餐饮休闲娱乐综合项目专业策划书.doc

餐饮休闲娱乐项目

筹划书

—— .03 ——

目 录
第一章 项目概要 ……………………………… 2
第二章 市场分析 ……………………………… 3
第三章 项目定位分析 …………………………… 5
第四章 项目实行筹划 …………………………… 9
第五章 项目设计理念 …………………………… 12
第六章 项目财务分析 …………………………… 13
第七章 风险分析与应对方略 …………………… 18

第一章 项目概要
本项目抓住餐饮、休闲娱乐行业迅速发展市场机会，根据项目负责人及团队对行业市场充分理解与专业判断，结合本地实际状况，最大限度地运用本地市场雄厚资金、专业团队、社会关系等各方面资源优势，致力于在武汉南湖打造一种集餐饮、休闲与夜总会娱乐于一体全新休闲娱乐品牌。
Ø 经营主体：（待定）
Ø 业务范畴：餐饮、夜总会娱乐和休闲一体。
Ø 项目选址：南湖佰港城（初定）
Ø 经营面积：某大厦2F-5F,其中2F为餐厅，3F-4F为夜总会，5F为休闲娱乐，共计约7000㎡（详细规划布局详见后文）
Ø 投资金额： 万元（待定）

第二章 市场分析
一．休闲娱乐行业市场机遇
随着中华人民共和国经济高速增长、人民生活质量提高和老式保健产业发扬光大，休闲娱乐成为当代人重要生活方式，休闲娱乐行业在中华人民共和国异军突起。经济高速增长，必然随着着休闲娱乐产业发展，这是经济发展一条规律。据记录，全国休闲娱乐产业年产值超过亿人民币。“休闲娱乐”所带动各类生产和服务活动，日益成为经济繁华重要因素。据美国休闲专家杰夫瑞戈比预测，专门提供休闲服务第三产业在左右将主导劳务市场，休闲业在GDP中将有一半份额。而国内外不少专家学者以为，在后约1时间内，休闲经济将居主导地位。
随着人们工作、生活节奏不断加快，生活水平稳步提高，餐饮、休闲娱乐在短短几年内异军突起，正成为当代人消除“亚健康”潮流和潮流。足疗、按摩推拿、KTV等休闲健康理疗形式，不但逐渐为市民大众喜闻乐见，并且成为人们放松身心、交友待客、商务洽谈场合，也是消费经济新发现点、着陆点和生长点。在欧洲、日本、韩国、东南亚，休闲理疗养生正渐成为习惯，国内浮现某些公司也以“阳光操作、规范经营”休闲保健理念给市场带来了巨大商机和发展空间。
二．南湖佰港城周边休闲娱乐行业经营现状
通过对南湖佰港城周边进行考察发现佰港城周边大型成熟社区较多，例如：水域天际、风华天城、华锦花园、武昌府、北港佳和云居等；大型购物广场有沃尔玛、家乐福等；而大型餐饮、休闲娱乐商户却寥寥无几。依照本项目拟建规模和档次，在休闲理疗方面,咱们相对于周边重庆富侨、重庆富侨足疗保健馆、清泉沐足等距离本项目较近同类经营公司列为关联单位，作为重点考察对象；在夜总会业务方面，则选定歌库量贩式夜总会、君悦国际夜总会、米乐星KTV等单位作为重点考察对象。餐饮业务方面，选定T8餐厅、黄记煌三汁闷锅、滇爱泰式海鲜火锅等单位作为重点考察对象。如下是三组经营状况分析表：
1. 周边关联休闲理疗单位基本状况和经营状况表：
单位
类项
重庆富侨足疗保健馆
重庆富侨
清泉沐足
席位数量
200
150
20
经营面积
1500㎡
1000㎡
100㎡
设备档次
中高定位
中档定位
低定位
服务项目
沐足、按摩
沐足、按摩
沐足、按摩
收费状况
140元/双钟
120元/双钟
90元/双钟
上 座 率
平时：80 %
节假日：120 %
平时：80 %
节假日：100 %
平时：50 %
节假日：100 %
2. 周边关联夜总会娱乐单位基本状况和经营状况表：
单位
类项
君悦国际夜总会
歌库量贩式夜总会
米乐星KTV
包间数量
40
30
20
经营面积
1600㎡
1200㎡
1000㎡
设备档次
高档定位
中高档定位
中档定位
收费状况
2500元/间
800元/间
500元/间
开 房 率
平时：60 %
节假日：100 %
平时：50 %
节假日：100 %
平时：60 %
节假日：100 %
3. 周边关联餐饮单位基本状况和经营状况表：
单位
类项
T8餐厅
黄记煌三汁闷锅
滇爱泰式海鲜火锅
包间数量
50
30
20
经营面积
1000㎡
1000㎡
800㎡
设备档次
中档定位
中档定位
中档定位
收费状况
50元/人
70元/人
60元/人
上 座 率
平时：60 %
节假日：100 %
平时：50 %
节假日：100 %
平时：60 %
节假日：100 %
结论：从上面调查表分析，南湖佰港城周边休闲、娱乐、餐饮公司大多处在中档定位，无论从装修设备档次、收费等方面都可以反映出来。并且从以上上座率和开房率来看，南湖佰港城周边休闲娱乐市场远未达到饱和状态，仍处在需求不不大于供应市场状况。

