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丽阳国际可行性分析

丽阳国际是我公司实力开发的经营性办公大楼，座落于原新华造纸厂—湖墅南路一侧，该楼定位为中高挡写字楼，建成后将成为湖墅南路上的标志性建筑物。

一、项目概况
1、 项目名称：丽阳国际

2、建设地点
建于市中心交通要道湖墅南路上，东、南接现新华造纸厂（该厂即将搬迁，今后为建设开发用地），西临湖墅南路，与二百大、锦江大厦阁路相望，北至叶青兜路。

3、建设环境
本项目处于杭城市中心，毗邻市政府及武林门商业中心，拥有完善的交通网络，地理位置优越，极具升值潜力。武林门一带一直以来是杭城集商业、金融、娱乐、购物于一体的中心区域，集中了杭州大厦、银泰百货、百货大楼等大型商场，集中了雷迪森大酒店、浙江大酒店等高档酒店宾馆，也集中了杭州剧院、杭州游泳馆等文化娱乐场所，是杭城首屈一指的繁华商业中心，是商家的必争之地；华浙广场、新世纪大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场及正在建设中的白马大厦等一大批商务办公楼的涌现使此区域成为高档写字楼的代表区域。而运河北侧的西湖文化广场的开工与建设，一个代表新杭州的标志性广场与武林广场交相辉映，从而产生巨大的商务合力，加上拱墅区十里湖墅的改造、信义坊商业街区的隆重开发，使该区的高档物业向西北腹地深入发展，并赋予了浓厚的文化氛围，对提升本项目所在区域的写字楼品质将会直接的促进作用。

4、设计构思
丽阳国际是二十一世纪的建筑，在选址、开发定位、物业规划及建筑形态上都预留发展空间，具有时代性和超前意识，要求它能代表出武林广场北商业建筑新时代的特征和气息。设计以简洁的结构表现、流畅的线条、不同的体块造型组合形成较强的视觉感染力，在立面整体布局在统一中力求“通、透”变化，展现出一种多层次的明朗效果，创造轻松舒适的办公环境，体现出了现代写字楼应有的高效率、高清新和识别性，能充分体现了现代企业的风格和形象。

5、建筑立面
建筑外立面采用端庄、气派的简约造型，以相对低调的建筑处理，着重处理细节的精致，达到建筑形象应有的内涵。整个大楼外墙面由石材干挂幕墙、玻璃幕墙、铝板等组成；采用全隐框幕墙。铝板采用2.5MM、300系的铝镁合金板，写字楼玻璃采用国内名厂生产的浅灰色高透低反射的镀膜中空玻璃、商场玻璃采用19MM钢化玻璃，石材采用3CM国产优质花岗岩。整个幕墙协调统一，整体感强，可以充分体现写字楼的风格。

6、工程概述
1、主要经济技术指标
总占地：约6610平方米
总建筑面积（地上和地下）：约26573.96，地下约4074.57，
群房面积：约4757平方米
主楼及附楼层数和面积、高度：主楼22F，副楼11F
地下层数：1F
地下车位数（面积）：3951平方米62个（增加立体停车设施后为87个）

7、配套设施
（1）、空调系统
选用目前世界上最新、最先进的VRV变频智能中央空调系统，远程直接输送冷媒，改变了传统中央空调用水做载体的模式，减少了二次交换所带来的损耗，比传统中央空调节能。大楼采用的是世界知名品牌，日本本土生产并进口的大金中央空调。该空调室内、外机组完全采用电脑智能连接，每台室内机都实现单独控制，也可以实现分层、分区控制。使用操作就同操作家用空调一样简便。并且对每台室内机进行单独计费，避免了传统中央空调系统费用的公摊等情况。

（2）、弱电系统
1、 大楼提供Internet网络宽带接口，接入商可选择中国电信和中国网通，采用五类线接入，接口网速最高可达到百兆。
2、 大楼24小时保安监控，全方位监控地下室车库、电梯轿箱，标准层监控电梯厅以及各楼梯入口均装设红外报警装置。
3、 全自动遥感车库出入管理系统（捷顺公司提供的进口设备）；
4、 智能空调控制及计费系统，全方位监控室内、外机的运转状况以及故障发生原因和故障位置，并且可以按室内机实际开启时间进行计费。
5、 有线电视接入。

