深圳写字楼市场调研报告样本.doc

深圳写字楼市场研究汇报总体判定人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日公布上六个月金融运行汇报。汇报显示：深圳市金融平稳运行，深圳市金融机构存贷款小幅增加，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率连续走低。深圳市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场连续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 前三季度深圳写字楼市场成交统计 套数 建筑面积（） 金额（元） 均价（元） 第一季度 515 79470 11754 第二季度 385 74583 11560 第三季度 153 29072 1 累计 1053 183125 11716 1. 有效供给不足，成交量下降两成 指标 前三季度 前三季度 同比 成交套数 1922 1053 45.2% 成交面积 230163 183125 20.4% 成交金额 2,199,934,336 2,145,480,900 2.5% 前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积183125，成交金额21.45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。 1-3季度新入市销售写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基础处于存量消化阶段，上六个月成交量和同期基础持平，进入第三季度受供给不足影响，各项统计指标快速下挫，并为第四季度写字楼市场全方面爆发积聚了能量。2. 第四季度市场全方面爆发，成交创历史统计进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供给总量超出50万，由前三季度需求市场快速转入供给市场，潜在购置力得到了极大释放，受投资市场带动，写字楼销售出现了罕见抢购现象，总建面12万多平方米卓越时代广场推出不足30天销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼成交量超出15万平方米，整年突破30万平方米已成定局，为1997年以来历史最高统计。 3. 价格整体走高 前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，和去年同期9558元/平方米均价相比上涨幅度超出22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表高端写字楼物业成为市场主力，在物业品质及投资市场双重推进作用下，市场成交价格深入大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场均价全部突破了18000元/平方米。二、市场特征 1. 高端市场深入集中 据同致行商务事业部研究显示，近两年内深圳市写字楼潜在供给量超出120万，而福田中心区将是未来市场竞争绝对主战场，其写字楼潜在供给量超出80万平方米，约占全市供给总量70%，且关键为超高层高级大开间写字楼，相对于现在全市每十二个月30多万平方消化量，竞争相当猛烈。 2. 二、三级市场联动，空置率连续下降 受供给市场不足及投资市场升温影响，福田中心区成为深圳写字楼绝正确主战场，成交量及成交价格均实现历史性突破，同时南山商业文化中心区海岸城东座、中心西区金润大厦、华强北鼎城国际表现仍然抢眼，开盘一周内基础售磬，在二级市场带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超出20万平方米，首次超出二级市场，价格上涨幅度超出10%。二、三级市场良好表现消化了大量前期空置物业，从开始，空置率已连续11个季度保持下降趋势。 3. 供求结构性失衡从全市写字楼产品未来两年供给结构来看，高端产品百分比超出65%，且关键分布在中心区和华强北一带，集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目，且关键走大开间高级写字楼路线，目标用户瞄准含有较强实力国际中国大企业及投资客，产品、价格和目标用户定位基础一致，竞争日趋白热化，而中端和中高端市场供给则相对不足，存在较大市场机会。 