房地产公司项目标准化建设细则模版.doc

山东xx置业有限公司标准化建设实施细则二Oxx年目 录第一章 行政管理类第一节 组织架构1第二节 日常办公第三节 人力资源管理第二章 经营管理类第一节 土地运作第二节 计划运营第三章 工程管理类第一节 规划设计第二节 成本控制第三节 物资设备采购第四节 工程管理第五节 报建工作第四章 营销管理类第一节 策划部第二节 销售部第三节 客服部第五章 财务管理类第一节 拨付款第二节 报销借款流程 第六章 分公司管理类第一节 分公司与总公司关系图第二节 资金支出审批权限第三节 分公司管理规范附 录第一节 行政管理第二节 工程管理第三节 营销管理第一章 行政管理类第一节 组织架构总经理书记副总经理副总经理总工程师营销总监办公室党支部、工会考核办计划运营部旧城改造办公室枣庄分公司物资供应部成本控制部报建部工程管理中心总工办策划部客服部销售部项目部项目部项目部销售部第二节 日常办公请销假程序员工 部门经理理公司副总部门经理办公室主任总经理档案管理员存档行政分管领导请假：员工填写请假条，请假1天经办公室主任签字批准，请假1天以上（不含1天）报行政分管领导批准，殊情况必须电话请示，到岗半天内补办请假手续。部门经理请假经行政分管领导、总经理签字批准。公司副总请假经总经理批准。销假：假期满后，第一时间到批准人处销假，需要续假者应及时履行续假手续。出差人（填写出差审批单）外地出差审批程序档案管理员存档总经理行政分管领导办公室主任部门经理公司副总固定资产购买程序申请部门固定资产购买程序：行政员购买总经理行政分管领导办公室主任说明：1、档案管理员建立固定资产明细账，负责定期清查、盘点。2、使用人负责固定资产日常维护。3、调拨、转移、故障维修、报废由使用人提出申请，交办公室主任审核，报行政分管领导审批。日常办公物品购买、领用程序日常办公物品购买：（一）网上购买行政员（填写购买审批单，进入比价系统） 总经理行政分管领导办公室主任 500元以上说明：日常办公用品，包含笔、纸、档案柜等，行政员经网上比价、比质，选择低价优质物品，填写购买审批单，经审批后，进行网上采购。（二）实体店购买：总经理行政分管领导办公室主任行政员（填写购买审批单） 500元以上 说明：涉及售后服务的办公用品，一律在实体店进行购买。日常办公用品领用：档案管理员处领取领用人（填写领用登记表）办公室主任 说明：1、日常损耗品每周三领取。2、常用品：中性笔1支/人/2月，笔芯2支/月/人（以“空笔芯”换“新笔芯”），笔记本、会议记录本（检旧换新，每页正反面使用，控制字体大小）。3、控制品：胶水、铅笔、回形针、装订针（1 支/盒/人/季度），文件夹、拉杆夹（特事特领）。4、特批品：计算器、订书机、刀具、U盘、打印纸。5、打印纸使用：A3/A4纸各部门每月1日从办公室领用复印纸一包。各部门使用人做好复印资料内容、份数登记，紧急情况灵活处理，后补登记及领用复印纸的数量。各部门每月底统计使用复印纸数量。充分利用纸张背面打印，对已经使用过的纸张进行回收处理。向领导汇报、修改的图纸、报表等文件尽量用PDF等电子版的格式。建立OA平台、微信平台，实现通知、文件等网上传阅。日常招待审批、物品领用程序日常招待审批程序：行政员办公室主任 部门经理（填写招待审批单）行政分管领导总经理 500元以上 招待前必须填写招待审批单，特殊情况电话请示，招待结束后一日内补签审批单，3日内到行政员核销。日常招待物品领用程序：档案管理员处领取行政分管领导领用人（填写物品领用登记表）集团下发文件办理流程行政员根据领导批复意见办理总经理行政分管领导办公室主任行政员 集团批复件流转流程复印件转经办部门（原件存档）通知承办部门呈报公司领导办公室登记集团批复文件经办部门转相关部门说明：1、集团批复后，办公室第一时间呈公司领导阅签，同时将批复情况通知经办部门，原件存档，复印件一份转经办部门。