花园小区物业管理服务实施方案样本.doc

眉县安居物业管理服务花园小区物业管理服务实施方案第一章 安居物业管理服务概况眉县安居物业管理服务于9月经眉县工商局同意成立，企业法人营业执照注册号：061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务独立法人企业，8月取得宝鸡市住建局颁发暂定资质等级证书，资质编号为宝房物027号。1-2. 企业内部机构设置 企业设经理一名，下设四个职能科室：物业企业组织机构设置及各科室人员配置经理办公室工程科秩序科服务科经理部是企业决议机构，设经理1名。经理对企业全部事务全方面负责，对企业一切重大事务做出最终决议，并负责协调各科室工作。在经理领导下，各科室相互协作，全方面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或经过高层会议商讨决议。各科室在完成份管工作同时，并完成经理交付各项其它工作。1-3.企业职员配置企业现有职员43人，取得物业管理岗位从业资格证书14人，多种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我企业现在接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。1-4.企业现有固定资产 企业现有房产一套，价值41万元。为愈加好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面服务，我企业前后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好设施设备平台。二、花园小区物业现实状况分析2-1.眉县花园小区介绍眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积158675m2。小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，现在有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水、主干道设污水井、部分楼号设置消防栓。小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实施集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；多种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。 现在小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基础到位，环境卫生洁净整齐。2-2.物业特点 该物业含有以下特点：1、小区住户多，业户起源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职员等；2、小区分数次阶段性建成，原有设施设备落后；3、小区分东西两区。2-3物业管理分析 征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配置两班服务人员。秩序管理、维修服务需实施二十四小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实施8小时服务。三、物业管理方案3-1、服务结构本方案为以后服务基础结构，关键提供物业管理公共服务，包含用户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面内容。我们将依据实际情况，不停完善各类服务操作规范，方便更有效管理，为用户提供优质、超值服务。3-2管理机构设置及人员配置 依据管理服务总体设想及小区特点，本着“精干高效“以岗定人”标准建立物业管理机构，管理实施经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责多种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和用户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置最少27人。日常工作任务实施由各班长在科长指导下开展。3-3物业服务内容和标准3-3-1房屋共用部位、共用设施设备维修养护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包含基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指共用上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用房屋。保洁服务内容和标准一小区公共场所、公共绿地、主次干道1、公共绿地1次/天清理2、硬化地面1次/天清扫3、主次干道1次/天清扫4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理二、房屋共用部位1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫3、楼梯扶手2次/周擦拭4、公共活动场所一次/天清扫5、积水、积雪立即清扫6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。三、来及处理和搜集1、合理设置垃圾桶、果壳箱。2、垃圾每日搜集一次，做到日产日清。3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定时清洗保持清洁。4、对垃圾中转站，依据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。秩序服务内容和标准1、小区出入口二十四小时站岗执勤2、对关键区域、关键部位每小时巡查一次；3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。4、在小区内危险隐患部位设警示牌。5、秩序员每六个月进行1次应急处理培训。绿化服务内容和标准1、依据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，确保无显目标杂草。2、连续干旱一周时，必需浇水一遍。3、绿化工每七天检验一次，发觉虫害立即消杀。3、每十二个月修剪最少五次，保持绿化植物外型美观。4、对枯死、病死、损伤死亡绿化植物即使立即补种。5、每七天对绿化带内果皮、纸屑、垃圾袋清理一次6、在绿地草坪设置宣传牌，业主珍惜花木，不随意攀折、践踏。 车辆管理内容和标准1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。3、车进小区限速行驶；停放在要求车位，不能挡道。4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。5、天天12时到15时，19时到次日8时不许进入。6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实施先到先停，业主优先，停满为止标准。维修服务1、保修管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。业主在装修过程中自己造成损坏，不属于保修范围。保修期限以住宅质量确保书上要求各部位保修时间为依据。保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，通常性维修3天内处理。通知施工单位保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。2 、有偿服务1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间2、值班人员填写维修记录表和派工单。3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣告收费标准，业主同意后开始维修。4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，用户、财务、存档各一联。 5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。