房屋及其设备小修服务统一标准.doc

房屋及其设备小修服务原则京房地修字【1998】第799号一、总则(一)为了规范房屋及其设备小修内容、质量原则及服务时限，制定本原则。(二)本原则合用于我市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其他房屋小修可参照本原则。(三)本原则涉及楼房土建及设备小修原则、平房土建及设备小修原则、电梯供水供电天线小修服务原则、住宅锅炉供暖和维修原则、服务规范五某些构成。本原则所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务范畴；质量原则是指修缮工作完毕后应符合规定原则；时限规定是指从接受报修之时起开始解决所用最长时间。(四)本原则由市房屋土地管理局负责解释。二、楼房土建及设备小修原则时限规定：急迫性小修项目涉及：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内解决或与住户预约修复日期。(一)工程项目：内地面、散水小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面块料面层松动、散水严重破损影响其功能，应修补：木楼板损坏、松动、残缺，应修复，如磨损过薄影响安全，可局部拆换。质量原则：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。(二)工程项目：室内墙面及顶棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落应修补。质量原则：修缮后内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。(三)工程项目：检修门窗小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损应进行修补。质量原则：修后钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。(四)工程项目：烟道、垃圾道等小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏应修复。质量原则：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。(五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。质量原则：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。(六)工程项目：屋面补漏小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用属于屋面局部补漏范畴。质量原则：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。(七)工程项目：外檐装修小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险，应排除险情。质量原则：排除险情后外檐装修，应不存在危险隐患。(八)工程项目：阳台、雨罩等构造构件小修内容：阳台、雨罩、梁等构造构件保护层开裂，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落，应补抹。质量原则：经维修后构造构件应不再有裂缝及露筋现象。(九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮，应清除干净后，做防锈解决，管道锈蚀严重，应予以更换：给水系统漏水，应进行修理，严重，予以更换，零件残缺应予以补齐。质量原则：经修缮给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。(十)工程项目：卫生设备小修内容：卫生设备及配件残缺应配齐，破损应维修。质量原则：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。(十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用应疏通或清掏，配件残缺应补齐。质量原则：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢清掏应清除所有污物，化粪池检查井局部损坏应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。三、平房土建及设备小修原则时限规定：急迫性小修项目涉及：解除木构造安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内解决或与住户预约修复日期。(一)工程项目：木构造抢修加固小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现柁、檩、椽等木构件存在安全隐患，应抢修加固。质量原则：加固后木构造构件应安全可靠，加固办法合理(二)工程项目：室内地面、散水小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面块料面层松动，散水严重破损影响其功能应修补：木地板损坏、松动、残缺，应修复，如磨损过薄影响安全，可局部拆换：砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用，应起墁。质量原则：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。(三)工程项目：室内墙面及项棚小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落，应修补：纸顶棚有破洞掉土，应修补。质量原则：修缮后内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整洁。(四)工程项目：检修门窗小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损应进行修补。质量原则：修后钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。(五)工程项目：台明小修内容：台明松动。酥散或塌落应修复。质量原则：台明尽量按原台明建筑原则修补，修缮后台明平整、清洁，砌体整体性强。(六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。质量原则：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。(七)工程项目：屋面补漏小修内容：屋面局部滴漏影响使用属于屋面局部补漏范畴。质量原则：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。