热市场现状分析
据中国国家统计局网站公布最新数据，我国2009年各地区城市集中供热面积达到379574.1万平方米（见表2.1），相对于2003年供热面积增加了200%以上，可见我国近五年来供暖市场发展迅速。
表2.1 2009年我国各地区城市集中供热情况统计一览表（再加个图）
单位：万平方米
地区名称
2009年供热面积
2008年供热面积
2009年住宅面积
2008年供热面积
全国合计
379574.1
348947.5
275623.1
244127.9
北京
44239.6
42501
27694.3
26738.3
天津
20614
19245.4
15650.9
14445.4
河北
30554
26735.9
21939.7
19446.5
山西
25512
22186.4
19183.5
17531.6
内蒙古
20769
18447.9
15873.7
12345.8
辽宁
68464.3
60989.8
52962.1
47194.6
吉林
28570.7
23568.5
21726.1
17270.2
黑龙江
34941.7
31481.9
24274
21946.6
山东
46770.6
41472.3
36288.1
31979
河南
9282.5
8625.1
7017
6435.8
陕西
8719
6546.9
6772.1
4982.3
甘肃
9601.8
8882.8
6798.7
6144.3
宁夏
5895.1
5241.7
4818.8
4175.2
新疆
17072.5
15843.2
12190.3
11087.9
北方小计
371006.8
331768.8
273189.3
241723.5
湖北
908
857
774
826
江苏
1706.8
10448.1
738
717.8
浙江
3680
3731
74
132
安徽
2061.2
1993.5
706.2
635.6
南方小计
8356
17029.6
2292.2
2311.4
数据来源：国家统计局
由上表可知，我国供暖市场主要分布在北方各地区，2009年供热面积占全国总量的97%，南方供热面积所占比例仅为2.2%，其中北方地区供热住宅面积占到供热面积总量的70%以上，南方只占约27%。
（1）北方供热市场现状
在取暖问题上，以前国家传统上以长江为界，以南基本上没有暖气，以北主要靠集中供暖或传统方式取暖。一般来说，16℃是人体忍受寒冷程度的一个界限，过了此线，人即没有了舒适感。在北方，基本来说在集中供暖日期前半个月和结束的后半个月是比较难受的，突然停暖对于大部分地区形成了一定的困扰，有的家庭期望能够自己控制采暖和停暖时间，有的家庭则能够适应开春之后的温度，感觉，对于集中供暖的家庭来说无法实现这一愿望，采用了新的能源供热方式的家庭，方便控制取暖温度和时间，则能够实现分户取暖。
据北京市地勘局统计数据显示，截止08年底，北京市已有500多个项目、1300万平方米的建筑应用水地源热泵供暖制冷。而“十一五”期间北京原计划每年安装600万平方米，2010年安装到3500万平方米，因此北京依然是我国地源热泵市场的主要活跃地带。
再以沈阳为例，该地区市场中政策鼓励和潜在市场需求加大了当地地缘热泵市场竞争，据统计资料，沈阳市2007年完成了1800万平方米的地源热泵项目，而截至2009年底，沈阳地区投入运行的地源热泵项目总面积将超过4500万平方米。 沈阳市对于水地源热泵产品的支持力度在全国首屈一指，其中住宅区域采暖项目是重点。
（2）南方供热市场现状
