学校维修工作实施专业方案.doc

学校维修工作实施方案

一、管理模式：
工程维修关键以日常维修为主，包含楼宇为学生公寓、教学楼、艺术楼、室外公共区域，针对学校楼宇、学生分布特点和工作量等实际情况，结合我们十二个月来实际运转情况，我们将日常工作进行区域划片管理，分为2个片区，“教学楼、艺术楼、小教学楼”简称教学区，为一区域；“学生公寓、室外公共设施”简称生活区，为一区域。大维修实施集中管理，分工不分家。
日常维修、设备养护责任到人，强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。按企业ISO9000质量确保体系要求进行管理，如《设备设施管理程序》、《供配电管理程序》、《给排水管理程序》、《消防管理程序》、《日常维修工作程序》等程序文件，日常维修管理
二、工程维修工作内容及工作关键点：
3.1日常维修：
3.1.1教学区域
维修内容：黑板、课桌椅、办公家俱、灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、洗手盆、每栋楼总闸后给排水管道、每栋楼总闸后供热管道、每栋楼总闸后全部线路维修和养护。
工作关键点：
1、因学校维修含有较强时间性，既要满足学生需要，又不能影响学生学习，所以教室内维修以学生上课前为主，快速、高效；
2、上课期间关键以老师办公室、公共区域设施维修为主；
3、维修人员要做到仪容仪表整齐、形象良好；
4、报修关键以维修人员自查为主；
5、大型维修要在寒暑假集中处理。
3.1.2生活区域：
维修内容：床、灯具、风扇、橱子、门窗、水龙头、大小便池、给排水、供暖系统、室外公共管道、路灯、喷泉、公共设施设备维修和养护。
工作关键点：
1、学生宿舍内维修要立即，尤其是床板维修，维修质量要高；
2、学生宿舍属人员密集型，消防设施要勤于检验，消防设施完好率100%；供电系统要符合标准；
3、学生用水时间集中，时间短，要确保供水系统通畅。
三、维修计划表
4.1房屋本体维修养护计划表
序号
项 目
时间
间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
每十二个月
1
1．检验地基有没有超出许可范围不均匀沉降。
2．检验基础有没有开裂、破损，勒脚有没有破损。
2
承
重
结
构
梁
每十二个月
1
检验有没有变形、裂缝、腐蚀。
检验罄体结构性能是否完好。
板
每十二个月
1
检验有没有弯曲变形、裂缝、腐蚀。
检验整体结构性能是否完好。
柱
每十二个月
1
检验有没有倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
检验整体结构性能是否完好。
承重墙
每十二个月
1
检验有没有孔洞、裂缝、腐蚀。
检验整体结构性能是否完好。
3
非承重墙
每六个月
1
1．检验墙体有没有裂缝、孔洞、风化等缺点。
4
屋
面
防水
涂层
每七天
1
1．检验雨水口有没有堵塞，发觉异常立即疏通。
2．发觉涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏，立即修复或更换。
3．检验隔热层，有没有空洞、起鼓、渗漏，发觉损坏立即修复
4．检验避雷网有没有脱焊和间断，发觉异常立即补焊，油漆。
5
楼地面
每个月
1
1．检验楼地面是否平整完好，有没有空鼓和破裂。
2．检验地面饰面材料有没有松脱、空鼓、破损，发觉问题立即处理。
3．更换大面积松脱、破损地面饰面材料。
4．对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。
5．对木地板打蜡。
6
楼梯
每六个月
1
1．检验扶手、踏步有没有损坏，发觉异常随时修复。
2．补换损坏地砖。
3．修复空鼓地砖。
7
公共通道
每七天
1
1．检验地面砖有没有起砂、空鼓、开裂、松脱；发觉异常立即修复。
2．公共通道及门厅墙面有没有污迹和剥落，发觉异常随时处理。
3．检验中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发觉异常立即处理。
