物业管理经营管理考点精简版.doc

物业经营管理复习资料第一章 物业经营管理概述物业经营管理的概念（掌握）物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。二、收益性物业的类型及特点（掌握）物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。1、写字楼：包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类,国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。写字楼级别地理位置交通状况建筑物物理状况建筑质量收益能力物业管理甲级优越优越优良达到或超过有关建筑条例或规范的要求与新建成的写字楼建筑媲美完善的，24小时的维护、维修及保安服务乙级良好良好达到有关建筑条例或规范的要求低于新落成的同类建筑物丙级使用的年限较长不能满足新的建筑条例或规范的要求仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。2、零售商业物业：是用于零售商业经营活动的建筑，零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：类型建筑面积经营内容年营业收入服务半径服务人口区域购物中心10万平方米以上包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。经营管理上表现为一致性、服务设施体现为完整性。200km商圈内所有居民市级购物中心3万m2以上通常以一家或数家大型百货公司为主要租户，5亿元以上覆盖整个城市30万人以上地区购物商场13万平方米中型百货公司是主要租户15亿元城市中的某一部分为主1030万居住区商场0.3万1万m2日用百货商店和超级市场0.3亿1亿元以城市中的某一居住小区为主15万人邻里服务性商店3000m2以下3000万元以下1万人以特色商店3、出租型别墅或公寓别墅(Villa)：是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。公寓(Apartment)：是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。4、工业物业：是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。5、酒店和休闲娱乐设施：是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：差 别 项 目酒 店休闲度假中心娱乐设施服务对象不同主要是商务和观光客人是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人地理位置不同常位于市中心或其他交通便利的地方大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务建筑设计和装潢风格不同追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。Z三、物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。物业管理或设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。房地产投资组合管理公司则以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。物业经营管理三个层次工作的主要职责管理层次物业管理或设施管理资产管理组合投资管理主要职责保持与租户的关系；收取租金；控制运行成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处理、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理S一、物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容答：战略性工作内容主要包括1、确定投资战略2、确定投资标准3、构建信息基础4、决策分析5、进行资产组合决策分析：投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平物业经营管理的常规工作内容包括：资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。1、常规工作内容、2、现金流和成本管理、3、日常维修和维护、4、未来维修和维护、5、设施设备管理、6、物业保险管理现金流和成本管理：支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方面：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益。支出的分配、费用和成本、租金、服务费L一、物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系答：物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。而传统的物业管理是属于现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务，是物业经营管理工作的其中一部分。B1、物业经营管理的性质和管理对象？答：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。B2、物业经营管理的目标是什么？答：物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。B3、管理型、专业型、综合型物业管理企业的区别？答：作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。管理型物业管理企业具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处于总包位置。工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。Q其他1、物业管理企业以公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。2、物业经营管理的层次通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。3、设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。4房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。5、物业经营管理中的战略性工作内容主要有：确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合6、物业经营管理的常规工作内容主要有：常规工作事项、现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。 第二章 ：房地产投资及其区位选择考试的基本要求：掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。为此，本章重点介绍房地产投资及其风险的基础知识，介绍房地产投资中区位的含义以及不同类型房地产投资对区位的特殊要求。Z1、什么叫房地产投资？及其特性？答：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。其特性主要有：位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。Z2、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系答：房地产投资形式分为直接投资和间接投资。（一）直接投资：是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。(二)房地产间接投资：主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。S1、房地产投资的形式与利弊答：房地产投资形式分为直接投资和间接投资 。房地产投资之利：(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。房地产投资之弊： (1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。S2、房地产投资的风险的种类有哪些？答：通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。房地产投资首先面临的是系统风险，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。房地产投资面临的个别风险主要有： 收益现金流风险、未来经营费用风险、 资本价值风险、比较风险（又称机会成本风险）、时间风险、持有期风险。S3、房地产区位的内容答：房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置。广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。L1、不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求答：不同类型房地产投资对区位的特殊要求：(一)居住物业。此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。(二)写字楼物业。影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：与其他商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、 易接近性。 (三)零售商业物业。零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果(四)工业物业。工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。B1、房地产投资的目的？答：投资者进行房地产投资的主要目的：是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。 B2、房地产投资市场风险和非市场风险的区别答：房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。Q1、房地产投资信托基金有哪些优点？答：第一，收益相对稳定；第二，REITs投资的流动性较好。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。Q2、房地产寿命包括哪些？答：可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。Q3、风险的定义答：从房地产投资的角度来说，风险是指为获得预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。Q4、 风险与不确定性区别答：风险和不确定性有显著的区别。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。Q5、风险分析的目的？答：风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：预期收益率是多少，出现的可能性有多大?相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?预期收益的变动性和离散性如何?Q5、利率调升对房地产投资的影响有哪些？答：利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。 Q6、在系统风险中哪种风险危害最大？答：政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。Q7、风险对房地产投资决策有哪些影响？答：风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平。2根据风险管理的能力选择投资方向。3根据风险周期变化特点把握投资时机。Q8、什么叫商业辐射区域，商业辐射区域分析包括哪些内容？答：商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的6075都来自该区域，次要区域是距离项目所处地点515km的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的1520来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的515。第三章：房地产投资分析技术考试的基本要求：掌握：现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法Z1、什么叫现金流量、资金的时间价值？答：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括：销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。利率是资金时间价值的一种标志。在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。随着时间的推移，资金的价值会增加。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，是放弃即期消费的损失所应得到的补偿。Z2、单利计息和复利计息的计算方法答：利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。利率（i）是指单位时间内（一个计息周期）所得到的利息额（I）与借贷金额（本金P）之比。利息的计算有单利计息和复利计息两种。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间（计息周期）成正比。利息额（I）本金（P）*。复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。 