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海口别墅策划项目提议书—海洋文化利用一、滨海房地产项目及企业品牌策划意义二、专业工作步骤三、住宅和商业市场调查初步模型四、对泰盛海景别墅项目标策划意见纲要五、泰盛企业品牌发展战略、企业文化建设意见六、海口西海岸别墅项目工作初步计划七、杨宝民策划工作室介绍序言海南岛在军事上是中国战略支点，它是中国南海不沉航空母舰。在经济上，海南岛最大优势是丰富海洋资源和热带海岛旅游资源。海南发展前景是无限光明，经过90年代早期房地产泡沫经济，今日海南旅游业和地产业健康发展，作为一家实力雄厚投资企业，泰盛控股企业整合岛内外资源，进行大手笔策划，一定能够在海南房地产市场高起点谱写新篇章。杨宝民策划工作室作为一家高水平策划机构，愿意为泰盛提供专业地产策划服务，在共赢中快速发展。一、商业房地产策划意义面对竞争猛烈房地产市场，没有充足市场调查，没有切合市场实际专业策划服务，房地产项目极难达成预期目标。依据中国泰盛控股企业董事长吉大为先生战略构思，杨宝民先生提出具体提议，期望本项目能够打造为可体验海南第一滨海健康小区，项目包含经营中华海洋健康养生园项目，树立健康地产品牌形象。 1. 经过对西海岸别墅项目全方面市场调查和策划，对项目进行正确市场定位，借鉴中国外海滨名盘，经过高水平创新策划引导市场，降低投资风险，经过总体策划和建筑计划经济性分析提升发展商投资收益。 2. 经过和中国泰盛控股合作，促进产品销售，增强开发商在高尚住宅项目方面竞争实力，充足挖掘项目标商业价值，提升项目标价值空间。 3. 帮助企业整合媒介资源、零售业专业资源，降低无须要广告投放，降低营销成本，提升营销效率。 4. 经过整合强势资源，依据泰盛发展战略，加大树立海南第一地产品牌力度，为项目品牌输出奠定基础。 5．帮助中国泰盛集团海口房地产企业培训出一批最优异房地产销售人员，为项目营销奠定坚实基础，经过人材当地化降低营销成本。图1 图为杨宝民先生为海南长信地产企业讲授团体建设新知识二、专业工作步骤 1.杨宝民房地产策划工作室企业管理资讯顾问工作步骤人力资源财务成本投资和营销建筑计划设计工程管理物业管理用户服务图2 企业文化策划步骤 2.杨宝民工作室住宅项目全程策划工作步骤图宏观经济和区域城市市场研究项目环境评定项目地块价值评定方法区域房地产市场调研各类物业市场调研目标用户定性和定量调查项目计划概念设计环境和景观概念设计建筑产品概念设计小区服务创新图3住宅项目策划步骤图 3.杨宝民工作室商业地产（步行街）项目策划工作步骤图宏观经济和区域城市商业市场研究项目环境评定项目地块商业价值评定区域商业市场调研各类商业物业市场调研目标用户定性和定量调查项目计划概念设计环境和景观概念设计建筑产品商业交通设计概念设计图4 商业房地产策划步骤图三、住宅和商业市场调查初步模型 1、环境质量调查内容：周围地域河流、绿地、空气质量、噪声污染、光污染、山体地形和绿化、周围建筑对小区影响，周围商业设施，教育医疗、交通设施等综合环境 2、竞争对手项目调研模型序号名称具体内容或推断 1 企业关键竞争力代表作品 2 地块土地价值、建设成本售价 3 建筑计划特点分析当地用户对建筑计划风格偏好 4 户型当地居民组成和户型偏好不一样户型销售率？ 5 立面建筑里面特点和偏好分析 6 会所当地会所经营内容和实际效果评定 7 物业管理物业管理水平和取费情况？一般消费者问卷调查利害相关者调查医院市场学校小区居民文化活动和消费偏好？市场定位工作关键点 □ 项目宏观、区域和各类物业得全方面市场信息 □ 目标用户市场调研和细分 □ 项目SWOT分析和动态竞争分析 □ 项目定位：理念性和形象定位、功效定位、文化定位、用户定位、价格定位 □ 品牌定位及推广 □ 产品和服务关键竞争力确实定 □ 分期开发建设步骤提议 □ 物业类型提议 □ 户型和面积百分比确定 □ 户型功效选择 □ 会所和配套设施提议 □ 创新策划和市场引导方法最终形成市场定位汇报 3.