银行房地产行业授信专业化审查审批指南模版.docx

总行授信审批部 20xx年x月 第一章 总体授信策略与要求 鉴于前期部分热点城市房价上涨过快，房地产企业为获取土地储备前期大量融资，基于当前密集调控的政策背景，区域及行业风险正在聚集，若地产销量及销售回款回落并持续，随着债务到期量增加，未来房企的流动性将面临较大挑战。经营机构应认真评估和分析区域市场风险变化、集团经营财务风险变化和项目销售风险，提前做好结构调整。 一、总体授信策略 对于房地产行业授信，各经营机构应按照“优选客户、优选项目、坚持抵押、封闭管理”的授信原则，进一步提高客户和项目营销准入标准，优化我行房地产区域、项目、客户结构，强化贷（投）后管理，提高房地产信贷资产的抗风险能力。 二、总体要求 （一） 强化授信限额管理 合理控制房地产行业整体授信金额，强化房地产企业/ 集团的统一授信管理，适度控制集中度风险，保持合理信贷结构。 （二） 严格执行名单制管理，从严控制准入 严格按照监管要求，坚持对房地产企业“先准入、后授信”。加强把关，选择经营稳健、财务状况良好的优质客户纳入准入名单开展合作。对于分行有合作意向，但尚未纳入我行房地产客户准入名单的企业，须从严控制准入门槛，获批进入名单后方可上报授信申请。 （三） 加强区域市场风险趋势变化分析，坚持优选客户、优选项目的授信原则 原则上不介入商品房库存压力较大、去化周期较长的城市和区域。审慎评估客户和项目风险，坚持优选客户、优选项目，优选股东背景强、房地产开发经验丰富、具备品牌优势和认可度、在建项目及土地储备区位较好、财务指标稳健的全国和区域优质企业进行合作；优选地段较好、成本可控、户型规划合理、销售风险较小的刚需及改善型需求的住宅类项目。 （四） 坚持合规底线，严格控制融资杠杆比例 严格落实各项监管规定，坚持合规底线，项目取得两证且规划手续已在报批流程中，可上报授信审批，满足四证方可放款。同时要求严格控制融资杠杆比例，融资比例原则上不得超过抵押在建工程价值的 50%、土地价值的 60%，对于优质开发商开发的优质项目，在提供我行认可的担保方式后，上述比例可适当提高。 （五） 坚持抵押，封闭运作，强化贷（投）后管理 严格落实放款条件、抵押担保要求，严格落实项目的预售资金监管，对贷款资金使用及销售回款进行封闭运作，严格按照销售进度分期还款，预防资金挪用，加强贷（投）后管理，确保信贷资金安全。 第二章 房地产行业授信审查审批要点 一、资料清单部分 资料清单主要包括我行制式单页及融资人提供的相关资料两部分。 （一）制式单页文本资料 1.审查审批要点 （1） 受理新业务时应首先看制式文本资料是否齐全，相关部门是否对此笔业务出具了上报意见； （2） 对于非标业务的结构化融资，投资银行部是否出具融资结构合理合规的意见说明； （3） 对于抵押担保的授信业务，信贷管理部是否出具了评估机构使用建议单或非我行指定评估机构评估审批表。 2.文本资料 我行制式单页主要包括经营单位出具的上报意见红头文件（事业部可无）、经营单位信审会/预审会表决结果统计表、经营单位调查报告、经营单位审查报告（事业部可无）、公司授信业务立项申请、购买融资类特定目的载体业务项目审查表（表内业务可无）、评估机构使用建议单或非我行指定评估机构评估审批表（非抵押类担保可无）、相关主体征信报告等。 （二）融资人相关资料 该部分主要关注融资人提供的相关资料是否齐备、纸质资料复印件是否加盖公章、主协办客户经理是否核实原件、主协办客户经理是否尽职调查、项目四证情况是否符合上报标准。 1.公司基础资料 融资人授信申请书、融资人营业执照、机构信用代码证、开户许可证、公司章程及变动资料、验资报告（若有）、近3 年经审计的财务年报及最近1期财务报表（若未审计，需提供真实性说明，且集团客户应提供合并和本部报表）、开发资质证明文件、征信查询授权书及身份证明复印件（融资人、实际控制人、主要股东）。 2.经营情况资料 融资人及集团历史开发项目情况、在建项目情况、储备项目情况等相关文本资料。 3.