4. 供求阶段性失衡 受城市总体计划和政府土地拍卖节奏影响，中心区写字楼入市相对集中，展现出显著阶段性失衡特征，前三季度写字楼供给严重不足，而第四季度忽然放量，新入市项目体量靠近50万平方米，尽管销售场面火暴，但猛烈市场竞争不可避免。从长远来看，中心区写字楼物业含有高度稀缺性，即使短期内供求矛盾突出，但伴随深圳经济连续快速发展及国际影响力逐步扩大，对中高级写字楼物业需求仍然旺盛，中长久仍然看好。 5. 写字楼市场在-达成阶段性顶峰 从深圳写字楼市场供求趋势估计，在实现快速发展基础上， -写字楼市场将达成阶段性顶峰，实现历史性突破，整体写字楼市场将开始逐步趋于平衡。 6. 市场细分主导未来竞争格局尽管现在写字楼市场交投活跃，价格仍处于新一轮上升通道中，但供求结构性和阶段性矛盾仍然突出，投资市场发展显著快于自用市场，将在一定程度上影响写字楼市场连续快速增加。中端和中高端细分市场仍存在较大市场空间，但高端写字楼市场猛烈竞争不可避免，差异化产品及形象定位将主导未来竞争格局。深中心区11月猛推写字楼 价格将大幅上升估计推盘超出35万平方米，将创整年写字楼单月放量之最，价格也将再创新高 10月29日，在中心区金中环商务大厦率先开盘，从而拉开了中心区写字楼巨量投放序幕。据记者统计，11月中心区将有超出35万平方米写字楼上市，为整年最集中30天。 价格或将大幅上升 记者得悉，在11月将要上市这些写字楼中，包含了已经上市金中环商务大厦，和已经明确表示本月一定开盘星河世纪、新世界中心、卓越时代广场等项目。 几天前，卓越时代广场以1.4万元/平方米价格起价，进行整层内部认购，一天销售9层，创作了中心区写字楼销售好成绩；随即，10月29日开盘金中环商务大厦即使没有推出写字楼单位，不过就其商务公寓销售情况看，市场反应良好，现在推出单位已基础售空。据了解，这一项目立即面市写字楼价格将在1.5万元/平方米以上。 卓越集团总裁李晓平在接收记者采访时表示，她对中心区写字楼市场表示乐观。她称卓越时代广场会坚持根据预定价格销售。她同时还透露，卓越时代广场出售百分比仅占6成。 另外，据新世界中心策划经理刘清平介绍，新世界中心11月肯定见面市，而且价格会比现在中心区全部楼盘全部高。对于业内传言2万元/平方米价格，刘清平并未否认，但她强调，现在价格还没确定。 市场需求已经升温 ，写字楼市场有良好开端，但在新政影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现出了活跃。 据中原地产深港研究中心“前三季度深圳写字楼市场研究汇报”显示，在深圳GDP稳定增加、新盘集中放量等众多利好原因影响下，估计第四季度市场需求会表现强烈，成交将大幅上扬。而其中，现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续饰演着写字楼市场需求主角。 在这么情况下，全市写字楼全部出现空置率下降局面，记者现在掌握到数据显示，南山平均空置率在5%以下；罗湖人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为3%。深圳市民置业调查汇报 一般白领阶层为意向购房主体，目前楼价超出一般市民购置能力 从调查结果分析，意向购房者分布特征为：年纪介于26-35岁，学历为大专及本科，家庭年收入介于6-12万元之间，由此可见，现在有购房需求市民大多为准备结婚或结婚很快年轻人，作为一般白领阶层，收入不算高，也没有太多积蓄，以她们购置力所能购置是中等房，而现在市场上推出大多数楼盘价格远在她们承受能力之上。从今年深圳推出楼盘结构看，中等、高级楼盘居多，而符合大多数人购置能力楼盘不多，故而她们能力所能及楼盘无不出现一片火爆之景象。能够这么认为，现在深圳市场火爆现象和供需结构倒挂有一定关系。 商品房供给和市民需求不符，引发市场局部火爆 调查结果显示，深圳市民需要户型关键为2房及3房，分别占50.3%、40%，而所需户型面积集中在60-100平方米；市民计划购房总价平均为64.1万元/套，关键分布于30-80万元之间，预期支付80万元以上购房不到两成；市民能够接收单价平均为6408.4/平方，关键分布于4000-8000元之间，能接收8000元以上单价不到20%。