房地产公司西北区域制度管理汇编V1--区域财务资金部.doc

西北区域制度管理汇编区域财务资金部分册发布日期： xx年 12月 30 日目 录第一章 部门组织架构.3第二章 部门职责边界.4第三章 岗位职责.5第四章 业务审批流程. 74.1资金预算类.74.2费用监控类.84.3资金运营管理类. .9第五章 财务资金部相关管理办法.10（一）财务部员工自用文件. 105.1xx集团房产板块会计核算规范.105.2xx集团成本分摊管理指引. 595.3 xx集团关于规范房地产项目利息成本计算的制度. 635.4xx集团财务档案管理制度.655.5xx集团财务内部稽核制度.725.6xx集团关于实行财务基础工作考核方案的通知.765.7xx集团债权债务管理办法.775.8xx集团资金结算管理办法.785.9xx集团房地产成本核算指导.905.10xx集团地产板块管理口径净利润计算规范.1255.11西北区域追款方案及日常工作流程.1305.12xx集团财务基础工作重点事项完成标准.1355.13xx集团日常核算工作指引.143（二）全体员工适用文件.1355.14xx集团固定资产管理制度.1495.15xx集团外派中方员工薪酬福利管理制度. .1705.16xx集团房产板块费用预算执行管理办法.1735.17xx集团费用管控标准.1765.18xx集团旧项目新地块同心共享政策.1785.19xx集团成就共享计划激励制度.1815.20西北区域水电费用管理制度.191（三）全体员工实操文件.1955.21xx集团(中国)员工借支及预付款管理制度.1955.22xx集团(中国)差旅管理制度.2015.23xx集团(国际)差旅管理制度(试行).2065.24西北区域资金支付管理办法.2125.25西北区域费用报销操作流程指引.2145.26西北区域资金支付审批管理授权.216第一章 部门组织架构部门组织架构区域财务负责人税务管理资金管理业务管理预算管理-兰州xx2期G1404会计出纳兰州xx1期会计出纳兰州xx2期G1405会计出纳张掖项目会计出纳兰州城市花园项目会计出纳兰州xx2期G1407会计出纳备注：根据每个项目规模和业务负责程度，设置项目财务经理和会计主管，人员编制随着项目开发不同阶段及时调整第二章 部门职责边界职能概述工作职责1.政策研究和关系维护1) 负责对行业相关的税收、金融、政府调控政策等进行研究，分析对企业的影响及拟 定对策；2) 负责区域融资管理事务，拓展融资渠道；3) 负责银企、税企、政府等对外关系的建立和维护。2.财务预算管理1) 区域年度经营预算、费用预算编制、审核，并预算执行分析、反馈，监控； 2) 各期间经营、效益分析、反馈及建议，支持经营决策；3) 新项目投资现金流及利润测算；4) 成就共享、旧项目激励等奖金测算及协助申报；5) 同心共享测算及相关经营状况监控。3.资金管理1) 统筹“1212”资金检查，三收三支，制定制度，现金流分析及监控；2) 拟定区域融资方案，开展区域融资、按揭回款等信贷管理；3) 银行账户、监控资金、资金往来、调拨、款项支付；4) 负责指导、审核及监督各项目部资金计划的编制和执行；5) 负责对日常资金业务进行监督，落实资金管理内控要求；6) 对区域资金状况进行分析。4.税务筹划1) 负责所在区域的地方现行税收法律法规，政策的研究。2) 与区域税务机关建立良好关系，落实税收政策的执行。3) 提供相关税务筹划方案、风险评估和控制建议，跟进税务筹划执行情况。4) 对项目部纳税申报进行审核。5) 制定和完善日常税务管理工作制度，建立税务管理体系。6) 对企业税赋情况进行分析，提出改善方案。5.会计核算1) 根据集团会计核算要求，执行区域各公司核算标准；2) 对项目部会计核算工作进行监督检查；3) 编制财务报表，并进行分析；4) 完成各项账务处理及数据处理；6.资产管理1) 各项应收款、借支、往来款、票据的定期排查、监督及清收；2) 公司注资、减资、吸收、合并、注销；7.内控管理根据总部财务内控管理要求，制定区域实施细则，并监督执行。第三章 岗位职责岗位名称工作职责区域财务第一负责人1） 负责本区域及下属成员单位各版块工作统筹与协调；2） 本区域及下属成员单位各项对外输出报表等审核与工作指引。3） 本区域及下属成员单位内控体系的建立与完善管理工作。4） 本区域及下属成员单位政策研究与关系维护方面的整体统筹与安排。业务经理1） 统筹“1212”资金检查，三收三支，制定制度，现金流分析及监控；2） 统筹区域各项核算类业务，并作具体工作安排；3） 负责审核相关报表数据的准确性并确保及时性；税务经理1） 负责所在区域的地方现行税收法律法规，政策的研究。1） 与区域税务机关建立良好关系，落实税收政策的执行。2） 制定和完善日常税务管理工作制度，建立税务管理体系。会计主管1） 负责日常各类单据的审核、调整及管理工作；统筹安排相关核算工作；2） 各项应收款、借支、往来款、票据的定期排查、监督及清收；3） 负责月度及年度账务的对账、结账或反结账工作，整体统筹核算工作，确保账务无误；会计（收入板块）3） 负责日常收入单据的检查、审核及录入管理；且确保项目分期核算；4） 财务系统与营销系统数据差异核对及修正；5） 及时上报相关数据给领导及集团，保证数据准确性；6） 对退筹退订事宜严格审批，确保资金事宜无误；7） 更新应收楼款及客户借款台账，注意及时配合相关部门催收欠款。