在南方，许多地方尤其是长江中下游沿线城市像南京、武汉、无锡、苏州、上海，冬季的大部分时间是低于16℃这个界限的，2008年以来部分地区的雨雪冰冻天气让没有集中供暖地区的居民感受到了难以忍受的寒冷，许多家庭基本的供暖都无法保证，人们的生活受到了极大影响，以前采取冷暖空调的用户在极端天气下由于设备自身原因无法使用，不能产生良好的供热采暖供暖。南方大多数地区逐渐兴起散热器、壁挂炉、地源热泵的采暖方式，市场需求多是能够实现分户式计量和控制的采暖设备。
区域供热系统在华东、华南市场的项目较精致，分布并不集中。业内人士表示，华东地区市场上的水地源热泵项目主体也是政府工程，包括医院、政府机关建筑、学校和部分住宅小区。与北方市场不同的是，在华东地区一些中高端房地产项目、商业项目上，水地源热泵产品的应用有助于提升小区居住舒适程度和楼盘档次，水地源热泵主机生产企业也因此更加重视品牌内涵、产品质量和项目实际运行效果，对于提升企业整体形象和认知度起到了良好的促进作用。水地源热泵产品在华东市场的应用特点可用概括为： 市场需求一般，销售规模仍有局限，业绩增长较为缓慢；外资品牌业绩突出，品牌认知度高，产品品质与示范项目比价格因素的影响深刻；政府项目为主，房地产项目成为企业关注和利润的焦点。
上海采暖行业中地暖市场的发展情况较好，主要以别墅、公寓和复式的小高层为主。在上海的高端别墅装修中，90%的业主都使用了地暖设备。但是多数人对地暖产品的认识和选择存在不足，就上海目前地暖市场的状况看，这个行业并不算高科技产业，进入门槛较低，而且又属于新鲜事物，有一定的市场发展前景。
武汉供暖市场相对来说是比较火热的，供暖产品的需求也较大，在武汉消费者较为青睐“户式独立供暖系统”。在2008年初的那场雪灾之后，人们对采暖的需求意识大大提高了，目前有部分家庭已经开始安装分户供暖设施了，而且未来的需求态势也比较看好，供暖市场需求逐渐旺盛，这一地区的市民也认识到了采暖的重要性，因没有供热系统设施，分户采暖较为盛行。
2.3 我国能源区域供热市场发展趋势
区域能源供应系统有着诸多的优点，无论是政府、电力部门、开发商、物业经营者还是业主均能在实施区域供冷、供热项目过程中得到各自的收益，而经营此系统也可以带来可观的经济利益回报。此外，展开区域能源供应的业务，也将会大大推动整个区域在能源合理利用、环境保护、改善投资环境、促进产业发展等方面工作的发展，为改善人民生活环境做出贡。若供热分户计量，以多消费者多付费、少用热者少付费为准则，从节约能源、避免浪费的角度来说，无疑是未来的发展趋势。
水地源热泵的富裕冷量可作为建筑物空调冷源，南方地区冬暖夏热，空调季节较长，空调用电占建筑物总能耗的较大比例，采用水地源热泵既供应热水、也可制冷，一举多得，并且水地源热泵具有较高的COP，太阳能集热器和热泵联用具有较高的节能效果，因此区域供热市场在南方发展前景较大。
2.4 新能源项目运作机制简介
合同能源管理（EPC），作为一种总承包服务，可以为用户的能效需求、可再生能源需求以提供整套服务。工程实施前一般先确立担保机构，担保藉由项目产生的节能收益足以支付项目的全部成本，以保障能耗企业得以用未来的节能收益来支付节能工程的投资。一项合同能源管理工程涉及到以下几个关键角色：能源服务公司、产品与方案供应商、融资机构以及能源用户。合同能源管理项目主要有三类模式：节能收益共享、节能量担保、节能管理外包。
由合同能源管理运营商对该项目进行合同托管式服务，包括项目立项、项目融资、项目增递、项目设计、项目施工、项目运行管理等内容。并通过能源合作协议与政府、开发商达成能源托管协议，并在此协议基础上与住户及能源使用单位签定运行管理协议，取得能源服务专营权、收费权，从而回收投资的运作模式。
图2.1 合同能源管理操作模式流程图