（3）、电梯
1、大楼采用OTIS电梯5台，其中4台为商务梯（XO-CLASSY），采用先进的VVVF控制，速度2.0M/S，载重量1350KG，开门1100*2100，轿箱1900*1550。其余1台为消防用电梯（XO-21VF），速度1.75M/S，载重量1000KG，开门900*2100，轿箱1600*1400。四台商务梯为集中控制，全电脑全集选方式，OTIS原装最佳派梯方案。

二、杭州写字楼市场综述

杭州写字楼市场曾经由于住宅市场的火爆和缺乏充足产业支撑这两大原因，一直是房产业中最“温吞”的物业。但从2002年开始，随着写字楼市场的逐渐成熟和住宅市场投资的萎缩，杭州的写字楼渐渐“热”了起来，成为市场的“香饽饽”。
可以说，杭州写字楼市场历史可以分为三个阶段。第一阶段是以杭州第一条“商业街”庆春路沿线为主开发的，写字楼作为单独的物业与单位自建办公楼区别开来。由于经济发展水平的限制及宏观调控的影响，当初第一代写字楼市场反应很平淡；到1998年，以世贸中心为代表的第二代写字楼的出现，开创了杭州写字楼发展的新时代，从此，杭州写字楼无论从规模、配套还是整体形象，都开始与国际接轨；第三阶段是以黄龙世纪和白马大厦为代表的新型写字楼的崛起，从此，杭州写字楼市场开始了个性化的革命。
下面分别是1999年至2001年间杭州市写字楼投资额、施工面积、预售面积和销售面积的发展状况。
1999—2001年杭州写字楼投资额（亿元）
年限
1999年
2000年
2001年
投资额
6.9
10.6
14.9

1999—2001年杭州写字楼施工面积、预售面积、实际销售面积（万平方米）
年限
1999年
2000年
2001年
施工面积
60.76
54.28
80.34
预售面积
16.42
21.84
30.93
实际销售面积
4.3
6.6
16.2
从上面的各项指标分析，2000年杭州市写字楼投资额同比增幅为54%，2001年杭州市写字楼开发投资额接近15亿元，同比增加41%。连续两年投资额超过10亿元，且增长幅度保持在50%上下，表明杭城写字楼开发已进入一个新的阶段，即自1995年以来的又一个新的高峰期已经来临。
由于开发投资量的增长，近两年写字楼上市量也明显增加。2000年写字楼预售面积21.84万平方米，2001年达到30.93万平方米，同比增长41.6%。在供应量不断增大的同时，写字楼的需求量也表现相当的支持力，因为销售的增长同样惊人。由于投资者的比例逐步增加，写字楼销售面积超过16万平方米，与上年同期相比增幅达145%。在市场销售向好的同时，写字楼价格也不甘落后地向上窜了不少。2001年写字楼销售价格比2000年同期上涨10.3%，这一涨幅比数据表明杭城写字楼已明显走向“高价路线”。2001年写字楼竣工面积同比增长67%，新开工面积同比增长48%。2002年杭城写字楼的上市量仍处于一个不断放大的过程，市场投放的物业高达40万平方米左右。从市场销售情况看，1999年下半年开始杭城写字楼销售状况明显转好，但也显示出空置压力的存在。2001年写字楼市区空置面积与2001年同期相比增加了2.3%。而形成写字楼空置的增量集中于老城区。
2002年，杭城写字楼大部分集中在庆春路和城西文教区为主的重点区域，这些热点地区受到行政商业中心的辐射，拥有强大的行业支撑和优越的地理条件，价格大幅度攀升，上述写字楼的走红使得有些地段偏远的盘子也紧跟其后，价格较大幅度跃进。黄金地段的写字楼价格身居高价，投资获利潜力不大。武林商务区辐射圈新增不少写字楼，作为新的热点区域被市场看好。
在2002年中，CBD概念深入人心。由风起路、环城西路、莫干山路、文三路、文晖路、环城东路等道路合围而成的武林商务区和新武林商务区是杭州目前的CBD。是目前的政治中心、经济中心，产务配套齐全、交通畅通、是东西、南北人流车流转换的枢纽地带，商务人文设施健全。钱江新城区将是未来杭州的CBD所在点，同样具备建设未来杭州国际化高档写字楼条件的区域。庆春路区域是杭州传统商业区，成熟的区域环境和便捷的交通条件，使得该区域是写字楼供应和需求的焦点。以上区域内写字楼最具投资潜力。
根据中房指数办公室分析，杭州写字楼租金上涨潜力巨大。报告显示，世界上写字楼占用成本最高的商务区是伦敦，其占用成本是125.83美元/平方米·月，其次是东京、香港和巴黎。杭州的写字楼占用成本是14.35美元，是伦敦的11.4%。报告还显示，我国除北京外，写字楼占用成本都是在提高，上海浦东2001年比2000年上涨了26.39%，高居世界涨幅第二，居中国第一，杭州上涨4.98%
从以上数据分析，杭州写字楼的租金仍然有较大的上行空间。如何培育市场需求，降低开发成本和运营成本，仍是启动杭州写字楼市场的关键所在。