海口西海岸别墅项目建筑策划参考模型中国建设项目标可行性研究起步较晚，它关键停留在对项目投资经济损益分析研究上。而建筑策划关键研究投资立项以后建设项目标规模、性质、空间内容、使用功效要求、心理环境等等影响建筑设计和使用各原因，从而为建筑师进行建筑设计依据。因为现行可行性研究汇报关键是请工程咨询企业完成，因为她们并不对开发商投资决议负担任何实际责任，它本身结论可靠性令人怀疑，所以，建筑策划工作能够帮助修正可行性投资汇报。案例1 我想经过唐山海滨旅游区实例说明建筑策划和可行性研究汇报关系。10月我受沿海物业集团企业委托去唐山购置1000亩土地，用于建设海滨旅游度假区。旅游区在河北乐亭县打网港岛，首先我们进行外部条件调研，关键调研地理条件，摸清海岛实际面积和等高线等基础数据。同时对冀东文化进行认真调研，从中国共产党创始人李大钊等前辈成长足迹，分析号称冀东粮仓唐山地域文化特色。图5唐山滨海度假区实地考察策划首先我们请新加坡计划师进行总体计划，聘用唐山建筑设计院测量队对岛屿进行道路基础测量，聘用大连海洋环境保护研究所进行地形图测量，同时徒步勘查全岛，依据获取海洋风暴潮、植物生长环境等自然条件分析，否定了大型海滨高尔夫球项目和其中不适合北方绿化风景。本计划设计是以实现一个适合中国国民口味兼顾海外游客国际标准旅游度假区，设计专题是健康养生和海滨旅游度假，使其成为北方家喻户晓国际级海滨度假区。建筑计划完成后，我们和工程咨询中心合作，编制初步预可行性研究汇报，在环境保护局支持下，聘用大连环境保护研究所作海洋环境影响评价，策划以后抓建筑策划，依据建筑策划依据编制设计任务书，以后开始建筑设计，最终编制出正式可行性汇报。整个可行性研究和策划投入经费150万元，历时4个月完成。案例2 杨宝民率领岳永平建筑计划硕士、范峻（北大房地产硕士）等完成北京伟业别墅15万平方米住宅小区市场调研任务，对初步计划设计方案进行了重大调整，很好处理了住宅和商业建筑关系，对商业建筑依据零售业要求，对商业交通入口出口，商业内部流向，商业服务设施进行正确计划。对于住宅部分，我们依据市场调研结果，正确划分了联排别墅和一般多层住宅百分比，对多层住宅户型百分比进行料定量分析计划，为发展商增加直接效益600多万元，整个市场调查和策划时间30天。案例3 东方时代广场，茂业百货决议投资东方时代广场，总投资6亿元，前期开发包含收购土地等投资3亿元，其中建设投资2亿元，装修投资1个亿。杨宝民组织一批专业市场调查人材对华强北项目进行两个月调研，确保东方时代广场住宅项目标销售和商业广场正确定位，因为本项目处于海口黄金地段，所以，住宅销售没有困难，商业定位则是难点。在海口八大商圈中，华强北商圈大有赶超东门商圈而领导未来海口商业时尚之势，已成为众商家必争之地。在福田区华强北原是个厂房集中工业区，伴随改革深入，市场经济这只看不见手不停撩拔着华强北这条不甘寂寞街区。到上世纪九十年代末，一家家商场如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内就成为令人瞩目标海口主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，海口大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可达50万人次。伴随华强北商业不停繁荣发展，和往昔相比，近两年来已发生了两在改变：其一是老商圈组员不停升级扩容；其二是新组员抢滩入驻。在经营方面，展现出四大特色：○1、模式新；○2、档次高；○3、规模大；○4、业态全：华强北以电子市场为龙头，聚集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，尤其是海口书城入住，大大提升了商业街文化品位。