2、经办部门将批复的呈批件转相关部门。3、各部门建立收发文登记簿，每个环节必须履行签发（收）手续。公司文件承办程序行政员（呈报领导，原件登记、存档，复印件转总工办）规划设计类：集团总工办承办人行政员总经理总工程师工程、物资、招投标类：行政员总经理分管领导工程管理中心、物资供应部、成本控制部部门经理承办人行政员（呈报领导，原件登记、存档，复印件转工程管理中心、物资供应、成本控制部）集团行政员（呈报领导，原件登记、存档，复印件转营销中心）营销类：集团行政员总经理营销总监营销中心承办人公司法定证件领取、归档、借用流程领取、归档流程：档案管理员（登记、归档）领取人（报建类：滕启祥，图纸类：林保宏，策划类：史衍祥） 第一时间借用流程：档案管理员处领取总经理行政分管领导借用人（填写证件使用登记表）说明：1、领取人将证件取回后，第一时间转档案管员处存档。2、业务部门需留存复印件的，或使用正本，需履行借用程序。外来文件流转流程原件存档相关部门及分管领导总经理行政秘书接收文件印章使用流程公章、合同章、法人章：总经理行政分管领导 部门经理印章使用人（填写印章登记表）技术专用章、项目章：总工办（技术章）工程分管领导（项目章）印章使用人（填写印章登记表）合同管理流程分管领导合同审查小组承办人拟定合同初稿部门经理 承办人与客户沟通洽谈确定合同内容合同存档审查签字盖章集团企管部审核集团企管部审核财务部总经理说明：1、合同签订四份原件，甲方两份（集团一份，公司档案室一份），乙方两份。2、凭合同流转会签单可直接盖公章。3、合同审查小组成员：规划设计类：组长：总工程师策划、销售类：组长：营销总监工程、物资类：组长：分管领导工程管理中心、成本控制部、物资供应部、项目部后勤管理：组长：行政分管领导办公室、营销中心第三节 人力资源人力资源招聘、入职、转正流程用人部门提报人员需求计划转岗办理转岗手续面谈 内部调岗办公室制定年度人员招聘计划 外部招聘审批 未通过 通过 发布招聘信息面试收集筛选简历简历存档未通过 通过笔试、背景调查未通过指纹录入员工信息表勤政廉政责任书履职承诺书填写资料一寸照片一张身份证学历证学位证其他证书体检证明提供个人资料通知上岗 通过介绍同事领取办公用品、饭卡部门培训引荐到工作部门发放员工手册并培训培训考核不合格 合格上岗书面考核资料转正考核试用期工作总结（个人）笔试试卷民主测评转正评估报告（直接领导）转正申请表转正面谈财务备案集团审批转正建立OA账号制作工装、工牌办理社保签订劳动合同员工离职流程手写离职申请（提前1个月）总经理审批部门经理审批填写离职申请表 离职结算工资办理交接人资部备案报集团审批说明：员工面试面试组成员为：人力资源专员、用人部门经理、用人部门分管领导、行政分管领导；公司中层人员面试面试组成员为人力资源专员、用人部门分管领导、行政分管领导。第二章 经营管理类第一节 土地运作 第二节 计划运营 第三章 工程管理类 第一节 规划设计规划方案标准化宗地取得前期定位资料总工办 成本控制部、物资供应部、项目部审核上报集团审核规划设计公司招标申请通过确定设计单位修改上报成本控制部、物资供应部、项目部审核集团审核修改签订设计合同计划运营部指标通过营销中心指标修改项目部意见委托设计单位初步方案上报集团审核组织公司领导专题议审规划部门沟通修改通过通过反馈规划方案1/2报建部存档备案图纸下发规划部门盖章说明：在规划设计流程中，项目定位资料由公司计划运营部、营销中心提供；规划条件、土地证件需从办公室处领取。