房产测绘关键技术设计项目说明书.doc

XXXXXXXXXXXXXXXX房产测绘
专业设计书

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXX

目 录
1、 任务概况
2、 作业依据
2.1 依据规范
2.2 坐标和高程系
2.3 成图规格及基础精度要求
2.4 控制资料
3、 房产面积测算
3.1 通常要求
3.2 房屋建筑面积测算相关要求
4、 房产图绘制
4.1房产分丘图测绘
4.2房产分户图绘制
5、结果资料检验和验收
6、提交结果资料

受XXXXXXX委托，我院承接了XXXXXX厂房房产面积测算，方便于为房地产多种管理服务；为评定、征税、收费、仲裁、判定等提供基础图、表、数字、资料和相关信息。
1、任务概况：
本小区在XXXXXXXXX六号路南侧。测绘面积约3万平方米。
2、作业依据
2.1 规范依据
2.1.1建设部颁发《城市测量规范》CJJ 8—99。
2.1.2 国家标准《1：500、1：1000、1；地形图图式》GB7919—1995。
2.1.3国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1-。
2.1.4本技术设计书。
2.2 坐标和高程系统为青岛地方坐标系，（和北京坐标系关系X=X北-3890000M，Y= Y北-300000M。及1985国家高程基准）。以确保测绘系统统一。
2.3 成图规格及基础精度要求：
2.3.1房产分丘图采取百分比尺为1：1000。
2.3.2基础精度：
2.3.2.1展绘图廓线、方格网和控制点，各项误差不超出表1要求：
表1图廓线、方格网、控制点展绘限差 mm
仪器
方格网长度和理论长度之差
图廓对角线长度和理论长度之差
控制点间图上长度和坐标反算长度之差
仪器展点
0.15
0.2
0.2
格网尺展点
0.2
0.3
0.3