华强北商圈繁荣源动力来自于国民经济发展。海口近几年GDP一直保持13%左右增加势头，高于全国平均水平。经济发展结果是提升了居民收入和购置力，使消费水平稳步提升，零售也所以展现出空前活跃繁荣局面，社会商品零售额大幅度增加。根据现有商圈规模和海口居民消费水平，我们初步测算出华强北商业街零售市场饱和系数约为2.2万元。伴随其改造方案出台和实施，必将唤起华强北商业繁荣“第二春”。客流量既是商店经营前提，又是经营结果。客流量地理分布情况直接影响着商场经营情况。华强北客流量地理分布关键指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路和华强北路入口处。据测试，以上多个关键地点日平均客流量大约为28万人次。每个商圈用户组成各不相同，不一样用户群又存在不一样消费习性，为了对华强北商圈用户组成及其消费习性有个初步了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示用户组成方面有以下特点：1、工薪白领为主（占49%）；2、中青年、高学历特征显著；3、单身一族百分比最大（占31.5%）；4、用户关键来自二级商圈(占52.1%)。在用户消费习性方面，我们发觉：1、用户来华强北目标关键是购物；2、商品质量一直是用户关心首要原因；3、外在环境原因是吸引用户来华强北购物关键原因；4、大型百货商场仍为用户购物关键场所。图6 全程策划东方时代广场—服装特色购物中心案例4 中达集团东方海景别墅及滨海度假区项目策划假日海景家园在深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。中达集团计划在这里兴建度假村和老年公寓。图7 深圳海景假日家园别墅效果图深圳东部旅游项目是中达集团可连续发展新里程碑，对东部项目标综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团战略转型，而且有利于提升项目开发水准。依据策划唯一性、权威性、排她性标准，结合本项目地理位置和自然条件实际情况，理性地把握深圳旅游和住宅市场实际需求，我们利用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色策划方案。图8 西班牙别墅效果图建筑用地30万平方米，提议计划五星级酒店５万平方米(项目可行性汇报另报)，高等级墅区３万平方米左右，老年公寓15万平方米，针对一般游客市场三星级标准度假公寓5万平方米，形成深圳最具特色老年小区，吸引深圳香港和广东地域较为富裕老年退休人群居住。图9 总体策划鸟瞰图—海水直接流入小区建筑策划方法论在建筑策划中建筑已经不仅是一个具体物质结果，而成为一个现象。用信息论见解来看建筑就是一个事件，研究事件中信息交换和转换方法，寻求事件中相关量相互作用和协调正是建筑策划方法论基础内涵。生活估计目标设定 —用途，目标，规模性质外部条件调查——社会环境人文环境，自然环境，计划设计条件内部条件调查——使用者，作用方法，功效要求空间评价反馈空间构想 ——空间内容，平立剖构想，动线空间修成长，感观环境，空间形式技术构想 ——材料，结构形式，结构，设备空间改良经济策划 ——投资估算，增值，赢利，回报率汇报确定 ——设计要求，功效分配，任务书图1 建筑策划程序计划设计完成前后调查问卷？计划设计完成后，依据我们计划特点？向用户展示模式、平面图和三维动画？提议贵企业委托我们征求经典用户意见，调查样本数100—150人左右？依据市场调查结果，提出总体策划意见，依据市场调查和策划意见，委托著名建筑计划机构拿出计划设计初步方案，关键调查用户对计划意见？依据反馈意见和教授讨论，以后修改建筑计划？四、对泰盛海景别墅策划意见提要市场范围扩大，加大对海南岛外旅游房地产用户吸引力，经过大手笔策划和精心组织开发优异产品，提升产品价值，实现产品服务和小区文化建设升级。