南宁市房地产市场调研报告.doc

南宁近期市场调查 2008已经迈进第三个月了，2008南宁市住房建设计划也已经公布。在该年计划中，有两个值得关注的地方： 1.住房总量与上年持平，但南宁中低价位房将占全年供应计划的70，建筑面积。其中，新建廉租住房1340套，计划调整配租做廉租房3159套，共4499套；建设经济适用住房12846套；“两限”普通商品住房5500套；拆迁安置房9900套。 2.2008年土地供应量为199.04公顷，按照南宁市住宅大致的容积率计算，2009年新增建筑面积与2008年保持持平。其中供给中低价位房的住宅用地也与2008年持平，保持在70%。 这意味着今后两年，南宁市住房供应保持平衡并有所倾斜的势态不会有太大改变。再配合从紧的金融政策，这种势态有所强化。 另一方面，连续超标的CPI指数，从另一角度遏止住住房市场消费。 所以在新的一年中，某些变局已然发生。 一、普通收入群体必须接受小户型的事实 现实最早让我们承认这种现状。2007年后，中小户型备受青睐，部分大户型成为存量房的现状有所加剧。因为总价高，大户型让许多自住型消费者不敢问津，而中小户型则因为总价相对较低最为抢手。 2008年初这种情况在市场有所反应，以近期南宁西乡塘区几个面市、将面世的新住宅项目来说，中小户型成为其中主力。这不仅仅是受制于住房政策、更是市场力量的充分体现。另外，两限房也将在2008年下半年或2009年登台亮相，这将进一步充实中低总价房源。 二、高端住宅品质化差异化竞争加剧 房地产是区域性市场，这在同一城市不同城区里也有表现，凤岭东盟商务区片区被定位为南宁高尚住宅区，这一片大户型多，并且从目前各住宅项目发展来看，绿色住宅、艺术化社区、水景社区、高端酒店式管理服务等等品质特色牌正在一一实现，成为城市新生活的典范、也是开发商们增强自己产品竞争力的不二法宝。 三、城市片区新热点勃起 几年来青秀区一直是南宁新房供应的第一主力城区。青秀区新房市场尤以东盟商务区为核心。随着商务区土地供应量释放完毕，周边近一两年内已无更多土地供应。南宁的另一面，西乡塘相思湖、良庆五象新区相关的基础市政设施或居住环境营造也逐渐上路了。 由绿城人居网举办的“2007年南宁市房地产年度回顾”系列座谈会中了解到，不少开发商对08年上半年的市场预期较为保守，大部分业内人士认为今年房价不会下降，在观望氛围浓厚的前提下，上半年房价趋于平稳，销量小幅下降。 从1月份南宁市房地产预售数据看，本月我市住房预售的确大幅度下降。 2008年1月，南宁市房地产综合物业办理预售总面积为42.58万平方米，环比下降54.02%，与去年同期相比增长5.27%，预售项目共19项，其中5项为首次面市项目，如凯旋世纪、文雅苑、裕丰英伦、唐山华都、邕江时代广场。住宅物业本月预售总面积为34.97万平方米，环比下降50.60%，与去年同期相比上升5.97%。商业用面积预售量为3.2万平方米，环比降幅64.72%，与去年同期相比33.58%。春节期间楼市的成交情况不理想，可是开发商对后市都表现出了积极乐观的态度。他们不约而同地认为，下半年南宁房价终究还是会稳中有升，估计今年下半年楼市将集体放量。业内人士陈忠认为，2月楼市呈现供销双降的局面并不奇怪。因为春节的缘故，整个2月开盘的项目不多，30多个拟春节后开盘项目中，多数都是3月中旬之后才开，确定2月开盘的只有2个，且基本是老项目的后期。由于南宁今年春节天气寒冷，外出看房购房的市民人数锐减，商品房成交量下滑已在预料之中。另外，春节期间，楼盘销售的人员回家过年，一般都会放假三四天，在一定程度上也会影响楼盘的销售。因此，春节前后楼市偏冷属于正常现象。不过，陈忠也认为，随着房地产市场的发展，市民的购房行为逐渐趋向成熟也是有目共睹的。面对居高不下的房价，更多的消费者持币待购，推迟了自己的购房计划。买卖双方认识和行动上的差异，必然造成楼市的冷清。 另一方面，2007年央行共计5次加，由原先“抢滩”购房转向持币观望。有业内人士分析，目前的楼市的“冬天”只是暂时的，“有价无市”虽然在一定息、10次上调存款准备金率等国家宏观调控政策的频繁出台，使得去年的房地产市场遭遇了一个“多事之秋”。据某地产机构调查，2008年1月份，凤岭片区的楼市均价已超过4500元/m2，这一系列政策使敏感的市民对楼市的观望态度渐浓范围存在，但对于优秀地段的优秀项目，只要价格定位较为合理，不要过分超出区域价值，依然会得到许多市民的认同和接受。在国家连续出台了紧缩银根的相关政策后，交易量萎缩明显，市民对购房时机的把握产生摇摆，市场观望情绪变浓，看房的多买房的少，使得近期南宁的房地产市场也不是很明朗。以南宁市东部楼盘为例，过去，曾经有少数地产人士预测过房价可能会下跌，也曾提出建议不要急于买房；但不久之后，凡是当时犹豫了，迟疑了，推迟购房的市民最后等来的只是东部房价大幅上涨的现实，再想买房就只得承担沉重得多的支付成本。