三、项目区块写字楼市场分析
纵观杭城写字楼的发展，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林商务圈、城西高新商务圈、黄龙商务圈等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。杭城目前7000-9000元/平方米的写字楼是市场供应主力，虽然对此价格段需求较前几年有明显的增量，但价格也有较大上升，因此总体保持供求基本平衡，既未出现普遍的滞销，也未出现明显的短缺，8000元/平方米以上的高档写字楼，从目前的销售情况看冷热不均。一些顶级地段的高档写字楼，如世贸大厦、瑞丰商务楼、白马大厦、新世纪广场等，受精品楼买家的追捧，而另一些楼宇本身综合竞争力不强销售平平，如鸿鼎商务馆、平海旺角等。均价在10000元/平方米左右的楼盘销售大多相对缓慢，5000元/平方米左右及以下低价位写字楼是市场较为明显的稀缺产品，低价位写字楼仍有较大市场空间，比如新南北房产的南北商务港的热销就是一个佐证。以下我们将对丽阳国际所处的武林商圈板块的发展和周边楼盘进行分析：

武林广场作为杭州目前的行政与商业中心，是杭州的政治、经济、文化、科教、商业，信息中心等核心地段这一区域写字楼一直以来在市场中占据着主导地位。目前在该区域内的写字楼主要有蓝天时代广场、白马大厦、耀江发展中心、水晶大厦、华浙广场、武林新世纪大厦等20多家，正使用的写字楼中，入驻企业大多为律师事务所、房产、医药等较重视企业形象的企业，整个商圈写字楼平均租金在3．50元／m2／天，平均出租率高达85％以上。高档写字楼的平均售价在11000元/平方米左右，成为杭州写字楼高价写字楼的代表区域之一。目前杭州写字楼市场主要可以分成武林广场中央商务版块、黄龙世贸商务版块、庆春商务版块、湖滨商务版块等六个区块，其他在钱江南岸和城北还有一定的写字楼散盘，本案位于武林商务版块内。

重点竞争个案调查
项目名称
海华广场
项目类型
写字楼、商铺
发展商
海华集团、杭州海华房地产开发有限公司
地理位置
环城北路建国路交汇口
物业概况
交通便捷，总建筑面积41000方，高度突破100米，地下两层，地上1——4层为裙房，5——25层为甲级写字楼。

工程进度
结顶，已着手外立面工程
交付期
05年3月
总建筑面积
4.1万平方米
得房率
72%
车位配比
1：1.1
配套设施
智能弱电系统、智能一卡通系统、品牌中央空调、中央吸尘系统、PDS综合布线、五部品牌高速电梯。
档次
高档
景观
东河、运河、贴沙河、运河公园、东河绿化带、1300方的裙房屋顶花园
配套
一卡通、中央空调、中央吸尘系统、PDS综合布线、5A智能化、5部品牌电梯。
付款方式
首付四成
主力户型
300平方米左右及以上，每层分为： A型：349平方米，B型：297平方米，C型：258平方米，D型：335平方米，整层共1200平方米。
价格
7200元/平米（4—9层） 9600元/平米（现均价，销售后期）
起价：7075元/M2；7楼：7460元/M2（朝南C型）；8楼：7590元/M2（朝南C型）；13楼：8360元/M2（朝南C型），8260元/M2（朝南D型）。
销售状况
2003年4月9日开始内部认购，目前销售已进入尾声，售楼员说辞是还剩几间。
建筑风格
全框架结构
主要情况
挑高近10米双层中空大堂，1300平方米超大屋顶花园
2400余平方米写字楼专属配套层、餐厅、休闲娱乐、运动等配套
物管费
暂无
目标消费群
高档商务办公企业
物业管理
全面植入海华酒店四星级管理
主力买点
海华酒店管理优势
柔性办公
广告诉求
第三代国际化品质写字楼