新思绪是针对外地游客市场，达成10000元起价，实施更高标准综合物业服务，成为海南服务水平最高可体验式健康文化小区。下述意见仅仅是初步提要，双方达成合作协议后，会提出具体策划方案。 1. 海南国际海洋健康养生园落户泰盛别墅花园本项目周围近邻黄金海岸别墅、海航国宾馆和游艇会，区域档次较高，客观形势促进我们必需创新。图10 黄金海岸别墅图11海航国宾馆在项目中，设置对外开放旅游项目—海南国际海洋健康养生园项目，改变传统会所面貌，提炼中西健康养生文化，设置系统健康养生服务项目，其中海水健康保养重心设置个性化SPA,充足利用深层海水和一般海水保健功效，开展海洋深层海水健康食品等食疗项目，利用海南丰富地下温泉水资源,关键策划了一个以水疗水浴、活水保养为中心，包含健康咨询服务系统、健康信息网络系统、心理休闲中心、养生支持系统组成养生服务综合系统，填补中国海洋健康文化空白。图12 项目地块海洋文化艺术展示和动态演出 2.采取产权式酒店经营方法，充足挖掘濒临高尔夫及西海岸环境优势 3.对景观设计进行细化和创新依据旅游计划和建筑计划相结合思想选择景观树木和花卉，采取绿色材料。园区形成若干可体验路径，让游客在体验中流连忘返。 4.根据体验营销思绪制订营销方案体验经济是二十一世纪经济发展特色，哈利波特成功就是体验经济成功案例。房地产营销正在向体验营销方向发展，深圳万科、中海等一流房地产企业开始广泛应用于房地产营销实践，体验营销重视和用户之间互动，重视情感体验，重视用户产生第一印象卖场体验，所以我们在本项目策划中以用户体验作为策划基础出发点，围绕用户体验对各个景观要素和建筑要素，进行合理布局，用户进行本小区海滨入口到会所达成视觉体验高潮。体验营销若干特点：第一，重视购楼用户健康运动愉快体验，并使体验成为用户价值必需组成成份。第二，戏剧化和互动概念，成为海南泰盛别墅营销策划关键概念和指导方法。第三，体验经济中营销策划、设计和创作，需要将科学和人文技术和艺术结合起来，所以我们重视海南地域文化及海洋文化对本项目影响，采取北京、海南等地用户轻易接收方法表现我们可体验滨海健康小区特点，让用户从好奇观看引导到最终决议购置。 5.数字化图书馆引入到小区会所之中，满足高级白领和老板人士商务旅游需求。 6.建立儿童可参与式游乐区提议创办中澳双语幼稚园和著名小学教育，同时对整体策划进行完善，增大住宅或产权式酒店百分比。 7.低成本、高效率建立营销网络，为海南地产走出去策略奠定坚实基础。 8.在别墅开发成功基础上，拿下国宾馆用地作为项目二期用地，实现联片开发。图13 长信海景花园前面—国宾馆用地别墅项目对于泰盛房地产开发至关关键，项目标成攻开发将为二期开发经典坚实基础。海洋文化变迁历程滨海小区文化设计海洋在人类文化传输中含相关键作用，海洋是世界便捷通道。中国丝绸传输到中东阿拉伯国家以后，价格等同于黄金，因为陆路路途遥远，中国沿海有很多不冻港，造船技术发达，公元前140年至公元前87年汉武帝时期，中国海船从广东雷州半岛出发，将黄金和丝绸经过越南、泰国、马来西亚等远航到印度半岛换取珍珠和宝石。唐代，阿拉伯国家成为中国关键贸易对象，中国海船从南海到波斯湾巴士拉港需要3个月时间，中国丝绸成为阿拉伯国家贵族妇女奢侈品。进取冒险海洋文化不是西方国家专利，《中国造船史》更以大量历史记载和文物出土资料，无可反驳地证实了古代中国人不仅习于航海，而且更善于航海，明确提出，“内涵丰富海洋文化，是中华民族古老文明组成部分。”“黄河、长江和海洋共同孕育了中国舟船文化”。作者认为，浙江河姆渡出土木桨表明，早在7千年以前，中国人就走向了海洋。在几千年历史中，中国人不仅发明了辉煌灿烂农耕文明，而且同时发明了博大精深海洋文化和舟船文明。和联合国科教文组织“海上丝绸之路”调查结论相同，事实证实，“中国也是海洋文化起源地之一”。这一结论对我们更为全方面地认识中华古老文明传统，不无启迪意义。