(八)工程项目：给水系统小修小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮，应清除干净后，采用防锈办法。质量原则：经修缮给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。(九)工程项目：排水管道、检查井等小修内容：平房院排污管道堵塞，排污不畅通，应疏通。质量原则：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。备注：本原则合用于现状较好平房，城近郊区危改片内危破平房小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用维修项日为主。四、电梯、供水、供电、天线小修服务原则(一)服务原则住宅电梯服务原则1设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。候梯厅须悬挂电梯运营服务标志牌。牌上应标明：运营时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。2保证运营时间。住宅电梯均实行24小时运营制。每天6:00-24:00时持续运营不间断，24:00-6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。3保证文明服务。司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。准时交接班，认真填写运营记录。4维修保养及时。坚持每周对电梯进行一次保养。5.轿厢清洁。轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运营服务无关广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够照明。高压供水运营服务原则l、有防疫部门核发供水卫生允许证(张贴于醒目处)。2保持供水设施周边环境整洁，每周检查一次。3水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。4保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。5供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并获得健康合格证。6保证供水不间断，零修接到报修后准时限规定赶到现场解决，大修时要有安民告示，并采用暂时供水办法。7消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。供电设施服务原则1每年进行l-2次巡视维修，发现隐患及时解决并上报。修后闸具、线路应完整无损，使用良好。2每年进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。3小修及时准时限规定修复。4监督超负荷用电，保证全体顾客用电安全。5妥善解决因零线断线导致烧毁家电事故。共用电视天线服务原则1保证天线系统收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。2天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷办法可靠，每年检查一次接地电阻。3每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。(二)维修原则电梯：1工程项目：电梯急修小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。质量原则：回答正常运营。时限规定：接到报修后20分钟赶到现场。2工程项目：电梯零修(1)工程项目：电源开关、安全开关小修内容：熔断器、熔丝各安全开关质量原则：接触良好、动作灵活可靠。时限规定：接到报修后20分钟赶到现场。(2)工程项目：拽引机时限规定：每日巡视小修内容：减速箱质量原则：油面不高于油位线，油温不高于85，外观清洁无油污。小修内容：电动机、发动机组质量原则：运营时火花符合规定，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。小修内容：制动器质量原则：间隙均匀，符合规定，制动灵活可靠。(3)工程项目：控制柜小修内容：柜内原件质量原则：齐全，动作灵活可靠，显示正常时限规定：每日巡视(4)工程项目：选层系统时限规定：每日巡视小修内容：机械选层器质量原则：滑动部位动作精确小修内容：电气选层器质量原则：动作精确(5)工程项目：层、轿门系统时限规定：每日巡视小修内容：层、轿门质量原则：运营平稳、无撞击、动作可靠小修内容：开关门机质量原则：运营平稳、无撞击、动作可靠小修内容：各层门锁质量原则：门锁接触良好、动作可靠小修内容：安全触板质量原则：灵活可靠（6）工程项目：显示系统小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮质量原则：显示正常无好无损时限规定：每日巡视(7)工程项目：井道系统时限规定：每日巡视 小修内容：导轨质量原则：润滑正常小修内容：绳头组合质量原则：无异常小修内容：限速器质量原则：动作可靠小修内容：安全钳质量原则：动作可靠(8)工程项目：运营环境小修内容：机房、井道轿顶、底坑质量原则：干净整洁无油污时限规定：每周保养二次供水设备1工程项目：生活水泵(涉及备用泵)(1)小修内容：巡视检查质量原则：运转正常、无杂音轴承时限规定：每日一次(2)小修内容：水泵轴承温度质量原则：温度不超过75时限规定：每天测试一次(3)小修内容：水泵轴头滴漏质量原则：环境温度不高于35时限规定：每日一次(4)小修内容：泵体加油质量原则：轴头漏水符合规定润滑良好时限规定：随时检查(5)小修内容：水泵出水口压力质量原则：压力表批示应在正常范畴内时限规定：每日一次2工程项目：消防泵(1) 小修内容：巡视检查(2) 质量原则：灵活转动(3) 时限规定：每月攀车一次(4) (2)小修内容：试运营质量原则：最高品位出水压力不不大于10m、无漏水、无杂音时限规定：每年四月、九月试泵两次3工程项目：电机(1)小修内容：巡视检查质量原则：运转正常、无杂音时限规定：每日一次(2)小修内容：接地保护质量原则：牢固可靠时限规定：每日一次(3)小修内容：运营环境质量原则：散热良好时限规定：每日一次4工程项目：阀门(1)小修内容：检查质量原则：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声时限规定：每日一次(2)小修内容：阀门质量原则：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活时限规定：发现问题及时解决(3)小修内容：逆止阀质量原则：性能可靠时限规定：发现问题及时解决5工程项目：管道(1) 小修内容：巡视检查(2) 质量原则：无渗漏、无锈蚀(3) 