楼盘项目调研报告样本.doc

国际丽全部城调研汇报第一部分：项目介绍楼盘地址：静安北京西路718号项目占地：130000平方米建筑面积：270000平方米容纳户数：3200户容积率：3.6绿化率：40%车位：810楼层情况：23层高层物业管理费：4元/平方米/月1 地理位置： 国际丽全部城地处北京西路、石门二路口，分三期开放（已全部销售完成）。每户配TEMPSTAR中央空调，德国威能壁挂式热水炉。豪华会所、游泳池、网球场。国际丽全部城在南京西路商业圈周围，出行便利。交通：地铁二号线、21、20、37、136。2. 建筑风格丽全部国际城现代风格豪华建筑 国际丽全部城面临北京西路，有一排不高红砖矮房，称之为会所。在丽全部城一期销售之前就已完工。会所古色古香，很像上海传统洋房。就在会所后面，在绿树草坪间耸立着一栋栋豪华气派现代风格高楼，大楼外贴面砖，外观呈淡黄颜色。住户全部朝南，采光极好。走近大楼仰视，大楼高耸入云；远观大楼，南向卧室全部封上进口玻璃幕墙，豪华气派。远观近看，让人心动，令人感叹。大到建筑和环境融合，小到建筑线条走向及一砖一瓦颜色搭配，无不显示其用心。气势简练而不简单，气派而不张扬，友好有度建筑百分比配以精良高级外立面建材，使其堪称该地段一组标志性建筑。3项目背景：房产界精英联袂产物 国际丽全部城由静安置业集团投资开发，由上海现代建筑设计（集团）城市院负责计划设计，拥有1300单元丽全部国际城是由享誉世界 （贝尔高林）凭藉多年设计经验和全球几千个项目标成功心得负责环境设计，由享受盛誉香港吕元祥建筑事务所负责建筑立面设计，由著名遐迩第一太平戴维斯物业顾问（上海）全权负责物业管理，由上海中瑞房地产经纪担当营销总代理。能够说，国际丽全部城是房产界精英联袂杰作。4房型主力房型 平方米左右二房二厅 和前两期不一样是，月份推出栋东单元和西单元是清一色二房二厅，有套，均价元平方米，毛坯房，每套总价万元左右。有平方米平方米四种房型。细看楼层平面图纸，每个单元四户配置三部三菱电梯。 每户均是双卫，设备阳台不计面积，套内使用面积平方米左右，最高达平方米。 房：厅房使用过于局促 转角阳台朝向不佳 房：双卧及厅全部朝南 房： 平米 房厅 此房型特征是厅为东西狭长横向布局，这么虽有利于南北两卧室通风但可能会影响一天中除早晨外大部分时间采光，同时整个厅空间受到两个卧室房门间动线切割而影响了使用效率。加上厅套内面积平方米，其使用面积仅平方米出头，该套房厅使用会有过于局促之感。该房型圆形转角大阳台面积形式极好但其朝向西北相当可惜。主卧中有衣帽间和北面不计销售面积设备阳台和双卫生间全部有窗是该房型多个比较人性化亮点。 房： 平方米二房二厅 一样是二房二厅，房总建筑面积还小于室，不过房因为没有过道，其厅和房间面积反而大于房。此为该房型相对房优点，另外该房型最大亮点是双卧及厅全部朝南，但缺点也颇为显著，整套房间通风不佳和次阳台采光不足。第二部分：项目SWOT分析：1 优势地段优势交通优势无和伦比地理位置。地处上海人传统观念中“市中心顶级地段”，离南京西路距离仅百步之遥。而南京西路在上海地位如同纽约曼哈顿、东京银座、香港中环、台北忠孝东路，全部是世界著名商业街。停留在四季酒店、波特曼、锦沧文华、贵全部、希尔顿等四星、五星级大酒店和上海展览中心。出入是恒隆、中信泰富、梅龙镇广场组成金三角商圈。游走在繁荣南京西路。钟情于哈根达斯浓香在舌尖慵懒滑过。至年，上海办公楼中最著名莫过于嘉里中心，即使租金最高，却吸引了通用电气等世界著名企业。绿色环境。和国际丽全部城一路之隔静安区东块地块原是前些时期上海人人皆知“地产大王”周正毅旗下农凯集团计划开发高级住宅地盘，现在这里将开发上海市中心最大规模绿地上海体育公园。