房地产开发的财务管理规定样本.doc

房地产开发企业财务管理若干问题补充要求相关印发房地产开发企业财务管理若干问题补充要求通知 国务院相关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：近几年来，伴随城镇住房制度改革不停深化，房地产业得到了深入发展。房地产开发企业财务管理也碰到了部分新情况和问题，必需立即加以解 决。为深入规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在施工、房地产开发企业财务制度基础上，制订了房地产开发企业财务管理若干问题补 充要求。现印发给你们，请认真落实实施。财政部 一九九九年五月十一日 房地产开发企业财务管理若干问题补充要求为了适应房地产开发经营业务发展需要，深入规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充要求以下：一、房地产开发企业之间签署“项目开发协议，合资开发项目，暂按以下要求处理。1、项目开发协议中要求按投资额百分比分配项目开发产品，主办企业收到投资各方开发资金作应付帐款管理。项目开发完成并办理完工验收手续后， 主办企业按协议要求分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及对应应付帐款。投资各方对分回开发产品应立即作为存贷管理。2、项目开发协议中要求按投资额百分比分配项目利润，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完成并办理完工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收胀款转为营业收入，并对应结转营业成本。项目利润形成后，按协议要求分配项目利润。二、房地产开发企业和其它无房地产开发经营权单位签署合资开发项目协议，协议中要求按各方出资百分比分配项目开发产品，房地产开发企业收到 出资各方资金作预收账款管理。项目开发完成并办理完工验收手续后，房地产开发企业按协议要求分配出资各方项目开发产品，应按协议要求转让价格计入营业收 入，并对应冲转预收账款，结转营业成本。协议中要求按各方出资百分比分配项目利润，按第一条第二款要求实施。三、房地产开发企业出资和土地方合作开发项目，根据法律、法规要求，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金，根据调整后 土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金，根据协议、协议约定价值计入开发成本。项目开发完成并办理完工验收手续后，房地产开发企 业分配合作方开发产品，根据协议、协议约定价值计入营业收入。并对应结转营业成本。四、房地产开发企业接收委托代建房屋及其它工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程完工验收办妥交接手续后。应根据委托方确定结算价款，计入营业收入；并结转代建工程相关成本。五、房地产开发企业根据实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理。并根据国家相关要求缴纳多种税费。六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作以下处理1、出售协议中上地使用权和地上建筑物分开作价，土地使用权转让收入计入其它业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中 交纳相关税费计入其它业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物残值和出售过程中交纳税费后净收入计入营业外收入。2、出售协议中实施房地产统一作价，房地产出售收入扣除该项房地产账面净值、清理费、出售过程中交纳多种税费和其它费用后净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售自用房屋类固定资产属于职员住房，所取得净收入计入企业住房周转金。七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并根据协议、协议约定价值计入营业收入，根据周转房摊余价值结转营业成本。八、房地产开发企业根据国家法律、法规要求取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得价款，只能用于相关工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房完工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，和承租人签署商品房租赁预约协议，取得商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房完工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。十、房地产开发企业对已取得房地产权证商品房采取先出租给承租人使用，再依据协议、协议约定出售给该承租人，所取得价款应按下列情况处理：租赁期间取得价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购置该商品房，企业取得售房价款计入营业收入。十一、房地产开发企业出售商品房时和买受人约定，在出售后一定年限内由企业以代理出租方法进行包租。企业出售商品房时，和买受人签署售房 协议、协议并开据价款结算账单，根据协议、协议约定价款计入营业收入。代理出租期间，收取房屋租金作为其它应付款处理。协议、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其它应付款冲转应收账款。十二、房地产开发企业为开发房地产而借入资金所发生利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工以后而发生利息等借款费用，计入财务费用。十三、房地产开发企业在经营早期当年无营业收入或能够取得少许营业收入，但确需发生业务招待费，须经主管财政机关同意后，方可按当年完成 房地产开发工作量（即开发成本当年借方发生额）60估计营业收入。并在下列限额内据实列入待摊费用：估计整年营业收入在1500万元以下，不超出 年估计营业收入千分之五；估计整年营业收入超出1500万元（含1500万元）但不足5000万元，不超出该部分估计营业收入千分之三；估计整年营 业收入超出5000万元（含5000万元）但不足1亿元，不超出该部分估计营业收入千分之二；估计整年营业收入超出1亿元（合1亿元），不超出该部 分估计营业收入千分之一。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入年度开始。应将待摊业务招待费，在35年之内分期摊入管理费用。十四、经有权机关同意建设公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大，经主管财政机关同意后，房地产开发企业可根据建筑面积或投资百分比采 取预提措施从开发成本中计提公共配套设施费。预提公共配套设施费只能用于相关工程建设，不得挪作她用。采取预提措施建设公共配套设施，房地产开发企 业不得有偿转让。单独立项且已落实投资起源、能够有偿转让公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。十五、房地产开发企业出售商品房时，根据国家要求代为收取住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理， 并专户存放。根据国家要求，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，对应冲转代收代缴款项维修基金在移交房地产行政主管部门 或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生利息净收入转入本金，不得挪作她用。十六、房地产开发企业在开发产品办理完工验收后而还未出售前发生维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生维修费，冲减质量确保金（应收账款）；质量确保金不足冲减部分，计入销售费用。十七、本补充要求由财政部负责解释。十八、本补充要求自颁布之日起实施。