时限规定：发现问题及时解决(4) (2)小修内容：保温质量原则：保温良好、无破损无脱落时限规定：每年九月检查保温6工程项目：高、低位水箱(1)小修内容：检查质量原则：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生原则时限规定：每周一次(2)小修内容：水质质量原则：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生原则时限规定：每年一次(3)小修内容：液位控制器质量原则：敏捷可靠，控制线路规范时限规定：随时检查，发现问题及时解决7工程项目：气压罐(1)小修内容：检查质量原则：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏时限规定：发现问题及时解决(2)小修内容：水位计质量原则：水面在规定范畴内时限规定：发现问题及时解决8工程项目：空气压缩机小修内容：检查质量原则：压力批示在正常范畴内，清洁无油污、不漏气时限规定：发现问题及时解决9工程项目：控制系统(1)小修内容：配电(盘)柜质量原则：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，批示灯完好时限规定：发现问题及时解决(2)小修内容：液位传感器质量原则：控制系统可靠时限规定：发现问题及时解决(3)小修内容：消防信号质量原则：动作精确，能随时启动时限规定：每年至少与消防泵试运营一次10工程项目：运营环境(1)小修内容：泵房、水箱问质量原则：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁时限规定：发现问题及时解决(2)小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落质量原则：无锈蚀、无脱落时限规定：及时补刷供电设施1工程项目：配电没施小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘质量原则：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好时限规定：浮现故障30分钟到达现场解决2工程项目：室内设备小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头质量原则：正常使用时限规定：报修后30分钟到达现场解决3工程项目：配电线路小修内容：(1)导线(2)支持物质量原则：绝缘良好完整可靠时限规定：浮现故障30分钟到达现场解决共用电视天线时限规定：报修后2小时到达现场解决1 小修内容：前端箱质量原则：元器件齐全可靠2小修内容：户内终端盒质量原则：使用正常五、住宅锅炉供暖和维修原则住宅锅炉供暖原则1按照市人民政府规定期间供暖。供暖期间实际每天24小时持续供暖，保证采暖顾客居室温度不低于16，全冬供暖合格率力求达到100。2各项供暖规章制度健全。发布供暖服务公约值班电话、维修地点；供暖维修要全天24小时有人值班，住户报修解决及时率100。3全冬因设备故障导致停暖次数要少于3次，且每次停暖不得超得4小时；全冬住户来信、来访、来电话投诉问题合计次数不得超过住户总数3。聘请社会监督员。4安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在1.5如下。5烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保规定。6专设报修服务台并有报修专座。(二)供暖锅炉维修原则停炉检修时限规定：九月底前完毕1工程项目：热源某些(含热力点)小修内容：对锅炉热互换器及所有附属设备节门进行全面检修。质量原则：通过检修提高锅炉热变换器及附属设备完好率，节门开关灵活有效。2工程项目：管道某些小修内容：管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。质量原则：检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。3工程项目：室内某些小修内容：室内局部糟朽，散热器损坏节门开关不灵活及暖气局部不热。质量原则：检修后做到管线、散热器完好，节门开关灵活有效、解决好暖气局部不热。运营期间：1工程项目：热源、热互换器及附属设备小修内容：对锅炉、热互换器及所有附属设备、节门定期维修保养。质量原则：保证锅炉、热互换器及所有附属设备正常运营，节门开关灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。时限规定：九月底前完毕。2工程项目：室内设备小修内容：室内管线、散热片、节门存在跑、冒、滴、漏现象应维修。质量原则：维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏现象。时限规定：对室内浮现大跑水接到顾客报修后，半小时之内赶到现场解决，滴漏接到报修后2小时内赶到现场解决。3工程项目：暖气局部不热小修内容：室内管线及散热器存在局部不热现象。质量原则：维修后，室内管线及散热器应恢复正常。时限规定：接到顾客报修后4小时之内到现场解决。六、服务规范(一)服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清晰。您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再会；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督协助；打扰了。(二)服务礼仪：着装整洁干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。1服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符发型，不戴与服务无关装饰品；入户服务不得穿拖鞋。2接待办事人员，热情迎送，积极打招呼；专心做好记录，并予以来者以满意或理解答复。3入户服务先按门铃或轻敲门，征得批准再进门；办完事后礼貌地拜别。4服务对象故意见、态度不好时，耐心解释阐明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。(三)职业纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。1自觉执行关于法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是.2爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其他刁难行为。3坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。4多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理规定。5施工保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。