可见大多数市民需要是满足基础居住需要一般住宅，不用多宽大，价格也不能太高。反观目前市场上推出楼盘，2房、小面积户型比较少，单价在8000元以下楼盘在关内已难得一见，主流户型总价往往全部在80万元以上。反差如此之大，关内单价在8000元以下或小户型楼盘刚推出，就被抢购一空景象就不难了解了。 罗湖区淡出市民视野，南山区渐成置业新宠 调查结果显示，深圳市民购房首选区域为南山，其次为福田；认为房地产最具升值潜力区域为南山，其次是福田；罗湖区不管是市民购房选择，还是升值前景已退居二线。伴随城市中心西移，南山配套不停完善，房地产开发量集中，南山成为市民置业热点区域已是肯定趋势。 市民关注开发商诚信，忽略市场、政策等潜在风险 市民购房比较重视风险，67.3%被访市民表示购房时会重视风险，但关注点更多在开发商，对政策、市场、收入改变等这些潜在风险原因则关注得比较少。市民购房更多关注眼前看得见风险，而忽略可能带来更大伤害潜在风险，这对市民本身利益，和深圳楼市健康发展全部是大隐患。 市民认为明年楼价仍将上涨，对市场前景普遍乐观 大多数被访市民看好深圳楼市前景，八成多被访市民认为明年楼价还会上升；近二分之一被访市民认为深圳楼市含有升值潜力。基于对楼市升值潜力预期，楼市逐步成为市民投资追捧对象；出于对楼价连续上涨担忧，市民不惜节衣缩食，提前购房，以牺牲生活质量为代价。目前深圳楼市火爆场面由此可见一斑，不理性购置行为推进了目前楼市发展，但后续发展留下了隐患。 市民认为深圳楼市供不应求，商品房供给结构不平衡 对于深圳房地产市场供需现实状况见解，半数被访市民认为供不应求，其中有28.1%认为不平衡表现在商品房供给结构方面。多数市民所需商品房供给量不足，在市民心中形成供不应求印象，进而产生“盲从”行为，去追捧楼市；甚至有部分市民不得不突破风险线，购置非自己能力所及商品房。 综述 超前消费暗埋风险 经过此次调查，能够看到，年纪在26-35岁青年白领是商品房需求主力群体，所能支付购房总价平均为64.1万元/套，上限不超出80万元/套，能接收单价在8000元/平方米以内，平均为6408.4元/平方米。想购置是满足基础居住功效一般住宅，户型为2房或3房，面积控制在100平方米以内，而目前市场上供给楼盘和她们购置能力及需求方向不尽相符。 市民对深圳楼市发展持乐观态度，认为明年楼价还会上涨，楼市含有比较大升值潜力。基于这种乐观判定，和市场引导，市民已将超前消费或超能力购置理念付诸行动。市民这种消费行为及对楼市乐观判定，加之商品房供需结构不平衡，给深圳房地产市场留下隐患及可能产生伤害，值得思索！ 见解之一 供给结构性失衡 大户型让置业者犹豫不前 王波 同致行（中国）地产顾问总裁 房价居高不下，造成这种局面关键原因应该是深圳房地产结构失衡造成。从深圳土地供给情况来看，去年深圳市政府供给了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相对于以前我们把土地供给压缩了30%40%，去年土地供给大部分集中在关外，因为关外现在整个消费结构和消费理念改变，使原本能够在关内建110平方米一套三房，在关外就变成150、160平方米了，所以整个面积又涨了20%30%，大户型住宅让很多置业者犹豫不前。而且今年上六个月深圳房地产投资下降了20%左右。按去年商品房销售量来看，销售量涨了，整个投资也涨了，因为土地供给结构性问题，就产生了这么矛盾。在一定程度上有结构失衡。 关外房子档次提升太快 郑叔伦 中原地产副总经理 供给结构性失衡能够从两个方面来解释，第一个是区域不平衡情况，我们发觉很多楼盘全部是在关外，全部是由一个大发展商或品牌发展商去做，房子档次上全部比较高，所以整个关外房子价格拉升比较厉害，像龙岗、宝安，整个上六个月增幅是比较高，估量在25%-30%。第二个是住宅结构不平衡，因为土地稀缺了，很多发展商开始会去做豪宅。原来是做部分比较中等楼盘，不过土地稀缺了，开发商想赚更高利润，只有做豪宅。所以我们发觉今年豪宅供给量比较多了，创了历史新高，这也使得一般置业者在看似大量推盘量中极难找到自己位置。 房地产整体供给担心 陈枫 海岸地产副总经理 依据现在情况，房子销售，可能市场供求关系矛盾比较突出，还不仅仅是一个供给结构问题。从刚刚公布调查结果来看，想买价格低房子太缺了。不仅如此，那些高端产品，在开盘那几天卖完也很多。而且解筹率还很高，这么情况来看深圳供需矛盾很担心，高端产品也很短缺。这说明深圳房地产市场应是整体供给比较担心。