集团相关资料 若融资人有集团公司，还应提供集团基础资料（同融资人基础资料）及集团主营业务经营情况相关资料（包括不限于融资人经营情况资料、主要经营合同、税票、经营单据等）。 4.授信项目资料 项目立项资料、环评批复、土地出让合同、项目四证资料（项目应至少取得两证，并提供融资人提交规划部门的工程规划材料）、项目可研报告、缴纳土地出让金及契税的相关凭证、总投及已投入资金相关凭证、项目主要户型图及我行要求的其他资料。 5.保证人资料 若为法人保证，应提供法人基础资料（同融资人基础资料）；若为自然人保证，需提供自然人夫妻双方身份证复印件、婚姻证明、户口本、征信查询授权书。 6.抵押物资料 抵押人的基础资料、抵押物权属证明、租赁合同（适用抵押，若有）、预评估报告（若有）。 二、融资人情况 该部分主要通过对项目公司及所在集团的基本情况、经营情况及财务状况等方面的全面分析，判断： 1.项目公司对本次授信项目是否具有开发运营能力； 2.项目公司及所在集团整体资金链状况，判断对授信项目的资金保障程度； 3.避免脱离集团整体而单独评估项目公司自身项目情况。 具体关注要点如下： （一） 合规准入 关注融资人是否已纳入我行房地产开发贷款业务准入名单，若未纳入，则需先行名单准入（名单准入流程及相关要求详见xx银办发2017（27）号文）。 （二） 公司基本情况 1.包括注册时间、注册资金实缴情况、行业分类、股权结构、历史发展沿革；从股权结构及历史发展沿革中分析融资人股权结构的稳定性，关注股权结构频繁发生变革的授信风险。 2.关注集团公司对融资人经营、财务等方面的管理方式和分工；分析融资人是否有独立的筹资权和投资决策权。（三）经营情况 分析融资人的开发资质、历史开发项目、在建项目、土地储备等经营情况；分析融资人、实际控制人有无囤地、捂盘等违法违规行为。 1.历史开发项目分析：对项目公司及集团历史开发项目的数量、规模、销售、品质、品牌等进行分析，判断其历史开发经验及运作能力； 2.在建项目分析：对项目公司及集团目前在建项目数量、规模、业态、筹投资情况、施工进度、销预售及回款情况进行分析，判断集团整体资金链状况； 3.土地储备分析：对项目公司及集团土地储备的区域、数量、取得方式及成本、开发计划等进行分析，判断其未来资金需求量及可持续发展能力。 （四） 财务状况 关注财报各项指标是否与项目开发和相关费用支出进度匹配，并对融资人的财务状况做出基本的分析和判断。 1.通过对长短期借款、预收账款、其他应付款、所有者权益等科目分析，判断项目已投入资金的来源及合理性； 2.通过对存货、预付账款、无形资产、货币资金等该科目分析，判断投资资金的去向及真实性； 3.结合预收账款判断销售及回款的真实性，进而合理判断项目未来销售情况。 （五） 资信情况 1.外部负面信息。可参考以下网站进行查询：（1）我行信贷系统企业综合信用报告查询、企业信用信息查询系统、 11315 全国企业征信系统；（2）全国被执行人信息查询网、全国失信被执行人信息查询网；（3）企查查、天眼查、启信宝等。 2.对外融资情况。通过企业资料及人行征信，分析目前融资人的对外融资及或有负债，关注授信项目资产是否对外设定担保。 （1） 对外融资。主要分析融资机构、贷款用途、担保方式、债务结构、不良贷款记录等；关注对外融资与财务报表的一致性，若有异常，需说明原因； （2） 或有负债。分析对外担保的质量、代偿可能性，是否有以回购、补偿条款的销售形式的或有负债。 （六）关联企业/集团情况 按照上述股权结构/融资人征信报告列示，介绍融资人的实际控制人及各级主要关联公司情况，并参照上述（二）-（五）内容对融资人关联企业/集团情况进行分析。 1.管理模式：分析集团公司对下属子公司的管理模式，对机构、人员设置和财务等方面的控制力等； 2.经营情况：分析集团公司各业务板块所占比重、土地储备及区域分布、集团总体资金使用情况、集团总体对外融资等；若房地产开发业务所占营业收入比重不足 50%，还应分析集团各业务板块的经营情况，并根据主营业务所在行业特点，分析主营业务的持续发展、资金占用情况等； 3.