总工办对项目规划条件、前期定位资料分析，对规划设计单位进行招标，先经成本控制部、物资部、项目部初步审核并签字后，上报集团审批；设计单位确定后，签订设计合同，先经成本控制部、物资部、项目部初步审核并签字后，上报集团审批；委托设计单位根据计划运营部、营销中心、项目部、政府规划部门的指标、要求进行初步方案设计，总工办组织公司领导及相关部门进行规划方案论证，议审通过后，上报集团；公司集团对规划方案进行会审确定，总工办提供相关资料报建部上报进行初审会、主任会、城建会；上会通过后，报建部提供盖规划章的全套规划施工图。户型方案、单体方案标准化 设计单位确定规划要求营销中心 项目部计划运营部设计单位公司领导意见 户型及外立面初步设计总工办组织营销中心论证 项目部论证设计单位论证 方案确定 公司领导审核 方案初稿 集团总裁会审核 方案终稿 单体方案终稿备案 初审会 主任会（城建会）施工图标准化流程 单体方案终稿备案施工图设计单位确定 设计标准 规划单体方案 营销中心 项目部 公司领导要求 施工图（未审）规划局审核下发施工图委托书 审图中心审核、缴费 施工图（终稿） 下发至成本控制部工程变更标准化设计变更：图纸设计中，往往存在设计变更，根据设计变更提出单位的不同，设计变更可以分成3类（1）设计院因设计问题出现的问题提出的变更（2）项目部提出的变更，（包括施工单位、监理单位、甲方、现场销售人员、业主等）（3）总工办根据集团、公司、市场变化原因提出的变更及图纸后期审查、图纸以外做法的变更。对设计院提出的变更，审查其合理性及对工程成本造成的影响；若原图纸错误造成的变更，根据施工造成的损失，进行处罚；若变更对原设计优化，可是适当奖励（后期设计项目增加）对项目部提报的设计变更联系单进行会签，并将设计变更资料备案存档：项目设计变更内容需总工办审批认可，其变更会签流程依集团公司下发的“工程现场管理相关工作流程及书面资料归档要求”为准，对总工办提出的变更；变更内容在图纸范围内：委托设计院变更；图纸范围外技术要求不高不属于大的变更内容，总工办直接下达。变更内容同图纸一样下发到相关部室。重要的、涉及金额较大的变更报总经理、集团备案。所有的图纸变更均由总工办归口管理下发。 项目部变更申请工地边锋申请委托设计院变更总工办审核宗地取得图纸范围以外图纸范围以内总工办审核总工办出具重大变更变更通知单变更通知单变更通知单上报成本控制部、分管领导、总经理集团审核资料员下发资料员下发宗地取得资料员下发产品标准化所谓产品模式标准化就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的产品线。 宗地取得计划、营销、总工办、项目部初稿产品定位公司审核产品定位宗地取得集团审核终稿产品定位取得售楼处建设物业服务户型配比装饰设计景观设计形象系统建筑设计规划设计技术论证与支持对公司其他部门提供技术方面的支持工作：配合成本控制部做成本分析（主要对项目工程部提出的建筑做法进行调整、对图纸中不明确或有冲突的内容做出解释、澄清）。参与材料部组织的关于新材料、新设备材料部考察，并对其做技术性能分析比较。项目规划设计、单体方案设计、施工图设计、景观设计、勘察设计单位确定（1）根据规划条件，编制招标文件，上报集团；（2）根据集团要求，从战略合作单位中，选出三家以上（含三家）资质等级高、信誉好、水平优异的设计单位，作为投标单位；（3）选出价格合理，方案技术先进的设计单位拟作为中标单位，上报集团；（4）根据招标要求签订文本合同(后附合同标准)。（5）项目竣工后对中标设计单位，进行评价，淘汰评价最低设计单位，战略合作单位每年更新一次。规划条件招标小组意见招标小组意见上报集团审批修改合同会审小组意见签订合同确定设计单位修改上报集团审批选出设计单位修改上报集团审批编制招标文件项目竣工后，对各设计单位进行评价、备案评审小组意见集团领导工程质量问题的分析评估 根据项目部提报质量问题报告，分析报告内容，重大质量问题组织专家组来到现场召开专家论证会，通过现场察勘、听取工地甲方、施工、设计、监理等单位的情况介绍后，认真讨论、分析，制定应急方案，下发。