见解之二：市场已经抵达投资节点 深地产投资率仅次于上海 陈劲松 世联地产董事长 通常来讲，供给结构不平衡应该是高级房子卖不出去，一般房子应该有大家买，可是市场没有表现出来，高级住宅不愁卖，一般房子也有不少人在观望。我认为假如再出政策话，有可能很快就进入楼市敏感期了，就是震动摩擦。而在前期市场会有一个亢奋状态，房地产市场表现就是投资过热。 上海投资买房者占总成交量25%-30%，所以此次宏观调控对它影响很大。从深圳市统计局提供数据来看，深圳就仅次于上海，大约是在17%，假如17%投资率是真，那么警戒线就在20%。我们真不期望这么。说老实话，这只能是提前消费透支，整个行业处于一个亢奋状态，和上海现在情况开始靠近了。 关内炒房严重 李洪伟 一般置业者 冠上了豪宅名义，然后以豪宅价格出售，你现在是不是真就达成了豪宅等级呢？我们中国人讲究就是生活越来越好，不过现在现在看来是无底洞，房子是中国人衣食住行根本需求。特区内住房供给，我认为只有少数人在受益，少数人其实大部分全部有房了。用二次置业来形容她们我全部认为不正确，她们在炒房地产、货币投资，说得不好听点叫投机。 市场承受能力较大 郑叔伦 中原地产副总经理 对现在深圳房地产价格来说，今年很多媒体也报道，今年上六个月上升12%，我们也做了调查，今年提升12%，到底能不能接收呢？我们发觉一个比较有趣事情，用户还是认为6584元价格还不是很离谱，还是能够接收。所以我们现在能够说，深圳楼市还比较健康。 我们做了一个区域方面调查也发觉有50%左右用户，认为福田区楼市价格偏高，另外有些人认为最合理价格地域是南山，即使南山今年有很多豪宅，但我们发觉南山房地产市场还是大家全部认为比较合理，这说明深圳房地产市场承受能力还是比较大。 见解之三：房价今年涨20%，危险！ 深圳欲实现整体增值 国世平 深圳大学经济学院国际金融研究所所长 以前深圳市以卖土地获取资本，现在不能这么做了，而是要使整个深圳市土地全部升值。整个城市升值话，消费者可能要支付高房价，所以未来深圳房地产市场价格不会太低，因为深圳市政府决议，使整个深圳市整体实现增值，那么它地价肯定要高，高地价在提升开发商成本前提下也使房价产生增加。 上涨过速带来风险 王波 同致行（中国）地产顾问总裁 去年我估计今年房价会提升5%，结果涨了5.4%，今年政策也很敏感，我估计深圳房价上升趋势会在20%左右，能不能到30%不知道，我估计20%出头一点就不得了了。深圳房价这么涨，我忽然想起了在前年时候请教刘洪玉教授(清华大学房地产研究所所长)相关房地产泡沫问题。她提出房地产泡沫有三个标准，第一个，房价快速上涨。第二个标志，租金回报率低于银行率。第三个标准，炒房人多过用房人。现在看来，深圳现在仿佛是快速上涨，20%算不算快速上涨？仿佛快了一点，已经很危险了。 上涨背后就是隐患 陈枫 海岸地产副总经理 今年上六个月深圳房价就涨了12%，下六个月像王波董事长讲可能会突破20%，我坚信今年房价会突破20%，第四季度可能会加紧上升。现在深圳新推出楼盘不是8000就是1万，关内楼盘全部是高端产品，现在基础上没有多少中低级产品推盘。第四季度房价可能会加紧上升。此次深圳房价上涨，其实还是刚刚开始。这么一个房价上涨背后，轻易使市场发生隐患。 深圳不能和上海香港比 李洪伟 一般置业者 我们大家需要住房，而且期望房价有合理性增加，而不要增加得过快，因为实际上你增加得过快，对大家来说，风险也同时加大了，作为买房者和卖房者风险全部加大了，我认为现在就已经不是良性在增加了。尤其是作为消费者来说，现在完全是不知道处于什么样境地，因为国家有明确政策是要抑制房价，即使我们知道政府是不期望房价下跌，不过我相信国家还是期望老百姓稳定，稳定是前提，就要让老百姓安居乐业，所以我相信政府也不期望房价上涨过快。 深圳作为经济特区，它发展速度和它消费水平，已经远不像前几年那样和内地差距那样大了，这几年已经是在慢慢地找一个平衡点，我认为深圳房地产不能像刚才几位老总说那样和上海、香港来比，你要多比一比中国其它绝大部分省市全部没有深圳房地产价格这么高，内地生活水平并非就那么低。 见解之四：经过调整土地供给满足需求 新增供给维持3%可保平衡 陈劲松 世联地产董事长 而未来看，假如说我们增加土地供给，房地产投资增速扭转负增加，新增加只要维持到3%，我们估计很快会达成供求平衡。 现在，深圳每三年就有10%常住人口就转变为中等收入家庭从而产生置业需求，这么话，每三年增加10%，那大约就是每十二个月要有2%多新楼盘推出量增加才是平衡。