房屋及其设备小修服务统一标准.doc

《房屋及其设备小修服务原则》
京房地修字【1998】第799号
一、总 则  
(一)为了规范房屋及其设备小修内容、质量原则及服务时限，制定本原则。 
 (二)本原则合用于我市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其他房屋小修可参照本原则。  
(三)本原则涉及楼房土建及设备小修原则、平房土建及设备小修原则、电梯供水供电天线小修服务原则、住宅锅炉供暖和维修原则、服务规范五某些构成。  本原则所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务范畴；质量原则是指修缮工作完毕后应符合规定原则；时限规定是指从接受报修之时起开始解决所用最长时间。  
(四)本原则由市房屋土地管理局负责解释。 
 二、楼房土建及设备小修原则  时限规定：急迫性小修项目涉及：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内解决或与住户预约修复日期。
  (一)工程项目：内地面、散水  
小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面块料面层松动、散水严重破损影响其功能，应修补：木楼板损坏、松动、残缺，应修复，如磨损过薄影响安全，可局部拆换。  
质量原则：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。  
(二)工程项目：室内墙面及顶棚  
小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落应修补。  
质量原则：修缮后内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。 
 (三)工程项目：检修门窗  
小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损应进行修补。  
质量原则：修后钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 
 (四)工程项目：烟道、垃圾道等  
小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏应修复。  
质量原则：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。  
(五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等  
小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。  
质量原则：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 
 (六)工程项目：屋面补漏  
小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用属于屋面局部补漏范畴。 
质量原则：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。 
 (七)工程项目：外檐装修  
小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险，应排除险情。  质量原则：排除险情后外檐装修，应不存在危险隐患。  
(八)工程项目：阳台、雨罩等构造构件  
小修内容：阳台、雨罩、梁等构造构件保护层开裂，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落，应补抹。  
质量原则：经维修后构造构件应不再有裂缝及露筋现象。 
 (九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管  
小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮，应清除干净后，做防锈解决，管道锈蚀严重，应予以更换：给水系统漏水，应进行修理，严重，予以更换，零件残缺应予以补齐。  
质量原则：经修缮给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。  
(十)工程项目：卫生设备  
小修内容：卫生设备及配件残缺应配齐，破损应维修。  
质量原则：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。   
(十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。  
小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通应疏通；化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用应疏通或清掏，配件残缺应补齐。  
质量原则：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢清掏应清除所有污物，化粪池检查井局部损坏应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。  
三、平房土建及设备小修原则  
时限规定：急迫性小修项目涉及：解除木构造安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、换管等。自接到报修之时起2小时到达现场。除急迫性小修之外零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内解决或与住户预约修复日期。  
(一)工程项目：木构造抢修加固  
小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现柁、檩、椽等木构件存在安全隐患，应抢修加固。  
质量原则：加固后木构造构件应安全可靠，加固办法合理  
(二)工程项目：室内地面、散水  
小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面块料面层松动，散水严重破损影响其功能应修补：木地板损坏、松动、残缺，应修复，如磨损过薄影响安全，可局部拆换：砖地面在l平米以内损坏、破碎影响使用，应起墁。  质量原则：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。  
(三)工程项目：室内墙面及项棚  
小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落，应修补：纸顶棚有破洞掉土，应修补。  
质量原则：修缮后内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整洁。 
(四)工程项目：检修门窗  
小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损应进行修补。  
质量原则：修后钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 
 (五)工程项目：台明  
小修内容：台明松动。酥散或塌落应修复。  
质量原则：台明尽量按原台明建筑原则修补，修缮后台明平整、清洁，砌体整体性强。  
(六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等  小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。  
