综合性不动产项目策划报告(区域市场酒店及办公用房篇)样本.doc

综合性不动产项目策划汇报（区域市场酒店及办公用房篇）
　　烟丝发表于搜房小区-王续升论坛
1.普陀区酒店情况
普陀区没有四星级以上酒店，仅有三星级酒店三处,分别为江苏饭店、金沙江饭店、具体分布图:

由此可见，作为整体计划为大型物流中心普陀区，其稀少中高级酒店，未来将是区域市场消费和供给关键矛盾点之一。在市场空缺情况下，快速投入酒店产业，将是顺应市场需求好时机。

2.酒店基础情况一览表：

宾馆名称 江苏饭店 金沙江大酒店 元博大酒店
地址 武宁路888号 金沙江路801号 长寿路1188号
电话 62051888 62578888 62526858*1105
宾馆等级 三星 三星 三星
房间数 220 294 244
单人房 20 　 26
单价 700人民币 　 498人民币
标房数 108 271 205
单价 528人民币 100美元 380-498人民币
标准套房 90 9 9
单价 660人民币 130美元 1200人民币
豪华套房 2 4 1
单价 1000人民币 203美元 1800人民币
其它 　 　 　
单价 　 　 　
餐饮设施 美容室商务中心健身房 天伦堂              玉茗堂               园林咖啡室 中餐厅                 西餐厅
其它设施 　 自选商场、剪发美容室、邮电服务、康乐园 商务中心              票务中心              健身房
交通情况 通常 通常 通常

区域市场环境——办公用房篇
1. 区域办公产品需求细分
本企业抽调区域部分租售办公楼市场产品，根据服务类企业大小最低标准对面积划分（见注），见下表：
               企业大小和面积对照表
企业标准 面积范围 市场数量
超小企业 45-70 823
小企业 70-115 732
中小企业 115-155 1378
中型企业 >180 694
上海办公市场，以针对办公人数在5-10人超小型企业和15-20人中小型企业为主，各占22.69%和37.99%。本项目主力面积范围在100-150平米，靠近市场主流产品范围。

（注1：办公面积推算公式：
15X+5Y+5Z+20R 其中X总经理室、Y为职员占用面积、Z为厕间面积、R为会议室。）
（注2：根据上海小企业划分标准，本企业将服务、咨询类企业大小最低标准为：
l 超小企业：5-10人 需总经理室1间、洗手间1间，面积约45-70平米；
l 小企业：10-15人 需总经理室1间、洗手间1间、会议室1间，面积约70-115平米
l 中小企业：15-20人需总、副经理室2间、洗手间1间、会议室1间，面积约115-155平米
l 中型企业：20人以上：需总、副经理室3间、洗手间2间、会议室1间，面积>180平米）
由以上分析可见，市场大量办公用房需求，仅以155平米以下办公用房即可满足。而中小房型可缓解办公用房整体抗风险不足矛盾

2. 区域办公市场分析

 u 区域办公楼分析
    据资料统计，普陀区办公楼总计11个，关键分布在三个区域：    
l 长寿路区域;
l 曹杨路区域;
l 中山北路区域
其中
l 长寿路区域有4个，占36%；
l 曹杨路区域有2个，占18%
l 中山北路区域有5个，占46%。

（1） 长寿路区域
长寿路是连接静安区和普陀区南北向主干道，武宁路—胶州路段地理位置优越，是连接普陀和静安、闸北和长宁经济交流最便捷区域。东向10分钟至静安寺商圈、西向5分钟至曹阳商圈、北向20分钟可至上海火车站商圈、南向10分钟可进入长宁区。而且本身商业气氛已发展成熟、新兴住宅区也已逐步形成气候。土地升值和良好周围环境为商务办公楼投资和兴建打下了很好铺垫。