履约能力：集团公司在投资协议或其它有关合同中对融资人在资金（包括资本金）、项目管理、销售等事项中是否作出安排或承诺的，评价其履行能力。 三、项目情况 该部分主要通过对授信项目所在区位、周边配套、基本规划指标、筹投资情况、销预售情况及区域市场进行分析，判断项目是否为优质项目，判断项目未来的销售前景。 （一）项目基本情况 1.区域位置 项目区域是否符合我行信贷政策，是否符合我行房地产业务审查审批标准的要求，是否位于主城区或政府规划新区、是否为周边配套齐全/未来规划周边配套齐全的项目，项目周边是否有地铁、高校、医院等配套设施。 2.整体规划 项目总占地面积、土地使用年限、建筑面积、可售面积、容积率、绿化率；分析住宅、商业等各类业态的可售面积及占比情况、分期开发计划、建设期等，若为商业项目，还需关注车位配比情况。 3.标的项目情况 拟授信项目为项目第几期、授信项目主要建设指标情况（包括土地使用年限、建筑面积、可售面积、容积率、绿化率等）、规划楼栋数、总户数、车位数、住宅、商业等各类业态的可售面积及占比、主要户型分布情况等。 4.建设进度 根据项目建设计划、预计竣工时间、资金投入进度，分析项目建设进度是否合理。 （二） 合规性情况 关注立项、环评、四证是否取得，关注土地出让合同有无配建保障房、项目业态、房屋销售节点、户型大小等特殊要求；关注四证证载内容是否连续一致；关注四证证载内容是否与可行性研究报告、调查报告一致；关注四证证载内容是否与授信项目一致。 （三） 筹投资情况 1.分析项目总投资。项目总投预测过高，易产生过度授信风险；总投预测过低，易产生因配资不足引发的完工风险，应合理核算项目总投，避免总投过高或过低情况。总投资主要包括土地费用、前期费用及基础设施建设费、建安费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、期间费用、税金、其他费用及不可预见费用等。 （1） 土地费用：取得房地产项目用地而发生的费用。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价以及土地契税等相关税费。 （2） 前期工程费用：包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 （3） 基础设施建设费：进行项目基础设施建设所发生的费用。包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 （4） 建筑安装工程费：包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等（注：郑州目前建安成本小高层1500元/平方米、高层2000元/平方米左右）。 （5） 公共配套设施建设费：包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施) 的建设费用。主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 （6） 开发间接费用：包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。 （7） 期间费用：房地产开发过程中的管理费用、销售费用和财务费用。 （8） 开发期税费：包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 （9） 其他费用：包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。 （10） 不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，通常以上述各项费用的3一7估算。 2.分析项目资金筹措渠道及已投入资金情况，判断是否存在完工风险：（1）分析项目自有资金的到位情况；（2）根据项目前期认筹情况判断融资期限是否能够实现滚动开发；（3）分析股东等自筹资金的来源及比例。 