温泉度假村经营分析报告.doc

楚天瑶池温泉度假村经营分析报告目 录第一章 项目简介一、 基本资料4二、 项目地理位置4三、 地区温泉基本情况调查及分析5第二章 项目规划设计一、 设计理念6二、 表现形式7三、 设计内容7第三章 温泉定位一、 整体定位分析8二、 温泉档次及分析9第四章 温泉客源市场分析第五章 功能规划一、 温泉功能规划10二、 温泉产品主题定位及功能规划11三、 温泉房务及其他功能12第六章 度假村各部产品具体特征一、 温泉及康乐13二、 房务15三、 餐饮16四、 康乐16第七章 价格定位一、 温泉及理疗16二、 房务16三、 餐饮17四、 康乐17第八章 经营分析预测一、 培育期预测18二、 正常期预测18三、 赢利分析19第九章 附言19综合结论第一章 项目简介一、 基本资料1、楚天瑶池温泉度假村是一家按国家四星级标准投资及兴建的以养生健康为主题的，集休闲度假，温泉旅游及观光农业为一体的温泉养生、旅游度假区，由湖北金文投资有限公司将湖北省咸宁市军分区招待所改（扩）建，总建筑面积约19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天温泉池（40个左右的池）及配套的海鲜酒店及咖啡、休闲保健娱乐等设施，2007年6月全面动工，目前公司己投资4000多万元建设完成土建、室外温泉及附属配套工程，目前除客房调整外，洗浴休闲及别墅已全面开始装修，于2008年12月全面完工，元旦前开始营业。 2、公司对项目的定位及总体要求对本项目的定位为：温泉第一品牌、服务第一，突出温泉、保健、养生、休闲、度假五大主题。本项目进行高水平规划，高档次建设,高标准服务和管理。3、公司对项目的发展战略规划对项目的发展战略为：以温泉为龙头带动酒店、餐饮、文化娱乐等项目，打造综合旅游胜地。二、 项目的地理环境1、 地理位置：楚天瑶池温泉度假村地处 “中国六大温泉圣地” “桂花之乡”咸宁市温泉区，坐落在 “华中第一泉”中心地段，“华中第一泉”水源为我公司拥有，泉井水在国内少有，度假村处于中心城区，有山有水，有古树，紧邻潜山国家森林公园，这里依山傍水，门前淦河静静的流水，景色迷人，古朴典雅清净宜人。享有“天上人间，瑶池温泉”之美誉。2、 交通环境：楚天瑶池温泉度假村交通非常便利，位于咸宁市温泉路3号，北距省会武汉仅有40分钟车程，南临湘北重镇岳阳，离湖北省会长沙市也只有2小时的车程，东接避署胜地九宫山、西交三国古战场赤壁，均在数十公里之内。三、地区温泉基本情况调查及分析1、咸宁优越的地理位置。咸宁市是长江中游南岸的一座新兴的中等城市东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北倚武汉，地处长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇处和鄂湘赣三省毗邻的“金三角”地带，境内四线（京广铁路、106、107国道、京珠高速公路）穿南北，一水（长江）连东西、山清水秀、资源丰富, 交通方便，区位优越，素有“华中南大门”之称。 2、咸宁的旅游业发展迅速，有较好的前景。近年来，咸宁市旅游业对拉动作用日渐明显。据统计，咸宁已拥有星级饭店40家，国内旅行社37家，国家A级景区9个，旅游业直接从业人数3.1万人，间接从业12.6万人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游创汇约975.3万元，接待国内游客430万人次，接待旅游总收入15亿余元，近5年，咸宁旅游总收入年均增长率为12.6%，高于全省平均水平约2个百分点。3、在圈内城市中，咸宁发展旅游业具有得天独厚的发展优势：资源富集，文化底蕴深厚。全国6大类86小类旅游资源类型，咸宁市就有46小类。交通便利，可进入性强。区位优越，战略地位显著。政策开明，投资环境良好。4、咸宁是名副其实的温泉之乡，特点是水源丰富，水质优于其他地区。非常适合温泉旅游业发展的需要。