综合性农贸市场商业专项计划书.doc

XXX综合性农贸市场商业计划书

第一章：项目定位策略 
一、项目SWOT分析
 1、项目优势分析 ：
优势一 ： 本案地理位置：在南宁市兴宁区XXX主干道西面东洲路上，原址为旧XXX农贸市场。兴宁区在南宁市区东北部，东起民族大道和青秀区交界，南邻邕江和江南区相望，西接解放路、华强路及铁路沿线和西乡塘区毗邻，北至广西林科院、广西高峰林场和武鸣县接壤。本项目建设地点在兴宁区XXX片区，地块呈半岛状，地势平坦，地形地貌简单。该地块属原来就是农贸市场，片区供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善，能满足建设要求。含有很好商业开发价值。
优势二 ： 早在，兴宁区就提出了“开发XXX，再造新兴宁”发展战略构想。目标是将其建设成为首府城市中心一个最富有活力关键区域之一，建设成为广西综合性物流中心、南宁市东北片商贸集散中心、商业信息中心和兴宁区政府行政办公中心，成为城区经济另一个新增加点。伴随兴宁区政府全方面推进XXX新区开发建设，新区生活配套计划建设开启，中国--东盟自由贸易区区域性物流基地、商贸基地建设取得进展、交通网络有机衔接，XXX新区建设步伐不停加紧。 
优势三  ：农贸市场在一定范围内，在政府计划上含有唯一性，不存在任何直接竞争对手。本案XXX综合性农贸市场，计划区内及周围只有部分大小不农户自发形成小规模非正规市场，计划不合理，交通堵塞严重，卫生情况差，存在严重安全隐患，制约了城区发展和经济社会发展，完全对未来本案不组成威胁。 
优势四 ：综合性 农贸市场作为新兴不动产投资产品，现在其开发尚处于起步阶段，还未形成大规模开发，形成综合型农贸市场开发烧潮。本案从计划、品类、品牌整合、全案推广、物业服务上全部有强效团体支持，将为广大投资者、创业者提供最丰厚回报，最贴心服务，最有力支持。
优势五  ：农贸市场是和居民基础生活息息相关必需购物场所，是居民生活缺一不可极其关键生活配套设施，是居民天天必需光顾场所，拥有大量固定人流，投资商铺后，可快速进入投资回报期。

优势六：  投资农贸市场含有稳定投资回报，是保障系数很高商业投资项目，能够吸引和形成较大投资兴宁区以XXX为中心，未来伴随住宅小区全线投入使用，将形成巨大人群聚居地。大量商品吞吐，高商品流通效率 ，全部将为本项目带来不可估量收益。