会计（成本板块）1） 负责日常工程款、采购款、固定资产、存货等成本类单据的检查、审核及系统传递管理；且确保项目分期核算；2） 财务系统与明源系统数据差异核对及修正；3） 对成本类单据严格审批，确保资金支出无误；严格执行“三支三支”管理办法，对资金支付批复额度加以限制。4） 及时更新代付款台账，注意及时配合相关部门催收欠款。会计（费用板块）1） 负责日常费用报销类单据的检查、审核及系统传递管理；且确保项目分期核算；2） 严格审核员工报销单，确保发票真实、报销金额及时间合乎规定；3） 严格执行集团相关费用报销管理办法，对员工报销加以管控与监督；4） 及时更新员工借支台账，注意及时配合相关人员催收借款。税务专员1）提供相关税务筹划方案、风险评估和控制建议，跟进税务筹划执行情况并提出改善方案。2） 对项目部纳税申报进行审核。3） 日常税务工作对接。预算专员1) 统筹“1212”资金检查，三收三支，制定制度，现金流分析及监控；2) 负责资金计划的收集、汇总、上报及配合复核管控工作；3）负责所在成员单位的预算管理、资金管理及财务管理所涉及相关报表及数据收集、分析、整理与输出；4） 负责相关报表数据的准确性与及时性；5） 负责与外部门或集团数据对接及输出，确保沟通及时无误。资金专员1） 负责相关融资管理事务，拓展融资渠道；2） 拟定区域融资方案，开展区域融资、按揭回款等信贷管理；3） 负责对日常资金业务进行监督，落实资金管理内控要求；4） 对区域资金状况进行分析与把控。5） 公司注资、减资、吸收、合并、注销；出纳1） 银行账户、监控资金、资金往来、调拨、款项支付；2） 负责日常单据录入、银行日记账的跟进与监控；3） 对资金收付事宜进行双把关控制，确保资金收付信息无误；4） 注意银行信息等保密工作，保护资金安全。薪资复核岗1） 根据最新员工工资及福利支付管理办法进行薪资复核及发放事宜；2） 注意工资信息保密维护工作。第四章 业务审批流程4.1资金预算类：4.2 费用监控类：4.3 资金运营管理类：第五章 财务资金部相关管理办法（一）财务部员工自用文件5.1xx集团房产板块会计核算规范第一章 总则一、目的为规范企业会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，根据会计法、企业会计准则及国家有关法律和法规，结合本企业的实际情况，制定本规范。二、适用范围本规范适用于xx集团内房地产板块各级企业，相关科目核算规范及口径同样适用于集团内其他各板块公司，若与各板块制定的相应规范/办法不同时，按各板块制定的相应规范执行。三、职责集团总部财务资金部负责本规范的制定、解释、修改及检查执行；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向集团总部反馈。第二章 会计政策一、会计期间1.年度采用公历日期，即每年一月一日至每年十二月三十一日止；2.月度会计期间，为及时准确完成报表，须按集团规定的结账时间点完成结账。二、固定资产折旧政策1.固定资产折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%。2.折旧年限：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。三、摊销政策1. 低值易耗品：领用时一次性摊销。2. 长期待摊费用：开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性摊销转入当期损益；其他统一按三年摊销。3. 无形资产：合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。四、资产减值准备坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经审批处理。存货跌价准备、固定资产减值准备、长期股权投资跌价准备等亦同。五、收入确认时点标准原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业主可选择不同的付款方式，故确认收入的时间也有不同，现根据相关的情况做出指引如下：1.一次性付款方式：以合同交付日期（销售合同上所载的收楼日期）为收入确认的时间点，以合同约定的实际结算金额为收入确认金额。2.分期付款方式：合同收楼日前收到的款项，在合同收楼日的当季度，将累计已收到的款项确认收入；合同收楼日前未收到的剩余款项，待实际收到款项的当季度确认收入。3.银行按揭付款方式：首期销售收入（现楼）或预收账款（预售）按实际已收到的款项在合同收楼日当季确认；合同收楼日后，对后续收到的银行按揭款，按照银行实际放款的当季确认收入（现楼）或预收账款（预售）。第三章 会计科目核算规范第一节 资产类科目一、1001库存现金1.本科目核算企业的库存现金。企业员工借支内部周转使用的备用金，在“其他应收款-备用金”科目核算，不在本科目核算。2.各公司库存现金限额及现金业务收支、保管等应严格按照国家有关现金管理的规定及xx集团货币资金管理制度严格执行。3.