物业承接查验专项方案.doc

物业承接查验工作步骤一、 人员准备物业承接查验分为单体查验和公共部分查验两部分。单体查验分为三组，由物业工程水、电、土建人员、施工单位组成验房小组，按交房次序分专业进行查验。验房组由验房员、统计员组成。公共部分验收由全体人员共同查验。物业企业单元查验分组情况：第一组组长：贾炎冰验收项目:电气及弱电系统：(共性问题)给排水/供暖/燃气：土建/门窗：统计员：第二组组长: 冯建广验收项目:电气及弱电系统：给排水/供暖/燃气：土建/门窗：(共性问题)统计员：第三组组长：郭晓东、刘雅克验收项目:电气及弱电系统：给排水/供暖/燃气：土建/门窗：统计员：刘雅克关键负责对外联络及承接查验协调工作公共区域及设施设备机房查验：1、 贾炎冰负责中控室、高压配电室、空调机房等相关机房；2、 冯建广、郭晓东负责电梯包含电梯井道、水泵房、消防泵房。3、 配电房、弱电井、水表井、物业用房等由全体人员共同查验。1、 物业具体清单、建筑图纸、相关验收证实材料(1)物业产权资料： 项目开发同意汇报； 计划许可证； 投资许可证； 土地使用协议； 建筑开工许可证； 用地红线图。 (2)综合完工验收资料： 完工图（包含总平面部署图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、隶属工程专业完工图及地下管线部署完工图）； 建设工程完工验收证书； 建设消防验收合格证； 公共配套设施综合验收合格书； 供水协议； 供电协议书、许可证； 供气协议书、许可证； 光纤合格证； 通信设施合格证； 电梯准用证。 (3)施工设计资料： 地质汇报书； 全套设计图纸； 图纸会审统计； 设计变更通知单； 工程预决算汇报书； 关键施工会议纪要； 隐蔽工程验收统计； 沉降观察统计； 其它可能会影响未来管理原始统计。 (4)机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 机电设备使用说明书（要求汉字）； 机电设备安装、调试汇报； 设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料： 已购房业主姓名、位置、面积、联络电话等； 已购房业主付款情况或付款方法。 二、 资料准备房屋查验统计表三、 设备、工具准备1、 量具 2、 电笔、钳子、多用插座（带显示）、计算器 3、 镜子、手电、打火机、纸笔 4、1只乒乓球-用于验收下水管道 四、 物业承接查验关键内容1、 物业资料2、 物业共用部位（1） 主体结构及外墙、屋面；（2） 共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；（3） 公共卫生间、阳台；（4） 公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。3、 公用设备设施4、 园林绿化工程（不在此次验收范围内）5、 其它公共配套设施（不在此次验收范围内）6、 室内部分六、验房内容 饰面工程：墙面、顶棚、地面 门窗工程：单元门、入户门、窗户 电气设备部分：配电箱、柜、盘、开关、插座、灯具等厨卫系统：进水管、下水管、防水、地漏、风道等供暖系统；燃气系统；栏杆扶手；是否损坏，高度电话线路、有线电视、网络、安防系统七、验房标准及程序：（一）验收标准 1、全部外饰面，包含阳台、雨罩外饰面应按设计文件完成装修工程。 2、公用部位、公共设施、多种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、 盘、插座、开关、灯具等)等全部应按设计文件完成全部装修，并按要求完成多种测试项目。 3、多种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。 5、户门以内各房间采取预制楼板或现浇板顶棚，应做到不抹灰、用腻子找平，达成板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基础均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达成粘结牢靠、无裂缝。 6、有防水要求房间地面应严格根据防水层、保护层建筑要求来计划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。 7、地漏和泛水坡度符合设计要求，达成不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。 8、多种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时高度尺寸要求 （二）验房程序 1、检验相关文件是否齐备。2、再看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。 3、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、 强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。 （三）验房具体注意事项 饰面工程:楼地面面层和基层粘结牢靠，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢靠，色泽均匀一致，无显著色差。 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无显著裂缝，无污渍； 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 门窗工程：门窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置正确，无翘曲变形； 门锁、窗销连接牢靠，开启灵活； 门窗玻璃安装牢靠，胶封密实，无显著刮花痕迹，无损伤； 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； 门铃、对讲电话安装牢靠，操作灵活，效果良好。闭合灵活性，密封性，零配件是否短缺损坏。门窗处是否渗水痕迹窗窗边和混凝土接口有没有缝隙 电气设备部分： 开关安装牢靠，开关灵活，接触良好。 灯具安装牢靠，完好无损，反应灵敏，发光正常。 电器插座安装牢靠，符合“左零右火”要求，电源已接通正常。 厨卫系统： 预留菜池及洁具安装位置，主卫生间预留浴盆安装位置； 厨卫风道是否通畅 进水管、下水管是否符合要求 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏栏杆扶手： 是否有缺损断裂现象供暖系统：地热及散热器内是否有漏水痕迹。燃气系统：管道天然气入户，燃气表是否安装。电话、有线电视、网络、安防系统：是否含有电话插口、电视接口；宽带线路入户，是否含有网络接口；户内和单元门为可视对讲系统是否通畅八、发觉问题处理1、存在问题汇总，填写房屋查验统计表。2、将房屋查验统计表提交地产工程部，由工程部督促施工单位对存在问题进行整改，明确整改效果及完成时限。3、对查验整改过程中存在设备和设施缺失、破损进行限时补齐。4、跟踪验证整改结果，如不能立即整改，需提供和业主沟通统一说辞，承诺整改期限。河南正弘物业管理二0一六年九月二十日