2.3.2.2图根点点位中误差相对于起始控制点不得大于图上0.1mm。
2.3.2.3图上地物点精度相对于邻近控制点而言,不超出分幅图上±0.5 mm，地物点间距中误差小于图上0.4mm。
2.3.2.4测站点相对于临近图根点点位中误差，小于图上0.3mm。
2.4控制资料
为满足本测图任务需要，决定以牛岛、显浪、烟崮墩三个D级GPS点为起算点，为求得GPS点高程，网中应有分布均匀、密度合适若干个高程联测点，联测应采取不低于四等水准测量或其精度相当方法进行。联测高程点不宜少于5个点。直接布设GPS点，作为本测区首级控制。为满足测图精度，直接利用新布设GPS点作为图根点,以满足测图要求。
3、房产面积测算：
3.1通常要求：
3.1.1房产面积测算内容
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包含房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
3.1.2房屋建筑面积
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且含有有上盖，结构牢靠，层高2.20m以上（含2.20m）永久性建筑。
3.1.3房屋使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。
3.1.4房屋产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋全部权房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
3.1.5房屋共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用建筑面积。
3.1.6面积测算要求
各类面积测算必需独立测算两次，其较差应在要求限差以内，取中数作为最终结果。
量距应使用经检定合格卷尺或其它能达成对应精度仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。
房产面积精度等级为二级，它限差要求为0.04√S+0.002S,中误差要求为0.02√S+0.001S（注：S为房产面积，m2）。
3.2 房屋建筑面积测算相关要求
3.2.1计算全部建筑面积范围
a) 永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
b) 房屋内夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
c) 穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上，按其水平投影面积计算。
d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均根据房屋自然层计算面积。
e) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上部位，按其外围水平投影面积计算。
f) 挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。
g) 属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h) 和房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。
i) 房屋间永久性封闭架空通廊，按外围水平投影面积计算。
j) 地下室、半地下室、及其对应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙（不包含采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
k) 有柱或有围护结构门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。
l) 玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。
m) 属永久性建筑有柱车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。
n) 依坡地建筑房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构，按其高度在2.20m以上部位外围水平面及计算。
o) 有伸缩缝房屋，若其和室内相通，伸缩缝计算建筑面积。
3.2.2 计算二分之一建筑面积范围
a) 和房屋相连有上盖无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
b) 独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积二分之一计算。
c) 未封闭阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积二分之一计算。
d) 无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积二分之一计算。
e) 有顶盖不封闭永久性架空通廊，按外围水平投影面积二分之一计算。
3.2.3 不计算建筑面积范围
a) 层高小于2.20m以下夹层、插层、技术层和层高小于2.20m地下室和半地下室。
b) 突出房屋墙面构件、配件、装饰柱玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。
c) 房屋之间无上盖架空通廊。
d) 房屋天面、挑台、天面上花园、泳池。
e) 建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐平台。
f) 骑楼、过街楼底层用作道路街巷通行部分。
g) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
h) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
i) 和房屋室内不相通房屋间伸缩缝。
4、房产图绘制
4.1房产分丘图绘制
4.1.1分丘图规格
4.1.1.1分丘图幅面采取787mm×1092mm。
4.1.1.2依据丘面积，确定分丘图百分比尺为1：1000。
4.1.2分丘图技术要求
4.1.2.1展绘图廓线，方格网和控制点各项误差不超出表1中要求。
4.1.2.2图上房产界址点相对于邻近控制点点位误差和间距超出50m相邻界址点间距误差不超出表2要求；间距超出50m界址点间间距误差限差不应超出下式计算结果：
界址点等级
限差（m）
中误差（m）
一
±0.04
±0.02
二
±0.10
±0.05
三
±0.20
±0.10
△D=±（mj+0.02 mjD）
式中：m—对应等级界址点点位中误差，m；
D—相邻界址点距离，m；
△-- D界址点坐标计算边长和实量边长较差限差，m。
4.2房产分户图会制
4.2.1分户图技术要求
4.2.1.1分户图方位应使房屋关键边线和图框边线平行，按房屋方向横放，并在图纸右上角加绘指北针。
4.2.1.2分户图幅面选择210mm×297mm。
4.2.1.3分户图百分比尺确定采取1：200-1：300。
4.2.1.4分户图精度要求
房产分户图只是图上描绘精度不要求图上点位精度。因为房屋产权面积全部是按实量数据（边长）计算，房产面积精度分为三级，其面积计算精度和边长精度相关。精度要求如表3：
房产面积精度等级
限差（㎡）
中误差（m2）
一
0.02√S+0.006S
0.01√S+0.003S
二
0.04√S+0.002S
0.02√S+0.001S
三
0.08√S+0.006S
0.04√S+0.003S
注：表中S为房产面积，㎡。
4.2.2分户图文字注记
4.2.2.1房屋产权面积包含套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。
4.2.2.2本户所在丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。
4.2.2.3楼梯、走道、等共有部位，需在范围内加简注。
5、结果资料检验和验收
本小区房产测绘结果实施二级检验一级验收制度。自查由作业组完成，互查由组间完成，专查分一、二级检验。一级检验在全方面自查、互查基础上，由专职检验人员对产品质量实施过程检验。二级检验将在一级检验基础上，由开发区房产管理处专职检验人员对产品质量实施最终检验。检验严格根据《房产测量规范》中相关要求实施。
5.1自查
各项目责任人对仪器、设备要进行严格检验和校正，确保处于最好性能状态。
作业人员在整个操作过程中应该常常检验自己作业方法。对每一天完成任务要当日查，一旦发觉遗漏或错误，必需立即补上或更正，把遗漏或错误消亡在生产第一线。在上交结果以前要全方面地作最终检验。
5.2互查
在全方面自查基础上，作业人员之间相互委托检验方法。被委托互检人员要对测绘结果进行全方面检验。
5.3一级检验
在作业人员自查互检基础上，按房产测量规范、生产任务技术设计书和相关技术要求，对作业组生产产品进行全方面检验。
5.4二级检验
在一级检验基础上，对作业组生产产品进行再一次检验。关键由开发区房管处专职人员对结果进行详查。
5.5验收工作
验收工作在测绘产品最终检验合格后进行。由井冈山房地产开发部组织实施。
6、提交结果资料
1房地产测量技术设计书；
2房地产原图和图形数据结果；
3房屋面积测算技术汇报书；