第三章 项目定位分析
一．项目品牌定位
依照对南湖休闲娱乐行业市场状况分析，进一步理解行业市场需求状况，本项目品牌定位为高品位市场品牌，通过硬件环境投入、高质量专业服务、精确客源定位、品牌形象推广等方式，打造一种集餐饮、保健理疗与夜总会娱乐于一体高品位休闲娱乐品牌。
二．项目客源定位
依照项目高品位品牌定位，结合南湖本地市场状况及本项目经营业务范畴，细分和定位本项目客源群体为：
1.保健理疗业务客源定位：政府人员、公司老板、高薪白领等群体，适合于朋友接待、商务接待、政府接待等活动。
2.夜总会娱乐业务客源定位：政府人员、公司老板等群体，适合于较高规格政府接待与商务接待等活动。
3.餐饮业务客源定位：政府人员、公司老板、附近居民、高薪白领等群体，客源十分充分。
三．项目产品定位
1.产品组合定位
足疗是老式理疗重要构成某些，社会上普遍认同经常进行专业足疗，可以起到保健作用。对比推拿按摩、SPA、桑拿等理疗形式，足疗能被更广泛地接受。因而，本项目在保健理疗业务方面产品组合定位中，依然以专业足疗作为核心产品，配合老式推拿按摩服务产品，适应市场需求。
同步，针对高品位客户政府或商务接待需求，增长餐饮和夜总会娱乐服务产品，让高品位客户群感受“餐饮—娱乐—理疗”一条龙至尊享有，以高质量硬件环境和服务获得高品位群体青睐，引领高品位消费。
2.产品价格定位
本项目客源定位锁定在本地高品位客户群，高质量硬件环境及 “专业、至尊享有”产品组合，决定了需要在价格方面区别目的群体。因而，在产品定价方面，本项目价格定位以高出市场平均价格约20%定位，以体现高品位品牌定位，增长赚钱能力。
四．项目SWOT分析
1.优势（Strengths )
Ø 专业理疗技法，针对高品位群体打造“餐饮—娱乐—理疗”至尊享有专业服务体验，易获得客户青睐，打开高品位客户市场；
Ø 项目选址位于南湖较繁华地段，行业经营环境成熟，客源充分；
Ø 武汉经济发展迅速，休闲娱乐市场需求旺盛；
Ø 拥有良好社会关系资源及雄厚资金实力。
2.劣势（Weaknesses )
Ø 进入市场时机相对滞后；
Ø 产品价格定位较高；
Ø 项目经营用地为租赁形式，经营成本较大。
3.发展机会（Opportunities )
得益于社会经济高速发展，休闲娱乐行业正处在一种飞速发展时期。结合武汉南湖实际状况，佰港城周边市场上暂未浮现专业、高品位，集餐饮、休闲理疗与夜总会娱乐与一体会所式经营品牌。以此为契机和卖点，将有助于迅速占领武汉休闲娱乐高品位市场，引领武汉高品位休闲娱乐消费。
4.竞争威胁（Threats )
武汉本地市场上中低端沐足理疗经营单位较多，大多收费较低，消费者对既有非专业理疗结识较根深蒂固，这都将给项目带来较大竞争威胁。
总结：
通过综合SW0T分析，武汉整体经济迅速增长、对休闲娱乐业政策相对宽松，为本项目投资提供了良好环境。契合休闲娱乐行业进入迅速发展时期市场机遇，精确把握市场需求，针对当前市场存在缺陷，细分目的群体，采用差别化定位市场经营方略，发挥项目品牌专业技法、高质量服务、良好硬件环境优势，满足专业、高品位、综合市场需求。