第二章 项目规划设计一 设计理念1 自然生态理念精致的绿化园林，水景及冰雾的融合，仿如走进无喧无尘的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和谐的环境度假空间的营造较好，随着市场环境的变化，过去单一的温泉已经演变成综合性休闲度假温泉，并呈现水质要求高、游乐项目多、旅游功能全、生态环境美、服务质量优等特点。因此，现代温泉的开发，必须充分满足游客在娱乐、休闲、保健、安全、卫生等方面的心理需求，瑶池温泉根据本地资源特点合理配置多种专业设备。3 健康度假理念温泉休闲及养生。温泉旅游，也即以感受温泉沐浴文化为目的，将原先温泉单一疗养的物质享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游。4 纯粹中国风汇集中国风、楚文化之精华，打造以中国式温泉文化为主题的公园。令游客充分感受到高素质，高水平的东方温泉服务。5 经济管理的理念针对度假村的实际情况，应围绕温泉的主题定位，以游客为中心，全面推行质量管理制度，做到“树品牌、创形象、出质量、增效益”。二 表现形式温泉区与酒店的其它项目表现一致，形成一个整体的中国式风情温泉酒店主题，住宿区。餐饮区，温泉区，室外园林，各式的景观，温泉水与景观水，喷雾与灯光景观形成了一体化的组合。1 室内与室外温泉区的互动2 景观的互动3 温泉区的喷雾与灯光景观的组合4 温泉水与景观水的互动三 设计内容中国的温泉度假从第一代单纯的泡温泉，已经发展第五代度假温泉。温泉度假酒店竞争力的硬件环境是通过设计巧妙构思的。温泉硬件环境包括环境景观、游乐设施、水处理设备和住宿及配套设施，强调生态休闲、水上娱乐、安全卫生、舒适写意。1 温泉关联形态规划2 温泉建筑规模及布局规划3 温泉设备的设计4 温泉环保的设计5 温泉灯光及装饰的设计6 温泉园林的设计7 温泉水疗的设计第三章 温泉定位一、 整体定位及分析楚天瑶池温泉度假村整体定位为应以温泉养生为主，休闲度假、观光旅游为辅，美丽、保健、运动和美食为特色的四星级园林式温泉度假村。这个定位有以下涵义：1、四星级即设施设备达到或超过国家四星级酒店评分标准。定位为四星级的理由：u 四星级能最大限度地拉动地块整体的价值u 资料表明，酒店星级越高，经营情况越好u 投入资金局限2、园林式是指温泉泡池布局主要以园林式露天布局为主。定位为园林式温泉的理由：u 中国温泉文化已经发展到度假、休闲、养生、旅游的新时代，倡导人与自然的亲近。u 依山而建，在温泉池中全城景一收眼底，瑶温泉度假村泡池位置本身的优越感。3、温泉养生为主u 咸宁是华中第一泉，温泉资源丰富，人们本身对温泉的接受形成了习惯，但是没有更深的认识，尤其温泉养生的价值概念u 发展迅猛的咸宁和中高端人群渴望高品位和档次的温泉出现。u 第五代温泉的到来和咸宁市场当今的需求。4、美丽、保健、运动和美食为特色（差异化经营、亮点） 水、温泉、女人、比基尼、美丽经济的魅力 温泉SPA尤其在欧洲、泰国才真正体现，中国仅在几个一类城市做的有点味道，咸宁目前没有，利润较大 结合温泉的中医保健潜力大，回头客很多 休闲运动，像孪生两兄弟不可分开 现代人对吃最舍得，特别是美味餐饮二、温泉档次定位及分析温泉档次定位为高档次，服务第一、全国领先、国际接轨。定位依据：u 高档次产品能最大限度拉动项目整体的价值u 高档次产品符合政府对本项目的要求和市场的需求u 高档次产品与项目的其他业态如四星级酒店能最大限度地匹配。第四章、温泉市场客源定位及分析1、按来源地细分u一级客源市场湖北武汉及下属县市武汉本地将涌现大量的温泉客源。泡温泉时下已成为湖北的流行消费行为，湖北地广人多，随着武汉经济的发展，追求自然、健康已经成为人们最新的生活方式。我们预计湖北武汉及本地客源将占70左右u二级客源市场湖北省包括河南、安徽、湖南在内的周边省市随着旅游市场的发展及我度假村销售市场的完善，我公司将在湖南长沙、岳阳、河南郑州及南京等其他省中心城市设立办事处，加大对华中第一泉的宣传力度，最大程度宣传并充分利用本地温泉资源优势，吸引省外团队及专业休闲团队市场资源，预计省级国内的客源将占25左右。u 第三市场国际客源市场。随着中国在国际社会的地位不段提升，来中国旅游的国际游客将大幅度增长，而湖北丰富的旅游资源则是他们理想的旅游胜地。