服装城经营策划书样本.doc

盛世服装城"项目经营策划书

一、前 言

　该项目编制依据：
　1、 盛世集团提供项目资料；
　2、 进行市场调研取得第一手资料；
　3、 沈阳市统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报；
　4、 沈阳市商业联合会、沈阳市商业经济学会编辑内部资料《商业参考》。

二、项目概况

　1、 项目名称：盛世服装城。
　2、 项目选址：在沈阳市皇姑区北行商业中心区，即原沈阳市石棉厂厂址内。南接　　　岐山路、三和百货；北依中国城，距银泰百货1000米，和皇姑副食隔街相望；相　　　邻长江街，和太原街相接。
　3、 项目规模及投资：
　（1） 该项目占地面积1.53万平方米，建筑面积4万平方米，分地上三层，营业面积　　　　　3万平方米。
　（2） 项目总投资：2800万元，由盛世集团投资。
　4、 项目经营者：
　5、 项目经营方法：采取租凭经营方法，即由盛世集团投资，其子企业租赁经营。

三、项目经营环境分析

　　1、项目所在城市--沈阳市是东北地域政治、经济、文化和商贸中心，是东北地域交通枢纽，有着丰富人口和人才资源及雄厚经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提升，国民经济财政政策作用下，经济运行显著加紧，总体经济形势展现出健康向上发展态势。现在宏观经济运行已进入"适度"绿灯区，总体经济发展已进入"景气"状态。
　　2、沈阳市第三产业发展快速，每十二个月全部以较大力度支持全市经济快速增加。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增加65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对GDP贡献率稳步增加。从行业组成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推进本市第三产业发展支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主第三产业连续发展现有利于推进居民消费水平提升，同时也预示了盛世服装城在沈阳市地域行业潜力。
　　3、项目符合沈阳市、皇姑区政府发展商贸总体思绪和基础标准，符合市、区政府相关"计划、规范和规则市场"基础思绪，而且能对皇姑区"商业街区改造"起到示范作用。市区政府开拓市场宗指基础思绪是：加紧流通体制改革步伐，加紧流通业从末端行业向先导行业转化过程。根据"三改一加强"标准，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰流通主体；继续推进新型营销方法发展，根据大市场、大贸易、大流通方向结构商品流通体制；加强对市场载体规范和管理，做到计划合理、规范发展、规则交易。关键改造和建设本市全国性和区域性批发市场，经过技术改造，使之提升现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功效强、幅射面广商品集散中心和信息中心。项目标建设目标完全符合市区政府上述需求，所以将会得到各级政府大力支持。
　　总而言之，沈阳市社会经济发展和运行势态良好，第三产业连续增加，项目经营方针和各级政府对于发展大市场思绪相符，该项目将得到政府肯定和大力扶持。这些原因为项目标运作提供了可靠经济及社会政策确保。

四、市场及竞争对手分析

1．市场分析

（1） 社会购置力分析。
沈阳市国民经济增加稳中加紧，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年整年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增加10.1%。城镇市场分别实现不一样程度发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增加11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增加4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增加9.6%、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善，估计城市居民人均可支配收入达4950元，增加61%；全市农民人均纯收入可达2870元，增加19.7%。

（2） 消费倾向分析
依据沈阳市统计资料，从1997年以来，沈阳市城镇居民吃穿消费全方面增加，恩格尔系数下降。伴随城镇人民生活水平不停提升，消费观念发生了根本性改变，消费展现快速、健康、简便、多样、专业化趋势。大家对服装消费需求，尤其是对高级次、专业服务、优雅购物环境需求越来越高。1998年投向衣着类零售额为106.8亿元，比1997年增加11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增加12.6%，占社会消费品零售总额确实22. 6%。