优势七：  农贸市场关键产品形态为铺位，含有面积小，总价低显著特点，投资门槛低，能够吸引众多中小投资客投资。 
优势八：XXX片区现有小型市场脏乱差现象普遍存在，对城镇居民消费安全和食品安全产生极大隐患，本案建成后，将加强市场管理，提升经营者素质和服务质量，对保障群众食品安全、提升群众生活质量含相关键现实意义。
2、项目劣势分析 
（1）现在商业气氛较传统老城区市中心稍差，在计划及品牌营销上要下更大功夫，以发展眼光引导投资者，以完善配套设施吸引投资者。 
（2）市场繁荣需要时间、周围成熟配套及稳定消费群体蕴育需要一定时间。 
（3）、本案商业体量相对较大，计容建筑面积达成27692平方米，总建筑面积33772平方米，不计容建筑面积6080平方米。其中绿地率超出25%，配套性设施计划全方面合理，所以在资金方面存在一定压力。 
3、项目机会点分析 
   （1）、时机好：在市场化开发和经营现有改造农贸市场基础上，有足够空间做农贸市场升级换代模式，并形成一个行业模板。 
（2） 、政府支持：从总体上看，本案含有了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势等很多优势，在具体招商营销策略方面政府支持将起到不可替换作用。 
（3） 兴宁区XXX片区现在尚无一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方法优异、货物吞吐量较大综合农贸市场，不仅影响了该区域综合顺畅、快捷地流通，而且还影响了该区域居民正常生活、休闲娱乐需求。本案位居XXX片区中心，是该区域经济、文化、交通枢纽，是人流、商品流、信息流关键集散地，并能深入上述社会经济元素更大聚集，带动相关产业和基础设施发展，利于产业结构优化和提升。
（4） 本案是一个功效设施配套齐全、服务效率高、交易规模大、交易综合品种齐全、产品质量安全可靠、服务辐射范围广、管理手段优异、可适应该代流通业发展要求大型综合性农贸市场，消费者日常起居、养生保健各方面，均能在此得到满足，优质服务、可控售后、人性化管理、立体宣传全部将使本案超越一般农贸市场，树立南宁周围综合农贸市场一个里程碑。
4、项目威胁点分析 
（1）本案尚无直接或间接竞争威胁。 
二、项目标推广定位： 
在推广上将本案定为民生工程，突出本案公益形象和市政配套性质，为本案销售和招商工作开展垫定基础。
 1．政企共建、财富盛市 
将本案定位为政企共建合作项目，是政府大力支持民生工程。宣传上以此为根本，以增强市场信心。 
2．财富新聚点 
突出本案前景优势，是未来城市发展重心，商业财富新聚点。
 3．本案是政府在城市发展中计划，由企业兴建民生配套工程，兴宁区政府第一民生工程， “开发XXX，再造新兴宁”发展战略构想实践点。
4.高、大、全 
高：计划上高起点，设计上高品质；
大：规模大、面积大；
全：品种齐全，全能商业； 
三、项目用户定位 
本案目标用户群体为：
1、 商铺（摊位）： 自营性用户： 
（1）周围零碎商户为拓展经营规模而购置者；  
（2）有资金欲从事商业经营用户；   
（3）在外打工现回家经商者；    
（4）周围乡镇进城务商人员； 
2、投资性用户： 
（1）原有商户利用手中闲散资金进行投资； 
（2）周围乡镇进城投资者； 
（3）政府企机关职员利用闲散资金进行投资；
（4）在外工作人员回乡投资者；   

第二章：项目销售策略 
一、项目销售基础思绪 
1、 项目销售推出次序安排：经过对项目标细致分析，综合我企业多年理论和实践经验，认为本案采取“商铺——摊位”销售模式对本案最为有利：
（1）可快速回笼资金；
（2）制造事件（开盘）营销，为本案进行市场宣传；
（3）经过分析现场反馈信息，深入地对本案商业定位进行论证。
（4）积累更多商业用户，同时招商可在一定程度上为商铺销售进行铺垫。（5）对本案招商促进。 
2、项目标销售标准：为确保本案销售工作有序进行，在本案销售安排上关键遵照分段行销 （“造势——蓄势——泄势”）基础标准。
造势：在项目正式对外接待前进行市场宣传，制造社会舆论效应，最大程度地提升市场关注度。充足地激提议购置群体对本案爱好，为下一步骤顺利提供良好前提条件。
蓄势：项目开盘前期安排一定销售蓄势期，进行造势。但销售引导期不可过长，在短期内，利用多种宣传手段，快速储积用户，为下个时段开盘销售垫定基础。
泄势：在前两期良好运作前提确保下，此时本案已是满月之弓，蓄势待发。在此时进行开盘活动，则项目旺销已是肯定之事。 
3、商铺销售安排：经过对本案很多销售方法排演，商铺一次性推出显然更有利于本案愈加好地抓住每一个用户；但因体量较大，轻易使用户在选择上失去方向。故而在销控上对用户进行引导，使本案销售工作能按合理百分比进行。同时依据XXX实际销售松紧控制，制造出供不应求市场现象。 
4、现场销售工作要求：
A、在本案实践操作中，要着重深掘关系用户营销，形成用户相互介绍和
团购发生。
B、重视现场营销人员培训、演练、实施“ONE BY ONE”策略，提升现场成交率。
C、周围乡镇人口是一支关键购置主力，要转变销售惯性思绪，变“坐销”为“行销”。 
二、销售排期 ：
此次项目销售期分为准备期、引导期、强销期、续销期、扫尾期等五个时期。 
（一）、准备期：  
1、工作任务：造势及策略确定
 2、工作关键：综合农贸市场建筑方案调整提议完成 、景观计划调整提议及方案完成、 行销策略确定及完成、研判市场情报、确定促销计划、推进产品造势活动、作业步骤、组织及管理人员定案、价格策略确定、销售说辞确定、销售人员召集和训练。
（二）、引导期： 
1、传输目标任务吸引力：吸引社会大众和目标用户对本案给予关注和对开发商品牌认知和信任。 
2、传输关键信息—人员价值和服务价值 
开发商投资实力 、专业技术和经验
第三章：  盈利模式 
一、商业地产盈利模式： 
综合农贸市场赢利模式有四种： 
A、只售不租， 出让产权，快速收回投资。 
B、只租不售， 产权掌握在开发商手里，能够抵押贷款，还能够待增值后出售，甚至能够将商业物业进入资本运作。 
C、租售结合， 部分租，部分卖，出租部分起示范带头作用。 
D、出售经营权 ：
产权仍然为开发商全部，不过向投资者出售一定年限商铺经营权利，是一个变相只租不售形式。 