故这部分客源占5%左右。第五章功能规划一、温泉功能规划1、建设温泉养生、生态、旅游度假村项目位于咸宁市温泉区，景观环境非常好，瑶池温泉度假村将城市商务酒店及洗浴会所模式进行重新设计和创新，结合休闲度假的氛围，在空间、尺度、材料、色彩和风格设计营造轻松、休闲的氛围，提高了客人度假体验的满意度。2、创建主题温泉度假村。本项目温泉开发的方向是主题性温泉，即将景观与温泉度假结合在一起，形成自己鲜明的特色。游客在浸泡温泉的同时可以观赏该主题的景观和表演、参与主题的娱乐项目。3、引进新奇游乐项目。 度假区村一般观光旅游区的不同主要在于游客停留时间较长，需要配套较多的娱乐项目。瑶池温泉度假村在经营项目上不断创新，增设卡拉0K、棋牌、高尚娱乐、网吧、阅览室、咖啡厅等项目，并提供高档次健身器材，给客人提供全位的休闲娱乐空间，让休闲娱乐成为游客泡温泉之外的另一爱好。二、 温泉产品主题定位及功能规划1、温泉产品主题定位本着区域比较的原则，对温泉历史进行深入的研究，规划组创新地提出以园林塑环境、以养生文化为主题的产品定位。针对都市居民饱受城市环境和生活压力，外出休闲度假的需求，创造清新的自然生态环境，引入放松的参与性项目，打造本项目形象从静态的传统泡温泉形象转变为新项目、新体验的温泉养生旅游主题形象。为丰满这一形象，规划从温泉养生全方位对产品进行规划：u 养生环境：培育以花卉植物为特色的自然清新的养生环境；u 养生活动：通过温泉、水疗、药泉、石板玉、鱼疗、矿物盐漂浮、冲浪等温泉产品或衍生产品增强保健作用。u 通过针灸、拔火罐、香熏、保健理疗、热石疗、专业养生保健设备设施等进行专业养生治疗；u 养生教育：对游客进行养生知识咨询及宣传，令游客长期受益；u 养生套餐：针对游客身体状况提供有针对性的养生套餐，从身心一体全方位养生。3、 温泉产品功能规划温泉区是本项目的重中之重和核心吸引力。温泉区规划分为九个区，设计日接待能力为30005000人：u 温泉接待区u 戏水娱乐区u 药疗养生区u 温泉水疗区u 观景区u 绿地休闲区u 冲浪区u 儿童戏水区及其他u 休息区 按照温泉规模的分类，设计接待能力1000以上的温泉为大型温泉，本项目定位为大型温泉的依据：u 项目要做到温泉咸宁第一，首先在规模上要有所体现；u 大型温泉能带旺项目整体的人气，最大限度地拉动项目整体的价值；u 本项目地理位置及区位优势良好，具备兴建大型温泉的条件；u 咸宁温泉市场客源非常充足；u 该项目将成为咸宁市政府重点亮点项目；三、温泉房务功能定位及分析按四星级酒店功能定位，特色别墅,豪华VIP套房，与周边环境溶为一体。四、温泉餐饮功能定位及分析特色自助美食五、温泉娱乐功能定位及分析体现时尚休闲，与休闲度假形成互补六、温泉康体功能定位及分析中国古老的中医保健与国内外特色保健的结合七、温泉会议功能定位及分析会议功能设置如下：多功能厅：322平方米，容纳500人，可分割成2个中型会议室中会议室：2个，各容纳100人会议前厅、休息厅、贵宾接待室八、其它营业板块功能定位及分析其他营业板块有商务中心、超市、网吧等第六章 度假村各部产品具体特性一、温泉及理疗1、名药池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、矿盐浴、水疗、鱼疗、石板玉、冲浪、九龙池等：利用度假村丰富优质的深井矿泉水水温52度，且富含多种对人体健康有益的矿物质微量元素，均超过天然矿泉水质的国际标准，具有软化血管、降低血压、调节神经等功效，并可预防心脑血管、骨关节及神经功能紊乱等引起的多种疾病。且水质属低钠盐、重碳酸钙镁型，有益于人体健康。2、动感冲浪池及儿童嬉水池：利用变化多端的造型及高低层次搭配，并配备儿童戏水设施，是春夏季室外嬉水的天地，使宾客置身梦幻，留恋往返。3、温泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用温泉热气，使毛细孔张开迅速排汗，能排除体内汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石对人体有益的矿物微量元素，对患有腰肌劳损、坐骨神经及风湿病人均有较好疗效，并具有快速消除精神疲劳之功能。