（3） 市场容量分析
本市各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增加4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，比如，五爱市场交易额已达110亿元以上。总而言之，各类市场已经成为城镇居民生产和生活购物关键场所和空间，也培养了"盛世服装城"潜在用户群体。
上述分析表明，沈阳市消费增加平稳有序，需求有所回升，社会购置力正在以较快速度增加，为该项目标开展提供了坚实市场基础。而且伴随生活水平不停提升，沈阳居民正在脱离原来消费传统，步入更高消费层次，大家将更多消费在"穿"上，而且追求更有个性高质量衣饰（个性化亦为服装订制业务提供了市场起源）沈阳市居民消费水平提升和消费习惯改善，为项目提供了可靠用户起源。
2、竞争对手分析
"盛世服装城"基础定位为全国一流实施标准化统一管理和高水准服务服装（成衣）批零、布料（辅料）批零、服装（制服）加工订制商业中心。基于此，该项目组成市场竞争接触点有这么多个目标。
（1）沈阳春天--从事服装（成衣）零售。所经营品牌著名度较高，和"盛世服装城"竞争承租业户；
（2）五爱市场--服装（成本）、布料（辅料）批零，所经营服装、布料档次混杂且关键对外埠含有较强辅射力，和"盛世服装城"竞争也是承租业户；
（3）辽展--服装（成衣）以休闲装、运动装为主打，多数业户经营是东南沿海"三来一补"企业为生产外单而余下尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，和"盛世服装城"竞争是最终消费者。
尽管存在竞争对手，但盛世服装城仍然有足够优势立于不败之地。其一，沈阳春天和五爱市场虽有规模和地利优势，但五爱市场不是服装专营市场，缺乏专业优势；它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功效单一，品种档次不一；部分摊主以次充好，损害了市场形象；其二，二者离盛世服装城较远，商圈不会重合；其三，辽展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺点，难以组成"盛世服装城'竞争对手。
鉴于此，"盛世服装城"项目在功效计划上只要和上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高级次、高质量和良好服务赢得用户，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。

五、项目立地条件分析

1、地理位置
　　 "盛世服装城"处于沈阳市三大商业区之一北行商业区，该商业区域是沈阳市根据发展区域经济思绪建设东北地域商贸中心要求，加大市场体系力度建设，于1998年关键改造完成。该位置享受最好商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有215路、210路、228路、329路、242路、232路、231路公交车通行市区五区及新城子、于洪区，车程短，运力强，含有较强辅射能力。从西邻长江街至沈阳市最大商业中心太原街仅十几分钟旅程，现在为一片棚户区所阻隔。现在，区委、区政府正致力于这一棚户区改造，工程一旦实施，则北行地域商业将和太原街、西塔街商业中心联成一体，其商业机会将更为宽广。所以，该项目含有优于五爱市场、沈阳春天或辽展中心地利之便。比如，五爱市场因为市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重时刻，从而影响其以后发展后劲。
2、 合配套设置
　　除"盛世服装城"项目本身含有配套设置外，该项目所处位置周围环境已形成自然配置功效也十分完备。如北侧距该项目1000米有大型综合百货店银泰市场；南侧有中型精品店三和百货，含有十几年传统和良好社会口碑北行农贸大厅，北行皇姑副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店"小土豆"'老四季面条"，许家鸡味抻面；金龙建筑装饰市场、家俱大卖场距此也仅米；建行、交行、工商行、招商行、农行全部有专门营业网点密布左右。总而言之，已形成了良好社会商业环境和气氛，这是其它竞争者所不含有或不完全含有优势。
3、客流量分析
总而言之，依据皇姑区人口数、人员结构及客流量已大大超出同时段其它竞争对手来看，北行作为商业中心位置是不容置疑，说明该项目所处地理位置十分优越，含有商业旺铺含有基础条件。
盛世服装城项目周围客流量图例（车流不计）
测算地点
和盛氏项目距离
测算时间
客流量（次/分钟）
银泰百货
1000米
10月13日14：00
98
北行轻工
500米
10月13日15：00
122
北行书店
500米
10月14日10：00
120
北行商场
800米
10月14日11：00
133
麦当劳快餐店
800米
10月14日10：00
92
六、项目经营管理

1、功效计划
　　全国一流实施标准化统一管理和高水准服务服装（成衣）批零、布料（辅料）批零、服装（制服）加工订制商业中心。
摊位设置：按9平米/摊位国际标准，设置摊位3000个。
F1（地上一层）：进口、国产布料批零销售及服装（制服）
加工订制：
F2（地上二层）：服装（成衣）批零销售；
F3（地上三层）：服装（成衣）批零销售；

2、项目硬环境
（1）该项目从设计主导思想上重视空间流畅行为学理念。总体布局含有较强前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部；
（2）在地上二层设有11000平方米共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透；
（3）每层设置卫生间两处、休息椅多处；
（4） 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及对应中央监控系统和自动报警、喷淋设施；
（5） 设置集中供暖和冷气设备；
（6） 采取双回路供电；
（7） 设置电子保安系统；
（8） 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办；
（9） 装修标准；
外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门；
内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带；
卫生间：三星级酒店标准。

3、项目经营管理
（1） 经营管理策略：借助于盛世集团综合功效，将牧业管理和商业服务紧密结合，采取国际化商业服务标准，并按国际通例组织经营，关键宣传用户（承租业户）满意。