每六个月
1
1．检验扶手、踏步有没有损坏，发觉异常随时修复。
2．补换损坏、空鼓地砖。
每十二个月
1
1．油漆金属支架和护栏网。
2．对空鼓、开裂、损坏地砖给予修复或更换。
8
内
墙
面
涂料、 石土质 块材
每个月
1
1．修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2．处理内墙面变色现象。
3．处理内墙面局部渗漏。
4．更换破损石土质块材。
每季
1
1．处理内墙面大面积渗漏。
2．雨季对用户窗台进行密封维护检验，杜绝雨水侵入。
9
外
墙
面
装饰、
玻璃幕墙、装饰条
每个月
1
1．统计破损玻璃幕墙、设置危险标识，联络更换。
2．清冼外墙饰面人为造成污染部分。
每三个月
1
1．结合外墙清洗作业，并检验外墙面使用情况。
2．处理外墙面变色现象；检验加固外墙金属构件和装饰条。
每十二个月
1
1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检验，杜绝雨水侵入。
2．对于外墙面局部翻新以预防渗漏面积扩大。
依据需要
1．暴雨天气立即公布信息，提醒用户关好、锁好门窗。
2．外墙清洗必需使用绿色环境保护型清洁剂。
3．更换玻璃幕墙应按原设计要求进行。
10
吊顶
每七天
1
1．检验有没有擦、划、刮、踏坏，发觉损坏立即修补。
每个月
1
2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发觉有水浸、腐烂、胀裂、霉变部分立即修复。
11
门窗
每个月
1
1．检验木门门扇有没有松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。
2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
3．(塑)钢门窗、铝合金门窗有没有变形、生锈。
12
地下室
每个月
1
检验地下室天花、墙面和地板饰面有没有起壳、脱落和渗漏水现象，发觉问题立即修复。
4.2公用设施维修养护计划表
序号
项目
时间
次数
维修养护内容
1
路面路基
每七天
1
1．检验路面有没有积水。
2．检验道路路面有没有起壳、地鼓、裂缝。
3．检验路基有没有塌陷。
4．发觉异常立即处理或修复。
2
路灯、园林景观灯及线路
每七天
1
1．检验灯具完好情况，即坏即修。
1．检验玻璃灯罩有没有破损。
2．有没有金属灯架松脱现象。
3．灯口、灯栅有没有损坏。
每季
1
1．检验路灯线路有没有漏电、短路烧毁现象。
2．金属灯架有没有锈蚀。
3．发觉异常即时处理或修复
每六个月
1
1．检验路灯线路有没有老化现象。
3
停车场(库)
每七天
1
1．检验路面有没有积水。
2．检验停车场地面有没有起壳、地鼓、裂缝。
3．检验车道灯有没有损坏。
4．检验行车指示标志是否正常。
5．发觉异常即时处理或修复。
每个月
1
1．检验停车线、行车指示线是否清楚、完整。
2．限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3．检验挡车器是否正常。
4
沟渠池井及化粪池
每七天
1
1．检验沟、渠有没有堵塞现象，如有异常立即疏通。
2．检验雨水篦有没有异常。
每季
1
1．检验井底及池底是否有污物沉积，如有沉积立即清污。
2．检验井壁有没有裂缝及塌陷，如有异常立即修复。
3．检验沟、渠是否完好，如有异常立即修复。
4．检验井盖完好程度，发觉损坏立即修复或更换。
5．检验化烘池并立即修复。
7
公用标志
设 施
每七天
1
1．确保标识清楚、无污迹、无脱落、无破损，发觉异常立即处理。
2．检验牢靠程度，如有松脱，立即恢复。
每六个月
1
1．检验完好程度，加固。
8
垃圾中转站
每七天
1
1．检验有没有损坏，发觉问题立即处理。
9
道闸门
每七天
1
1. 检验有没有损坏，发觉问题立即处理。
10
地下管网
每六个月
1
1．检验管道保温层有没有损坏。
2．管网支架完好。
3．发觉异常立即修复。