4、SPA区涌泉气泡浴：利用自池底涌出强力的气水合流之温泉水，创造出水面翻涌奔腾之动力，让人在其上及四边有摇动之刺激感，属于较具刺激性之休闲娱乐功能，感受刺激并靠附近支撑点将全身做不同姿势的翻滚，享受超音波气泡按摩。5、SPA泉浴香熏护理：以各式SPA水疗设施为特色，兼备药浴美容美体、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴护理，辅以各式指压按摩、搓背、推油、推奶、足疗保健、采耳、刮痧、修脚、火罐等配套项目。6、中药盐足浴：利用浴盐中矿物质及中药成分刺激脚部穴位，舒缓脚底神经，促进血液循环，改善腿脚寒症、消除疲劳、改善睡眠。7、国医馆：老中医为客人提供全方位健康咨询服务。8、乂打园：童男童女为客人献上独步海内妙不可言的华佗乂打术，使您的精、气、神恢复到最佳状态。9、中医保健按摩：通过推、揉、拿、拔、滚、打等诸多手法，作用于人体体表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有规律的一整套手法操作，达到疏通经络、畅通气血、调节脏腑、平衡阴阳的治疗目的，以起到强身健体、预防和治疗疾病的作用。10、泰式保健按摩：以活动关节为主，手法简练实用，主要分为仰卧位、侧位、俯卧位及其它体位，手法分为下压法、关压法、点揉法、牵位法、推板法、指压法、按揉法、叩打法、肘小臂点按法、掌按法、拉蹬踩压法、拉臂法、压腰法、扳腰法、顶压法、正反背法、倒拉踩背法及头部各种手法共作用于人体68个部位，浴后经泰式保健按摩，可以使人快速消除疲劳，恢复体能，还可增强关节韧带的弹性和活力，恢复正常的关节活动功能，达到促进体液循环、保健防病、健体美容之功效。11、日式保健按摩：分为俯卧位按摩及仰卧位按摩，其手法分为：按压手法、揉拿手法、叠掌手法、侧掌按揉手法、双掌分推手法、双掌拉长手法、指按手法、掌按手法、双掌挤压手法、握拳按压手法、揉按手法、揉压手法、振动手法、旋压手法、抚按手法、捻指拔伸手法、脚踩法、跪压背法、回转拉举法等作用于人体76个部位，达到消除疲劳，促进血液循环、保健防病、恢复体能健体美容之功效。12、足底保健按摩：足部按摩采用单食指扣拳法、单拇指腹推法、单食指刮法、拇指尖端按压法、双指钳法、双拇指指腹推法、双指或多指扣拳法、双食指刮法、单指定点滚法、单指中节背面滑按法等十余种手法，运用血液循环原理、神经反射原理、心理作用原理、生物全息原理、经络原理，对足部64个原射区进行按摩，使体内不正常的失衡状态恢复到正常而协调的状态，从而起到治病与保健作用。温泉及理疗区将给忙碌的都市人提供一处释放心灵的空间，感悟清净人生真趣的天地,是成功人士和未来成功人士理想的第三生活空间。二、房务1、客房：具有完善的服务，高档、安全、舒适的环境设施，配以送餐服务、电话服务、宽带上网服务、数字电视点播系统、酒水服务、商务服务，兼具团队、会务消费，创造良好的客房占有率。2、别墅区：具备客房所具备的全部功能，并具有更独立的客房、会客、休闲、娱乐的私密空间，并且具备室内及室外汤池，将温泉完全“私有化”，提升消费层次，为优化细分市场提供硬件保障。3、会议中心：设有高档的装修环境，齐全的视听、演示系统、播音系统、适中的容量设计及多功能会议厅，可兼作会议及宴会厅之功能。作为与酒店商务活动配套，以及可作为商品展示多功能厅之灵活功能，为客房、餐饮及其它项目的开发利用，提供有力的配套硬件保障。4、商务中心：以打字、复印、电话、传真、国际互联网、票务预定服务为主，以完善的与客服务，精良的设备保障，满足酒店及周边地区商务活动需要。5、精品超市：提供医药品、卫生用品、个人用品、邮票、阅读材料、香烟及纪念商品、地方特产等，销售以酒店住客为主要消费对象，经营以简练精致的商品、艺术的陈列、配套的价位以满足顾客需要。6、总台：提供预定、咨询、行李及贵重物品寄存、受理入住和退房等服务。三、餐饮 1、为散客创造良好的自助美食空间。2、以简捷、营养配套原则，提供免费早餐以及十六小时客房送餐服务。四、康乐1、KTV包房：以高雅的设备、宽敞的营业面、一流的视听设备，独具风格包房，亲切、周到、快捷的服务品质，创造商品的附加值。