餐饮休闲娱乐综合项目专业策划书.doc

餐饮休闲娱乐项目筹划书 .03 目 录第一章 项目概要 2第二章 市场分析 3第三章 项目定位分析 5第四章 项目实行筹划 9第五章 项目设计理念 12第六章 项目财务分析 13第七章 风险分析与应对方略 18第一章 项目概要本项目抓住餐饮、休闲娱乐行业迅速发展市场机会，根据项目负责人及团队对行业市场充分理解与专业判断，结合本地实际状况，最大限度地运用本地市场雄厚资金、专业团队、社会关系等各方面资源优势，致力于在武汉南湖打造一种集餐饮、休闲与夜总会娱乐于一体全新休闲娱乐品牌。 经营主体：（待定） 业务范畴：餐饮、夜总会娱乐和休闲一体。 项目选址：南湖佰港城（初定） 经营面积：某大厦2F-5F,其中2F为餐厅，3F-4F为夜总会，5F为休闲娱乐，共计约7000（详细规划布局详见后文） 投资金额： 万元（待定）第二章 市场分析一休闲娱乐行业市场机遇随着中华人民共和国经济高速增长、人民生活质量提高和老式保健产业发扬光大，休闲娱乐成为当代人重要生活方式，休闲娱乐行业在中华人民共和国异军突起。经济高速增长，必然随着着休闲娱乐产业发展，这是经济发展一条规律。据记录，全国休闲娱乐产业年产值超过亿人民币。“休闲娱乐”所带动各类生产和服务活动，日益成为经济繁华重要因素。据美国休闲专家杰夫瑞戈比预测，专门提供休闲服务第三产业在左右将主导劳务市场，休闲业在GDP中将有一半份额。而国内外不少专家学者以为，在后约1时间内，休闲经济将居主导地位。随着人们工作、生活节奏不断加快，生活水平稳步提高，餐饮、休闲娱乐在短短几年内异军突起，正成为当代人消除“亚健康”潮流和潮流。足疗、按摩推拿、KTV等休闲健康理疗形式，不但逐渐为市民大众喜闻乐见，并且成为人们放松身心、交友待客、商务洽谈场合，也是消费经济新发现点、着陆点和生长点。在欧洲、日本、韩国、东南亚，休闲理疗养生正渐成为习惯，国内浮现某些公司也以“阳光操作、规范经营”休闲保健理念给市场带来了巨大商机和发展空间。二南湖佰港城周边休闲娱乐行业经营现状通过对南湖佰港城周边进行考察发现佰港城周边大型成熟社区较多，例如：水域天际、风华天城、华锦花园、武昌府、北港佳和云居等；大型购物广场有沃尔玛、家乐福等；而大型餐饮、休闲娱乐商户却寥寥无几。依照本项目拟建规模和档次，在休闲理疗方面,咱们相对于周边重庆富侨、重庆富侨足疗保健馆、清泉沐足等距离本项目较近同类经营公司列为关联单位，作为重点考察对象；在夜总会业务方面，则选定歌库量贩式夜总会、君悦国际夜总会、米乐星KTV等单位作为重点考察对象。餐饮业务方面，选定T8餐厅、黄记煌三汁闷锅、滇爱泰式海鲜火锅等单位作为重点考察对象。如下是三组经营状况分析表：1. 周边关联休闲理疗单位基本状况和经营状况表： 单位类项重庆富侨足疗保健馆重庆富侨清泉沐足席位数量20015020经营面积15001000100设备档次中高定位中档定位低定位服务项目沐足、按摩沐足、按摩沐足、按摩收费状况140元/双钟120元/双钟90元/双钟上 座 率平时：80 %节假日：120 %平时：80 %节假日：100 %平时：50 %节假日：100 %2. 周边关联夜总会娱乐单位基本状况和经营状况表： 单位类项君悦国际夜总会歌库量贩式夜总会米乐星KTV包间数量403020经营面积160012001000设备档次高档定位中高档定位中档定位收费状况2500元/间800元/间500元/间开 房 率平时：60 %节假日：100 %平时：50 %节假日：100 %平时：60 %节假日：100 %3. 周边关联餐饮单位基本状况和经营状况表： 单位类项T8餐厅黄记煌三汁闷锅滇爱泰式海鲜火锅包间数量503020经营面积10001000800设备档次中档定位中档定位中档定位收费状况50元/人70元/人60元/人上 座 率平时：60 %节假日：100 %平时：50 %节假日：100 %平时：60 %节假日：100 %结论：从上面调查表分析，南湖佰港城周边休闲、娱乐、餐饮公司大多处在中档定位，无论从装修设备档次、收费等方面都可以反映出来。并且从以上上座率和开房率来看，南湖佰港城周边休闲娱乐市场远未达到饱和状态，仍处在需求不不大于供应市场状况。第三章 项目定位分析一项目品牌定位依照对南湖休闲娱乐行业市场状况分析，进一步理解行业市场需求状况，本项目品牌定位为高品位市场品牌，通过硬件环境投入、高质量专业服务、精确客源定位、品牌形象推广等方式，打造一种集餐饮、保健理疗与夜总会娱乐于一体高品位休闲娱乐品牌。