4.3各类设施设备管理要求
变配电设备
项目
频次
内 容
具体要求
高
压
环
网
柜
每日
一次
每个月清理外部灰尘；
每日检验外观是否良好，有没有异声；
指示灯是否完好；
警示标识挂设位置是否正确。
外观整齐，
指示灯完好，
标示位置正确
每六个月一次
检验操作机构是否灵活、互锁机构是否正确；
检测接地电阻、连接点是否可靠；
检验电源接线装置，并紧固螺丝。
阻值符合规范，
线头紧固，
操作机构灵活
变
压
器
每日
一次
每日检验温控器显示、有没有异声异味是否正常；
检验变压器电压、电流是否在额定范围内；
并作好运行统计，归档。
各项正常
每六个月
一次
1.清扫变压器外壳；
2.紧固变压器引出线接头，如发觉接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；
3.检验变压器接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线；
4.年初向采购方申报，委托供电企业对院内全部变压器进行测试、试验等项目标维修保养，并将结果统计并归档。
外观洁净整齐；
运行状态良好，
确保供电质量；
连接部位无松动、
过热现象
绝缘子无松动、
破损
配电屏
电容器屏
每个月
一次
1.清洁卫生；
2.检验外观是否完好，指示灯是否显示正常，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有没有异声、异味。
3.检验开关是否在正确位置，标示是否清楚；
4.检验无功赔偿设备工作是否正常，功率因数是否达成要求。检验电容器、熔断器是否过热， 熔断；
5.检验开关触头接触是否良好，有没有短路、过载现象；
6.检验电力监控系统监控模块工作是否正常。
设备卫生、
标示清楚、
设备运行正常
每六个月
一次
1.清洁卫生；
2.紧固螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏动静触头；
3.若有过载现象，应更换容量大配电设备。
设备卫生，
开关状态良好。
配电屏
电容器屏
每十二个月
一次
1.反复上述检验；
2.检测接地电阻；
3.测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
1.屏内清洁无杂物,连接件无松动,无发烧变色,仪表等附件完好无损；
2.动力配电系统运行安全可靠。
照明器具
每个月
一次
1.照明器具清洁卫生；
2.检验外观是否良好，有没有异声；
3.检验灯具照度均匀度；如有异常，立即处理；
4.调整照明器具亮度，节省能源；
5.更换过热、故障配件、避免短路现象；
6.依据季节和要求合理调整灯光工程开机时间。
灯具卫生，
工作正常。
供电线路
每个月
一次
1.清洁卫生；
2.清楚环境积水、杂物；
3.供电电缆标示是否清楚、脱落,如有立即处理；
4.检验线路有没有过热现象、进出线路接线装置是否完好。
线路无过热现象，接线装置紧固，
标示清楚。
每十二个月
一次
1.用仪表检测线路绝缘电阻；
阻值符合规范，
无锈蚀。
六个月
一次
1.检验发动机绕组对地绝缘电阻；
2.检验配电柜、控制屏接头是否拧紧,各类传感信号正常；
3.设备整体除尘清洁。
阻值合格、
接头无松动、
信号正确。
各楼设备及照明层配电箱
每个月
1、电箱内各接线端螺栓必需紧固
2、对电箱内电气元件进行清洁

4.4给排水设备
项目
频次
内 容
具体要求
生活泵
排污泵

天天
一次
1.保持设备房、机体卫生清洁；
2.天天每2小时观察其水位、水压等指示是否正常，运行时有没有异声、异味；
3.检验盘根处滴水是否符合规范,如不规范,应立即处理；
4.检验水位深度指示是否清楚；
5.发觉故障及故障隐患立即处理。
设备卫生，
水位指示清楚。
每半月一次
检验景观水泵，发觉问题立即修复
运作正常
每十二个月
一次
1.电机、轴承加注黄油：如有异响，应更换轴承；
2.泵体及管道阀门除锈刷漆；紧固电柜内各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。
润滑良好，
线头紧固良好。
每季
1、分四次对设备进行清洁，检验设备房通风设施，保持设备房通风良好；
2、检验各水路和气路阀门严密性，发觉有异立即进行修复
3、分四次对设备房配电箱进行检验，坚固各节点螺栓