为个计息周期，利息额（I）P*（1+）-1我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。Z3、设备更新的经济分析方法答：设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。经济寿命在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。设备更新分析只考虑未来发生的现金流量；只比较设备的费用；设备更新分析方法以费用年值法为主。1现金流量图的绘制方法答：公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。S2、资金等效值的计算公式和应用答：相关符号代表意义：在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括P、F、A、G、S、n和i等，各符号的具体含义是：P现值；F终值(未来值)；A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G每一时间间隔收入或支出的等差变化值；S每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n计息周期数；i每个计息周期的利率。在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的两项。比较不同投资方案的经济效果时，常常换算成P值或A值，也可换算成F值来进行比较。由上式可以得到当现值P和利率i为已知时，求复利计息的等额序列支付年值A的计算公式1、 一次支付的现值系数X和终值系数(1+i)n如果在时间点t=0时的资金现值为P，并且周期利率i已定，则复利计息的n个计息周期后的终值F为：F=P(1+i)n，利息总额IP(1+i)n-1如果在n个计息周期后的终值为F，并且折现率i已定，求资金现值为P为：P= 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数是指未来在每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，经过n计息周期。求其现值，可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利公式求其现值，然后相加，可得到所求的现值。P= 1-（从年值到现值、该年值是还本付息等额支付的金额）当现值P和i为已知时，求n个计息周期内的复利计息的等额序列支付年值A时，公式为例题2：投资者以4000元/的价格购买了一套建筑面积为1000的写字楼单元，银行为其提供了15年的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60，该贷款的年利率为9，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是多少？投资者剩余的物业权益价值是多少？解：初始购买原值：4000*1000400万元贷款金额为：4000*1000*60240万元投资者每月还本付息额：A= Pi(1+)=2.2342万元（计息周期为15*12180、此i为周期利率=9%/120.75）第六年初该物业的价值：400*（1+2）5441.63万元第六年初尚未偿还是抵押贷款的本金余额：P1-192.16万元（此为180个计息周期减去已经计息的60个周期，剩下的本金余额）转售物业时投资者拥有的权益价值：441.63-192.16249.47万元3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数：A= F 4、等额序列的现值系数和年费用系数是一种等额增加或减少的现金流量序列，G表示收入或支出的年等差变化值，第一年的现金收入或支出的流量A1已知。P= 5、等比序列的现值系数和年费用系数等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列。如果等比例系数为s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第n年年初收入或支出的流量为A1（1+s）n-1.其公式为当i不等于s时， P= ；当is时 P=nA/(1+i),例题：已知某出租公寓的年有效毛租金收入为A1-1100万元，年营运费用为A1-230万元，如果租金收入和营运费用在未来30年的经营期内分别以每年3和2的速度递增，折现率为8，求该出租公寓的净营运收益现值。解：P= 1107.57万元S3、投资回收与投资回报的区别和联系？答：房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。S4、房地产投资经济效果的表现形式及静态盈利指标计算方法答：获得利润，股息、利息。静态指标通常在概略评价时采用。静态指标包括：静态投资回收期、现金回报率、投资回报率1静态投资回收期：是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。2现金回报率：现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。3投资回报率：指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计人投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间。在不考虑物业增值收益时，投资回报率(税后现金流量+投资者权益增加值)权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报率(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)权益投资数额。L1、名义利率与实际利率的区别？答：名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。1实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3当每年计息周期数m1时，名义利率与实际利率相等；4当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率；5当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i0L2、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法答：动态盈利指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算的评价指标，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。动态盈利指标包括：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期1财务净现值财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。2财务内部收益率财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。财务内部收益率可以通过内插法求得。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。3动态投资回收期动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。四、清偿能力指标计算方法清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。包括：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率(二)借款偿还期：项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。(三)偿债备付率：是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：偿债备付可用于还本付息资金/当期应还本付息金额可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于12。当指标小于12时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。(四)资产负债率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标。其表达式为：资产负债率负载合计/资产合计*100B1、设备更新的内容与特点答：设备更新的原因设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗，磨损分为有形磨损和无形磨损。设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。设备更新的特点分析：是确定设备的经济寿命。设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。只比较设备的费用。设备更新分析以费用年值法为主。B2、盈利能力指标的分类答：盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标包括有静态投资回收期、现金回报率、投资回报率；动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目，包括有财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。盈利能力指标清偿清偿能力指标静态指标动态指标投资回报率财务内部收益率（FIRR）借款偿还期现金回报率财务净现值(FNPV)偿债备付率静态投资回收期P动态投资回收期P资产负债率第一节 投资分析的基本概念一、现金流量房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。二、现金流量图2为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。4现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。三、房地产置业投资投资可分为：生产性投资和非生产性投资。流动资金在每个生产经营周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。四、房地产置业投资的现金流量 (一)现金流分析中的常用术语1潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。2空置和收租损失潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。3其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。4有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。5运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。6净运营收益：从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益即：净运营收益有效毛收入-运营费用。净运营收益的最大化是业主最关心的问题。7抵押贷款还本付息：物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。8准备金：准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。9税金我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：(1)经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额应纳税销售(出租)收入X税率，目前营业税的税率为5。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7和3。(2)城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。(3)企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额应纳税所得额X税率。应纳税所得额实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33。10经营现金流从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收入或投资回报(当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值)。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。 即： 税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流税前现金流-准备金-所得税第二节 现值与现值计算 一、资金的时间价值同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：1随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。2资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素，从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿。风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。利率是资金时间价值的一种标志。 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。第三节:设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点设备更新的原因设备更新源于设备磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损。1设备有形