二项目客源定位依照项目高品位品牌定位，结合南湖本地市场状况及本项目经营业务范畴，细分和定位本项目客源群体为：1.保健理疗业务客源定位：政府人员、公司老板、高薪白领等群体，适合于朋友接待、商务接待、政府接待等活动。2.夜总会娱乐业务客源定位：政府人员、公司老板等群体，适合于较高规格政府接待与商务接待等活动。3.餐饮业务客源定位：政府人员、公司老板、附近居民、高薪白领等群体，客源十分充分。三项目产品定位1.产品组合定位足疗是老式理疗重要构成某些，社会上普遍认同经常进行专业足疗，可以起到保健作用。对比推拿按摩、SPA、桑拿等理疗形式，足疗能被更广泛地接受。因而，本项目在保健理疗业务方面产品组合定位中，依然以专业足疗作为核心产品，配合老式推拿按摩服务产品，适应市场需求。同步，针对高品位客户政府或商务接待需求，增长餐饮和夜总会娱乐服务产品，让高品位客户群感受“餐饮娱乐理疗”一条龙至尊享有，以高质量硬件环境和服务获得高品位群体青睐，引领高品位消费。2.产品价格定位本项目客源定位锁定在本地高品位客户群，高质量硬件环境及 “专业、至尊享有”产品组合，决定了需要在价格方面区别目的群体。因而，在产品定价方面，本项目价格定位以高出市场平均价格约20%定位，以体现高品位品牌定位，增长赚钱能力。四项目SWOT分析1.优势（Strengths ) 专业理疗技法，针对高品位群体打造“餐饮娱乐理疗”至尊享有专业服务体验，易获得客户青睐，打开高品位客户市场； 项目选址位于南湖较繁华地段，行业经营环境成熟，客源充分； 武汉经济发展迅速，休闲娱乐市场需求旺盛； 拥有良好社会关系资源及雄厚资金实力。2.劣势（Weaknesses ) 进入市场时机相对滞后； 产品价格定位较高； 项目经营用地为租赁形式，经营成本较大。3.发展机会（Opportunities ) 得益于社会经济高速发展，休闲娱乐行业正处在一种飞速发展时期。结合武汉南湖实际状况，佰港城周边市场上暂未浮现专业、高品位，集餐饮、休闲理疗与夜总会娱乐与一体会所式经营品牌。以此为契机和卖点，将有助于迅速占领武汉休闲娱乐高品位市场，引领武汉高品位休闲娱乐消费。4.竞争威胁（Threats ) 武汉本地市场上中低端沐足理疗经营单位较多，大多收费较低，消费者对既有非专业理疗结识较根深蒂固，这都将给项目带来较大竞争威胁。总结：通过综合SW0T分析，武汉整体经济迅速增长、对休闲娱乐业政策相对宽松，为本项目投资提供了良好环境。契合休闲娱乐行业进入迅速发展时期市场机遇，精确把握市场需求，针对当前市场存在缺陷，细分目的群体，采用差别化定位市场经营方略，发挥项目品牌专业技法、高质量服务、良好硬件环境优势，满足专业、高品位、综合市场需求。第四章 项目实行筹划一项目组织建设1注册项目公司以 作为公司股东及法人代表，在本地注册项目公司，引进 万元注册资本。项目公司命名暂定为： 。2.公司组织架构后勤部商务部财务部公关部保安部娱乐部餐饮部休闲部副总经理副总经理总经理董事会二项目实行流程为了科学规范地建设本项目，尽量避免由于项当前期因定位失误，重复施工，运营管理不善等因素，导致投资风险。投资时按如下运作流程运营。第一步：编制休闲娱乐会所项目筹办筹划书第二步：根据休闲娱乐会所项目筹办筹划书进行项目方案审定，同步进行资金规划与筹措。第三步：拟定项目运营合伙单位（涉及项目行业运营管理专业单位、装修设计单位和工程监理单位）。第四步：组建项目执行团队（涉及运营、财务、行政等人员），该团队与各合伙单位共同组建项目筹办小组。第五步：项目筹办小组共同拟定筹办进度日程表，各部门严格按日程表交叉作业运营。第六步：在筹建过程中重点导入科学化、国际化、规范化运营模式，组建先进专业运营团队，完整财税规划方案，采用行业信息化管理系统等；同步注重工程施工质量，以及设施设备选用。第七步：拟定开业方案，按倒计时进行恰当营销推广，同步选定项目开业后运营管理方式。第八步：成功开业，稳定经营。第九步：获取强大社会资源平台与社会影响力，并且有效实现钞票流积累。三项目实行日程安排日 期筹划工作内容备 注4月下旬资金到位4月底前1. 订立场地租赁合同2. 设定筹办办公室3. 项目核心筹办人员到位4. 敲定项目设计、施工单位5月上旬完毕项目设计，审定设计方案10月底前完毕所有装修工程12月上旬1. 