每十二个月
1、对相关仪表进行正确度检测，按需求进行较正或更换
2、对管道防腐隔热设施进行检验并做对应处理
3、对一次循环水质进行检测，超出正常值必需请专业水处理企业进行水质处理
给水系统
每日
1、按规程巡查设备，检验水池水位，给水管网工作压力是否在正常值；
2、检验设备工作电压、电流、频率是否在正常值，如有异常立即处理
3、检验各阀门管道有没有渗漏，并立即修复
保障安全稳定供水
每季
1、分四次检验设备配电柜内各电气无件，紧固各电气回路接线端子，检验变频器性能；
2、检验各管路阀门，是否有滴漏，开闭是否灵活，如有异常、立即修复
3、检验各水泵轴承、轴封，检验轴承润滑情况，按需求添加润滑油
每十二个月
1、测量水泵电机绕组绝缘值，
2、检验各管道、阀门严密性，
3、检验各管道、阀门及支架防腐锈蚀情况，依据需求进行除锈刷新
供水、
排污管网
每七天
一次
1.检验外观是否完好，应无滴、漏现象；
2.检验闸阀，观察压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清楚。
运行正常。
每季
一次
1.反复上述内；清理管道内杂物，疏通排污管道；
2.检验闸阀开启、关闭是否灵活，有没有跑、冒、滴、漏现象。
3.检验止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；管道内部清洗、作防腐处理；
管道内无杂物，
阀门开启灵活，
无泄漏。
每十二个月
一次
1.反复上述内容；
2.检验修整全部管架；
3.管道及支架除锈刷漆：
4.更换各类阀门标示，并标注管内水流方向；各类阀门丝杆上油并加装防护套。
管架防锈良好，
阀门工作正常，
标示清楚。
生活水池
消防水池
每七天
一次
1.检验外观是否完好，有没有跑冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好；
2.打开排污阀排污。检验进水浮阀并作手动进水试验；
3.观察水质情况，检测水PH值和含氯量。水箱、水池盖板是否上锁而且完好。
无泄漏，
防虫网、盖板完好，
水质合格。
每个月
一次
1.反复上述内容；
2.按要求百分比按时投放消毒药品。

每十二个月
清洗
四次
1.提前二十四小时通知相关部门做好储水准备；
2.提前关闭水池进水闸阀，排放干水池；
3.专业企业清洗消毒。
水池内无泥沙及沉积物,水样检测合格,由市水质检测中心开具合格汇报书。
给水井
雨水井
污水井
每个月
一次
1.检验井盖是否盖严、完好，开盖检验井底是否有污物，如有则清除洁净；
2.检验井盖铸造字迹是否清楚、正确。

每六个月
一次
1.反复上述检验；
2.清理污泥，疏通下水管道；

每个月
一次
1、对管网进行检验，发觉滴漏立即处理
无滴漏现象，各水泵处于正常状态
每六个月
一次
1、对全部管网阀门进行检验，处理有隐患部位，
2、对各水泵绕组进行绝缘检测，各轴承、轴封进行检验。
3、对各泵井进行一次清理