现在年不太平衡就是，今年预售批量增加没有到这个数，今年大约是1.7%。假如每十二个月大约靠近3%就好了，这么新增买房人和你新推出同意预售房就吻合了。假如恢复到3%新增房屋供给，市民感觉也就不一样，楼价也不会飞涨。 增加首付提升置业门槛 陈枫 海岸地产副总经理 假如要在短期内抑制房价，加息、加税作用不大，不过提升置业门槛，可能有一定作用。现在深圳房屋需求旺盛，并不是深圳消费者很有钱，而是深圳消费者很有信心，深圳房地产行业在每十二个月GDP占了10%左右，大家对房地产比较乐观，消费者信心来自银行支持，现在大约有超出85%消费者是按揭买房。现在银行提供按揭高达8成，写字楼是7成，商铺是6成，假如把住宅贷款门槛首期付2成上升到3成，会消除掉不真实需求，平衡供求关系，最终达成抑制房价作用。 见解之五：“房荒”仍然存在 人为原因造成“房荒” 郑叔伦 中原地产副总经理 我们看部分数据，从5月份开始，连续三个月供给量每个月降低30%左右，降低数量原因关键是两方面，第首先是发展商在工程方面有拖延，应该申请预售面积降低了。第二个，有些发展商即使拿到了预售证但推迟开盘。以前通常什么时候拿到预售证什么时候卖。现在我们有100多万平方米面积是拿到预售证不过还没有推出来，这种情况就间接造成了“房荒”。我个人认为部分人为原因造成了这种现象。 中等户型“一房难求” 李洪伟 一般置业者 作为一般消费者，我们想法就是房价确实涨得太快了，可选择楼盘太少，即使我们国家在搞宏观调控，但对深圳房地产市场没产生什么作用。 深圳豪宅趋势是越来越大了，仿佛房地产商们推出来楼盘，尤其是以特区内地产来说，百分之八九十全部是冠上了豪宅名义，可有连1：1车位全部确保不了。不过真正主流需要中等户型却“一房难求”。写字楼市场供给量猛增 空置率连续降低价格走高，是深圳房地产“写字楼年”，迎来了发展最高峰，多种指标纷纷走高，也给带来了较大市场压力。尤其是供给方面，因为存量巨大，市场需要时间去消化，后市竞争愈加猛烈。跟去年同期相比，1-3季度，写字楼总体表现为新供给量和买卖成交单数下降幅度较大、成交面积略有下降、成交均价大幅度上升。是房地产“政策年”。在地产新政影响下，写字楼经历了一个短暂市场观望期，买卖成交在78月份达成今年最低谷。但在经济、政策等利好原因支撑下，9月份市场开始全方面回暖，未来一季度将迎来今年写字楼市场供给和销售高峰期。 供给量分析(一)新供给量分析：新供给总量锐减、纯写字楼凤毛麟角1-9月，深圳办公楼共有6个盘面市：诺德中心环球发售；南方国际广场C、D“大使楼”面市；重新包装推出市场中银大厦；和鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方米，和去年同期相比，供给量大幅度下降。19月，单纯写字楼新供给量就高达41.2万平方米，今年纯写字楼只有环球发售诺德中心，其它均为商务公寓。写字楼供给结构，利好消息不停，尤其是市民中心和地铁投入使用、中小企业板开启，和中心区超乎常规发展，使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段，推向市场。而写字楼市场面临情况大为不一样，市场存量巨大、消化滞后，加上新政短暂影响，使得发展商放慢开发速度，等候市场下一个消化高峰期来临。(二)关键在售项目分析：供给集中、层次分明(关键在售项目列表)，在售物业关键集中在福田中心区和其辐射区域，如中心区安联大厦、诺德中心、华融大厦、大中华交易广场；车公庙天安创新科技广场二期、金润大厦；华强北鼎诚国际等。其它区域在售项目十分稀缺，只有南山新豪方大厦和龙岗中心城鸿基俪景中心。除却在售项目已销售部分，19月，深圳办公楼市场供给量约为48万平方米，其中中心区占70%。区域是影响写字楼档次关键原因，什么样区域，就需求什么样档次写字楼。在售项目展现三个不一样档次：中心区一枝独秀，均为高级项目，销售价格超出1.2万元平方米(中银大厦为整改项目，多种原因造成低价销售)；泛中心区以中高级商务公寓为主，销售价格处于1.01.2万元平方米之间；南山及其它区域写字楼供给量小，需求也少，多为中低级商务公寓，价格低于8000元平方米。