我国政府相关部门大力支持大型能源项目采取合同能源管理运营管理的形式，制订并出台《关于加快发展节能服务产业的指导意见》、《关于加强政府机构节约资源工作的通知》和《国家发展改革委关于印发节能中长期专项规划的通知》等法规，在推行合同能源管理，建立健全规范化的能源管理体系，克服节能新技术推广的市场障碍，为促进节能服务产业化和提高能源利用效率方面，提供了有力的保障。
第3章 地源热泵（空气源热泵）项目介绍
3.1 地源热泵的概述
3.1.1 地源热泵定义
热泵按热源获取来源的种类可分为：水源热泵，地源热泵，空气源热泵，双源热泵（水源热泵和空气源热泵结合）。
广义上地源热泵中央空调分为水源热泵和土壤热交换器地源热泵两种形式，也就是分为水源热泵和狭义地源热泵。
图3.1 地源热泵工作原理
狭义上地源热泵也叫土壤热交换器地源空调系统这种空调系统，是将热交换器埋于地下，通过水在由高强度塑料管组成的封闭环路中循环流动，从而实现与大地土壤进行冷热交换的目的。夏季通过机组将房间内的热量转移到地下，对房间进行降温。冬季通过热泵将土壤中的热量转移到房间，对房间进行供暖。
垂直埋管地源热泵系统 水平埋管地源热泵系统
图3.2 地源热泵系统
水源热泵是一种利用地球表面浅层水源（如地下水、地表的河流等）低温低位热能资源，通过输入少量高品位能源（如电能），实现低温位热能向高温位转移，既可供热又可制冷的高效、环保、节能的空调系统。
地下水热泵系统 地表水热泵系统
图3.3 水源热泵系统
空气源热泵是将空气中的能量吸收，变成热量转移到水箱中，把水加热起来，同时把失去大量能量的低温空气释放到厨房，用于厨房制冷。空气在失去能量降低温度的同时，大量的水蒸气被冷凝，因而释放的冷气湿度大大降低，相当于具有除湿的效果
3.1.2 地源热泵应用特点及优劣
(1)地源热泵技术的主要优点
A 高效节能：冬季运行时，COP约为4.2，即投入1KW电能，可得到4KW的热能，夏季运行时，COP可达5.3，投入1KW电能，可得到5KW的冷量，能源利用效率为电采暖方式的3-4倍；并且热交换器不需要除霜，减少了结霜和除霜的用电能耗。地源热泵以比其他常规供暖技术节能50-60%，以及运行费用低可降低30-70%；
B 环保：供热时没有燃烧过程，避免了排烟污染，供冷时省了冷却塔，避免了噪音及霉菌污染；
C 舒适：因为地源热泵机组供冷暖时都是通过冷热水经风机旁管（或地板管、墙埋管）交换完成的，所产生的冷气和暖气（或辐射热）比常规空调的要更柔和的多，热不易感冒；
D 节省占地面积：省去了冷却塔、锅炉及与之配套的煤棚和渣场，节省了土地资源，产生附加经济效益，并改善了建筑物的外部形象；
E 安全：无燃烧设备，从而不存在爆炸、失火和中毒的隐患；
F 机组寿命长：热泵机组长期在良好的低温井水（16℃）下进行热交换工作，可大大延长机组寿命；
G 一机多用：地源热泵系统可供暖，空调，还可供生活热水，一机多用，一套系统可以替换原来的锅炉加空调的两套装置或系统；
H 可再生：土壤有较好的蓄热性能，冬季通过热泵将大地浅层的低位热能提高对建筑供暖，同时蓄存冷量，以备夏用；夏季通过热泵将建筑物内的热量转移到地下对建筑进行降温，同时蓄存热量，以备冬用，保证大地热量的平衡；
I 可分区控制：中央空调享受的档次，又可达到单体空调局部控制的效果。
(2)地源热泵的应用存在如下风险
A 技术风险：包括技术不成熟、产品质量参差不齐、各地水文地质不同、安装售后服务不到位等；
B 办事流程风险：因涉及设计、安装、审批等不同单位，造成程序多且杂，要求环环相扣，细节上不能有差错，否则将导致资源浪费；
C 财务风险：在不同地区、不同工程投资相差较大，可能引起成本风险；