第四章 项目实行筹划
一．项目组织建设
1．注册项目公司
以 作为公司股东及法人代表，在本地注册项目公司，引进 万元注册资本。项目公司命名暂定为： 。
2.公司组织架构
后勤部
商务部
财务部
公关部
保安部
娱乐部
餐饮部
休闲部
副总经理
副总经理
总经理
董事会

二．项目实行流程
为了科学规范地建设本项目，尽量避免由于项当前期因定位失误，重复施工，运营管理不善等因素，导致投资风险。投资时按如下运作流程运营。

第一步：编制《休闲娱乐会所项目筹办筹划书》
第二步：根据《休闲娱乐会所项目筹办筹划书》进行项目方案审定，同步进行资金规划与筹措。
第三步：拟定项目运营合伙单位（涉及项目行业运营管理专业单位、装修设计单位和工程监理单位）。
第四步：组建项目执行团队（涉及运营、财务、行政等人员），该团队与各合伙单位共同组建项目筹办小组。
第五步：项目筹办小组共同拟定筹办进度日程表，各部门严格按日程表交叉作业运营。
第六步：在筹建过程中重点导入科学化、国际化、规范化运营模式，组建先进专业运营团队，完整财税规划方案，采用行业信息化管理系统等；同步注重工程施工质量，以及设施设备选用。
第七步：拟定开业方案，按倒计时进行恰当营销推广，同步选定项目开业后运营管理方式。
第八步：成功开业，稳定经营。
第九步：获取强大社会资源平台与社会影响力，并且有效实现钞票流积累。

三．项目实行日程安排
日 期
筹划工作内容
备 注
4月下旬
资金到位

4月底前
1. 订立场地租赁合同

2. 设定筹办办公室

3. 项目核心筹办人员到位

4. 敲定项目设计、施工单位

5月上旬
完毕项目设计，审定设计方案

10月底前
完毕所有装修工程

12月上旬
1. 完毕技师、服务人员招聘

2. 开展技师、服务人员培训

3. 完毕所有设备、物品采购工作

4. 完毕有关证件、执照办理

1月1日
隆重试业

第五章 项目设计理念
本项目产品、价格及品牌均定位为武汉本地高品位市场，因而，在硬件投入方面，必要具备做到区别于武汉本地某些娱乐场合环境设计，做到别出心裁、与众不同。行之有效办法是与某些知名设计单位进行合伙，结合当前北京、上海、广州、香港等一线都市知名休闲娱乐场合主流环境设计，让硬件条件成为赢得市场竞争有利因素之一。如下参照某些知名会所反映本项目环境设计理念。

(休闲理疗环境设计参照)

(夜总会环境设计参照)