质量原则：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 
 (七)工程项目：屋面补漏  
小修内容：屋面局部滴漏影响使用属于屋面局部补漏范畴。  质量原则：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。 
 (八)工程项目：给水系统小修  
小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮，应清除干净后，采用防锈办法。  质量原则：经修缮给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。  
(九)工程项目：排水管道、检查井等  
小修内容：平房院排污管道堵塞，排污不畅通，应疏通。  质量原则：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。  
备注：本原则合用于现状较好平房，城近郊区危改片内危破平房小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用维修项日为主。  
四、电梯、供水、供电、天线小修服务原则  
(一)服务原则  住宅电梯服务原则  
1．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。  
候梯厅须悬挂"电梯运营服务标志牌"。牌上应标明：运营时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。  
2．保证运营时间。  
住宅电梯均实行24小时运营制。每天6:00 - 24:00时持续运营不间断，24:00 - 6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。  
3．保证文明服务。  
司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。准时交接班，认真填写运营记录。  
4．维修保养及时。  
坚持每周对电梯进行一次保养。 
 5.轿厢清洁。  
轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运营服务无关广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够照明。  
高压供水运营服务原则  
l、有防疫部门核发"供水卫生允许证"(张贴于醒目处)。 
2．保持供水设施周边环境整洁，每周检查一次。  3．水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。  
4．保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。 
 5．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并获得健康合格证。  
6．保证供水不间断，零修接到报修后准时限规定赶到现场解决，大修时要有"安民告示"，并采用暂时供水办法。  
7．消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。  
供电设施服务原则  
1．每年进行l-2次巡视维修，发现隐患及时解决并上报。修后闸具、线路应完整无损，使用良好。  
2．每年进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。  
3．小修及时准时限规定修复。  
4．监督超负荷用电，保证全体顾客用电安全。  
5．妥善解决因零线断线导致烧毁家电事故。  
共用电视天线服务原则  
1．保证天线系统收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。  
2．天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷办法可靠，每年检查一次接地电阻。  
3．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。
  (二)维修原则  电梯：  
1． 工程项目：电梯急修  
小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。  
质量原则：回答正常运营。  
时限规定：接到报修后20分钟赶到现场。  
2． 工程项目：电梯零修  
(1) 工程项目：电源开关、安全开关  
小修内容：①熔断器、熔丝 ②各安全开关  
质量原则：接触良好、动作灵活可靠。  
时限规定：接到报修后20分钟赶到现场。  
(2) 工程项目：拽引机  
时限规定：每日巡视  
① 小修内容：减速箱  
质量原则：油面不高于油位线，油温不高于85℃，外观清洁无油污。  
② 小修内容：电动机、发动机组  
质量原则：运营时火花符合规定，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。  
③ 小修内容：制动器  
质量原则：间隙均匀，符合规定，制动灵活可靠。  
(3) 工程项目： 控制柜  
小修内容：柜内原件  
质量原则：齐全，动作灵活可靠，显示正常  
时限规定：每日巡视
  (4) 工程项目：选层系统  
时限规定：每日巡视
①小修内容：机械选层器  
质量原则：滑动部位动作精确  
②小修内容：电气选层器  
质量原则：动作精确  
(5) 工程项目：层、轿门系统  
时限规定：每日巡视  
① 小修内容：层、轿门  
质量原则：运营平稳、无撞击、动作可靠  
② 小修内容：开关门机  
质量原则：运营平稳、无撞击、动作可靠  
③ 小修内容：各层门锁  
质量原则：门锁接触良好、动作可靠 
 ④ 小修内容：安全触板  
质量原则：灵活可靠  
（6）工程项目：显示系统  
小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮  
质量原则：显示正常无好无损  
时限规定：每日巡视 
 (7)工程项目：井道系统  
时限规定：每日巡视 
①  小修内容：导轨  
质量原则：润滑正常 
② 小修内容：绳头组合  
质量原则：无异常 
 ③ 小修内容：限速器  
质量原则：动作可靠  
④ 小修内容：安全钳  
质量原则：动作可靠 
 (8)工程项目：运营环境  
小修内容：机房、井道轿顶、底坑  
质量原则：干净整洁无油污  
时限规定：每周保养  二次供水设备  
1．工程项目：生活水泵(涉及备用泵)  
(1) 小修内容：巡视检查  
质量原则：运转正常、无杂音轴承  
时限规定：每日一次  
(2) 小修内容：水泵轴承温度  
质量原则：温度不超过75℃  
时限规定：每天测试一次  
(3) 小修内容：水泵轴头滴漏  
质量原则：环境温度不高于35℃  
时限规定：每日一次 
(4) 小修内容：泵体加油  
质量原则：轴头漏水符合规定润滑良好  
时限规定：随时检查  
(5) 小修内容：水泵出水口压力  
质量原则：压力表批示应在正常范畴内  
时限规定：每日一次 
 2．工程项目：消防泵 
(1) 小修内容：巡视检查  
(2) 质量原则：灵活转动  
(3) 时限规定：每月攀车一次 
(4)  (2) 小修内容：试运营  
质量原则：最高品位出水压力不不大于10m、无漏水、无杂音  
时限规定：每年四月、九月试泵两次  
3． 工程项目：电机 
 (1) 小修内容：巡视检查  
质量原则：运转正常、无杂音  
时限规定：每日一次  
(2) 小修内容：接地保护  
质量原则：牢固可靠  