D 应用风险：投资看似偏高，会影响业主对该技术的选择，造成市场供需不匹配。
3.2 我国地源热泵利用研究
3.2.1 我国地源热泵供需市场发展迅速
我国以地下水为地热来源的热泵应用最多，主要采用“异井抽灌”和“单井抽灌”技术，最大单项工程使用建筑面积已达16万平方米。土壤源地源热泵发展最快，最大单项工程使用建筑面积已达13万平方米。统计数据表明，截止2009年，我国地源热泵使用总面积已达1.39 亿平方米，较2008年相比增长26%，市场相关产品销售总额已超过16亿人民币，并且，市场份额也正逐年从外资品牌占有大量市场份额向国有自主品牌渐成主导转变。预计到2020年，我国的地源热泵市场规模将比目前增长5～8倍。
图3.4 2009年我国的地源热泵市场容量与分布
从上图可以看出，以北京、山东和沈阳为代表的北方城市依然是我国主要地源热泵市场的活跃地带。而南方地区则以广东为代表，广东已经成为中国热泵行业最主要的生产基地和消费市场。
全国范围内，除港澳台地区之外，31个省、自治区和直辖市均有地源热泵项目，总工程量约达4500个，工程比较多的地区是北京，天津，河北，河南，山东，辽宁，上海，广东居次。据初步统计，在全国已竣工的地源热泵工程中，办公楼占40%、宾馆饭店占19%、住宅占12%、厂房占9%、别墅度假村占7%、商场占6%、学校占5%、医院占3%，可见涉及面广。从工程制冷面积来看，5万平方米以上的项目约占14%，15万平方米以上的项目占48%，1万平方米以下的项目占35%，目前工程以中小型项目为主，但最近一两年大中型增加比较快，房地产业运用热泵技术的项目比较多。
图3.5 2009年我国各建筑设施在热泵工程项目中所占百分比
3.2.2 我国地源热泵应用方式研究
在我国以建设资源节约型、环境友好型社会的主旋律下，地源热泵这一有着近百年历史的技术，以其环保性与节能性统一的显著优势受到各界的青睐，并呈迅猛发展态势，广泛应用在办公楼、宾馆、学校、宿舍、医院、饭店、商场、别墅、住宅等领域。
地源热泵的应用方式从应用的建筑物对象可分为家用和商用两大类，从输送冷热量方式可分为集中系统、分散系统和混合系统。
家用系统：用户使用自己的热泵、地源和水路或风管输送系统进行冷热供应，多用于小型住宅，别墅等户式空调。
图3.6 地源热泵应用－家用系统
集中系统：热泵布置在机房内，冷热量集中通过风道或水路分配系统送到各房间。
图3.7 地源热泵应用－集中系统和分散系统
分散系统：用中央水泵，采用水环路方式将水送到各用户作为冷热源，用户单独使用自己的热泵机组调节空气。一般用于办公楼、学校、商用建筑等，此系统可将用户使用的冷热量完全反应在用电上，便于计量，适用于目前的独立热计量要求。
混合系统：地源和冷却塔或加热锅炉联合使用作为冷热源的系统，混合系统与分散系统非常类似，只是冷热源系统增加了冷却塔或锅炉。
图3.8 地源热泵应用－混合系统
3.3 本章小结
本章对热泵的定义、优缺点进行了详细描述。按热源获取来源的种类可分为：水源热泵，地源热泵，空气源热泵，双源热泵（水源热泵和空气源热泵结合）。而广义上地源热泵中央空调分为水源热泵和土壤热交换器地源热泵两种形式，也就是分为水源热泵和狭义地源热泵。地源热泵具有高效节能和环保等其他常规供暖技术节无法比拟的优势，同时，地源热泵在应用时以存在办事流程和技术等方面的风险，因此，对于地源热泵的选择不可盲目进行。
本章对我国地源热泵利用现状及发展情况进行概述，目前我国地源热泵多用于办公楼、宾馆饭店、住宅占、厂房、别墅度假村、商场、学校和医院，且以地下水为地热来源的热泵应用最多，发展十分迅速，以前以中小型项目为主，但最近大中型增加比较快，房地产业运用热泵技术的项目比较多。