(餐厅环境设计参照)
第六章 项目财务分析
一．项目财务技术数据指标
1.面积技术数据汇总表
项 目
指 标
备 注
大堂
300 ㎡
预估所有大堂面积共计
过道、走廊
600 ㎡
预估所有走廊面积共计
休闲理疗面积
800 ㎡
——
夜总会晤积
3400 ㎡
——
餐厅面积
1500㎡
——
办公区域面积
200 ㎡
涉及行政、会议办公面积
后勤区域面积
200 ㎡
含仓库、食堂等功能区域
面积总和：
7000 ㎡
——
2.经营布局技术数据汇总表
经营类型
面积设立
房间数量
席位数量
休闲理疗
大 房
40 ㎡/ 间
8 间
8 个
中 房
30 ㎡/ 间
8间
6个
小 房
20 ㎡/ 间
12间
4个
夜 总 会
总统房
70 ㎡/ 间
17间
——
豪华房
50 ㎡/ 间
20间
——
宾客房
40 ㎡/ 间
30间
——
餐厅
大包房
40 ㎡/ 间
10间
12 个
中包房
30 ㎡/ 间
10间
8-10个
小包房
20 ㎡/ 间
15间
6 个
卡座
500㎡
-
200个
二．项目投资估算
1.装饰工程费用
序号
项 目
估算办法
与阐明
基本
指标
单位
单价（元）
/系数
估算值
（万元）
1
会所大堂
按市场原则及项目规定估算
300
㎡

60
2
过道、走廊
同上
600
㎡
1000
60
3
理疗大房
同上
8
间
60000
48
4
理疗中房
同上
8
间
40000
32
5
理疗小房
同上
12
间
30000
36
6
夜总会总统房
同上
17
间
100000
170
7
夜总会豪华房
同上
20
间
80000
160
8
夜总会宾客房
同上
30
间
60000
180
9
餐厅大包房
同上
10
间
50000
50
10
餐厅中包房
同上
10
间
40000
40
11
餐厅小包房
同上
15
间
30000
45
12
餐厅卡座
同上
500
㎡
800
40
13
办公区域
同上
200
㎡
1500
30
14
后勤区域
同上
200
㎡
800
16
15
室外灯光、灯饰、广告牌
同上
1
组
35000
3.5
装 饰 工 程 费 用 小 计
970.5

2.经营设施设备费用
序号
项 目
估算办法
与阐明
基本
指标
单位
单价（元）
/系数
估算值
（万元）
1
综合空调系统
按市场原则及项目规定估算
1
套
60
60
2
综合消防工程
同上
1
套
30
30
3
综合监控系统
同上
1
套
10
10
4
管理软件系统及硬件
同上
1
套
35
35
5
综合热水系统
同上
1
套
8
8
6
发电机组
同上
1
套
15
15
7
电视机及有线电视
同上
1
批
80
80
8
综合污水解决
同上
1
套
10
10
9
理疗设备
同上
1
批
80
80
10
音响系统设备
同上
1
批
50
50
11
夜总会家具
同上
1
批
60
60
12
厨房设备及家具
同上
1
批
50
50
经营设施设备费用小计
488
3.开办费用与流动资金
序号
项 目
估算办法
与阐明
基本
指标
单位
单价（元）
/系数
估算值
（万元）
1
桑拿用品
按市场原则及项目规定估算
1
批
6
6
2
桑拿布草
同上
1
批
3
3
3
夜总会用品用品
同上
1
批
8
8
4
餐具及清洁设备
同上
1
批
10
10
5
办公设备、家具
同上
1
批
20
20
6
注册、办证费用
同上
-
-
3
3
7
装修设计费用
同上
-
-
20
20
8
筹办期工资及福利
同上
-
-
25
25
9
办公车辆添置
同上
-
-
20
20
10
开业营销费用
同上
1
宗
20
20
11
员工制服
同上
400
套
200
8
12
员工宿舍及餐厅
同上
-
-
60
60
13
租金及押金
同上
-
-
147
147
13
隐性费用
-
-
-
50
50
14
流动资金
-
-
-
100
100
开办费用小计
500
4.项目投资估算表汇总
类 别
估算值（万元）
占总投资比例
装饰工程
970.5
49%
经营设施设备费用
488
25%
开办费用与流动资金
500
26%
项目总投资估算
1958.5
100%
业务类别
单位数量
日均使用率
单位平均消费
营业收入
休闲理疗
160（席）
120 %
150元/席
2.88万
夜 总 会
67（间）
70 %
3000元/间
14.07 万
餐 厅
510（席）
120 %
80元/席
4.89 万
每日营业收入
21.84万
每月营业收入
655.2 万
每年营业收入
7862.4万
二．项目营业收入预测
依照营业收入，按照每年15%行业净利润预测，即
Ø 每年净利润额为： 7862.4万 × 15 % ＝ 1179.36万元/年；
Ø 投资回报期为：1958.5万 ÷ 1179.36万 ＝ 1.66年。
第七章 风险分析与应对方略
一．政策风险
政策风险涉及政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛，或项目自身受环保及其她政策、法规影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。
Ø 应对方略：
A. 项目启动迈进行充分调查、分析和论证；
B. 加强与政府关于管理部门沟通，引用其她都市行业发展状况，获取政府部门支持；
C. 通过各种办法把项目置于法律保护之下；
D. 严格按行业规范原则操作实行项目。
二．资金风险
资金风险是指投资者对资金需求预计局限性，资金安排、使用筹划不周密，从而导致资金缺口，以致延长项目建设周期，增长建设成本，最后延缓项目开业时间，丧失市场先机，延长项目投资回收期及影响各项财务指标。
Ø 应对方略：
进行精准投资预算与紧密资金投放筹划，保证资金可以按筹划投放。