项目名称
华源发展大厦
项目类型
写字楼、裙房
发展商
杭州华源发展房地产发展有限公司
地理位置
环城北路建国路交汇口
物业概况
交通便捷，地下一、二层为汽车库，一至三层为裙楼，四层至二十层为纯商务写字楼。一层挑高6米，设置大面积的写字楼入口大堂，气派非凡。
工程进度
主体呈现
交付期
05年6月
总建筑面积
2.5万平方米
车位
拥有近百个停车泊位。
配套设施
采用中央空调系统，配有4部名牌进口电梯。设有会议展示空间、商务俱乐部、商务中心、观景休闲场所
档次
中档
景观
北临运河、西依东河与凤凰亭，宽达20米的绿化带分布在东河两岸。导多层次绿化概念，形成平面景观与立体景观的结合，底层有一个花园露天休闲吧，三层平台设置了景观商务咖啡廊，顶层拥有一个超大空中花园。
配套
四部进口电梯，其中三部为商务梯，一部为工作货梯；VRV变频中央空调，1——3层设中央空调，标准层写字间分户设小型中央空调系统；挑高6米底层大堂，按星级标准装修，尽显豪华气派；设有商务中心、会议厅、露天花园休闲吧、商务景观咖啡廊、健身运动馆；5A智能化
付款方式
不详
主力户型
286、235平米，4—20层为纯商务写字楼，标准层面积1200方，可自由分割，最小单元为200平方米。
均价
起价8000元/平米不到，均价9100元/平米
开盘日期
2003年10月
销售进度
50-60%，销售状况比较理想
建筑风格
现代
目标消费群
中小企业
广告诉求
银领时代新财富、国际商务新平台
未来，由你的视野决定。

项目名称
永通·信息广场
项目类型
写字楼、商住楼、裙房
发展商
浙江永通房地产开发有限公司
地理位置
环城北路杭州电视台旁
物业概况
交通便捷，总高度74.5米，主楼21F。1—3F为商场，4—21F
为写字楼总建筑面积为44740M2，其中地上36268M2，地下8742M2，
裙房7113M2，机动车泊位为120个
工程进度
完成主体建筑
竣工期
03.9交付
总建筑面积
44740㎡，其中地上部分36268㎡
占地面积
6482㎡
容积率
5.6
绿化率
27.1%
车位
120个
配套设施
大屏幕及多媒体查询系统、闭路电视、防盗报警、电子巡更、停车一卡通系统
物业类型

档次
中档
付款方式
6成10年、8成30年
主力户型
150—180㎡，4楼以上是写字楼和商住楼（有厨房、卫生间，可作写字楼）。大楼东侧为商住楼，西侧为写字楼，写字楼和商住楼联为一体又互不相通，有各自不同的入口，写字楼从大楼北侧入口，商住楼从南侧入口。永通信息广场主要户型面积有291.77、134.88、198.56、231.10、151.49、127.88、161.75、126.68、200.83和332.84平方米等十种，170多套。其中332.84平方米的户型为半椭圆型，全透明玻璃幕墙设计，到15层为止；200.83平方米的户型为边套，到18层为止。
配套
每个户型配备独立的洗手间和预留厨房位置，简装修，写字楼和
商住楼各有三部电梯，户式中央空调。
均价
均价6800元/平方米
开盘日期
2003年12月
销售状况
基本售罄，6、7、8层尚余七八套，价格6300元—6500元/㎡
交付日期
2004年9月30日
建筑风格
现代
主要情况
大厦高74.9米，呈L型展开，商务大堂挑高10米
弧型阳光厅
上部面积36268方，地下面积8472方
主力买点
地段；E化的写字楼、E化的空间
广告诉求
引领信息时代商务潮流