质量问题报告分析重大质量问题查勘后公司领导监理单位设计单位施工单位项目部意见专家论证作出应急方案下发项目部实施图纸档案管理上报总工程师项目竣工下发图纸总工程师总工办建立台账接收图纸、变更呢项目部指标成本控制部指标报建部指标上报确定下发计划客服部指标通知相关部门领取图纸填写发文记录表交给办公室存档审批通过说明：1、在图纸档案管理流程中，需要项目、成本、报建、物资、营销中心等部门所需要的图纸数量提前上报；2、总工办接收图纸后根据各部门所需图纸数量列出分配计划，上报总工审批；3、项目、成本、报建、物资、营销中心等部门在发文表登记后，领取所需图纸；4、项目工程竣工备案后，总工办将剩余图纸交接行政事业部存档。房产报表项目部指标报表通知上报客服部指标通知相关部门领取图纸填写发文记录表统计员分析数据成本控制部指标报建部指标审核盖章营销中心指标网上直报、纸质盖章财务指标建立台账分管领导审批统计局、建设局、日照调查队总经理领导审批说明：1、在房产报表流程中，需要项目、财务、报建、营销中心等部门提供数据；2、统计局与建设局报表每月25号之前上报，需要项目、财务、营销中心等部门提前2天提供数据。3、日照调查队每月3号报表，需要营销提前2天提供数据。面积核算在面积核算流程中，需要营销中心提前提供预售或实测面积资料。面积核算以总工办为主，成控部配合。第二节 成本控制工程招标程序招标承办部门招标申请及招标文件审批成控部和集团企管部组织开标、评标根据战略合作伙伴情况初步确定拟邀请投标单位7天招标文件制定、审查集团企管部3天编制评标报告，拟定中标候选单位集团审批总经理审批集团审批确定中标单位合同会签结算程序施工单位报结算资料30天物资供应部核对甲供材项目部预审7天财务部核对甲供材7天7天成本控制部审核事务所（甲）审计3个月7天总经理分管领导7天事务所（乙）复核成本控制部审核集团分包、配套、零星工程验收及收方程序施工单位提出项目部组织验收、收方出结算单咨询事务所1天2天参加单位：项目部、物资供应部、成本控制部、施工单位、监理，约请集团企管部、集团物资材料中心第三节 物资设备采购材料设备需求计划流程项目部成控部分管领导提报初审总经理审核物资供应部审批签收返回备案材料设备分部采购计划流程施工单位提出提前30天填写材料请购单项目部1天 成控部分管领导审批2天 1天 物资供应部招标程序物资供应部按照集团规定10万元以上分类执行相关规定组织招标战略伙伴单位考察确定5天招标文件会签、发标投标文件7天开标7天3天集团合同流程项目部、总工办2天内提供技术支持；成控部2天内提供标的数量及预算成本评标报告甲供材验收程序物资供应部项目部供货商工程师通知监理总包总包仓库交接验收单验收记录表总包按楼号开具三联交接验收单；首联留存，二联返给甲方物资部，三联给供货商材料价格确认程序（5-10万元）施工单位提前15-30天填写价格确认申请单项目部1天 物资供应部组织报价对比评审小组签字审核 分管领导签字总经理批准集团审批完成存档 办公室价格确认表施工单位盖章协商、洽谈施工单位盖章后返回给予给物资供应部复印件材料价格确认程序（5万元以下）施工单位提前15-30天填写价格确认申请单项目部1天 物资供应部组织报价对比评审小组签字审核 分管领导签字总经理批准办公室价格确认表施工单位盖章协商、洽谈施工单位盖章后返回存档给予给物资供应部复印件甲供材付款比例及结算时间供货商供货付款每月付本月到货价款的60%首次付款时退还投标保证金对账竣工验收对账后付至实际到货价款的80%供货完成质保期付结算价款的95%期满付清5%第四节 工程管理工程管理中心标准化流程工程经济签证格式山东xx置业有限公司工程经济签证单( )项目日期：（乙方电子版注明提报日期） 编号：（甲方成本控制部统一手写编号，空）工程名称施工情况（签证主要涉及进度部位，须填）施工单位签证名称（签证主要涉及内容，须填）（签证内容一律电子版描述，表明事由、内容、工程量等，必要的情况附图说明。）