《中国造船史》揭示，在一个很长历史时期，中国古造船技术一直在世界上处于领先水平，多桅多帆、平衡舵、披水板、减摇龙骨等全部是中国首创。尤其船尾舵、水密舱壁、车轮舟和指南针更可称为中国造船史上四大发明，是中国对世界造船技术重大贡献。从古代海上丝绸之路开辟到郑和下西洋，海洋文化在中国文化宝库中占据关键位置。明清时期腐败封建王朝开始实施海禁政策，一个强大国家因为闭关自守，夜郎自大，西方国家因为蒸汽机发明，在科学技术方面开始领先中国，在鸦片战争时期全方面暴露了封建制度衰败，海洋文化影响日渐微小。建国以后，中国用50多年时间建立一批企业，不过很多企业破产或潜在亏损，和国外大企业竞争后处于落后地位，美国、日本等一批跨国企业富可敌国，我们不仅缺乏强势企业，更缺乏一批世界级企业家，因为制度部分缺点和传统文化中保守落后影响，中国企业家群体一直在不健康环境中成长，时代迫使我们在世界范围市场经济中培育一批企业家，不仅能够占领世界市场，而且能够传输现代中国优异企业文化，从海洋文化中汲取精神力量，培养冒险、进取企业家精神成为时代对我们迫切要求。二十一世纪是海洋世纪，从内陆面向广阔大海，海洋资源占用和利用成为各国考虑大事。中国很多省份已经制订海洋经济发展战略，比如山东和广东省不仅分别提出“海上山东”、“海上广东”战略，而且两省全部很重视海洋文化研究。在广东省既使是内陆梅州地域，因为有300多万华侨在海外，客家人成才历程也很轻易受到海洋文化影响。客家文化和海洋文化研究方兴未艾。从地域文化角度分析，岭南文化被看作中国海洋文化一部分。岭南文化含有海洋文化两个基础要素，海洋舟楫之便带来商业文明，二是移民—含有包容性移民族群结构。从古代移民进程来看，中原人移民在广东成为客家人。以深圳特区建设为标志，形成全国最现代化移民城市。海洋文化研究和提炼，不仅有利于培养一批含有冒险进取精神企业家，而且海洋文化对海滨房地产项目标开发含有指导意义，海洋文化是滨海小区建筑取之不尽源泉。图 14海南三亚海滨一景和海洋文明三个特点向对应，现代企业家也必需含有三个特征： 1.以开放眼光面对全球竞争伴随全球一体化进程加紧，企业家必需含有面向世界开阔视野，因为海外投资及跨国企业兴起，跨文化管理要求企业能够实施当地化战略，重视海洋文化和地域文化结合。 2.海纳百川博爱包容要开拓世界市场，就必需在世界范围内进行人材经营，包容不一样民族职员文化个性，挖掘她们专长，不仅利用各国精英，占领当地市场，而且要用优异得企业文化武装当地职员头脑，培育一批优异人材。海洋建筑含有两个鲜明文化特征：海洋文化和地域文化。没有地域文化标识就没有家感觉，没有海洋文化标识，滨海建筑也就失去了生命力。独特地域自然和社会条件决定了建筑地域性，而地域性建筑又在全球化趋势下维持了建筑文化丰富和多元。从三个层面表现海洋文化 1.建筑文化特色和周围环境协调一致。 2.娱乐性和知识性结合，开阔大家视野。 3.小区内提倡心胸宽广、相互关心、热情好客海洋文化风格。五、泰盛企业品牌发展战略、企业文化建设意见 1. 企业文化建设新论因为房地产行业是国民经济支柱行业，房地产企业和社会公众利益亲密相关，房地产企业文化特点以下： 1.企业文化通常只是作用于房地产企业内部，但著名品牌企业文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。比如万科品牌关键价值，正是这么一个对人性尊重和关心。这种强调个性、尊重她人人文情怀，在万科“投诉文化”、“专题精神年”、《万科周刊》和年轻而又敬业职业经理人群中，得到了最好表现。 2.不一样社会文化环境，对企业文化约束力不一样，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不一样而产生差异。利用对人权研究重视，强调地产企业服务大宗人文关心意识，而不仅仅是为少数人服务。 3.房地产企业文化是一个追求可见时效，追求直接经济效果务实文化。