管道无泄漏，各水泵检测数据符合要求和标准

4.5消防系统管理
项目
时间
次数
内 容
烟感
温感
每日
一
1．检验外观是否完好，观察其是否处于工作状态。
2．检测是否有误报，解除报警、查出故障、立即处理。
每六个月
一
1．反复上述检验。
2．每消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。
每十二个月
一
1． 整理线路，检测多种接口，处理接触不良接口。
2． 进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定立即处理。
1． 利用消防主机巡检功效，检测各探测器状态。
2． 对全部探测器分批清洗、烘干、检测。
报警
装置
每七天
一
1．清洁卫生。
2．检验外观是否完好，运行是否正常。
每十二个月
一
1． 更换损坏报警装置。
2． 手动试验报警装置是否联动，并立即处理故障。
3． 检验接线是否松动、脱落。
消
火
栓
每个月
一
1．清洁卫生。
2．检验外观是否完好。
4． 检验配件是否齐全。
5． 检验水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。
每六个月
一
1． 消防演练（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。
2． 对消防水带作防霉变处理。
喷淋、
雨淋、
水幕
等管网
每七天
一
1．检验喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。
每六个月
一
1．更换失灵压力表。
2。放去管网污水，并试验。
1． 室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。
2． 阀门丝杆加注黄油并加装防护套
3． 检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮，
防
排
烟
系
统
每
月
一
1． 清洁卫生。
2． 检验外观是否良好，风叶有没有擦壳现象。
3. 外观标示是否清楚。
每六个月
一
1．手动试运行，检验风机有没有异常现象，并做好统计。
2．观察消防演练时是否联动。
1． 检验防排烟阀动作情况。
4. 防排烟阀传动机构加润滑油脂。
每十二个月
一
1． 清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。
2． 风机外壳清锈 刷漆，
3. 更换各类标示。
气体灭火系统
每个月
一
1．清洁卫生。
2．检验外观是否完好，有没有泄漏气表现象。
3．检验气压表完好情况。
每六个月
一
1．检验气瓶压力。
2．气瓶外壳除锈、刷保护漆。
3．模拟测试气体消防灭火系统动作情况。

四、日常维修工作程序：
一、目标：规范业主报修及公共设施设备报修处理工作，确保维修工作得到立即有效处理。
二、适用范围：适适用于教学楼、办公楼、学生公寓及各类设施设备报修处理工作。
三、职责：
1、工程部领班负责维修工作组织、监督和对物业制订《维修项目收费标准》以外报修内容时行收费评审。
2、客服人员负责具体统计报修内容，立即传达至工程部，并跟踪、督促维修工作按时完成。
3、工程部维修人员负责报修内容确实定及维修工作。
四、工作程序：
1、报修路径：A、工程部门自行检验；B、物业企业各部门报修；C、宿管、班主任报修；D、当事人电话、口头报修；
2、报修范围：A、教室－班主任；B、学生宿舍－宿管；C、办公室－各使用人；D、除以上外其它公共区域－工程部自检、物业企业各部门；
3、维修步骤
a、办公及教学区域：使用部门直接填写维修单向物业企业工程部报修（紧急情况可电话申请并在维修完成后填写维修单）→维修完成后使用部门在维修单上签字确定。
b、学生公寓：学生到公寓管理员处填写维修单→公寓管理员将维修单报物业企业工程部→维修完成后学生在维修单上签字确定（学生寝室无人时可由公寓管理员代签）。
c、水电设施新安装：部门提出申请汇报→学院相关部门或领导审批→物业企业工程部实施安装。
4、程序关键点：
A、客服人员在接到住户报修要求时，应立即填写《业主报修统计表》。客服人员在5分钟内将统计报修内容（包含：住户名称、地址、联络电话、报修内容、预约维修时间等）填入《维修单》（一式二联）对应栏目，并在两分钟内通知工程部前来领取维修单，工程部领单人在《业主报修统计表》上签收 ，将《维修单》（第二联）领回工程部。
B、工程部主管根据报修内容，安排维修人员工作：维修人员在接单后15分钟内带齐工含有件到过维修现场；业主另有预约维修时间，维修人员应按预约维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件抵达维修现场；工程部维修人员抵达现场后，快速查明情况立即维修，对报修项目进行对比确定，不相同，在《维修单》上如实填写实际维修项目、所用材料及收费标准。维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《维修单》上注明应收各项费用金额并请报修人签字验收；
C、若属抢修急需物品：成本30元以下，工程部门应快速自行采购；成本30元以上，工程部应快速通知学校总务处，总务处必需确保在两小时内供给给工程部；
D、维修人员在维修完成后应在维修单上注明自然损坏或人为损坏。人为损坏者，维修部门必需要求报修人提供人为损坏者名单，报修人不能提供，则由报修人自己负责；
E、物业企业工程部和其它部门平时应随时检验各公共区域设施情况，发觉需要维修应立即维修，同时填写《维修单》，并由工程部门外人员（秩序维护员、其它人员）验收签字确定；
F、如属工程部不能自行处理维修项目，工程部应快速通知学校总务处组织维修；
5、服务承诺
a、日常维修：接到维修申请后一个工作日内完成维修，因材料缺乏或其它条件限制而无法按期完成，将做出合理说明并视具体情况承诺维修期限。
b、紧急抢修：接到申请后一个小时内到现场并抓紧完成维修。
五、回访
1、维修完成后，客服中心应在三天内进行维修效果回访。
2、对重大维修项目或因疑难未能立即处理项目，客服应立即上门回访。
3、维修项目总回访率达95%，并做好每次回访统计。
六、维修档案
1、工程部要做好天天工作日志。
2、工程要做好天天维修单存档工作，对重大维修项目应存入业主档案中。
七、相关统计：
《业主报修统计表》
《报修单》
《回访表》
八、相关表格：

