xxxx物业管理收支详细预算专项方案.doc

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物业管理预算方案

[xxxx]物业管理收支预算方案
一、序言
为落实本企业一贯秉承物业管理风格和水准，向业主/物业使用人提供安全、清洁、温馨、周到、规范、重视细节、高品质服务和管理，在尽可能节省开支前提下，提出以下估计方案。
二、基础概况：
总建筑面积：192527.64㎡。
Ø 总用地面积：35408.00；
Ø 住宅区149548.66㎡，共1273户；
Ø 商业区3713.23㎡；
Ø 道路及其它用地面积：9136.37㎡；
Ø 建筑占地面积：10337.79㎡；
Ø 绿化率45%，为15933.84㎡；
Ø 建筑密度：29.20%；
Ø 独立车位1306个。
三、机构设置
小区管理处设置工作人员 40人，人员结构图以下：

项目经理(1人)

保洁绿化部
10人
工程维修部
5人
用户服务部
4人
秩序维护部
19人
行政财务部1人

该大厦物业服务工作人员多种岗位最低设置为：
1、项目经理1人，负责全方面工作；
2、行政财务部5人：
Ø 经理助理1人，同时兼任办公室客服主管；
3、秩序维护部19人
Ø 主管1人，负责秩序维护服务部全方面工作；
Ø 领班3人（不脱产）关键从事巡查员工作，负责秩序维护服务部内勤、帮助主管对整个部门进行管理检验等，是不脱产管理岗位；
Ø 安防、消防监控中心值班员3人；
Ø 两个人行出入口各两人、汽车出入口各一人、车库两人
Ø 巡查员3人、换休3人。
4、用户服务部4人：
Ø 主管1人
Ø 用户管理员兼报修中心接待员2人；
Ø 收银员兼报修中心接待员1人，文件收发、档案管理、企业内部局域网通常管理和维护工作；
5、工程维修部8人：
Ø 主管兼工程师1人，负责工程维修部全方面工作；
Ø 领班1人（不脱产），负责设施设备和日常维修保养，并负责对运转和维修工考评、业务指导及培训；
Ø 内勤1人，兼小区全部档案管理员，同时兼任物业管理处库房管理员；
Ø 运转值班和维修各工种工人5人。
6、保洁绿化部26人：
Ø 主管1人，负责保洁、绿化全方面工作；
Ø 领班1人（不脱产），负责保洁、绿化工指导和考评工作，计划拟订、班前班后讲评等；
Ø 小区内部保洁工13人；
Ø 小区四面环境游动保洁工4人；
Ø 轮休3人、停车库1人、绿化工3人。

四、基础成本（按月计算）
1、人力成本
（1）、管理处主任 1人 2300元
（2）、行政财务部（5人）
Ø 主任助理 1人 1800元
Ø 人事、行政主管 1人 1500元
Ø 品质督导员 1人 1200元
Ø 文员、出纳 1人 1000元
Ø 司机兼采购 1人 1000元
（3）、秩序维护服务部（37人）
Ø 主管 1人 1500元
Ø 领班 3人 3000元
Ø 秩序维护员 33人×900 29700元
（4）、用户服务部（4人）
Ø 主管 1人 1600元
Ø 用户管理员兼报修中心 2人×1100 2200元
Ø 收银员兼报修中心接待员 1人×1000 1000元
（5）、工程维修部（8人）
Ø 主管 1人 1800元
Ø 领班 1人 1200元
Ø 内勤兼档案管理员 1人 1000元
Ø 工人 5人×1000 5000元
（6）、保洁部（26人）
Ø 主管 1人 1200元
Ø 领班 1人 700元
Ø 保洁员 21人×600 18600元
Ø 绿化工 3人×650 1950元
（小计：78,250元/月）
2、职员社保及其它福利 78,250元/月×17% 13302.5元
3、能源消耗 15000元
4、维护耗料（消防、强弱电、配电设备等） 前十二个月在质保期内 0元
5、保洁用具消耗材料 元
6、护卫用具消耗材料 1000元
7、汽车运行费 1500元
8、通讯费（座机和合适移动电话补助费） 1500元
9、办公用具消耗材料 1000元
10、化粪池清掏费 7000元÷12 （第十二个月可免支出）
（小计：35,303元/月）
11、服装费折旧费
Ø 管理人员 13人×800元/人÷24月 433元
Ø 秩序维护员 36人×520元/人÷24月 780元
Ø 维修、保洁 32人×240元/人÷24月 320元
Ø 服装熨烫费 36人×20元/人/月 720元
（服装折旧费小计：2253元/月）
12、不可预见费（包含公共关系） 1000元
13、电梯维保和常见零配件费
（包含年检费6台×5000元÷12） 前十二个月在质保期内 0元
14、外墙清洗费 第十二个月可免支出 0元
15、再培训教育费 81×300÷12 2025元
16、环境照明维护费 800元
17、固定资产折旧 500元
18、法定税收
现设定物业管理费（多层住宅0.7元/㎡，花园洋房0.9元/㎡，小高层第一层0.7元/㎡，小高层二层以上1.0元/㎡，车库0.5元/㎡，商业1.5元/㎡）
｛（61247×0.7）＋（21262×0.9）＋(1105×0.7)＋(13330×1.0)＋(5622×0.5)＋(5493×1.5)｝×5. 6%（税率）= 4881元
(小计:9206元/月)
综上累计每个月支出累计约为：125,000元/月
每个月物管费收入约为：87,000元/月

五、 说明
1、 因为物业本身现在相关数据不足，本测算中有部分内容为估测数据。
2、 为了确保服务品质，提升企业品牌，在管理成本及人员开支方面投入较大。
本物业设施较为齐全，配置较为优良，设备维护保养很关键，物耗和能耗较高，故所收物业费在前期管理开支成亏损状态。
3、 本物业每个月总收入￥87,000元，减实际每个月支出费用约￥125,000元，等于每个月亏损费用为￥38,000元。
4、 要提升物业收入，在小区入住成熟后，开展物业创收工作，并降低人员开支及物耗能耗来扩大物业收入。
5、 因为园区绿化由园林企业维护十二个月，到期由物业企业接管，所以以上费用未含绿化支出。
6、 从12月1日起物业企业对xxxx项目施行独立核实，可由管理企业以承包形式代为管理此项目，并自行采取自负盈亏方法进行管理。
7、 此项目预算之收入部分乃依据方案内所列明管理收费标准而制订，若收费标准出现偏差时，则预算数据需按出现差额而作出对应调整。
8、 其它各项细节条款，可经过甲乙双方共同研究协商议订。

备注：车库租赁如交给物业企业经营，也可增加部分收入，以填补物业开支。

顺颂

商祺！

成全部忠信英联华物业管理顾问
【xxxx】顾问小组谨呈
二二○○五年三月十四日