比如房地产企业文化和营销步骤结合紧密，直接能够促进产品营销。 4.企业文化是一个投资文化，是一个投入产出变换文化。 5.企业文化是一个集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构表现应该采取当地化形式。企业文化形成需要提炼和升华，很多房地产企业对于企业文化建设是缺乏经验，在建设企业文化体系过程需要挖掘和梳理企业经营思想。首先企业文化建设要面向社会，面向基层百姓，和民族优异文化相结合，比如唐代诗人杜莆：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜” 其次，企业文化要和企业制度建设相互结合，经过制度反应企业文化，经过企业文化活动推进企业管理制度化，让大家主动地根据制度建设现代地产企业。企业文化应该渗透到价值链各个链条，企业价值链追求企业价值最大化，构建优异价值链需要业务步骤再造（BPR），BPR以步骤为关键肯定引发职能部分变革，变革就肯定包含企业职员职务调整，良好企业文化能够有利于职员支持变革。所以，很多企业ERP和BPR失败和其说是工作失败，不如说是企业文化失败。泰盛提倡价值观念是主动向上，提倡创新进取企业文化。打造泰盛品牌战略提议企业战略远景计划中包含建设一家优异地产上市企业。企业文化直接成为企业品牌标签，企业家是品牌塔尖，所以，企业品牌建设要做好以下工作： 1. 建立以商标、泰盛管理经验为关键知识管理体系 2. 企业品牌推广需要优异职员，优异企业文化实践者是全体职员，所以企业文化不仅是企业家文化，也是全体职员文化，是团体共同价值观念，要建设一流品牌企业，家必需理念先行，建立完善培训体系。 3. 突出以企业家为企业灵魂宣传工作，大范围、低成本整合社会资源。所以，提议办好企业内部期刊同时，对泰盛企业品牌进行高度概括和提炼，编著一本宣传泰盛品牌图书，集中反应泰盛业绩和团体建设情况，让中国外好友更多了解泰盛。 3.杨宝民策划工作室相关房地产企业集团战略见解加入ＷＴＯ以后，外资进入中国房地产市场加紧，政府出台土地出让政策，加速淘汰规模小效益差房地产企业；同时外资房地产企业等加紧投资步伐，中国发达地域房地产企业加速向内地房地产投资，房地产企业之间竞争加剧，不一样企业之间在竞争中相互学习，房地产企业集团竞争战略模式发生改变：第一，动态竞争战略制订是以重视动态竞争互动为基础前提。第二，过去制订战略另一个出发点就是扬长避短，以自己竞争优势打击竞争对手弱点，然后对手在博弈中增强学习能力，优势发生改变或逆转。第三，静态条件下，制订竞争战略目标是保持长久竞争优势。而在动态竞争条件下，制订竞争战略目标是发明新竞争优势，尤其是善于利用多个学科优势，经过知识壁垒加大对手抬高竞争门栏。第四动态竞争条件分析方法不一样于静态分析，把博弈论和行为科学分析方法用于对竞争对手行为和反应分析；把联动分析方法用于对竞争对手分析；利用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法利用于竞争战略评价和选择。第五，在动态竞争条件下，大家愈加注意环境、市场和行业结构对企业行为和效益影响和企业资源条件；而在动态竞争环境下，大家越来越关注企业能力、关键专长和企业战略作用。企业经营战略研究步骤框图以下：六、海口泰盛海景别墅及海南国际海洋健康养生园项目工作计划项目策划和营销咨询10月28日3月18日时间地点工作内容责任人 10月6日左右签定协议。海口接收项目市场策划调查接收项目总体策划者要求模型和问卷签定市场调查和定位专题服务协议. 杨宝民刘剑涛 10月22日—11月5日深圳两个子项目同时工作，开始初步调查，完成关键住宅楼盘调研分析，比如万科东海岸、水云间等杨宝民赖格园 10月28日——11月15日海口西海岸，北京，沈阳对项目进行初步概念构思，提供自己调查模型和相关问卷杨宝民赖格园北京（范俊岳永平） 11月5-15日海口 1.