三．建设成本控制风险
建设成本控制风险涉及建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增长，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。
Ø 应对方略：
在项当前期策划和设计上严格把关，广泛邀请关于专业机构，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；选任有经验之工程监理部门，有筹划性地制定各项工程施工进度和材料选购，严把质量关，减少重复施工和施工误差机率；同步选取先进之筹办经营管理团队，导入一套科学成熟运营机制构建核心团队等。
四．市场风险
市场风险重要指宏观经济发生变化带来风险，涉及国家宏观经济浮现危机，武汉市薪资水平相对较低等，在这种状况下，人们消费欲望和消费水平下降，餐饮收入减少，最后导致经营亏损。
Ø 应对方略：
A. 抓住当前国家经济形势稳定，武汉市经济迅速发展，人们消费能力不断提高大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资；
B. 项目投入使用后，密切掌握和预测国内、武汉市经济动向，提前采用恰当应对办法：
C. 对经营管理进行精心策划，使项目获利能力达到最大化；
D. 坚持走品牌道路，将本项目产生社会影响力投入到自身多板块多元化发展经营路子。
E. 压缩运营成本。
五．竞争风险
竞争风险重要指同一区域内同档次数量急剧增长，市场供不不大于求，休闲娱乐项目之间削价竞争，导致会所收入减少。
Ø 应对方略：
A. 充分做好市场竞争思想准备，结识到市场竞争是不可避免，对会所进行认真客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行经营管理规划，同步依照市场状况变化不断修正规划。
B. 在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性，主题以新取胜；保证以核心文化内涵来打造项目，使之成为行业品牌，持续拉长项目运营周期。
C. 充分运用良好自然环境，最大限度地走差别化发展路子，创造独特文化主题风格，最大限度地使该项目具备不可代替性；
六．经营管理风险
经营管理风险重要涉及由于没有会所经营管理经验，对此行业不甚理解导致其在经营管理中局限性，公司自身管理思想落后于时代发展，管理思想老化、僵化、管理制度不健全，责、权、利、职责不明确等不利于经营管理因素。
Ø 应对方略：
A. 项目开业后聘请专业职业人士参加管理；
B. 导入一套健全、规范管理模式，建立完善管理体系；
C. 在专业指引和协助下进行项目人力资源体系构建，从而保证会所工作人员专业度；
D. 注重对各级员工培训，提高员工专业技能和解决问题主观能动性，为原则化、规范化管理打下坚实基本。
七．突发事故风险
突发事故涉及区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其她严重危机事件。此类突发事件都会严重影响会所营业。
Ø 应对方略：
A. 项目开业后加强风险管理，建立一套危机解决机制；
B. 项目开业后树立积极、正面和诚信品牌形象，巩固客户消费信心；
C. 注重公司文化建设，增强员工归属感和解决问题主观能动性，同步加强员工培训，提高她们解决危机能力；
D. 突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，获得政府部门理解和协助；
E. 购买必要财产保险和意外保险。