时限规定：每日一次 
 (3) 小修内容：运营环境  
质量原则：散热良好  
时限规定：每日一次  
4．工程项目：阀门  
(1) 小修内容：检查  
质量原则：无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声  
时限规定：每日一次  
(2) 小修内容：阀门  
质量原则：无跑、昌、滴、漏，润滑良好开闭灵活  
时限规定：发现问题及时解决  
(3) 小修内容：逆止阀  
质量原则：性能可靠  
时限规定：发现问题及时解决 
 5．工程项目：管道  
(1) 小修内容：巡视检查  
(2) 质量原则：无渗漏、无锈蚀  
(3) 时限规定：发现问题及时解决  
(4) (2) 小修内容：保温  
质量原则：保温良好、无破损无脱落  
时限规定：每年九月检查保温 
 6．工程项目：高、低位水箱  
(1) 小修内容：检查  
质量原则：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生原则  
时限规定：每周一次  
(2) 小修内容：水质  
质量原则：无锈蚀、无跑、昌、滴、漏符合生活饮用水卫生原则  
时限规定：每年一次  
(3) 小修内容：液位控制器  
质量原则：敏捷可靠，控制线路规范  
时限规定：随时检查，发现问题及时解决 
 7．工程项目：气压罐 
 (1) 小修内容：检查  
质量原则：压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏  
时限规定：发现问题及时解决  
(2) 小修内容：水位计  
质量原则：水面在规定范畴内  
时限规定：发现问题及时解决 
 8．工程项目：空气压缩机  小修内容：检查  
质量原则：压力批示在正常范畴内，清洁无油污、不漏气  
时限规定：发现问题及时解决 
 9．工程项目：控制系统 
 (1) 小修内容：配电(盘)柜  
质量原则：柜内元器件齐全完好接地、接零良好，批示灯完好  
时限规定：发现问题及时解决  
(2) 小修内容：液位传感器  
质量原则：控制系统可靠  
时限规定：发现问题及时解决 
 (3) 小修内容：消防信号  
质量原则：动作精确，能随时启动  
时限规定：每年至少与消防泵试运营一次  
10．工程项目：运营环境  
(1) 小修内容：泵房、水箱问  
质量原则：干净整洁无杂物、无积水，有门、有锁  
时限规定：发现问题及时解决  
(2) 小修内容：管道、泵体有少量漆膜脱落  
质量原则：无锈蚀、无脱落  
时限规定：及时补刷  供电设施  
1．工程项目：配电没施  
小修内容：(1)配电柜(2)配电箱(3)配电盘  
质量原则：元器件齐全，显示正常动作可靠，接地良好  
时限规定：浮现故障30分钟到达现场解决  
2．工程项目：室内设备  
小修内容：(1)闸具(2)电源插座(3)开关(4)灯头  
质量原则：正常使用  
时限规定：报修后30分钟到达现场解决
3．工程项目：配电线路  
小修内容：(1)导线(2)支持物  质量原则：绝缘良好完整可靠  
时限规定：浮现故障30分钟到达现场解决  共用电视天线  
时限规定：报修后2小时到达现场解决  
1． 小修内容： 前端箱  
质量原则：元器件齐全可靠  
2．小修内容：户内终端盒  
质量原则：使用正常  
五、住宅锅炉供暖和维修原则  住宅锅炉供暖原则  
1．按照市人民政府规定期间供暖。供暖期间实际每天24小时持续供暖，保证采暖顾客居室温度不低于16℃，全冬供暖合格率力求达到100％。  
2．各项供暖规章制度健全。发布供暖服务公约值班电话、维修地点；供暖维修要全天24小时有人值班，住户报修解决及时率100％。  
3．全冬因设备故障导致停暖次数要少于3次，且每次停暖不得超得4小时；全冬住户来信、来访、来电话投诉问题合计次数不得超过住户总数3％。聘请社会监督员。  
4．安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在1.5％如下。 
 5．烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保规定。  
6．专设报修服务台并有报修专座。  
(二)供暖锅炉维修原则  停炉检修  
时限规定：九月底前完毕  
1．工程项目：热源某些(含热力点)  
小修内容：对锅炉热互换器及所有附属设备节门进行全面检修。  质量原则：通过检修提高锅炉热变换器及附属设备完好率，节门开关灵活有效。  
2．工程项目：管道某些  
小修内容：管道局部糟朽、保温脱落、节门开关不灵活及管沟进水。  
质量原则：检修后做到管道保温好、节门开关灵活有效，地沟做到不进雨水、下水。  
3．工程项目：室内某些  
小修内容：室内局部糟朽，散热器损坏节门开关不灵活及暖气局部不热。  
质量原则：检修后做到管线、散热器完好，节门开关灵活有效、解决好暖气局部不热。  运营期间：  
1．工程项目：热源、热互换器及附属设备  
小修内容：对锅炉、热互换器及所有附属设备、节门定期维修保养。  
质量原则：保证锅炉、热互换器及所有附属设备正常运营，节门开关灵活，杜绝跑、冒、滴、漏。  
时限规定：九月底前完毕。 
 2． 工程项目：室内设备  
小修内容：室内管线、散热片、节门存在跑、冒、滴、漏现象应维修。  
 质量原则：维修后杜绝室内设备跑、冒、滴、漏现象。  
时限规定：对室内浮现大跑水接到顾客报修后，半小时之内赶到现场解决，滴漏接到报修后2小时内赶到现场解决。  
3．工程项目：暖气局部不热  
小修内容：室内管线及散热器存在局部不热现象。  质量原则：维修后，室内管线及散热器应恢复正常。  时限规定：接到顾客报修后4小时之内到现场解决。  
六、服务规范 
(一)服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清晰。  
您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再会；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督协助；打扰了。  
(二)服务礼仪：着装整洁干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。 
 1．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符发型，不戴与服务无关装饰品；入户服务不得穿拖鞋。  
2．接待办事人员，热情迎送，积极打招呼；专心做好记录，并予以来者以满意或理解答复。  
3．入户服务先按门铃或轻敲门，征得批准再进门；办完事后礼貌地拜别。 
 4．服务对象故意见、态度不好时，耐心解释阐明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。  
(三)职业纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。  
1．自觉执行关于法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是.. 
 2．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其他刁难行为。  
3．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。  
4．多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理规定。  
5．施工保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。