3.关注土地取得成本、楼面价、建筑面积平均成本、可售面积平均成本与所在区域的物价水平、项目定位等是否匹配，判断项目是否具有成本优势。上述指标的具体公式如下：建筑面积平均成本总投资/总建筑面积 可售面积平均成本总投资/可售面积 （指可售的住宅、商业、写字楼等，不含车位、配套等）楼面地价=地价/计容建筑面积 （四） 区域市场情况 1.关注宏观调控政策及行业大势、区域情况，对所在区域房地产市场走势进行预判。包括所在区域 GDP、人均可支配收入、人口净流入情况、城市拓展的主要方位等；近三年内的房地产投资、在建和竣工销售情况、目前房地产库存量以及去化周期；本区域近三年的土地供应成交情况、土地开发情况； 2.项目所在区域的规划定位，区域内竞品楼盘的供应和销售情况，结合授信项目的基本规划判断项目与区域市场需求的契合度； 3.分析周边在售楼盘的品质、价格及去化速度，判断项目竞争优势及定价的合理性。 （五） 销售及盈利预测 1.项目定位是否与其目标客群一致，是否符合周边市场需求。 2.分析项目销售去化情况，判断项目未来销售情况；包括项目认筹情况、项目已售情况、销售回款进度、剩余货值情况。 3.根据项目定位、周边竞品楼盘定价及项目历史销售价格（若有）判断销售定价的合理性；测算项目销售收入及盈利情况，通过盈亏平衡点及跌价空间的测算判断项目的盈利能力。盈亏平衡点越低，可承受跌价空间越大，项目的盈利空间越大；反之，盈利空间越小； 项目盈亏平衡点=建设投资/（销售收入-销售税金及附加-财务费用） 项目保全价格=（总投资资本金贷款期间不抽走的股东借款）/可售面积可承受跌价空间=（预计定价可售成本）/预计定价四、担保方式 （一） 保证担保 参照融资人审查审批要点2-8项内容对保证人情况进行分析，不仅分析保证人集团合并报表，还应分析保证人本部报表，分析保证人的资产持有状况、资产变现难易程度及授信期间预计可产生的经营性现金流情况，判断保证人是否具有担保能力。 （二） 抵押担保 1.关注项目土地及在建工程是否抵押、抵押范围、抵押率是否合理。 2.关注评估机构是否为我行准入机构，判断评估价值是否合理。 3.关注项目所在地办理土地使用权、在建工程抵押、解押、申领销（预）售许可证手续的流程；办理过程中有无抵押悬空期，悬空期的过渡担保措施和风险缓释措施。 五、结构化融资 1.关注投资银行部等部门是否出具同意上报、结构合规等意见。 2.关注授信结构是否违反监管政策要求。 3.关注通道方在我行是否有授信额度及通道方的可用额度是否能覆盖本笔投资。 六、主要风险点 房地产行业授信整体风险特征归纳为两类：系统性风险和开发销售风险。 （一） 系统性风险 房地产行业属于国民经济支柱型产业。近几年，房地产业的固定资产投资占全国GDP的比例始终高达15-20%，且其产业链上下游关联行业众多；银行信贷体系中，房地产贷款占比始终处于较高水平,房地产已经成为最大的社会资金池之一，资金的流动与市场波动极易造成房地产资产价格泡沫的形成与破裂。 因此，基于房地产对宏观调控政策的高度敏感性，以及风险传导性强、资金密集等特征，一旦经济进入下行周期，货币政策转向，或者供求关系发生逆转，就可能触发房地产行业的系统性风险，并且产生一系列连锁反应。系统性风险可能是区域性的，亦可能是全国性的。 （二） 开发销售风险 主要包括三大核心风险：完工风险、销售风险、具体项目风险 1.完工风险 指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期建设标准，进而影响销售周期和去化率，导致授信期内无法按照计划销售和归还贷款的风险。 影响完工风险的核心要素包括股东/集团的整体资金实力和项目自身的资金来源安排。 （1） 股东/集团资金实力 如果股东/集团整体资金实力强，则在建项目开发、销售的持续性较为稳定，在市场或在建项目出现不利情形时可以提供持续资金支持，能够防止烂尾风险。