依据本企业对该区域市场掌握度，长寿路办公楼市场含有以下特点：
l 该区域办公楼从未来商圈和住宅用房发展角度考虑， 建筑楼层大多控制在25-30层之间；
l 外立面设计关键以展现现代风格为主；
l 智能化配套和物业管理服务较为完善；
l 经营形式采取销售和租赁并行方法；
l 销售及租赁价格和普陀其它区域相比较为昂贵。销售均价在7500元/平米、租赁价格在1.7元/平米.天；
l 和普陀其它区域相比，单位面积控制比较大，在120-300平米之间；
l 发展商及物业管理企业有一定品牌著名度；
l 目标客源定位在中型私营及合资企业；
l 和普陀其它区域相比，物业管理费用较高；
小结：
该区域办公楼物业管理水平、发展商著名度、设施配套和单位房型和销售租赁价格、物业管理费用、区域连续发展度和投资性相比较，性价比较普陀其它区域办公楼产品高。未来在城西区域还有较大发展潜力。但因为面积控制过大和土地成本较高，抗风险能力较弱且不能吸引一般投资客。

（2）曹杨路区域
曹杨路商圈是普陀较为老商业区域、商圈定位为普陀区商业区域集中地，其商业效应辐射到武宁路。不过因为受商业服务范围定位影响，商圈有规模较小、服务客层局限于周围缺点。所以周围办公楼市场发展较为缓慢。不过因为普陀区住宅市场越来越成熟，大量人潮迁居于此，曹杨路商圈地位也日益显著。含有实力发展商开始在该区域兴建配套、服务较为完善办公楼产品。

依据本企业对该区域市场掌握度，曹杨路办公楼市场含有以下特点：
l 该区域办公楼建筑楼层大多控制在25-30层之间，有部分超出30层
l 新兴办公楼盘和旧开发项目在配置、产品设计、价格和服务等水平有一定差距；
l 外立面设计关键以展现现代风格为主；
l 新开发项目智能化配套和物业管理服务较为完善，和旧开发产品相比较，略胜一畴；
l 新开发项目标经营形式采取销售为主模式，以吸引小规模投资客；
l 整体销售及租赁价格在普陀区中等水平。销售均价在7000元/平米。但新开发产品已冲破7500元/平米均价。
l 新开发项目和普陀其它区域相比，单位面积控制比较小，在80-180平米之间；
l 发展商含有相当品牌著名度；
l 新开发项目目标客源定位在中小型私营和投资客；
l 新开发项目和普陀其它区域相比，物业管理费用较高；
小结：
该区域因为有较有实力和产品品牌开发商介入，产品配套、计划和品质全部有较大提升，且户型控制较小，低总价和很好配套及服务能够吸引中小私营企业及投资客。不过因为地段及区域市场接收度等原因影响，经营前景并不是尤其乐观。

（3） 中山北路区域（详见下篇）
中山北路是普陀连接南北主干道，不过因为受高架阻隔影响，该路段商业发展并不成规模。办公楼在该区域有零碎分布，受周围环境影响，该区域办公楼市场未形成较大气氛，且产品品质不高。

  依据本企业对该区域市场掌握度，中山北路办公楼市场含有以下特点：
l 该区域办公楼建筑楼层大多控制在25-30层之间；
l 外立面设计关键以展现现代风格为主；
l 该区域办公楼产品在智能化配套和物业管理服务上属于普陀区较落后水平；
l 新开发项目标经营形式采取租赁为主模式，以吸引小规模经营企业；
l 整体销售及租赁价格在普陀区属于较低水平。销售均价在5000元/平米。
l 新开发项目和普陀其它区域相比，单位面积控制比较小，在80-180平米之间；
l 发展商品牌著名度较低；
l 开发项目目标客源定位在中小型经营企业；
l 开发项目和普陀其它区域相比，物业管理费用较低；
小结： 
该区域办公楼产品因为受道路影响，所以周围办公楼市场发展较为缓慢。该区域办公楼物业管理水平、发展商著名度、设施配套和单位房型和销售租赁价格、物业管理费用、区域连续发展度和投资性相比较，性价较低。未来发展空间不大，抗风险能力较弱且不能吸引较高水平经营企业。

总结：
普陀区办公楼建筑楼层关键控制在25—30层。主力面积为  120—200平方米。楼层总建筑面积关键控制在700—1000平方米。在物业配套方面82%楼盘聘用专业物业企业管理，64%楼盘配有中央空调，36%楼盘做到宽带、光缆入户。