第4章 BOT投资与建设模式研究
4.1 BOT模式概述
4.1.1 BOT概念描述
BOT模式其涵义是国家或地方政府通过特许权协议，将一个公共基础设施（基础产业）项目的特许权授予承包商（一般为国际财团），承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设、运营和维护，并回收成本、偿还债务和赚取利润，特许期结束后将项目所有权无偿移交签约方的政府部门。
实质上，BOT模式是指私营机构（含国外资本）参与国家公共基础设施项目，在互利互惠的基础上分配该项目的资源、风险和利益的项目融资方式，是政府与承包商合作经营基础设施项目的一种非凡运作模式。
4.1.2 BOT特点介绍
BOT模式具有以下特点：
第一、项目发起人对项目没有直接控制权，在融资期间也无法获得任何经营利润，只能通过项目的建设和运行获得间接的经济效益和社会效益；
第二、由于采用BOT模式融资的项目涉及巨额资金，又有政府的特许权协议作为支持，投资者愿意将融资安排成为有限追索的形式，在项目中注入一定的股本资金，承担直接的经济责任和风险；
第三、通过采取让本国公司或外国公司筹资、建设、经营的方式来参与基础设施项目，项目融资的所有责任和风险都转移到项目公司，这样可以减轻政府财政负担，同时又有利于提高项目公司的运作效率。
4.1.3 BOT项目运作程序
BOT项目实施的一般程序为：投资商与政府签订特许经营权协议→投资商注资组建项目公司，并由项目公司承接投资商在特许权协议中的权利义务→项目公司以项目经营权为担保向银行融资→项目公司完成项目的设计、采购、建设，并签订、履行相关合同→项目营运→项目移交政府。
项目程序中本身的盈利水平、责任有限及融资可能性是BOT投资决策的三大决定性因素。
（1）项目本身的盈利水平，取决于项目投资规模与预期收益的比例。有些项目产品由政府财政保底购买，其盈利水平则相对确定，其特征是产品费用能按预期转嫁到消费者身上。但大部分项目，政府并不作投资回报的担保，项目盈利具有不确定性，需投资人自己综合各种信息对项目盈利水平进行评估。
（2）项目公司组建后，投资商以投资额为限对项目公司承担责任。项目公司以其全部资产包括融资取得的资产对外承担责任。此外，项目公司可以就项目购买商业保险、也可将项目以总承包等方式分担部分风险。
（3）项目融资是BOT项目非常关键的一环。国务院国办发［2000］32号文件要求各商业、政策性银行对具备条件的BOT项目提供融资支持。一般情况下，在目前国内大部分BOT项目中，政府或银行会要求投资商出资额达到总投资的35%，其余65%资金由项目公司以项目经营权担保申请融资。由于国家政策允许，项目一般都能申请到贷款，这对投资商是一个很大的支持。
4.2 相关政策法规
BOT投融资方式因其特有的优势而日益得到广泛运用。然而，在实践中，BOT投融资方式的具体运作却遇到了种种难题。操作实践中出现的各种模式迫切需要健全完善的法律、法规提供保障。
1994年，我国开始研究BOT在基础产业领域应用的问题，不少外国投资者也拟采用BOT模式参与中国的经济建设。在此背景下，对外贸易经济合作部于1995年发布了《关于以BOT方式吸收外商投资的有关问题的通知》（以下简称《吸收通知》）。国家计委、电力部、交通部在1995年联合下发了《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》（以下简称《管理通知》）。这两个《通知》构成了我国目前指导BOT项目试点工作的主要依据：