完毕技师、服务人员招聘2. 开展技师、服务人员培训3. 完毕所有设备、物品采购工作4. 完毕有关证件、执照办理1月1日隆重试业第五章 项目设计理念本项目产品、价格及品牌均定位为武汉本地高品位市场，因而，在硬件投入方面，必要具备做到区别于武汉本地某些娱乐场合环境设计，做到别出心裁、与众不同。行之有效办法是与某些知名设计单位进行合伙，结合当前北京、上海、广州、香港等一线都市知名休闲娱乐场合主流环境设计，让硬件条件成为赢得市场竞争有利因素之一。如下参照某些知名会所反映本项目环境设计理念。(休闲理疗环境设计参照)(夜总会环境设计参照) (餐厅环境设计参照)第六章 项目财务分析一项目财务技术数据指标1.面积技术数据汇总表项 目指 标备 注大堂300 预估所有大堂面积共计过道、走廊600 预估所有走廊面积共计休闲理疗面积800 夜总会晤积3400 餐厅面积1500办公区域面积200 涉及行政、会议办公面积后勤区域面积200 含仓库、食堂等功能区域面积总和：7000 2.经营布局技术数据汇总表经营类型面积设立房间数量席位数量休闲理疗大 房40 / 间8 间8 个中 房30 / 间8间6个小 房20 / 间12间4个夜 总 会总统房70 / 间17间豪华房50 / 间20间宾客房40 / 间30间餐厅大包房40 / 间10间12 个中包房30 / 间10间8-10个小包房20 / 间15间6 个卡座500-200个二项目投资估算1.装饰工程费用序号项 目估算办法与阐明基本指标单位单价（元）/系数估算值（万元）1会所大堂按市场原则及项目规定估算300602过道、走廊同上6001000603理疗大房同上8间60000484理疗中房同上8间40000325理疗小房同上12间30000366夜总会总统房同上17间1000001707夜总会豪华房同上20间800001608夜总会宾客房同上30间600001809餐厅大包房同上10间500005010餐厅中包房同上10间400004011餐厅小包房同上15间300004512餐厅卡座同上5008004013办公区域同上20015003014后勤区域同上2008001615室外灯光、灯饰、广告牌同上1组350003.5装 饰 工 程 费 用 小 计970.52.经营设施设备费用序号项 目估算办法与阐明基本指标单位单价（元）/系数估算值（万元）1综合空调系统按市场原则及项目规定估算1套60602综合消防工程同上1套30303综合监控系统同上1套10104管理软件系统及硬件同上1套35355综合热水系统同上1套886发电机组同上1套15157电视机及有线电视同上1批80808综合污水解决同上1套10109理疗设备同上1批808010音响系统设备同上1批505011夜总会家具同上1批606012厨房设备及家具同上1批5050经营设施设备费用小计4883.开办费用与流动资金序号项 目估算办法与阐明基本指标单位单价（元）/系数估算值（万元）1桑拿用品按市场原则及项目规定估算1批662桑拿布草同上1批333夜总会用品用品同上1批884餐具及清洁设备同上1批10105办公设备、家具同上1批20206注册、办证费用同上-337装修设计费用同上-20208筹办期工资及福利同上-25259办公车辆添置同上-202010开业营销费用同上1宗202011员工制服同上400套200812员工宿舍及餐厅同上-606013租金及押金同上-14714713隐性费用-505014流动资金-100100开办费用小计5004.项目投资估算表汇总类 别估算值（万元）占总投资比例装饰工程970.549%经营设施设备费用48825%开办费用与流动资金50026%项目总投资估算1958.5100%业务类别单位数量日均使用率单位平均消费营业收入休闲理疗160（席）120 %150元/席2.88万夜 总 会67（间）70 %3000元/间14.07 万餐 厅510（席）120 %80元/席4.89 万每日营业收入21.84万每月营业收入655.2 万每年营业收入7862.4万二项目营业收入预测依照营业收入，按照每年15%行业净利润预测，即 每年净利润额为： 7862.4万 15 % 1179.36万元/年； 投资回报期为：1958.5万 1179.36万 1.66年。