对于国际丽全部城业主而言，这无疑是令人振奋巨大利好。 2.劣势价位问题（三期）开盘价：国际丽全部城元/平方米（3月）（二期）全装修房开盘价：元/平方米个人想法：南京西路实际上含有和淮海路在地段上竞争地位话，加上丽全部城边上远大于太平桥绿地上海体育公园绿地建设，那么国际丽全部城完全有理由和淮海路南测太平桥地域单价高达每平方米元住宅楼盘相媲美。（现今国际丽全部城价格已售280003）第三部分：目标用户群分类：一期、二期1. 多为中港台及外籍人士2. 高级白领（月收入10000以上）购房者大多是做长久投资或自住。这些楼盘价格受政策影响不大，仍然稳步上涨。比较经典楼盘国际丽全部城现在平均成交单价已经达成31000元/平方米。这一区域成交活跃楼盘还有曼克顿豪庭(怡景苑)，该楼盘品质和服务一流，只是地段方面稍逊一筹，现在成交单价在2元/平方米，能够说是物有所值。特殊：（上海人买房实在是买个感觉，上海人尤其看中地段、位置。只要地段、位置好，不用做广告，不用代理商，房子也能卖掉。） 第四部分：竞争对手分析1. 静安风景苑（现今售完） 2. 静安豪情苑（只有5号楼未售完） 价位26500第五部分：业主和市民评论1 名人（据调查：财经频道郎闲评30000/平方米购置了国际丽全部城）。2 对物业评论（3位业主对物业管理表示不满）。3 第六部分：调查结论：1中心地段房产价格普遍较高。按揭贷款是广大消费者肯定选择。2. 对月供承受能力。 按调查分析,消费者所能承受月供和上海市现在人均收入完全不相符,这就要提醒房地产开发商,产品要和市场、消费者能力紧密联络起来。我们深入分析就会发觉,一套280万元左右房子,三成首期,20年按揭,其月供恰好在8200元左右。从某种意义上说,工资在3500元/月工薪阶层全部是市场潜在用户群。3. 现在购房者担忧问题调查显示，有多数人认为国际丽全部城售价房价较高；还有少部人认为现在房地产市场房价极不合理，房价非理性上涨。4.此次调查发觉，房价仍然是影响市民消费第一要素。依据发达国家房地产规律显示，一个地域房地产价格就是一平方米房价等于白领阶层30天收入，因为上海市整体居民收入3500元/月，消费者将购房价格作为首要考虑原因也在情理之中。所以在付款方法中“分期付款”、“银行按揭”比较引人注目，是一般老百姓买房关键渠道，而金融机构也应主动推出切实可行、方便快捷购房方法，同时应依据用户不一样消费需求进行消费贷款品种配套，以适合不一样消费群体市场需要。5.诚信和品牌将成为开发商角逐市场法宝。诚信是企业进行商业活动一个必备要素，品牌更是一个企业著名度和美誉度表现。令人欣喜是，现在不少开发商已然认识到老实对于房地产关键，铸造精品楼盘是企业发展之路。6. 很多消费者全部认为现在房地产市场存在很多弊端，如误导性广告、不按时交房、房地产中介混乱、物业管理差、交房时套内面积和买房时面积存在较大差异。这就呼吁规范房地产商市场法律出台，给消费者一个强有力保障。从一定意义上讲，伴随最近中国政府出面整理房地产市场秩序工作深入开展和房地产业理性化程度提升。房地产开发商、房地产中介机构和物业管理企业行为将深入规范，房地产市场服务将日趋完善，消费环境将有效改善。开发商和购房者、中介机构和消费者、物业企业和业主之间将建立起良好互信合作关系。从而使房地产业深入走向规范化和产业化。 在看到上海市房地产市场巨大发展潜力同时，我们也应清楚看到其存在风险原因，市中心区可利用土地资源越来越稀缺，将会造成土地成本上涨；上海市居民收入不处于较高水平，没有足够有效需求支持房价连续上涨。所以房地产商开发产品就必需高度重视产品结构问题。在这种情况下，只能由产品供给结构去适应产品消费结构，而不可能让消费者去购置不适应她们消费水平和爱好产品。