事由： *内容： 1、*。 2、*。 以下空白。 现场工程师：*施工单位：监理单位：（现场监理跟踪负责人）项目经理：工程管理中心：（经办人、项目部经理）成本控制部：（经办人、成本控制部经理）分管领导：说明：签证发生后施工单位于7日内完成签证内容上报公司，规定时间内未完成责任由施工单位自负，签证内容须采用A4纸电脑打印，手写无效。经施工单位签字后依次由监理单位、项目部（经办人、负责人）、成本控制部（经办人、负责人）、分管领导、总经理审核签字认可，未经总经理签批的签证不能作为结算依据。签证单原件一式叁份，施工单位一份（原件），甲方档案室一份（原件），成本控制部一份（原件）、项目部、监理各一份复印件。图纸设计变更流程说明：关于牵涉到户型、使用功能、外立面变更的要经过营销中心审核，该程序在“变更提出人”之后，同时同“总工办”一起审核。山东xx置业设计变更联系单格式 山东xx置业设计变更联系单 ( )项目 编号：（项目部统一手写编号，空）工程名称 变更部位提报单位变更概要（需申请的变更内容一律电子版详细描述且表明变更原因，必要时签字确认的白图、影像资料等资料附后）变更时间： xx年*月*日变更原因： *。变更主要内容： *。 以下空白。监理审核项目部审核总工办审核成本控制部审核分管副总审核说明：设计单位确认盖章后，项目部资料管理员统一登记编码并发放相关单位、部门（营销中心、项目部、成本控制部、监理单位、施工单位、档案室）存档备案。 会议纪要格式（ ）项目会议纪要 年 第 号 会议纪要时 间： 年 月 日 星期 地点： 主持：与 会人员： （排名不分先后）记 录 人： 主要内容：年 月 日 报送：抄送：各部门电子存档备份 发送部门： 年 月 日*项目价格确认表材料价格确认申请表日期： 年 月 日项目名称栋号施工单位乙方项目经理材 料 名 称品 牌规格型号使 用 部 位数 量提报供应商提报价格审定价备注施工单位签字监理单位签字项目部负责人审核成本控制部审核物资供应部审核分管副总审批集团物资材料中心、企管部审批总经理审批说明：本单适用于材料价款在5万以下包含5万的材料价格确认。第五节 报建工作工程建设审批验收流程图建设用地项目选址意见规划设计条件和红线地形图委托设计单位设计并报送成套平面规划图纸、效果图及电子文件提交住建局规划会、政府城建专题会审查规划部门批复项目总平面规划成交确认书和出让合同地籍指界调查可行性报告地质勘察报告环评报告表或报告书环保局环评审核发改委立项城市规划技术服务费：建设用地1.5元审批 (窗口)核发建设用地规划许可证地震评估水土保持报告招拍挂土地到国土局办理土地使用权证手续取得土地证后，项目进入办理工程规划许可流程委托设计单位设计并报送单体方案规划公示提交住建局规划会、政府城建专题会审查地质勘察报告政策性审查根据批复的方案委托设计单位做施工图纸规划部门审查施工图纸临时售楼处建设需办理临时建设工程规划许可证总工办城市基础设施配套费：150元；城市规划技术服务费：2元；新型墙体材料专项基金：10元；审批（窗口）核发建设工程规划许可证项目进入建筑工程施工许可流程规划批后办开具放线通知单，会同测绘部门进行放线工程建设项目报建登记核查工程发包方式直接发包的工程项目（规划办）建设单位到招标办办理招标手续招标代理机构组织招标中标通知书签订施工合同和监理合同到审批（窗口）办理质量监督和安全报监手续与档案馆签订建设工程档案移交合同建筑垃圾处理费：1元；营业税（甲代乙缴纳）：工程合同总造价的3.39%；卫生押金（乙方缴纳）：2元；建筑企业养老保障金：工程合同总造价的2.6%；污水处理费（日照市排水处）办理人防图纸审查（一）修建防空地下室办理防空地下室建设许可证（二）易地建设办理防空地下室易地建设许可证并缴纳易地建设费60元/防雷装置设计核准书防雷设计图纸审核意见书报图纸审查中心审查施工图纸节能图纸审查备案开发经营许可证（房地产项目）成本控制部建设单位持施工许可证办理放验线手续建设单位清槽后向规划批后管理办提出验线申请并验线工程进入建筑施工阶段施工阶段后期（雷评）避雷检测（气象局）空气检 