企业需设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入、支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，月终要与总账核对相符，做到日清月结。4.企业现金清查，发现的有待查明原因的现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算。待查明原因后作如下处理：（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，根据管理权限，经批准后处理，借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目。（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后，借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的库存现金。二、1002银行存款1.本科目核算企业存入银行的各种存款，包括七天存款、协定存款等。企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算.2.各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照xx集团货币资金管理制度规定加强对银行账户的管理。3.各公司应加强对银行存款的管理，定期对银行存款进行检查，对账，编制银行存款余额调节表。存在未达账项应及时查明原因并向有关领导报告，及时进行清理：（1）银收企未收，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（2）银付企未付，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（3）企收银未收，超过1个月以上须查明原因并提交书面报告至区域财务负责人审批；超过3个月以上由资金分部负责人审批；（4）企付银未付，超过3个月以上须查明原因并要求银行开具银行未付证明后做冲账处理。4.本科目期末借方余额，反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。三、1012其他货币资金1.本科目核算公司的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款、专户管理账户等其他货币资金。2.外埠存款，是指企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。企业将款项委托当地银行汇往采购地开立专户时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到采购员交来供应单位发票账单等报销凭证时，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。将多余的外埠存款转回当地银行时，根据银行的收账通知，借记“银行存款”科目，贷记本科目。3.银行汇票存款，是指企业为取得银行汇票按规定存入银行的款项。企业在填送“银行汇票申请书”并将款项交存银行，取得银行汇票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行汇票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目；如有多余款或因汇票超过付款期等原因而退回款项，根据开户行转来的银行汇票第四联（多余款收账通知），借记“银行存款”科目，贷记本科目。4.银行本票存款，是指企业为取得银行本票按规定存入银行的款项。企业向银行提交“银行本票申请书”并将款项交存银行，取得银行本票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。因本票超过付款期等原因而要求退款时，应当填制进账单一式两联，连同本票一并送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记“银行存款”科目，贷记本科目。5.信用卡存款，是指企业为取得信用卡按照规定存入银行的款项。企业应按规定填制申请表，连同支票和有关资料一并送交发卡银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业用信用卡购物或支付有关费用，借记有关科目，贷记本科目。企业信用卡在使用过程中，需要向其账户续存资金的，借记本科目，贷记“银行存款”科目。6.信用证保证金存款，是指企业为取得信用证按规定存入银行的保证金。企业向银行申请开立信用证，应按规定向银行提交开证申请书、信用证申请人承诺书和购销合同。企业向银行交纳保证金，根据银行退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。根据开证行交来的信用证来单通知书及有关单据列明的金额，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目和“银行存款”科目。7.存出投资款，是指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。