2004年，国家出台市政公用事业特许经营权经营管理办法指出：进一步推进基础设施建设的市场化，规范特许经营活动；2005年，国家出台关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见，明确规定：要放宽非公有制经济市场准入，允许非公有资本进入基础设施建设领域。这些政策的出台和执行，消除影响非公有制经济发展的体制性障碍，为非公有制经济发展创造了良好环境。这些条文为现阶段我国BOT项目的运作起到了指导作用。
4.3 国外BOT模式实施现状
20世纪70年代末到80年代初，世界经济大发展，人口增长，城市化导致对交通、能源和供水等基础设施的需求急剧膨胀，而赤字和债务负担迫使这些国家在编制财政预算时实行紧缩政策，转而寻求私营部门的投资进行基础设施建设。在这种背景下，BOT模式开始在一些国家得到运用和推广。而发达国家各类经济法规健全，政策透明度高，市场竞争有序而高效，为BOT的发育提供了良好的土壤。所以，BOT在发达国家运作比较规范，政府对BOT的治理方式也比较成熟。不同国家其具体的运作模式也不尽相同。
4.3.1 发展中国家实施情况举例分析
（1）巴基斯坦的Hab River电厂是一座1.292MW的燃油电厂，项目发起人是英国的Hawker Siddeloy 和沙特阿拉伯、加拿大等国的工程公司，特许协议在1987年签字，期限从1990年-2113年，为期23年。
（2）项目融资方式及特点。巴基斯坦Hab River电厂的筹集总额为13亿美元，要求产权或准产权为2.2-2.4亿美元，约为项目总成本的20%。在产权中，1.4亿来自主办者，另1亿在巴基斯坦当地解决；债务为10.6亿美元，约为总成本的80%，其中6.5亿美元来自出口信贷机构和多边机构。
（3）项目建设方式及风险。以固定价格按照商定的时间进度和规格完成工程的设计和建设，并以固定价格的5%作为履约保证。如不能按期完成或按性能发点则赔偿损失。
（4）项目收益及政府支持。巴基斯坦的Hab River电厂得到巴基斯坦政府许可，由巴基斯坦的石油公司按固定价格为项目提供燃料油，而水利电力开发管理局则保证在“先取后付”的基础上以固定价格向电厂购电。同时，售电的收益要付给第三者代理人积累准备账户，以支付项目费用和债务还本付息。此外，政府还为项目提供了一系列的担保，如政府担保最少营运收入；当收入短缺时，政府保证提供所需款项，以便为优先债务还本付息，并为不可抗的风险提供一份备用资金以提供补偿。在外汇方面，由巴基斯坦银行保证投资者能以保险合同签订之日的汇率，将赚得的卢比兑换成美元，并自由汇出境外。
4.3.2 发达国家实施情况举例分析
（1）项目简介。英国的Dartfold桥是一条横跨泰晤士河并与伦敦的M25环形快车通道相连的桥。项目发起人是由欧洲的几家银行和英国的Trafalogar House 集团组成的一个项目公司，特许协议在1988年签字，期限从1988年-2008年，为期20年。
（2）项目融资方式及特点。筹资总额为3.1亿美元，其融资方式全部由当地筹集，包括主办者的股票，从政府管理机构获得的无息贷款，其余为多边机构贷款和股票筹集。该项目投标成功的关键，股票风险基本上由附属证券持有者承受，这样就不存在股票利润。贷款证券股东由固定利率的优惠券给予补偿，证券利率在一个相对较高的水平上。
（3）项目建设方式及风险。同样，Dartfold桥以交钥匙的方法，按项目公司的价格基础转包给分公司，但如果遇到通货膨胀及以后的设计变更将变化包价。建设合同的一个重要方面是排除了所有通常可接受的风险。项目公司在其成套合同中安排了3600万美元的意外贷款，来满足融资和工程资本的超支需要。
