扬州花园商铺物业的销售方案样本.doc

扬州文昌花园商铺物业销售方案序言6月24日到文昌花园售楼处实地视察，底盘大部分施工已大致完成，只余下在计划内一幢商务楼仍在施工之中，按现在施工进度估算，估计商务楼可于8月底前完成外面并同时拆卸脚手架，致使本项目标商业面积可于本年底前全部完工并交付使用。产品特色文昌花园商品物业可分为4个部分：第一部分是面向解放路并背靠小区沿街店面，沿街面其长约300多米，各店面面积约由70平方米至90平方米不等，属单层沿街门面房。第二部分是面向公园路商务楼，此部分面积约14400平方米，并分为3幢商务楼，每幢楼楼高四层，地面一楼设夹层，而因为在建等，设计时是社定为特定行业，所以有没有幢楼门只设两个独楼梯，而并非敞门式沿街店铺，因为店面是面向公园路内街，按现在商业气氛仍未成气候之下，此段商业店面是较难处理。第三部分是售楼处现址，即音乐茶楼，外型呈弧型，楼高三层，一楼面向项目内部绿化，即用户要抵达本幢楼宇，必需从公园路侧门进入，而车流及人流在经过公园路及文昌东路时，只能看见本幢建筑外立面，一楼门面房广告位未必能给用户清楚易见感觉。第四部分是面向文昌东路商务楼，按现在图纸所标示，一至三楼是商场，四至八楼是办公楼，按平面图所表示，一至三楼是能够分为两个部分，而四楼以上则分割为小型办公楼。按现在销售情况，解放北路北沿线商业街销售情况比较理想，分户面积也较合理，所以我企业在5061至3三幢物业中，提议从二楼开始将之分间小户型，首先令其商业气氛更浓，其次能够令产品总售价下降，令更多用户得以接收。要达成上述目标，现场硬件更新就有必需调整。策划专题东城金地作为商业街区现在人气和商业气氛尚不足，这势必影响项目标销售进程，所以，我们提议从产品本身出发，首先做好现场外围商业包装，进而提升人气和商业气氛，目标在于营造出506-1#、2#、3#花园路路段街区气氛。就现在来看，项目已成现房，不管是在建筑形态还是在外立面上全部已无法变动，然而现实中建筑形态和外立面全部很通常，不能表现出档次和商业街区魅力。现在我们能做是内部户型结构适度调整，和外部街区包装和设施添加工作，而街区外观作为给用户第一印象至关关键。毫无疑问，作为商业街区人气和商业气氛是第一性，然而在很大程度上，人气和商业气氛起源于街区外围包装，当然不一样街区包装程度是不一样。就这一点，我们比较了一个在外观上比较相同商业内街朗诗街区。该街区现在街区气氛很浓，我们先撇开固有街区人气不说，单说其建筑外观。从街区长度和宽度来讲，两街区很靠近，但很显著，朗诗街区沿街退让宽度较为有利，街区相对聚拢更易形成商业气氛，同时朗诗街区安装了统一门头，整体感很强，再加上3层高度，立面以玻璃为主体且层次分明，对人含有极强吸引力，单从产品上看，街铺气氛就是已然很浓了。比较朗诗街区以后，我们东城金地街区情况怎样呢？显著，人气商气不足，外在条件不比朗诗街区，那么我们就得从建筑本身来考虑问题了，以下我们也仅说建筑本身。就现在看，建筑本身没有特色，而且外观不够美观，作为街区应有配套装置几乎没有，我们认为：第一步要添设街区装置；第二步要包装街区，增彩天色，吸引眼球。包装方案为了营造东城金地“街区”气氛，我们实地考察了相关街区，以取得项目提议基础依据，从“项目外围包装营造街区气氛吸引人流促成交易”思绪出发，我们提出以下现场包装提议： 1. 提议在文昌中路制作导示牌（7月8日到位）作为东城金地所处位置花园路，在当地大家根本不知道，自然不利于项目标推广和销售，在文昌中路路北偏和花园路交汇处制作“东城金地”路牌，结合现有文昌花园售楼中心导示牌一起为文昌中路东西两向人群作导示，可起到导示和吸引人群两方面作用，这是用户认识项目标第一步。2. 提议制作花园路路牌（7月8日到位）现在花园路还没有路牌，这对于一条街尤其是商业街而言，是不合理，这应该是街道必备装置，提议制作路牌，要求醒目宣明，为来往人群明确位置，同时吸引用户继续深入，延伸至我们项目。3. 提议在东城金地街区沿线设置木椅、石磴（7月14日到位）因为项目标沿街退让很宽，现在看上去空荡荡，不利于商业气氛聚拢，提议用实体木椅、石磴来填充空挡，以降低不充实感，同时便于大家坐在这里休息、娱乐，聚拢了人流和人气，更易形成休闲街区气氛。4. 提议在东城金地街区沿线设置自行车停放装置（7月14日到位）自行车停放装置是每个街区必备装置，没有也是不合理，首先，能够填充退让过大沿线空挡，用实体聚拢气氛，同时结合其它装置一起增添街区层次感；其次，表现人性化专题，让用户感觉到发展商考虑周到，甚至延伸到服务周到，从而树立项目在用户心里美好形象。