企业向证券公司划出资金时，应按实际划出的金额，借记本科目，贷记“银行存款”科目；购买股票、债券等时，按实际发生的金额，借记“交易性金融资产”等科目，贷记本科目。8.企业应加强其他货币资金的管理，及时办理结算，对于逾期尚未办理结算的银行汇票、银行本票等，应按规定及时转回，借记“银行存款”科目，贷记本科目。企业应严格按照本办法规定核算其他货币资金的各项收支业务。9.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的其他货币资金四、1101交易性金融资产1.交易性金融资产是指企业为了近期内出售而持有的金融资产，如以赚取差价为目的从二级市场购买的股票、债券、基金等，企业持有购买的银行理财产品，也在本科目核算。企业购买持有的银行理财产品，通过本科目核算；七天存款、协定存款等符合存款性质的通过“银行存款”科目核算，不在本科目核算。2.满足以下条件之一的金融资产应当划分为交易性金融资产：（1） 取得金融资产的目的主要是为了近期内出售或回购或赎回。（2） 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。（3）属于金融衍生工具。但被企业指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。3.企业取得交易性金融资产时，按其公允价值借记本科目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。4.持有至到期出售时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该金融资产的成本，贷记本科目，按其差额（收益），贷记或借记“投资收益”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业持有的交易性金融资产的公允价值。五、1122应收账款1.本科目核算销售产品、提供劳务等，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。2.各公司之间的资金调拨的往来款，通过“其他应收款”内部往来科目核算，不通过本科目进行核算。3.为保障企业应收款的安全性，防范资金风险，加快企业资金周转，提高资金使用效率，应收款管理应实行统一领导、分工协作，责任到人。各公司财务部门应牵头联合经营部门定期对企业的应收账款加强管理：（1）财务部负责应收款台帐管理，定期对应收款进行账龄分析及汇总工作，针对问题及时提出管理建议，督促业务部门加强催收。（2）业务部门负责应收账款的回收，跟踪业务处理过程。特别是对公司垫资的代收代付款项，业务部门应竭力加强管理。4.应收账款的坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经管理层合理审批处理。5.本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“预收账款”核算。六、1123预付账款1.本科目核算企业按照合同规定预付的款项。包括预付土地款、预付工程款、预付材料设备款、预付办证费用和其他等。2.预付工程款核算按总包合同或非总包合同约定的工程预付款。预付给施工单位工程款项时，必须取得施工方开具的工程发票。（1）按总包合同规定支付施工单位预付工程款1000万并取得发票：借：预付工程款 1000万 贷：银行存款 1000万（2）本期需支付进度款3000万，从预付工程款中抵扣500万（只需开具发票2500万）： 借：应付账款 3000万 贷：银行存款 2500万 预付工程款 500万借：生产成本 3000万贷：应付工程款-发票已到 3000万3.预付材料设备款核算企业因购货而预付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收到所购物资，按应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”、“库存商品”等科目，按应支付的金额，贷记本科目。补付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；退回多付的款项做相反的会计分录。涉及增值税进项税额的，还应进行相应的处理。4.本科目应按照预付款项的类别设置明细科目，并分别按分包单位和供应单位进行辅助核算。5.预付账款须建立台账管理制度。除政府事业单位预付款外，其他款项预付时，必须事先取得发票。财务部门应督促经办人跟进预付账款的清理情况、发票开具以及清收负责人和经办人等信息，建立健全预付账款清理责任制度。6.本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“应付账款”核算。七、1124预付税费1.本科目核算企业按照税法规定计算预付的各种税费，包括预付的企业所得税、土地增值税、营业税及各项附加税费，预收账款确认收入时，将对应的土地增值税、营业税及各项税费结转到主营业务税金及附加科目。2.预付税费-土地增值税下设两个三级科目：预交、待退。均下挂核算项目房地产项目业态档案，按核定预征率计提。