（2）经营管理模式：对经营利润实施目标管理，把"企业目标"、"部门目标"和"个人目标"亲密联络起来，达成同径效果，使下接目标能确保上位目标完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体利益链，建立市场规则下"一荣俱荣、一损俱损"利益关系。见下图：

　　总而言之，"盛世服装城"项目须在投资者对整个项目进行充足掌控前提下经过含有较高水平经营管理机构，充足发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运行上对基础业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理方面制订十分理性和连续发展计划；确立含有操作性步骤和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定步骤规则推进和发展。

七、项目市场策略

1招商渠道
F1（地上一层）租用者应该是：（1）原南二市场布料市场业户；（2）五爱市场、西柳市场业户；（3）北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用具市场从事服装加工业户；（4）原在市内各大型市场（商业城、中兴--沈阳商业大厦）从事服装加工业户；（5）沈阳、大连品牌厂家（黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽衣饰、荣仕、惠英旗袍等）；（6）散落于市内各区从事洋裁服装业户。
F2、F3（地上二、三层）租用者应是：（1）在沈阳春天中从事下等品牌经营，因为无法起到领导品牌作用而效益不理想业户；（2）在五爱市场中从事较高级次品牌，但因为五爱市场整体定位较低而无法吸引较高层次购置力业户；（3）在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩业户；（4）在市内各大型商场经营品牌，计划进驻皇姑（北行）商业区，但因银泰百货和三和百货结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻业户；（5）其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额业户。

2、招商方法：租赁形式
依据沈阳春天（每个单位--9平方米6000元/月）、五爱市场（每个单位--9平方米4500元/月），提议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。
合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米业户，能够洽谈合作。
专卖代理：针对中国或国际品牌，能够洽谈专卖代理和合作分销；
从而创建盛氏春天项目标自营品牌。

3、市场推广
依据盛世服装城项目标目标用户，以以下手段给予市场推广（和该项目工程筹备同时开始）：
（1）形象宣传--着力于政府和媒体关注地方，突出卖点，给予宣传；
（2）实用宣传--针对承租潜在用户，以散发宣传单形式给予宣传；
（3）媒体宣传--以《沈阳晚报》、《辽沈晚报》、《华商晨报》、《时代商报》及辽宁、沈阳电视台为关键媒体展开多渠道宣传，突出"置业首选、黄金升值"卖点；
（4）公关活动。

八、项目经济效益分析

1、项目标盈亏平衡分析
成本项目明细表
固定成本项目
金额
变动成本项目
金额
上交租金前期推广费管理费用（工资、办公费等）
1500万元100万元294万元
税金及附加
2131．2元
累计
1894万元

2131．2元
总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用（工资、办公费等）=1500+100+294=1894万元
上缴租金：1500万元/年。
前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。
工资：按月平均工资1000元/人月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，累计年工资总额276万元。
办公费用：15000元/月，整年共18万元。
总变动成本=税金及附加
=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%
=2131.2元
保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位
实现目标利润1000万元出租摊位数：
摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位
租金收入和成本（万元）

2、相关敏感性分析
固定成本增加10%，利润交下降19%；
每个摊位租金增加10%，利润将增加30%；
摊位数增加10%，利润将增加29%。
从以上分析能够看出，只要出租522个摊位便可实现盈亏平衡，按平均每个摊位9平米计，共4698平米，只占总面积16%；而只要出租798个摊位，就可实现利润1000万元，而798个摊位共7182平米，只占总面积24%，完全有可能租出去，所以十二个月实现1000万元利润是可行。

九、结 论

地处沈阳市三大商业区之一--北行商业区盛世服装城，依靠于精良硬件设施、完善服务功效和优异管理手段，以正在逐步回升宏观经济形势和快速增加社会购置力、市场需求作确保，必将产生十分良好经济效益。即使计划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元目标。所以，该项目在经济效益上是可行。在社会效益方面，该项目标实现，一是能促进沈阳市商品批零市场深入完善；二是能促进大家消费水平提升，从而拉动经济增加；三是满足大家多层次物质生活需要，提升大家物质生活质量；四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可处理大批下岗人员再就业问题。
从该项目标社会背景、市场条件和经济和社会性效益分析中，能够得出这么结论，即以年租金1500万元价格，经营盛世服装城是完全可行。

十、实施结果

"盛世服装城"项目经营可行性汇报得到各方同意，现在已进入实施阶段。进展以下：
1、 项目筹备小线已搭建；
2、 已按项目选址确立计划用地，即期开工；
3、 先期建设资金已到位；
4、 招商工作已开展。