小 结
总体来看，区域市场写字楼主要售价在9500——13000元/平方
米。车库或车位的配备对楼盘的销售还是有一定影响。区域市场商务氛围对楼盘的影响力相当大，写字楼的板块效应还是很明显的。硬件配套和物业管理是写字楼畅销的必要保障。
从个案调查的结果，特别是重点项目几个个案的情况来看，丽阳国际还是具有相当市场优势的。比如紧邻武林商圈的繁华地段，CBD概念的市场效应、高车位配比率，综合前瞻的建筑规划，以及内部综合配置均达到了杭城甲级写字楼的标准，产品本身的质素是过硬的。同时准现房开盘，以及在广告诉求上亮点新点的提出，应是强有力的销售实力保证。因此，我们建议开盘价定在均价10000—11000元/平方米（具体再依楼层、朝向和设施等分化），之后再随着市场情况进行调整。
在这里，我们再次重提上次方案里出现的一个新颖销售策略，即“带租约销售”。这是一个在杭城乃至全省都没有过的全新销售方式，并且具备极强可操作性。大致构想情况如下：
在开盘之初即先期接纳一些租赁客户，同时再接纳一些用于投资的购房者，将租约无偿转赠给他们。此时媒体可大力配合渲染这种“带租约销售”，以造成美达-丽阳国际租售两旺的效应；也可以强化丽阳国际人性化全面渗透由建造到销售每一个环节的印象。另外，这种方式对于消化一些朝向楼层及格局不理想的单元不失为较好的销售策略（具体操作方式及程序有待与美达公司销售、企划诸部门一起制定探讨）。
我们对整个项目的销售前景有理由保持充分的耐心和信心，在某种程度上，销售周期的适当放长，配合精准的价格策略，阶段性适当提价，有利于整个项目利润的最大化。注：由于市调时间和途径的原因，本报告中个案建筑进度及售价可能会有轻微出入。

2004年3月8日

丽阳国际成本核算

一、土地价：
1、地价： 8.143亩×240万元/亩=1954.32万元
2、出让金: 2149.875万元
3、超面积部分补交出让金
(26580.62M2-21000M2)×3000(暂估)元/M2×55%=921万元
4、契税: 250万元
5、消防登高场地地价：2.042亩×300万元/亩=613万元
6、转让评估差价：21000M2×600元/M2×55%=693万元
合计:6581万元

二、建安成本：
1、 土建：5000万元
2、 电梯：500万元
3、 空调：1400万元
4、 幕墙：1600万元
5、 消防：500万元
6、 公共内装修：1000万元
7、 夹层：4000万元
8、 智能化：500万元
合计：10900万元

三、规费：
1、白蚁防治费： 30631M2×1.6元/M2=5万元
2、有线电视： 30631M2×6元/M2=18万元
3、自来水增容费： 30631M2×16元/M2=49万元
4、工程监理费： 85万元
5、质量监督费： 62万元
6、墙改基金 30631M2×10元/M2=31万元
7、地名费 30631M2×2元/M2=6万元
8、房屋测绘费 30631M2×3元/M2=9万元
9、土地测绘、放样费： 30631M2×5元/M2=15万元
10、消防检测费： 30631M2×8元/M2=25万元
11、电梯等设备检测费： 估50万元

合计：355万元

四、园区配套：
1、道路： 30631M2×35元/M2=107万元
2、雨污排水： 30631M2×35元/M2=107万元
3、自来水管线： 30631M2×15元/M2=46万元
4、临时用电用水： 15万元
5、大楼电力设备： 30631M2×95元/M2=291万元
6、开关站 估100万元
6、绿化： 150万元
7、围墙、土方： 100万元
合计：916万元

五、管理费： 1000万元

六、拆迁费： 600万元

七、设计费： 600万元

八、不可预计费： 800万元

九、物业基金：5581（暂）M2×65元/M2=36万元

十、广告费： 1000万元

十一、利息： 20000万元×0.54%×24月=2592万元

总计：25380万元

销售收入：
商场4700m2×20000元/m2＝9400万元
写字楼21880.62m2×9000元/m2＝19693万元
地下车库50只×22万元/只＝1100万元

合计：30193万元