买卖成交分析(一)成交单数分析：进入门槛高，成交单数下滑幅度大成交单数19月，写字楼买卖成交1053单，其中第一季度成交515单，第二季度385单，第三季度共153单，均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地产新政冲击下再度下滑，降幅达67.31%。成交单数同比大幅度降低关键原因有两个，一是因为现在写字楼供给量集中在中心区，伴随中心区日渐成熟，写字楼价格水涨船高，而且门槛越来越高，普遍把用户定在中国外大中型企业，造成成交展现面积大、数额高、单数少局面；二是新政出台，使整个房地产市场处于观望状态，成交单数自然下降。(二)成交面积分析：“地产新政”影响巨大，波动十分显著成交面积(万平方米)和成交单数全方面萎缩不一样，前三季度写字楼成交面积并没有大范围下降。19月共成交18.31万平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95万平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方米，上升32.03%。但新政以后，市场观望态度异常显著，使得第三季度成交锐减，同比去年下降62.24%，从而使19月总成交面积同比下降了二成。(三)成交价格分析：保持稳定，高位运行成交价格(元平方米)写字楼成交价格比去年同期有较大幅度上扬，展现坚挺。1-9月写字楼成交平均价格为11716元平方米，同比增加22.39%，其中第一季度为11754元平方米，同比增加29.32%；第二季度为11555元平方米，同比增加6.89%；第三季度约为12042元平方米，同比增加36.35%。去年，深圳写字楼供给量关键集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖和南山也有少许供给。中心区关键供给是高级物业，其它区域以中高级物业为主，影响总体成交价格。今年成交关键集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较大上升，在成交面积持平基础上，成交金额肯定大幅度上涨。现代物流业、高新技术、金融业和文化产业作为深圳发展四大支柱产业，其相关企业饰演着写字楼市场需求主角。不管是买卖成交，还是租赁活动，中国外大型企业、港资企业、外资银行、保险企业和其它金融机构共同组成成交主体。租赁成交分析市场需求旺盛，空置不停创新低。伴随地铁开通，地铁沿线办公物业备受青睐，蔡屋围、华强北上海宾馆、中心区和车公庙等多个片区是成交最为密集区域，这多个区域成交量约占总成交量90%。而南山需求即使较为旺盛，但总体楼盘质量偏低、物业出租率高等原因造成成交并不十分活跃。中等写字楼租金均价和底基础持平，维持在7585元平方米；甲级写字楼平均租金略有上升，为115元平方米，比去年上涨4.5%。深圳甲级写字楼最受市场青睐，整体空置率在10%以下。深圳写字楼现在处于高入住水平，在多种利好不停冲击下，市场一直较为活跃，尤其是中小企业不停涌现，市场需求展现强势。甲级写字楼市场连续良好买卖和租赁势头，受到市场青睐。蔡屋围、中心区，和它们周围甲级写字楼全部处于高入住水平，不单成为中国外大中型企业入住首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使空置率不停下降，发明新低。市场表现最为显著中心区新近入伙写字楼，受到市场较大青睐。中原成交分析租赁四平八稳，买卖突飞猛进中原成交统计(成交面积：平方米)自从中原提出“两条腿走路”以后，写字楼业务得到了大力发展，除第一季度和第三季度租赁业务较去年同期有所下降之外，其它时段不管是租赁，还是买卖业务全部比去年同期有大幅度上升。尤其是买卖物业，同比有了长足发展。在写字楼租赁方面，今年前三季度中原业务比去年同期下降了14.69%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增加59.49%，第三季度同比降低47.53%。首先，新政出台，是市场需求萎缩，影响物业；其次，市场竞争越来越猛烈，各大中介商纷纷杀入商用物业市场，抢占市场份额。在写字楼买卖方面，中原以前所未有速度在增加。和去年同期相比，第一季度中原写字楼买卖业务上涨了85.58%，第二季度上涨幅度更是高达126.34%，第三季度上涨10.04%，前三季度平均上涨58.12%。在写字楼二级市场供需两旺同时，三级市场也欣欣向荣。发展趋势分析(一)供给量猛增写字楼市场将迎来巨量投放时期。