5. 提议制作地灯、路灯（7月8日到位）现在街区沿线已经有一排树木，提议在树下地表安置地灯，光线从地表射到树上，晚上效果会很好，整个街区会显得很美。每棵树安置2个，同时天天晚上开亮1个小时。同时还可在沿线设置路灯，路灯不用太高，约2.5米即可，较低路灯也可聚拢气氛，每晚开亮1小时，或不用打开，制作形象即可。6. 提议制作街区果皮箱（7月8日到位）现代街区文明性首先就要表现在卫生性上，果皮箱作为城市街区文明性关键标志意义关键。提议制作果皮箱，首先，充实街区内容，完善街区设置；其次，让用户感觉到我们街区规范性，提升用户信心，利于成交。7. 提议制作门头广告灯箱，同时设置墙体射灯（7月8日到位）门头广告灯箱是任何一个街区所必有东西，没有它，街区就很平淡，就没有做生意感觉。提议作颜色比较鲜艳门头广告灯箱，如各式品牌、银行、超市等，来刺激和吸引用户进步深入，更关键是从整体上烘托出街区商业气氛。制作射灯目标在于：在晚上光线射向墙体，光彩夺目，更具吸引力。同时以后灯箱广告位还可出售给商户用。8. 提议制作路旗和条幅（7月12日到位）路旗部分可承接售楼处道旗，形成整体感，使用户从售楼处带来商业信心，不至于断掉，同时置于退让部分中间位置，填充空荡，结合其它一起渲染气氛。利用色泽鲜艳条幅，一则整体烘托出项目商业气氛，并传输项目信息；二则在一定程度上来掩饰外观通常建筑外立面。9. 提议制作商务楼外立面电脑喷绘（7月21日到位）结合项目标商务楼销售计划，提议制作商务楼外立面电脑喷绘，目标在于：塑造商务形象，同时传输商务楼销售信息，并将商业街区销售宣传结合起来，形成整推之势。这么一个大牌吸引和导示作用是巨大，我们不容忽略。推广方案在前期硬性包装全部做好了以后，我们推广工作将进入新阶段软性宣传，即媒体宣传。这一块推广工作，我们还是结合各大媒体整合立体推广。我们提议：以报纸和电视广告为主，同时结合电台广告、户外广告和公关促销活动等，形成完整立体推广攻势。1. 报纸广告结合扬州现实状况，报纸广告以扬州晚报为主，扬州广电报为辅，计划在正式推广日前打出2篇，2. 电视广告计划在正式推广日结束1周后推出，以承接前期广告不足，连续公布10天。3. 公关活动在正式推广日次日做公关活动宣传，7月份仅此一次。4. 户外大牌计划在市中心位置或西站周围选择一块大牌，宣传商业街区。时间在7月下旬。5. 电台广告自正式推广日前5天开始，公布电台广告，前期公布20天。（具体时间和数量安排见推广计划表）销售策略文昌花园商业部分销售策划，我企业意见是宣传广告应独立推广，而住宅部分在销售时则顺带商业部分出售信息，使有爱好用户在抵达售楼处后，经我企业销售人员专业推介，而促成交易。在统计了本项目标全部商业面积后发觉，全部可供出售商业面积和共约36，289平方米，而全部一楼面积和共约10，423平方米，占总面积29%，余下约26000平方米在销售时可能面对不小压力，因为除了商务楼之外，其它均没有电梯等辅助设施。所以，在销售策略方案中，我企业已考虑到在未来十二个月内分阶段将恒昌花园商业面积全数推出，策略以下：7月至12月主打花园路上506-1至3幢在此时间段内主推花园路上商业面积，原因是比较靠近售楼处，销售人员轻易率领用户在物业现场视察，促成交易，同时小区配套学校将于今年九月开课，只要发展商配合我企业要求硬件配置，就能得到用户查询相关商业面积效果。另在代理期间内北沿线商业街沿街店铺则以“惜售”方法，透过来访用户自己主动查询才慢慢放售，这种销售方法会给有爱好用户一个“千金易得，好铺难求”“追货”心理，我企业只要调控每次出售售价，在明年代理期届满前清货则较轻易。7月至12月商务楼提供预约登记商务楼及音乐茶楼在内还未成熟，首先是旁边商户还未入住，其次是商务楼尚在施工，故以“蓄水式”先积累用户这个方法比较可取，同时在积累用户过程中，能够调查用户对商务楼价格及功效上要求，适我企业在决定公开发售前，有更充足准备。总结很显然，对于文昌花园商业部分而言，现在缺就是人气和商业气氛，商业街区气氛包装和渲染十分关键，更是我们一切推广活动前提。同时在销售上我们也把关键放在了花园路商业街上，并以此为突破点来，带动解放北路街铺销售和商务楼预约登记，进而促进后期旺销。相信在作好街区包装前提下，沿着这么推广思绪走，我们定会有良好销售业绩。（另附图表三张，方便更清楚明确我们推广思绪）