2、网吧、乒乓球、台球及其他健身设施，提供全方位的休闲健身空间。第七章 价位定位一、温泉及理疗 1、168元/每人次（24小时内在温泉区不限次享受），入住客房客人泡汤五折优惠，可反复多次泡温泉。 理疗项目、搓背、搓盐、足疗等具体项目价格表另定二、房务部1、根据咸宁酒店业目前现状，以及结合瑶池温泉度假村投资、地段、竞争和季节、业主的背景、接待工作需要，根据不同房型，采用门市价、团队价、季节价，根据度假酒店特性采用平日、周末假分段价格政策。基本以以下价格为基础（门市价），大假期房价上浮15%：（1）温泉酒店楼： 门市 平日 周末标 准 房：92间 680元/间天 380元/间天 420元/间天套 房： 9 套 980元/间天 580元/间天 680元/间天（2）别墅区：（室内可泡汤） 门市 平日 周末豪 华：2栋 2888元/栋 1888元/栋 2288元/栋2、会议室：会议中心：大会议室2000元/4小时，全天3000元/8小时； 小会议室1000元/4小时，全天1500元/8小时3、商务中心：参照四星级酒店标准4、商品中心：利润率为70%三、餐饮部1、西餐厅/特色快餐美食、海鲜 营 业 时 段： 早餐：07：009：30午餐：11：0014：00晚餐：17：0021：002、送餐服务：加收服务费15%，综合毛利率70%，时段另拟。四、康乐部可根据季节不同采取折扣形式进行促销。1、KTV包房：房间费均价580元/晚，另加收15%服务费。 直接成本：酒水30%，送餐40% 营业时段：14：00PM02：00AM第八章 经营分析预测经过远程对周边酒店的调研、了解，作出培育期预测、正常经营期预测。具体如下：一 培育期预测培育期预计为6个月，培育期第13月出租率按50%预计；第46月按60%、70%、80%递增。二 正常经营期预测预计培育期后年营业收入额5000万元，减营业税后收入额4725万元， GOP利润2363万元，利润率50%；（1）年度营业收入预测预计年营业收入额5000万元。其中：客房收入980万元，占总收入的 20%；(日收入2.7万,根据武汉四星级酒店均价300元左右,入住率75%计算)餐饮收入370万元，占总收入的7%；温泉、康乐收入3600万元，占总收入的72%。(平均每天接待600人,温泉门票按照168元6折100元的基础上,合计日收入6万,康乐收入4万元,合计10万/日)其他收入50万元，占总收入的1%。（2）年度费用预测预计年费用额万2363元，占总收入的50%。A 营业成本1、温泉成本 20%2、客房成本 12%3、餐饮成本 40%4、娱乐及其他 20%（1）薪酬福利支出：预计是营业净收入的15%。（2）能源支出：预计占营业净收入的7.8%。（3）工程维修支出：预计占营业净收入的0.5%。（4）销售广告费用：预计占营业净收入的6%。（5）其它行政费用：预计占营业净收入的0.6%。（6）管理公司管理费用：预计基本管理费为含税营业总收入2%，奖励管理费为经营利润的3%。（7）所得税按5.5%计算。（8）折旧率综合为12% 其中工程装修、设备、家具费用按8年折旧，开业用品及开办费按5年摊销。三、盈利预测年度GOP利润2363万元，利润率50%。综 合 结 论 综合以上所述，以及经济分析，说明瑶池温泉度假村项目有很多优势，只要经营策略得当，运用科学、严谨的酒店管理体系及务实、敬业、无私的专业人才，通过严格的内部管理、成本控制，加强并提高员工及管理人员素质及整体运作水平，形成一定企业经营文化，瑶池温泉度假村项目的发展前景是可观的，完全可创造出湖北及周边地区乃至中国华中温泉度假业经营的典范。 湖北有两大温泉资源，瑶池、龙佑、汤池三大温泉点，据调查，目前，龙佑及汤池温泉的营业额均在8000万/年左右，温泉效益非常可观。附言：目前由于物价上涨及人力成本的增加，最终投资完本项目预计需增加3千多万，如贵公司认为该项目潜力较大，可派人对我公司进行现场考察评估。目前该项目是以咸宁军分区招待所改（扩）建工程对外建设营运，相关网站正在建设中，至于合作方式，可以双方协商确定，目前我公司的体制操作便利，没有其他股东和银行借款债务。20