中心区金中环商务大厦、星河世纪、中国凤凰大厦、新世界中心、卓越时代广场、地铁大厦、特美思大厦等将进入怒放时期；而海岸城、天利中央商务广场、保利文化广场等南山商业文化中心区楼盘也进入实质招商阶段。总供给面积将超出80万平方米，深圳写字楼市场将重现百花齐放繁荣景象，承接“写字楼年”辉煌。中心区主导格局依旧。中心区、南山商业文化中心区将是未来一季度深圳办公楼供给市场主角，写字楼及商务公寓大全部放量于此两片区，它们供给量约占全市总量95%。尤其是南山商业文化中心区迎来写字楼发展一个新篇章，海岸城、天利中央商务广场、保利文化广场等南山商业文化中心区楼盘也开始进入实质招商阶段，一改西部没有高级写字楼格局。(二)需求量旺盛，写字楼市场有良好开端，但在新政影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现活跃。在深圳GDP稳定增加，经济保持高位运行；各区域中心建设日益完善，相关部门为筑巢引凤，大力推介；四大支柱产业稳步发展；新盘集中放量等原因影响下，估计第四季度市场需求会表现强烈，成交大幅上扬。19月成交量为20万平方米，估计整年成交为30万平方米，比去年小幅上升。现代物流业、金融业、高新技术、文化产业作为深圳发展四大支柱产业，其相关企业继续饰演着写字楼市场需求主角。尤其是文化产业，在各方支持下，得到迅猛发展，印刷、广告、资讯等行业相关企业市场需求越来越大，是写字楼市场需求生力军。需求面积关键集中在300500平方米。(三)空置率继续降低伴随深圳经济稳定发展，市场对办公楼需求旺盛，南山办公楼供不应求，平均空置率在5%以下；福田短期内供大于求，甲级写字楼空置率较高，达15%；罗湖两极分化，人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率极低，仅为3%，而其它区域则不甚理想，空置率超出30%。深圳办公楼市场是个较为成熟市场，租赁是市场成交主流。买卖面积远远小于租赁面积，买办公楼关键是处于高速成长或成熟实力型企业，深圳主流创业板块企业关键以租赁办公楼为主。在多方原因影响，写字楼将继续保持低空置率。(四)价格再创新高在各高端物业带动下，写字楼销售价格将深入上升。据市场反应，售价将达16000元平方米，二手销售则会受到一手市场冲击，售价会进一部下滑510%。而租金将会继续保持稳定水平，租赁集中在地铁1号线沿线周围，蔡屋围、中心区、车公庙受到市场关注高于其它区域。从各月份均价实现来看，春节前后2、3月份出现了较大幅度波动，跌幅超出30%，4月份价格开始稳步上行，6-8月份价格一直保持在13000元/平方米高位运行，受第四季度高端写字楼项目火暴热销影响，市场整体价格深入走高趋势将延续到。深圳银行业各项业务健康发展，存贷款保持增加，票据业务大幅增加，现金投放继续增加，银行机构改革稳步推进，经营情况得到改善。一、银行类金融机构门类齐全，功效完善截至末，深圳共有银行类金融机构64家，其中中国金融机构21家，外资金融机构43家，总资产11992.7亿元（图1）。总体来看，深圳银行类金融机构门类、市场规模、业务品种、服务水平等居全国大中城市前列，很好地发挥了配置资源、支付清算等功效，含有了较强抗风险能力，可望在中长久内保持平稳、健康运行态势。二、人民币存款在波动中增加，外汇存款下降较快末深圳市金融机构本外币各项存款余额9486.7亿元，同比增加16.6，增幅同比上升1.5个百分点。其中，人民币存款在波动中增加，外汇存款下降较快（图2）。人民币存款结构上，受10月加息及人民币升值影响，储蓄存款增速显著快于上年。一样原因，定时存款占比高于上年，而且值得注意是，企业定时存款占比在年末首次超出储蓄定时存款占比。受人民币升值影响，深圳市金融机构外汇存款（尤其是外汇储蓄存款）下降较快，占本外币存款余额比重下降0.3个百分点。三、人民币贷款增加逐步恢复，外汇贷款增速快速下降末深圳市金融机构本外币各项贷款余额7596.8亿元，同比增加15.6，增幅同比下降5.3个百分点。其中，人民币贷款增加经历了上六个月乏力后在下六个月逐步恢复，外汇贷款增速快速下降。辖区中国银行改革引导信贷业务理性增加，贷款增速呈“快回落缓回升”走势。上六个月，辖区各行调整信贷政策，开始收缩规模、提升质量，贷款增速连续五个月下降，到5月末达成多年最低水平3.7。不过因为中国融资结构过分依靠间接融资和银行受考评影响而恢复投放，下六个月人民币贷款增速逐步恢复（图3）。