区域市场调查、各类物业市场调查、目标用户定性和定量调查、环境质量调查2.完成了关键竞争对手分析和专业访谈分析和市场问卷。杨宝民赖格园 10月28-10月30日海南考察海南三亚同类项目，提出对于海口西海岸项目能够借鉴新思绪。李敏杨宝民 11月6-8日海口和杨宝民策划工作室总建筑师罗展帆（国际一级注册建筑师）进行总体计划分析，进行价值增值概念设计和构思杨宝民罗展帆 11月15日—16日海口同类住宅项目考察，选择海滨住宅项目深圳蔚蓝海岸、鹿茵翠地、万科东海岸参观。杨宝民李敏负责组织 11月18日深圳、海口 11月20日杨宝民在海口主持概念计划设计研讨1.计划设计、建筑设计和景观设计方案细化和优化2.开发理念设计、安排建筑计划师和景观计划师进行概念设计及其整合工作李丹、杨宝民、罗展帆吉董事长等参与 11月20－30日海口依据海口建筑可行性分析财务评价规范和取费标准，了解开发各类成本数据多个方案比较分析，对项目融资成本、赢利水平、投资风险给予科学估价，提出提议方案杨宝民王蓉等 11月30日项目关键里程碑海口泰盛海景别墅项目总体策划方案杨宝民谢晖 12月1日海口双方研讨总结第一阶段工作布署第二阶段企业文化及企业CIS设计策划工作杨宝民严省强 1月2-25日海口 1.项目关键宣传文章和品牌宣传图书写作编辑工作2.帮助审查策划项目售楼处设计及装修方案，根据体验营销思绪打造李丹李敏刘剑涛巫隽清杨宝民 12月25日—26日项目评审会深圳咨询中海地产董事长张一平先生对本项目策划意见。杨宝民请广州星和湾原物业管理总经理祁东林先生提出对西海岸项目物业管理意见杨宝民祁东林 12月1日—5日海口，北京，深圳依据产品说明书对用户进行关键书面调查杨宝民赖格园 12月5日—15日海口项目计划和设计经济性分析，邀请著名企业施工总监参与，设计单位同时听取意见杨宝民李敏李经理刘剑涛巫隽清 1月15日—20日海口 1.项目售楼处开始施工3.项目CIS方案定稿杨宝民刘剑涛巫隽清 3月预先登记海口预售工作，办理全部手续刘剑涛巫隽清 11月28日提交企业文化及海南第一品牌建设咨询汇报项目里程碑海口在10月28日提交企业文化及海南第一品牌建设咨询汇报杨宝民七、杨宝民策划工作室介绍杨宝民策划工作室是专业策划机构，在商业房地产和旅游房地产策划方面含相关键竞争力。本工作室拥有一批多学科高级人材，重视学科杂交和实际策划效果，在旅游房地产和商业房地产和大型千亩大盘住宅区策划方面，含有突出优势，制订了专业运作步骤。杨宝民工作室含有强大人材资源调配能力和资源整合能力，善于策划高难度项目，我们秉承“专业、严谨、用户利益至上”理念，不停为用户提供最专业策划服务。工作室科研项目以下： 1.超级大盘景观配套项目—无土栽培营养液电脑配制系统 2.理想小区整体营造理论及其在千亩大盘中应用 3.购物中心可行性研究和经营创新 4.商业步行街理想布局模型及其应用 5.海洋文化提炼及其在房地产项目中应用已经完成策划方案例：１．沿海武汉商业城总体策划和企业发展战略咨询，项目投资规模４亿元，在武汉最繁荣地段—汉正街。２．深圳万众城服装市场、万众城家居广场用户营销活动总策划３．抚顺恒昌商厦企业总体定位策划，治理机制设计咨询４．深圳华强北大型购物中心---东方时代广场全程策划 5. 虎门荔林华庭（裕隆别墅）精品小区市场调查和总体策划 6. 梅州千佛塔寺5000亩旅游区房地产总体策划和计划设计 7. 深圳十大明星楼盘—鹿茵翠地策划及全程营销策划 8. 正在策划深圳小梅沙东方海景别墅及第二代MALL购物中心项目—铜罗湾新干线策划工作室对外承接以下项目 1. 住宅市场调查和策划、营销推广 2. 旅游区策划和计划，和广东省旅游发展研究中心合作，含有一级旅游计划资质 3. 购物中心和商业步行街策划和委托经营 4. 房地产企业品牌管理和企业发展战略咨询我们负担泰盛海景别墅项目标突出优势： 1. 对海洋文化含有多年研究及积累，了解海南地域文化，熟悉中国滨海旅游房地产市场。 