第七章 风险分析与应对方略一政策风险政策风险涉及政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛，或项目自身受环保及其她政策、法规影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。 应对方略：A. 项目启动迈进行充分调查、分析和论证；B. 加强与政府关于管理部门沟通，引用其她都市行业发展状况，获取政府部门支持；C. 通过各种办法把项目置于法律保护之下；D. 严格按行业规范原则操作实行项目。二资金风险 资金风险是指投资者对资金需求预计局限性，资金安排、使用筹划不周密，从而导致资金缺口，以致延长项目建设周期，增长建设成本，最后延缓项目开业时间，丧失市场先机，延长项目投资回收期及影响各项财务指标。 应对方略：进行精准投资预算与紧密资金投放筹划，保证资金可以按筹划投放。三建设成本控制风险建设成本控制风险涉及建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增长，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。 应对方略：在项当前期策划和设计上严格把关，广泛邀请关于专业机构，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；选任有经验之工程监理部门，有筹划性地制定各项工程施工进度和材料选购，严把质量关，减少重复施工和施工误差机率；同步选取先进之筹办经营管理团队，导入一套科学成熟运营机制构建核心团队等。四市场风险市场风险重要指宏观经济发生变化带来风险，涉及国家宏观经济浮现危机，武汉市薪资水平相对较低等，在这种状况下，人们消费欲望和消费水平下降，餐饮收入减少，最后导致经营亏损。 应对方略：A. 抓住当前国家经济形势稳定，武汉市经济迅速发展，人们消费能力不断提高大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资；B. 项目投入使用后，密切掌握和预测国内、武汉市经济动向，提前采用恰当应对办法：C. 对经营管理进行精心策划，使项目获利能力达到最大化；D. 坚持走品牌道路，将本项目产生社会影响力投入到自身多板块多元化发展经营路子。E. 压缩运营成本。五竞争风险竞争风险重要指同一区域内同档次数量急剧增长，市场供不不大于求，休闲娱乐项目之间削价竞争，导致会所收入减少。 应对方略：A. 充分做好市场竞争思想准备，结识到市场竞争是不可避免，对会所进行认真客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行经营管理规划，同步依照市场状况变化不断修正规划。B. 在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性，主题以新取胜；保证以核心文化内涵来打造项目，使之成为行业品牌，持续拉长项目运营周期。C. 充分运用良好自然环境，最大限度地走差别化发展路子，创造独特文化主题风格，最大限度地使该项目具备不可代替性；六经营管理风险经营管理风险重要涉及由于没有会所经营管理经验，对此行业不甚理解导致其在经营管理中局限性，公司自身管理思想落后于时代发展，管理思想老化、僵化、管理制度不健全，责、权、利、职责不明确等不利于经营管理因素。 应对方略：A. 项目开业后聘请专业职业人士参加管理；B. 导入一套健全、规范管理模式，建立完善管理体系；C. 在专业指引和协助下进行项目人力资源体系构建，从而保证会所工作人员专业度；D. 注重对各级员工培训，提高员工专业技能和解决问题主观能动性，为原则化、规范化管理打下坚实基本。七突发事故风险突发事故涉及区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其她严重危机事件。此类突发事件都会严重影响会所营业。 应对方略：A. 项目开业后加强风险管理，建立一套危机解决机制；B. 项目开业后树立积极、正面和诚信品牌形象，巩固客户消费信心；C. 注重公司文化建设，增强员工归属感和解决问题主观能动性，同步加强员工培训，提高她们解决危机能力；D. 突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，获得政府部门理解和协助；E. 购买必要财产保险和意外保险。