测（质检站）消防电气检测质监部门对工程质量初次验收节能验收认定（节能办）测绘后规划验收消防验收单体、整体竣工验收竣工资料归档竣工验收备案销售部门交房办证阶段注：以上内容会有调整人防工程竣工验收备案现场验槽，基础、主体结构和模板的验收热计量验收（热力办）绿化验收（规划）水电测试（质监站）电梯等特殊设备验收（质监局特检）沉降监测报告声像档案录制（档案馆）审批（窗口）审核颁发建筑工程施工许可证办理建设工程消防设计备案手续项目部说明：从取得土地开始，转由总工办做前期规划到施工图纸盖章（具体时间由总工办制定），完成后转于报建部，进行地震评估、水土保持、环评、立项及用地规划许可证，需要50个工作日，土地证办理及工程规划许可证办理，需要30个工作日。再由成本控制部办理招投标（具体时间由成本控制部制定），完成后由报建部办理人防易地建设许可证、报建登记、节能审图、质量监督、安全报监及施工许可证的办理，需要30个工作日。人防审图、消防审图、防雷审图，在总工办和设计单位配合到位的情况下可同时进行，需50个工作日。随后由项目部进入放验线施工阶段（具体时间由项目部按施工计划制定）；施工阶段后期检测（水电测试、空气检测、避雷检测、消防电气检测、电梯检测）：根据工程进度及项目部和分包单位配合到位的情况下需30个工作日；施工阶段后期验收（热计量验收、节能验收、规划验收、消防验收、人防验收）；根据工程质量及项目部和分包单位配合到位的情况下需40个工作日；单体验收：在工程质量达标的情况下需15个工作日；整体验收（绿化验收、规划验收、质监验收）：在工程质量达标的情况下需30个工作日；档案馆归档及质监备案：在资料齐全的情况下30个工作日。以上报建工作从前期报批到后期验收，共需305个工作日。第四章 营销管理类第一节 策划部媒体投放流程说明：1、公司审批即可执行的事项（1）项目推广计划中已报集团审批完成的事项的执行方案；（2）集团已批复的活动方案的执行方案；（3）费用在20000元以内的活动方案；（4）费用在20000元以内的宣传方案；（5）费用在20000元以下的销售物料采购；（6）费用在20000元以下的销售物料的制作及更换。2、需报集团审批的内容：费用在20000元以上的公益活动、评选活动、大型房展会等；项目认筹、开盘方案；户外广告的发布。销售物料制作公司、活动公司选取流程营销计划管理说明：营销费用管理要求如未按要求上报公司或集团审批，所发生费用财务不予支付；超出年度营销费用预算部分需结合营销方案提出追加预算方案，经公司、集团批准后方可实施。项目策划报告标准化5万元以下营销涉及工程类项目的审批流程销售价格体系管理市场调研根据每次市场调查目的、方式、侧重点不同，将市调氛围不同种类，使用不同的报告模板。1、一级竞品市调：对与项目有直接竞争力的项目进行跟踪调研，关注该竞品整体营销情况，每周对项目的动态进行跟踪。项目名称本周成交成交产品均价 （元/）优惠本周来电本周来访推广、活动最新动态2、次级竞品市调：对与项目的一定竞争力和可比性的竞品的调研，关注其对本项目有影响或借鉴意义的营销事件或产品信息，形成对具体方面的具体调研，调研周期一个月。项目名称本月成交成交产品均价 （元/）优惠本月来电本月来访推广、活动最新动态3、代表性项目调研：对市场上比较有代表性和重点项目的调研。项目名称本月成交成交产品均价 （元/）优惠推广、活动最新动态