（4）项目收益及政府支持。Dartfold桥项目公司得到英国政府特许购买两个已在获利的收费隧道。这项特许使项目公司从特许期一开始就有通行收费收入估计为1.2亿美元。对于Dartfold桥的收费规定：在20年的特许期内固定一个价格，此价与零售价指数相联系。
从以上分析可以看出，不论是发达国家还是发展中国家，在融资、建外汇兑换、最低收益、不可抗拒事件风险等方面均获得了政府的大力支持，尽管没有政府的直接担保，但为这些项目提供的支持和间接担保是BOT成功建成及顺利运行的保证。
4.4 国内BOT模式实施现状
进入21世纪，中国经济迅速发展，“西部大开发”、“西电东送”、“南水北调”和城市化建设进程加快，投资需求将有较大幅度的增长。随着我国经济体制改革的进一步深入，国家开始逐步减少对基础设施领域的国有资金投入，实现投资多元化，引入市场竞争机制，这也使得财政资金以外的各类资本将面临更多地投资于基础设施的机会。在进行宏观控制的同时，BOT模式会激发银行、财团及个人的投资爱好，使一些本来急需建设而因政府财力不足又无法动工的基础设施建设项目能够早日建成并投入使用，在分散政府投资基础设施项目风险的同时，加快了我国基础设施项目的建设速度，另一方面采用BOT模式后，该基础设施就成了某个投资者（企业）的一个投资项目，为了实现利润最大化，企业会努力加强治理，降低成本，减少不必要的开支，从而提高政府投资项目的建设和运行效率。采用包括BOT在内的多种渠道筹集基础设施建设资金，将是必然的趋势。
2008北京奥运国家体育场项目，由北京市国资公司、中信集团、北京城建集团、美国金州控股集团、国安岳强公司等巨头总投资约35亿元人民币建设。作为回报，上述公司联合组建的项目公司将获得奥运会后国家体育场30年的经营权；2004年广东东莞17个污水处理厂项目以BOT方式公开对外招标，吸引了数百家公司报名，通过资格预审的单位或联合体有150多家，竞争之激烈可见一斑！
4.5 本章小结
从BOT 的融资模式中我们可以看出：BOT 不仅是一种投资方式，也是一种融资方式，作为基础设施项目的建设方式，其融资性质比投资性质更明显。在这种模式中，政府部门和民营资本基于某个公用事业项目结成一种伙伴关系，双方通过合同的方式明确了各自承担的责任和风险，使项目建设不仅摆脱了政府行政的诸多干预和限制，又充分发挥了民营资本在资源整合与经营上的优势，是一种利用外资和民营资本兴建基础设施的新型融资模式，尽管我国关于BOT的现行法律非常有限，制度健全还有一定上升空间，但是却在一定程度上缓解了基础设施建设与资金短缺的矛盾，有利于培养先进的技术骨干和介绍先进的管理经验，是一种新型的、有巨大潜力的投资合作方式。
第5章 地源热泵采用BOT模式投资可行性分析
5.1 供热BOT 模式
供热BOT模式就是负责供热及运营管理公司在房地产项目刚刚启动时就参与规划设计，负责投资建设热泵系统，监督室内外系统的施工质量，负责运行管理、设备维护、签订供暖协议、收取供暖费和维修服务。一般情况下合同期在20年左右。热泵系统建成后运营管理从总体上说包括两个部分：一个是供热内部的运行管理，另一部分是供热的收费管理。供热内部的运行好坏是正常收费管理的前提，即只有在确保其正常运行，处理效果达标情况下，其收费才成为可能。而内部的行管理应采取一套相应的维护措施，进一步节约挖潜，降低成本，为运营公司谋利。供热的对外收费管理是牵涉运营公司切身利益的大事。目前可依据的模式一是靠政府通过增收取暖费的方式解决，另一个是运营公司自建系统分别收费。前者适用于众多的城镇居民的收费管理，后者对较为集中的工业企业更为适合。
5.2 SWOT模型分析
随着我国能源紧缺与环境问题日益严重，同时，各省、市及地区均负有繁重的节能减排任务，因此，本节对地源热泵项目采用BOT模式进行SWOT分析，为我公司开展该项目提供清醒、客观的认识和清晰的定位。