除了政策方面的原因，2007年的市场大发展，使一部分购房者认为价格水分增大，从而造成了观望，一位业内人士认为，南宁东部区域是南宁市房地产发展的前沿，是标杆，随着东盟商务区项目的陆续启动，东部片区的楼盘品质、推盘量都会在2008年上到一个新高度。目前的楼盘打折促销，只不过是开发商在传统淡季的营销策略，不是真正的降价。另外，保障性住宅也将影响楼市。近日以建设部副部长姜伟新的讲话为依托，建设部首度明确指出，将把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，在着力解决低收入家庭住房困难的同时，大胆探索中等收入家庭住房问题，将我国的住房政策基本确定为：低收入家庭:廉租房+经济适用房；中等收入家庭：限价房+经济租用房；高收入家庭：主要通过市场解决。房地产博士侯先生认为，2008年的保障住宅建设，将对南宁楼市，特别是中低价位楼盘产生重大影响。如果真能实现这一目标，那么市场上的房价极可能下降。研究表明，保障性住房建设与房价呈反比关系，廉租房或经济适用房的供给每增加5，就会迫使房价下降34。“当然，这也要看政府对此政策的执行力度。2008年的房地产，还有很多变数。”他补充道。房价问题，是市民生活中不会过时的话题。其实人们对南宁房地产市场的这种高度关注，不仅表明人们对住宅还存在着很旺盛的需求和强大的购买力，同时也反映了南宁楼市的消费市场并未出现危机。 青秀区本月办理预售项目13项，其中就有9大项目属于凤岭板块，该区住宅总预售量占全市总量的59.35%，与月占比基本持平。西乡塘区、兴宁区住宅预售量占全市总量的15.67%和14.33%，以北湖板块和东沟岭板块为主。江南区和良庆区的预售占比量居10%以下。其中青秀区销售项目情况如下：项目名称证号开发商预售总量楼栋号审批时间城区秋月湖商住区南宁市国田房地产开发有限责任公司5985.988、9号楼（不含9号楼底层杂物房）2008-1-9良庆区半岛荔园南宁市荣基房地产开发有限公司16227.382号楼（不含地下室及底层架空层）2008-1-15青秀区保利龙腾上园南宁市新保越房地产有限公司8310.811号地下车库2008-1-23青秀区保利龙腾上园南宁市新保越房地产有限公司3035.57西贡新街2008-1-23青秀区保利龙腾上园南宁新湄公河房地产有限公司5716.632、3号地下车库2008-1-23青秀区德瑞花园广西德瑞房地产开发有限公司66335.123、5号楼（不含地上一层室内花园部分）2008-1-23青秀区枫林蓝岸南宁市柏辰房地产有限责任公司5863.2526、29号楼2008-1-22青秀区凤岭在水一方南宁明基建设开发有限公司12758.36中心广场地下室（不含小区公共配套设施）2008-1-2青秀区恒大苹果园广西恒大企业集团有限公司26090.6东方诗韵6号楼（不含地下一层架空层及地上一层住宅）2008-1-10青秀区凯旋世纪南宁市冠四海房地产开发有限责任公司25049.88（不含人防地下室、地上四层架空层、十、十四、十八层空中花园及二十二层住宅）2008-1-15青秀区莱茵湖畔中房集团南宁房地产开发公司32746.89E组团E1、E3号楼（不含顶层隔热层）2008-1-3青秀区丽水湾高档住宅小区广西合诚房地产开发有限公司4246.115-09、5-10、5-23、5-25、5-31、5-32、5-33、5-35、6-01、6-06、6-08、6-09、6-10栋2008-1-2青秀区南宁联盟新城广西同仕房地产开发投资有限责任公司5910.888、9号楼地下室（不含地下第二层）2008-1-2青秀区塞纳维拉花园南宁市翠都房地产有限责任公司4011.85F7号楼（不含底层架空层）2008-1-22青秀区文雅苑广西鑫欣置业有限公司22041（不含地下人防部分、架空层）2008-1-4青秀区裕丰英伦南宁威特斯房地产开发投资有限公司13055.47号楼（不含一层架空部分）2008-1-16青秀区2月25-3月2日南宁楼市交易行情2008年第9周（2月25日至3月2日），南宁市普通住宅备案量共计865套，与上周相比上升230套，销售面积为86093，比上周上升17997，销售均价呈下降趋势，为3961元/，比上周下降388元/，环比降幅8.92%。二手房住宅市场交易行情本周，南宁市二手房住宅市场备案量呈下降趋势，共计68套，与上周相比下降82套，销售面积为6005，与上周相比下降了7877；销售均价呈小幅上升趋势，为2500元/，与上周相比上升112元/，环比涨幅4.70%。商铺市场交易行情本周，南宁市商铺备案量呈上升趋势，共计116套，与上周相比增加了115套，总面积为26172，与上周相比增加了26115；均价呈下降趋势，为5083元/，与上周相比上升4867元/，环比涨幅48.92%。