反之，如果股东 /集团实力一般或资金链紧张，同时储备和在建项目区域布局不合理，则容易出现资金挪用或由于其他项目销售去化慢而导致的资金链风险。 （2） 项目资金来源安排 如果资金计划安排合理、来源可靠、可操作性强，则能够最大程度防止资金链断裂风险，保证建设期资金链的完整性和持续性，保证项目按期保质完工。 2.销售风险 销售风险主要指项目销售环节受到房地产市场整体行业和政策变化引发的购房者心理预期变化、区域市场供需情况、地段位置、销售户型、配套和居住环境、销售价格、消费者认可度等多种因素的变化，最终影响项目销售的风险。 分析评估销售风险的核心要素主要分区域市场风险和具体项目风险两大类。 （1）区域市场风险 当地整体经济发展水平和居民可支配收入情况 居民可支配收入与商品房的销售价格是影响居民购房的两个决定性因素。随着经济发展，居民可支配收入的增长会提高居民购买力，从而增加对商品房的需求。在经济发展落后、或产业结构调整矛盾突出的地区，居民可支配收入不高或增长较少，则会影响购房需求。 当地人口净流入情况 人口是判断地区房地产市场走势的一个重要构成要素，一般而言，区域内人口净流入会增加当地中长期购房需求，促进当地房地产市场的发展，反之则会减少购房需求。 一线、二线城市集中了全国或各省的主要教育、医疗等生活配套资源，并可以提供充足的就业机会，成为全国及各省的人口持续性净流入地区。而三四线城市的上述资源匮乏，总体上处于人口净流出状态，城市间的竞争形成了三四线城市住宅整体供大于求的情况。 （2）当地住宅市场供需比和去化周期供需比反映当年新上市项目的整体供应和销售情况，供需比越低，则说明需求越旺盛，短期成交表现越好，供需趋于均衡。 去化周期是某区域内现有库存商品住宅全部销售完毕所需要的时间（一般以月为单位），该指标反映某时间段内当期（一般指当年）该地区商品住宅的销售情况，是中短期指标，去化周期越短，说明该地区当期住宅项目销售情况越好。 3.具体项目风险 （1） 项目地理位置 项目位置是影响项目未来需求的核心因素之一，关键要素包括政府对该区域现在及未来的整体规划，周边交通、教育、医疗等生活配套设施的完整性和便捷性，以及当地居民对在该区域购房居住的认可度。 （2） 户型结构与销售对象 对于住宅项目而言，通过主要户型面积和占比、销售价格等指标，来判断项目的销售对象为刚需群体、改善群体还是高端群体。一般刚需和改善型住宅的受众对象较广，未来销售风险相对较小。 （3） 销售竞争情况（品牌认可度和性价比） 品牌认可度和销售性价比是影响项目销售的关键因素。 一般情况下，消费者会倾向于根据品牌的熟悉程度来决定购买行为。已完工项目的产品品质、物业管理、销售表现和营销管理等均会对消费者形成不同的影响力，因此，具备充足开发经验和较好市场品牌认可度的开发商所开发的项目具备较好的竞争优势。 购房者购房时会通过项目销售价格、项目产品定位、地段、配套、口碑、品质等综合因素与周边可比项目（包括二手房）进行对比，形成综合的性价比，从而决定购买意向。 第三章 河南省内房地产行业授信审查审批标准 一、住宅类房地产开发贷款 （一）客户准入 1.重点支持： （1） 股东/集团为上年度克而瑞销售金额排名前 70 强的全国性开发商企业，或上述企业控股或操盘的项目公司； （2） 近两年为河南省内销售金额排名前20强的区域性龙头企业; （3） 近两年在我行一级分支机构所在城市进入当地房企销售金额排名前2名的本土房企。 2.择优支持河南省内销售金额排名前 50 强或各一级分支机构所在区域内累计开发面积在 15 万方以上的、现金流稳定、开发经验丰富的开发商。 3.严禁介入新进入房地产行业或规模较小、竞争力较弱的、仅开发单体项目、资金链紧张的开发商。 4.对于上述企业，原则上要求从事房地产开发经营2年以上，且未发生过重大工程质量事故；要求企业管理制度健全，团队开发运营经验丰富，信用和财务状况良好，不涉及民间集资等其他重大负面信息。 5.对于我行一级分支机构所在城市的本土房企，要求70%以上在建项目和土地储备集中在主城区或规划新区，不介入50%以上在建项目或土地储备集中在县域的房企。 （二） 区域准入 1.重点支持郑州、洛阳、开封的项目，择优介入其他地级市的项目，并且地段位于主城区或政府规划新区、周边配套齐全/未来规划周边配套齐全的项目。 2.原则上不介入我行一级分支机构所在城市非主城区和配套不成熟、区域内房屋供应/库存较大、整体去化慢的项目。 （三） 项目准入 1.积极支持以刚需及部分改善型需求为主的住宅项目，重点支持160平米以内的商品住宅项目（对于郑州市及周边优质开发商开发的高档住宅，可择优介入）。 2.审慎介入 （1） 土地成本过高、楼面地价接近或超过周边在售商品房价格的项目; （2） 投资成本和筹资计划不合理、资本金难以落实到位的项目; （3） 区域市场库存压力较大或销售价格持续下降地区的项目; （4） 旅游地产或养老地产项目。 3.审慎介入销（预）售资金无法落实唯一监管、销售回款无法全程监控且缺乏有效贷后风险管理措施的项目；对于全国性大型房企或区域龙头房企开发的位于郑州市区 指金水区、xx区、二七区、管城区、惠济区、郑东新区、航空港区、经济技术开发区。 的优质项目，在经有权机构审批同意的情况下，允许预售资金非唯一监管，但要求在我行监管资金量至少可覆盖我行贷款本息。 4.原则上不介入县域房地产项目。 （四）担保方式 1.抵押 （1） 严格落实我行对房地产开发贷款授信的“抵押为主、封闭管理”的原则，落实项目土地使用权和/或在建工程对我行表内外授信抵押的基本要求； （2） 原则上要求落实抵押担保手续后方可办理提款，若因抵押物暂时不具备抵押条件且需先提款后办理抵押的，要求：悬空期应提供我行认可的增信措施，如其他足值抵押物担保或上市公司保证担保，同时应要求抵押物所有权人 100%股权质押；上报授信方案中必须明确具备抵押条件后多少个工作日内办妥抵押手续,原则上郑州地区要求为20个工作日，有特殊原因信审会审批同意的除外。 2.股权质押及保证 （1） 如股东为大型央企、省级国企、克而瑞销售排名前 70 强中综合实力较强的民企，须要求在股东承诺或借款合同中约定，我行授信期内保持控股权不变（或持股比例不变），所持股权不得对我行之外的第三方质押； （2） 股东非上述企业的，原则上要求落实借款人股权质押，并追加股东连带责任担保（对于借款人为民营企业的，应追加全部股东及实际控制人提供保证担保）。 3.抵押率及抵押物选取标准 优选住宅用途的土地或在建工程（含准现房），其中土地使用权抵押率一般不超过 50%（可按照土地取得的实际成本测算抵押率；经有权机构审议同意该比例可适当突破），在建工程抵押率不得超过 50%；住宅现房的抵押率不超过70%。 商办类抵押物的选择仅限于位置优越、人流量大、易变现的资产，抵押率不得超过 50%，商办类抵押物的选择应满足整体抵押的方式，采取部分抵押的，应本着格局方正、从下往上、整体连接、把边守门、出入方便、易处置的原则选择抵押物。 （五）还款方案 1.按照销售进度还款 对于房地产开发贷款，原则上要求按照项目销售进度还款，具体可分为2种模式： （1） 开立还款保证金账户，按照每销售1平方米计提X 元还款保证金，当还款保证金累计达一定金额时归还贷款；保证金计提规则=授信期间贷款本息/（项目可售面积*70%）； （2） 开立预售资金监管账户，根据项目回款进度归还贷款，要求项目回款比例达 70%前应全部结清我行贷款，对于优质开发商开发的优质项目，该比例可适当放宽。 2.分期还款对于股东背景实力强的项目，可制定分期还款计划。 二、商办类房地产开发贷款 （一） 客户准入 适度支持河南省内股东实力强、境内外知名度较高、具备丰富商办项目开发、销售和运营管理经验的优质企业。 （二） 区域准入 择优支持郑州、洛阳等经济较发达城市的优质项目；审慎介入位于三四线城市的商办项目。 （三） 项目准入 从严控制商办类项目开发授信。在符合客户和区域市场准入标准基础上，审慎选择地段位于当地核心商办聚集区的项目开展合作。 （四） 担保方式 同住宅类房地产开发贷款的担保方式制定标准。 （五） 还款方案 同住宅类房地产开发贷款的还款方案制定标准。 三、旧城改造/城中村改造/棚户区改造类开发项目 以下标准仅适用于由借款人自身信用或授信项目作为还款来源的旧城改造/城中村改造/棚户区改造类（以下统称 “旧改项目”）开发贷款，不适用于以 PPP 项目中政府付费和政府购买服务中政府采购支出作为主要还款来源的旧改项目开发贷款。 （一） 客户准入 1.择优支持股东背景强、资金实力雄厚、主营业务运营稳定、财务稳健，并且同类旧改项目操作经验丰富的企业。 2.原则上要求股东为河南省内销售排名前 20 名的本土企业或克而瑞销售排名前 70 强企业参股的企业。审慎介入股东资金实力较弱、主营业务运营不稳定、债务压力较大，缺乏同类旧改项目操作经验的企业。 （二） 区域准入 1.择优支持旧改开发流程（包括获得二级开发权）程序明确、操作规范，位于郑州市和洛阳市主城区或规划新区的项目。 2.审慎介入除郑州市和洛阳市以外的其他城市的旧改项目，审慎介入旧改程序不明确、流程操作不规范的城市旧改项目。 （三） 项目准入 1.项目合规 （1） 须获得政府有权部门同意实施该项目旧改开发的相关批复文件或证明材料； （2） 项目须符合城市规划和土地利用总体规划，项目应取得所在区域城市控制性详细规划或项目初步规划意见书； （3） 应取得该城改项目纳入河南省住建厅或河南省居安办下发的棚户区改造名单的文件； （4） 应取得项目公司与所在区域城中村改造办公室（或城中村改造项目指挥部或其他政府认可的机构）签订的旧城改造/城中村改造合作协议；（5）应取得城中村改造方案的批复，若暂未取得批复，则应取得由城中村改造办公室（或城中村改造项目指挥部或其他政府认可的机构）认可的改造方案。 2.拆迁风险较小 原则上至少已经与 90%以上的被拆迁企业/居民签署了拆迁补偿协议，可以对拆迁成本和拆迁完成时间进行有效的判断。 3.项目地段优越、建设规划合理、销售风险较小，原则上完成旧改后仍具备低于周边净地出让成本 20%以上的成本优势。 4.对不符合前述3点要求的项目，一律不予介入。 （四）担保方式 1.原则上放款前需提供我行认可的抵押物进行前置抵押，以土地使用权提供抵押的，抵押率最高不超过 60%（可按照土地取得的实际成本测算抵押率；经有权机构审议同意该比例可适当突破）；其他类型抵押物的抵押率参照上述住宅类房地产开发贷款的标准。 2.应提供项目公司100%股权质押，对于我行为非唯一贷款行的项目，股权质押比例应不低于我行占全部金融机构授信的比例。 3.应提供城中村改造/旧城改造合作协议项下的政府/ 管委会/城改办等政府认可机构的应收账款提供质押。 4.对于项目公司为民营企业的，原则上应追加全部股东及实际控制人提供保证担保。 （五）还款方案 1.对于以政府返还收益（如土地出让净收益部分）为还款来源的，应明确还款路径，与相关方签订资金封闭监管协议，确保返还资金直接用于归还我行贷款。 2.对于一二级联动开发、以二级开发环节的销售收入作为还款来源的，应锁定地块，根据后续销售进度制定合理的还款计划（可参照住宅类房地产开发贷款的还款方式）。 四、债券承销和投资业务 （一） 客户准入 1.择优支持总行级战略客户、股东/集团为上年度克而瑞销售金额排名前30强，或虽未进入前30强，但为大型国有背景的企业或在河南省内销售排名前5名的区域性龙头企业，同时要求债务结构合理、财务稳健，且与我行项目合作较多的企业。 2.对非前述类企业原则上不介入。 （二） 项目准入 1.优先选择短融、超短融类短期债券承销和投资业务。 2.审慎介入中票、无固定期限票据类中长期债券承销和投资业务。 第四章 河南省外异地房地产行业授信审查审批标准 一、客户准入 1.原则上仅限于准入最近一期克而瑞销售金额排名前70强的企业或其控股的项目公司（具体名单详见名单准入发文），不与前述企业之外的其他企业开展异地授信业务合作。 2.对准入名单进行动态管理，经营状况出现异常，涉及重大政治风险的，国内外部信用评级在 AA 以下或穆迪评级在B以下的，有可能违约或已经存在违约记录的，不予准入。 