计提时：借：“预付税费-土地增值税-自建物业（预交）”贷：“应交税费-土地增值税”，缴付时：借：应交税费-土地增值税贷：银行存款确认收入时：借：主营业务税金及附加贷：预付税费-土地增值税-自建物业（预交）” 3.预付税费-企业所得税。从预收账款结转收入时，将预缴的企业所得税转入应交税费-企业所得税科目，抵减当期应缴企业所得税。贷：应交税费企业所得税（红字） 贷：预付税费-企业所得税八、1221其他应收款1.本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外其他各种应收及暂付款项。根据核算需要，设置明细科目：往来款、保证金及押金、员工借支、备用金借支、内部员工代付款、外部单位代付款等。2.往来款，核算集团内部单位往来款，以协同凭证处理，以达到双方同时挂账，无论款项是应收对方还是应付对方，统一计入“其他应收款-往来款”核算，以便集团合并报表互相抵销。3.借支划分“员工借支”和“备用金借款”核算。（1）员工借支核算员工因特定业务办理需要以个人的名义向公司申请预支资金以办理相关业务，收款人为员工个人的借支行为，如差旅费、零星采购借支等。（2）备用金借款核算公司拨付给员工备作需要周转的经常性开支，该款项在额度的金额和期限内，业务发生时，借支人凭发票等有关凭证报销，补充原定额等；借款期限到期或调换经办人时才全部交回备用金，如屋村物业管理服务部、屋村客服前台收款找零长期周转的备用金。（3）对于借支，财务应设立个人借支备案登记薄登记个人借支信息，登记薄信息须包括：借支单编号、借款人、所在部门、借支事项、借支金额、预计还款日期。找零备用金期限最长为一年，实行定额备用金管理，于每个会计年度末进行一次清理，每次期限终了，需再次严格审核备用金借款的额度与必要性。4.内部员工代付款核算公司预支付需向员工收回的款项，科目下设明细科目：个人所得税、社保费、住房公积金、员工宿舍水电费、代扣员工宿舍费、员工IC卡款项等明细科目。5.保证金及押金，核算公司为履约合同向对方支付的或政府行政事业单位收取的保证金或押金。为区分政府事业单位收取的保证金及押金，专设“政府保证金及押金”进行核算。6.外部单位代付款，核算公司为外部施工单位代付的水电费、甲指材料费、农民工保证金、安全文明措施费以及工程借款等。这部分属代付款项，需从施工单位工程款中抵扣回，或施工单位返还。7.工程借款科目，核算除工程预付款和工程进度款外暂借给施工单位的工程款项。按总包合同约定支付的工程预付款通过“预付工程款”核算。九、1303委托贷款1.委托贷款是指由委托人提供资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。2.委托贷款本金科目用于核算委托方委托贷款本金，按【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息；3.委托方收到的利息收入通过【投资收益委托贷款委托贷款利息收入】核算；4.委托方支付的银行手续费通过【投资收益委托贷款委托贷款手续费】核算，若期限超1年的委托贷款手续费可根据实际需要作分摊处理；5.委托方利息收入产生的税费通过【投资收益委托贷款委托贷款税费（明细）】进行核算；6.增加【短期借款委托贷款】和【长期借款委托贷款】科目，用于核算借款方委托贷款的借款本金，其中一年内到期的委托贷款使用短期借款科目，一年以上的使用长期借款科目，并增加【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息.7.借款方的利息支出通过【财务费用利息支出】核算。十、1401材料采购1.材料采购属于过渡科目，用于核算采购发票结算后材料冲暂估后重新计价入库与确定最终应付债务的中间过渡，月末此科目没有余额：（1）采购入库单（非暂估标识）生成分录 借：原材料 贷：材料采购（2）采购应付单生成分录借：材料采购贷：应付账款-应付材料设备款-发票已到十一、1403原材料1.本科目核算公司在提供劳务和经营管理过程中消耗的材料或物料等，包括原材料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。2.集团公司的采购、仓库通过用友供应链管理，系统已设好账务处理规则和凭证模板，实现自动生成凭证，保证仓库账和会计账的数据一致。3.物料领出，以部门受益、服务范围、物料性质等判断应计入成本还是费用，是计入哪个明细，在损益类科目核算具体说明。十二、1405库存商品1.本科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。2.各公司在进行“库存商品-开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。3.本科目采用数量金额式核算，按房地产项目、业态档案辅助核算。4.库存商品的主要账务处理：（1）完工产品结转原则：产品竣工后由生产成本科目结转至“库存商品”科目核算，按实际成本，借记本科目，贷记“生产成本”。同一个苑区分期竣工交付使用，则应将该苑区按竣工交付使用时间拆分为多个成本核算单位分别归集成本和结转“库存商品”科目（2）销售产成品结转成本时，借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记本科目。