5.2.1 机会
(1)政策扶持：国家可再能能源相关政策法规、国家关于地源热泵使用指南。2006年，出台《关于发展热泵系统的指导意见》，2008年，中国可能从超支预算中拨200亿给新能源和可再生能源，达到总计300多亿的支持量，其中包括热泵技术所利用的能源。在热泵领域，2008年5月1日，《商业或工业用及类似用途的热泵热水机(GB/T21362-2008)》国家标准颁布施行，给商用热泵热水机的产品生产和工程安装提供了一个参考依据，对行业内的企业行为起到引导和规范作用。此外，国家颁布《可再生能源产业指导目录》、《公共机构节能条例》和《民用建筑节能条例》等更进一步推动低能耗节能产品在建筑领域的应用。可见，国家对新能源与可再生能源开发研究的支持力度。
我国有关BOT方式的法律保障体系主要有《关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知》、《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》、《指导外商投资方向暂行规定》、《外商投资产业指导目录》和《能源供应和消费的规定》等对包括BOT项目在内的项目融资有关问题做出了规定。这些法律规定为我国BOT项目的运作起到了一定的指导作用。
(2)市场空间大：市场正处于开发初期等。我国城乡既有建筑总面积约400亿平方米，在城镇中居住建筑面积约为105亿平方米，其中能达到建筑节能标准的仅占5%；同时，我国每年新增房屋建筑面积约20亿平方米，预计到2020年底，我国新增的房屋面积将近300亿平方米。截止2009年，我国地源热泵使用总面积已达1.39 亿平方米，预计到2020年，我国的地源热泵市场规模将比目前增长5～8倍。随着人民生活水平提高，我国采暖线也将逐步南移，新建建筑将有70亿平方米以上需要供暖。如果按照50%采用清洁能源的比例，将有35亿平方米需要用清洁能源采暖。目前工程以中小型项目为主，但最近一两年大中型增加比较快，房地产业运用热泵技术的项目比较多，且在全国已竣工的地源热泵工程中，办公楼占40%、宾馆饭店占19%、住宅占12%，其他占29%。地源热泵技术作为一种受国家政策支持的新型节能环保空调采暖技术，发展前景广阔。
我国经济迅速发展，随之而来的是投资需求大幅度的增长。为创造更好的投资环境，同时提供更高水平的公共服务，基础设施如电力、供水及污水处理、高速公路、城市轻轨、天然气管道和城市停车设施将得到更为广泛的、规模更大的建设，项目的资金需求也很大。在我国经济体制改革后，国家开始逐步减少对基础设施领域的国有资金投入，实现投资多元化，引入市场竞争机制，提高基础设施运行效率，降低社会服务价格。这也为包括BOT在内的多种渠道筹集基础设施建设资金带来了机会。
(3)地源热泵技术的日趋成熟：我国地源热泵自主品牌、生产、安装等方面发展迅速，技术日趋成熟，市场份额也正逐年从外资品牌占有大量市场份额向国有自主品牌渐成主导转变。
5.2.2 威胁
将地源热泵应用于区域供热所面临威胁主要来自于传统区域供热和使用者的认知度和选择。同时，面临来自于其他新能源，如太阳能等可再生能源的替代威胁。另外，还会有国内外房地产企、同行业的竞争威胁等。
由于采用BOT模式进行投融资运作和长期经营，将面临政治风险、政策法律风险、融资风险和成本控制风险等。具体来说BOT模式相关法制不健全，在现有的法律框架内，许多问题得不到有效解决，一定程度上阻碍了BOT项目的顺利实施；发展环境制约因素多，首先是人
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