二、区域准入 （一） 住宅类房地产授信 1.重点支持位于一线城市和二线强城市的项目，要求项目所在城市常驻人口规模大、近三年呈人口净流入，并且地段位于主城区或政府规划新区、周边配套齐全/未来规划周边配套齐全的项目。 2.审慎进入或严格限制三线及以下、常驻人口规模小、近三年连续人口净流出城市的项目。 3.审慎介入商品房住宅库存消化周期超过 24 个月的城市；不介入库存消化周期超过36个月的城市。 4.不介入新疆、西藏、甘肃、青海、宁夏、黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、山西、云南及其他偏远地区项目。 （二） 商业类房地产授信 1.适度支持位于一线城市和经济较发达、商办项目供求平衡二线城市的优质项目。 2.原则上不介入位于三四线及以下城市的商办项目。 （三） 旧改/城中村改造/棚户区改造类授信 1.审慎介入河南省以外地区的旧改项目。 2.审慎介入旧改程序不明确、流程操作不规范的城市旧改项目。 三、项目准入 1.仅限于对授信主体开展房地产开发项目融资，且授信项目在授信期间内可产生持续现金流并覆盖贷款本息。 2.积极支持以刚需及部分改善型需求为主的住宅项目，重点支持160平米以内的商品住宅项目，对于城市主城区及周边优质开发商开发的高档住宅，可择优介入。 3.审慎介入： （1） 土地成本过高、楼面地价接近或超过周边在售商品房价格的项目; （2） 投资成本和筹资计划不合理、资本金难以落实到位的项目; （3） 区域市场库存压力较大或销售价格持续下降地区的项目; （4） 旅游地产或养老地产项目； （5） 缺乏有效贷后风险管理措施的项目。 四、担保方式 （一） 抵押 1.严格落实我行对房地产开发贷款授信的抵押为主的原则，落实足值抵押物对我行表内外授信抵押的基本要求； 2.抵押物的选择，原则上要求位于一线或二线强城市，三线及以下城市审慎介入； 3.原则上要求落实抵押担保手续后方可办理提款，若因抵押物暂时不具备抵押条件且需先提款后办理抵押的，要求：（1）悬空期应提供我行认可的增信措施，如其他足值抵押物担保或上市公司保证担保，同时应要求抵押物所有权人 100%股权质押；（2）对于后置抵押的，落实保证担保及股权质押手续后可提款额度不超过审批额度的 50%，后置抵押办妥后方可提取剩余额度。（3）上报授信方案中必须明确具备抵押条件后多少个工作日内办妥抵押手续,若未在限定时间内办妥则缴纳全额保证金或提前归还贷款，有特殊原因信审会审批同意的除外。 （二） 保证要求以下主体提供保证担保（或）： 1.授信主体所在集团上市公司； 2.授信主体所在集团境内母公司； 3.授信主体所在集团境内最大资金结算平台； 4.其他我行认可的集团内实力强、信用主体评级高、担保能力强的主体； （三） 抵押物选取及抵押率 优选住宅用途的土地或在建工程（含准现房），其中土地使用权抵押率一般不超过 50%，对于财务稳健度较高的开发商持有的优质地块抵押率可审慎放款至 65%（最终抵押率以有权审批机构审批结果为准），在建工程抵押率不得超过50%；住宅现房的抵押率不超过70%； 商办类抵押物的选择仅限于位置优越、人流量大、易变现的资产，抵押率不得超过 50%，商办类抵押物的选择应满足整体抵押的方式，采取部分抵押的，应本着格局方正、从下往上、整体连接、把边守门、出入方便、易处置的原则选择抵押物。 五、还款方案 原则上要求必须锁定授信项目销售收入作为还款来源，根据授信项目自身销售情况合理制定还款计划。 （一） 销售进度还款 1.原则上要求按照项目销售进度进行还款，鉴于无法落实开立异地销（预）售资金监管账户，因此可委托项目所在区域商业银行进行监管，也可委托信托公司、资产管理公司等第三方独立机构对授信项目驻场管理。 2.要求锁定授信项目销售回款作为还款来源，按照项目回款进度归还贷款，项目回款比例达 70%前全部结清我行贷款，对于优质项目可适当放宽该比例。 （二） 分期还款 可根据融资人或股东资金情况制定分期还款计划。