2. 含有多学科人才，擅长商业房地产策划和委托经营。 3. 含有房地产企业企业文化和无形资产运行咨询经验。 4．含有中华国际健康养生园策划经验 5. 在房地产人材培养方面，我们能够帮助房地产企业建立人材培训体系，我们人材培养经验以下：（1）.从计划和营销课程学习起步，集中参观解剖关键项目，请教授讲解。（2）.有计划设定研究课题，比如MALL购物中心策划和1000亩大盘策划课题。（3）.重视多学科交叉学习，不一样岗位锻炼和实践。（4）.建立完整培训体系，硕士培养机制和企业培训机制相互结合，降低探索时间，善于团结同行教授，合理配置资源。杨宝民讲授名牌培训课程个人素质提升—新世纪团体建设经验理想居住小区整体营造理论及其在千亩大盘策划实践应用MALL购物中心和商业步行街经营策划房地产企业无形资产运行理论和实证分析房地产企业价值链管理硕士招聘策略和技巧房地产企业品牌建设策略和方法著名企业家张一平先生（右）颁发“感谢状” 房地产企业文化和战略设计咨询实例用户营销理论及其在地产营销中应用知识集成策划及其在地产企业应用实例房地产企业最优资产结构研究博弈论和房地产全方面造价管理创新—低成本建筑工程管理奥秘杨宝民知识型小区服务理论及其应用杨宝民地产开发和物业管理企业获取关键竞争优势新路径知识管理杨宝民陈锐博士不仅为企业内部培训作出突出贡献，而且为香港中原地产顾问企业、新世界房地产企业、香港沿海集团企业、张一平创办爱地时代房地产策划企业、深圳同致地产代理评定企业、深圳友佳地产代理企业、瑞尔特房地产策划企业、梅州方圆房地产企业、海南泰盛房地产企业等著名企业培训，受到各企业职员热烈欢迎。用知识滋润房地产企业干渴心田团结、进取房地产教授队伍项目策划小组组员姓名介绍项目职务杨宝民杨宝民策划工作室总策划师解放军测绘学院博士生指导小组老师，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任营销总监，香港沿海集团开发和物业管理总经理、海口茂业集团主管房地产营销和百货企业营销策划工作副总裁职务，策划过海口十大明星楼盘鹿茵翠地、海口天健世纪别墅、鞍山沿海绿色智慧城、北京伟业别墅、南京新天地花城超级大盘等著名房地产项目。主持策划完成商业房地产项目：1、海口万众城家居广场总体营销策划。2、抚顺恒昌百货企业商业发展战略管理咨询。3、海口华强北—东方时代广场等项目。4、虎门裕隆别墅—荔林华庭项目总策划出版专著：科学出版社已于出版其专著[分布式虚拟现实专著]一部。[房地产知识创新经营及其实践]专著立即由企业管理出版社出版。项目责任人罗展帆海口城建设计院（甲级）国家一级注册建筑师旅游计划和建筑概念设计赖格园杨宝民策划工作室市场调查经理，原茂业百货市场调查项目经理市场调查谢晖现在新西兰攻读房地产硕士，出国前在深圳市土地房产交易中心工作。关键项目有：房产篇：主策划项目：香港别墅（住宅 15万m2，还未开盘）时代骄子（住宅4万m2，2月开盘，已热销60%，可上查询：.com）阁林网苑（办公3万m2，90%销售率）景绣年华、依山居 …… ……负责海外品牌招商策划和娱乐策划高级策划师岳永平同济大学建筑计划硕士，香港沿海集团发展商总经理，配合杨宝民完成过北京策划项目负责北京市场策划建筑计划师范俊房地产开发和管理专业硕士擅长房地产项目标全案企划和项目标营销管理，配合杨宝民完成过北京策划项目负责北京市场策划注册估价师宋恒明中法联合培养MBA 市场调查和理念策划王蓉金融学硕士，擅长房地产贷款业务和财务分析财务分析陆荣华物业管理教授，拥有多个小区创优异经验物业管理方案设计张一平原深圳中海地产董事长项目指导杨荣元原深圳住宅局长，深圳物业管理声誉会长项目指导物业管理方案设计策略支持：王志钢工作室建筑计划支持单位：新加坡雅科本深圳

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