5.本科目期末借方余额，反映企业库存商品的实际成本。十三、1481待摊费用1.本科目核算企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内(包括1年)的各项费用，如预付保险费，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额、一次支付数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费及施工机械安装、拆卸、辅助设施和进出场费等。2.企业预付给保险公司的财产保险费、预付经营租赁固定资产租金、预付报刊订阅费等，应于预付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；财产保险费应在保险的有效期限内、经营租赁固定资产租金应在租赁期间内、报刊订阅费应在所涉及的期间内平均摊销，借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记本科目。3.企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。按受益期限分期平均摊销时，借记“管理费用”、“制造费用”、“销售费用”、等科目，贷记本科目。4.待摊费用应按费用项目的受益期限分期摊销。如果待摊费用所应摊销的费用项目，不能再为企业带来利益，应将尚未摊销的待摊费用的摊余价值，全部转入当期成本、费用。5.本科目应按费用种类设置明细账，进行明细核算。6.本科目期末借方余额，反映企业各种已支出但尚未摊销的费用，期末在资产负债表“预付款项”项目填列。十四、1601固定资产1.根据企业会计准则，结合集团所属公司实际情况和相关要求，固定资产是指同时符合下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）；（2）使用期限超过一个会计年度，单位价值在2000元以上的资产，包括：厂房及建筑物、机械设备、运输、电子设备、办公设备、易耗设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等；使用期限是指使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。2.固定资产特殊界定规则.为有效利用资源，加强管理，下列品种的资产不论价值大小一律作为固定资产管理：（1）主要包括：电脑、电视机、复印机、传真机、保险柜、空调、刻录机、冰箱、洗衣机、手机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、打印机、速印机、碎纸机、投影仪、音响、绘图仪、电瓶车等；（2）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）以及日常办公用品（文具），应该按照批量入库的各不同资产，单件符合固定资产入帐标准的就必须按固定资产管理。（举例：某单位批量购买一批办公家具，含大班台、办公椅等，其中大班台的单位价值较高，使用期限也较长，就需要作为固定资产管理，其他办公桌椅价值较低的可做低值易耗品管理）3.企业外购、自建的固定资产成本包括购买价、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。若需安装的固定资产，还需包含安装调试成本。自行建造的固定资产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括人工、材料、税费、应予以资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。4.固定资产折旧：折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%.预计使用寿命：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。5.固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。若符合固定资产确认条件的应当计入固定资产成本。如有被替换的部份，应扣除其账面价值；对于固定资产的日常维护修理费用，因其支出只是为确保固定资产的正常工作状况，一般不产生未来的经济利益，不符合固定资产的确认条件，应在发生时计入当期损益。6.固定资产的处置，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁坏（失窃），应将处置收入（包括保险或个人赔偿）扣除帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。7.房屋建筑物（1）房屋建筑物是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）公司自持物业如酒店、会所、售楼部等，根据结算书将建筑物和其他附属工程分开入账，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、