因为短期融资券和票据市场发展为企业提供了更有效率短期融资渠道，企业对银行短期贷款需求降低，深圳人民币信贷资金长久化趋势比往年更显著，年末，人民币中长久贷款占比达成48.8，上升5.0个百分点。因为中国银行外汇头寸担心，收紧外汇贷款投放，深圳市外汇贷款增速同比下降50.8个百分点。四、现金投放继续增加深圳市投放继续增加。其中储蓄存款净支出占同期现金净支出百分比为65.5，仍是深圳市现金投放关键渠道。五、票据业务大幅增加深圳市经济发达，票据结算量大，票源丰富，加之银行为处理巨额存差带来流动性相对过剩，及调整资产结构、改善资产质量而激励发展票据业务，深圳市票据业务再次迎来大幅增加。其中，承兑余额同比增加9.0，增幅同比上升14.6个百分点；贴现余额同比增加285.2，增幅同比上升303.7个百分点（图4）。票据业务快速增加是对短期贷款增速回落关键补充。六、银行改革稳步推进，经营情况不停改善七、香港人民币业务快速发展，深港合作成效显著截至年末，共有42家香港银行创办人民币业务；香港人民币存款余额223.7亿元，同比增加85.6；内地人民币银行卡在香港交易量67.7亿元，同比增加1.2倍，在一定程度上反应了内地赴港消费量增加较快。2利率水平监测，深圳市利率水平保持平稳。中国金融机构人民币贷款上浮利率占比缓慢上升，利用浮动利率定价方法范围逐步扩大；外资银行新发生人民币贷款大部分实施下浮利率，贷款定价方法以固定利率为主。外币贷款利率不停升高。货币市场收益率曲线全方面下移，带动深圳市票据市场利率连续下行。香港人民币存款利率保持稳定。一、贷款上浮占比缓慢上升，企业规模和贷款利率水平亲密相关一至四季度深圳市中国商业银行实施上浮利率贷款发生额分别占贷款发生总额25.55、32.84、34.81和34.13。股份制商业银行新增上浮利率贷款占比稳步上升，区域法人机构贷款利率水平显著增加。大型企业贷款下浮占比和小型企业贷款上浮占比均占其全部贷款总额50左右，中型企业贷款上浮、基准、下浮百分比各占该类贷款三分之一左右。二、取消个人住房贷款优惠利率并放开个人住房贷款利率上限，商业银行政策实施效果并不显著据我行监测，39月，深圳市各中国商业银行实施上浮利率个人住房贷款占个人住房贷款发生总额百分比一直在7左右波动。第四季度，利率水平显著下滑。12月份，深圳市中国商业银行个人住房贷款实施上浮利率占比仅为0.92，下浮百分比为90.73（图5）。关键原因：一是辖内某股份制银行新发生个人住房贷款利率基础集中于基准利率。二是价格竞争仍是目前各行住房信贷业务关键营销手段。三、利用浮动利率定价方法范围逐步扩大，区域中资法人商业银行定价能力有所提升第4季度深圳市中国商业银行新发生浮动利率贷款占全部新发生贷款百分比为46.15，分别比第1、2、3季度高出24.57、18.82、11.27个百分点。区域中资法人商业银行采取浮动利率定价贷款占比为42.98，分别比四大国有商业银行、股份制商业银行高11.98和10.79个百分点。四、外资银行新发生贷款大部分实施下浮利率，贷款定价方法以固定利率为主五、小额外币存款利率数次上调，市场反应总体较为平淡；受国际市场利率变动影响，深圳市外币贷款利率不停走高，深圳市美元十二个月期固定利率贷款、按月浮动利率贷款分别由1月份3.7092、3.5803升至12月份5.28、5.47。港币十二个月期固定利率贷款12月为5.2835，比1月增加3.3205个百分点。六、超额准备金率下调后，商业银行大量资金被挤入货币市场，货币市场收益率曲线全方面下移，带动深圳市票据市场利率连续下行七、香港人民币存款利率保持稳定（一）2月前，各档次人民币存款利率有所提升。2月，3个月及1个月定时存款利率分别比2月提升0.08个百分点和0.07个百分点。原因是：一是参与行能从兑换中图利，提升存款利率有利于扩大兑换规模。二是多家参与行预期短期内将扩大香港人民币业务范围，纷纷提升存款利率吸纳用户，以壮大业务基础。（二）3月至今，各档次存款利率保持稳定，未发生改变原因是：现在各参与行给用户人民币存款利率已高达0.7至0.86不等，而参与行在清算行人民币存款利率固定为0.865。在目前各参与行人民币资产利用渠道单一背景下，短期内人民币存款利率难有上调空间。（三）大银行存款利率普遍低于中小银行（图6）大银行人民币活期存款利率通常在0.45左右，中小银行活期存款利率在0.50.75之间，大新银行定存利率甚至高达0.85。（四）5月起，同期限存款