水 电 设 施 故 障 维 修
报 修 单
（公寓、教学、办公、公共类水电设施） 报修时间： 年 月 日 时
报修部门填写
报修部门

联络人

报修地点

联络电话

预约时间

要求完成时间

报修项目
及要求

报修项目属性
日常、零星（ ）较大型（ ）
大型（ ）
实际使用材料名称、规格及型号
数量

责任人意见 工程部

签字： 年 月 日
安排维修技工

拟完成时间

备注

处长意见 总务办

签字： 年 月 日
审批 分管领导

签字： 年 月 日
注：
1、日常、零星报修项目（通常指200元以内）：报修部门先填写报修单，经工程部责任人签字后立即派工。通常在接单派工后当日完成。
2、较大型报修项目（通常指200~500元以内）：报修部门先填写报修单，经工程部责任人签字后，报总务处长同意。通常为2~3个工作日完成。
3、大型修项目（通常指500元以上）：报修部门先填写报修单，报总务处长签字，呈分管领导审批后，由工程部依据现场实际情况，做出具体方案及提出汇报，报总务科长签字，呈分管领导同意后，通常一周内完成。

派 工 单
派工单号： 派工时间： 年 月 日 时
维修地点

安排技工

报修部门

方法
填单（ ）电话（ ）
联络人

电话

维修内容

实际使用 材料名称、规格及型号
数量
价格

维修情况

损坏原因
人为（ ） 自然（ ）
是否收费
是( ) 否（ ）
维修完成时间

维修技工签字

工程部主管意见
报修部门
意 见
服务态度：好（ ） 通常（ ） 差（ ）
工作质量：好（ ） 通常（ ） 差（ ）
签字：
年 月 日

签字：
年 月 日
注：1、单上填写项目作为日常管理、维修资料存查。
2、此单任务完成，报修部门签字后，由维修工人签字收回，经责任人签写意见后交专员保管、登记。
3、如属人为损坏，损坏人应缴纳维修费及物品费用。

报修统计表
日期
维修时间
报修部门
报修人
联络电话
报修内容
处理结果
结束时间
统计人
回访

月 份 物 料 申 购 单
部门： 年 月 日
序号
品名
规格
单位
申购事由
核购数量
核购单价
备注

申购人： 项目经理： 总务主任：
领 料 单
会计部门编号: NO：
仓库部门编号： 年 月 日
编号
品名及规格
单位
数量
实发数
单价
金额
备注

领用人员： 仓库管理员 :