二、盈利测算 
假设：1、以6000元/平米举例做估算，以6000平方米估算。（  实际售价及面积高于此数额）   
2、投资额一层400万，二层800万 
3、单位摊位尺寸面积：2.5米X1米=2.5平米，  
4、一层面积平米，二层4000平米，公摊系数为65%， 实用一层面积700平米，二层1400平米 
产权销售盈利模式测算：6000元×6000平米=3600万—1200万=2400万元 
只租不售盈利模式测算：180元×12月×（700+1400=2100）平米=453.6万/年
经营权出售盈利模式测算（一次性缴纳费用分别为）：
180元×12月×2100×3年=1360.8万元  
180元×12月×2100×5年=2268万元  
**缴付提议： 
A、租金缴十二个月用十二个月，协议期十二个月一签，租金逐年递增20%。 
B、租金缴三年用三年，协议期五年，三年内无递增，三年后逐年递增20%。 
C、租金缴五年用五年，协议期五年，无递增。 
5、 车位200个（同时满足周围停车需要），按4000元/年，累计80万/年。 
三、产权销售＋返租 
假设：1、以6000元/平米举例做估算
2、投资额一层400万，二层800万 
3、单位摊位尺寸面积：2.5米X1米=2.5平米，  
4、一层面积平米，二层4000平米，公摊系数为65%， 实用一层面积700平米，二层1400平米 
无反租：
单价（元）
单位面积（平方米）
总面积（平方米）
摊位数（个）
反租百分比
反租费用（元）
单位铺价（元）
总销售额（元）
收益（元）
实际面积（平方米）
公摊
6000
2.5

280
0
0
约43000
1200万
1200万
700
65%
6000
2.5
4000
560
0
0
约43000
2400万
2400万
1400
65%

 反租：

单价（元）
单位面积（平方米）
总面积（平方米）
摊位数（个）
反租百分比
反租费用（元）
单位铺价（元）
总销售额（元）
收益（元）
实际面积（平方米）
公摊
6000
2.5

280
30%
360万
约43000
1200万
840万
700
65%
6000
2.5
4000
560
30%
720万
约43000
2400万
1680万
1400
65%
单位面积（平方米）
每个月租金（元）
十二个月
租金费用（元）
年数
单位租金总费用（元）
总摊位(个）
三年总费用（元）

2.5
450
12个月
5400
3年
16200
840
1360.8万

 反租共收益：840万+1680万+1360.8万=3880.8万
四、市场整体招商宣传方案 
1、媒体宣传：经过和兴宁区政府合作，在电视台、报纸上进行XXX农贸市场专题介绍报道。 
2、画册宣传：把制作好招商宣传单，组织工作人员在当地人流量比较大地方散发。 
3、移动宣传：经过和政府、公交企业合作，在公交车身、公交站牌贴上招商信息广告。 
4、广告宣传：制作一块大室外喷绘招商信息广告，悬挂在办公室外墙。 
5、活动宣传：举行新闻公布会或相关绿色食品展销会，活动邀请部分著名媒体、电视台进行全程报道。
6、经过微信平台互动，利用促销手段吸纳消费者加微。
7、经过招商说明会，向目标投资者推介本案商铺。 

综上分析，XXX综合农贸市场发展前景良好，对经营户及商铺投资人均含有强大吸引力，对于开发商而言，基于全方面合理计划、优质团体、产权销售+反租运行方法，将在短短六个月内，快速回收资金，达成经济效益和社会效益双丰收。