上海大酒店分析.doc

上海酒店行业分析第一某些 行业概况上海四五星级、甚至超五星级高档酒店数不胜数，多数集中在上海最繁华商业区，形成了静安、虹桥、浦东三大宾馆群，是商务旅客首选。中华人民共和国酒店行业整体发展状况 自1980年开始，中华人民共和国酒店业产业规模成倍数地加速发展。酒店供应量随着需求扩大而迅速增长。，国内星级酒店数量继续保持适度增长。到末，全国共有星级酒店 12751家，比上年末增长923家，增长7.8%；拥有客房145.98万间，比上年末增长12.76万间，增长9.6%；拥有床位278.55万张， 比上年末增长21.38万张，增长8.3%。，全国星级酒店经营状况良好。全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增长136.17亿 元，增长10.1%；上缴营业税108.12亿元，比上年增长30.96亿元，增长40.1%。 在酒店业重要形态涉及： 酒店产品更个性化：商务酒店、会议酒店、主题观光酒店、休闲度假酒店、经济型酒店、公寓酒店、乡村旅馆、汽车旅馆、青年旅舍。 产品形态上完全与国际接轨，酒店产业形态更多元化：商务+酒店、商业+酒店、地产+酒店、旅游+酒店、会议+酒店、高尔夫+酒店、酒店产业链经营。 酒店产业规模更大：直接产业规模值超过亿元，还不涉及各种餐饮和休闲娱乐以及酒店供应商等产业链。 酒店产业效益中社会效益和经济效益不断提高：比增长了800多家，星级酒店是13558家，到为止，依然超过50%酒店是浮现税后亏损。 二、上海酒店业发呈现状 构造：上海酒店业主 要由两大某些构成，即星级酒店与社会旅店。两者之间区别，重要集中在市场与服务差别上，与其规模大小、档次高低无关。星级酒店提供多功能服务，即除了 客房住宿以外，尚有餐饮服务、康健娱乐设施服务、会议设施服务等等。这种服务有深度豪华，如四五星级等高档酒店，也有简约实用，如低星级酒店；社会旅 店提供单一有限服务，即客房住宿。但在客房住宿服务深度方面，内部存在较大差别，其设施并不都是浅显低档，有不少是深层次中高档。如宜必思在上海 连锁酒店，其客房服务设施水平不亚于三星级酒店。 现状：截止至底上海共有正式评估星级酒店374家，其中五星级38家、四星级51家、三星级131家、一、二星级154家。此外尚有25家左 右相称于四、五星级水平但尚未评星酒店。从分布状况看，四、五星级酒店大都集聚在中心城区。特别是五星级酒店，重要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东 等区中心商务地带;这与五星级酒店功能定位和适配环境基本一致。三星级如下酒店相对平衡，全市18个区与崇明县均有分布。从星级酒店经营状况来看，星 级较高酒店经营状况较好，星级较低酒店经营状况相对较差。 截止至底，上海有各类社会旅店3460余家，分布在全市各个角落。依照其客房构造不同，社会旅店可大体分为三类：一是经济型商务旅店，其特性 是在一房两床含独立卫生间基本上增强商务功能，如有相称比重单人大床房、客房内配备独立写字桌、软座椅或简易沙发、上网功能等。二是假日旅店，其特性 是一房两床或三床，内设独立洗漱卫生设施。三是青年旅店，其客房特性是一房多铺，房内不设独立卫生间。社会旅店整体来看有这样几种特点：（1）价格浮动范 围大；（2）分布面广；（3）新型经济型连锁旅店发展迅速。 酒店存量：上海存量酒店供需总体状况可以概况为两句话，即“大体平衡，某些酒店略有供余”。这与三年前“总体平衡，高星级略显紧缺”已有 所不同。上海旅游酒店平均客房率为64.8%，与66.43%和68.74%相比，分别下降了1.63个百分点和 3.94个百分点；其中星级酒店客房率为63.9%，与65.64%和69.05%相比，分别下降了1.74个百分点和5.15个 百分点，与71.82%相比，则下降了7.92个百分点。上海和这两年每年均有大量新客房投入营运。高品位市场领域，在 就增长了23家高星级酒店，客房数达到8576间。其中定位在五星级有13家，客房5931间；定位在四星级有10家，客房2645间。经 济型酒店在沪扩张势头更猛，如汉庭、如家、MOTEL168、速8、锦江之星和宜必思等，新增客房数超过了1.5万间。加上高星级市场 8576间客房，上海新增客房总数至少有23576间。二是酒店房价升涨较快，抑止了某些消费需求。上海酒店业如此剧烈发展态势，着实令人担 忧。如果不加控制，上海酒店业将浮现五个趋势：总体上供过于求，客房入住率峰谷差扩大，房价呈现不稳定状况，中低档酒店难觉得继，酒店业健康发展受到威胁。 借着北京奥运会和上海世博会东风，以及旅游、会展经济迅速走热，上海已成为亚洲五星级酒店房价最高都市之一。上海五星级酒店平均房价达到 了1406.43元/天，入住率保持在70%以上。受旅游、会展经济和奥运会等因素推动，众多大型跨国公司都积极在沪拓展高档酒店市场，国际酒店集团十强在上海拥有和管理高档酒店为54家，申城高星级酒店国际化竞争格局已经形成。 问题：虽然沪上高星级酒店房价连年攀高，但国内有限高档客源市场基本被国际酒店集团所垄断。这些国际酒店集团还把发展经济型酒店作为将来强攻目的，不断向中低端领域渗入。 而众多内资酒店在激烈竞争中往往只能竞相降价，导致亏损严重，最后只能以交纳高额管理费用为代价交由国际酒店集团代为管理。近年来，沪上内资酒店翻修后 挂上国际酒店集团品牌状况屡见不鲜。因而，虽然高星级酒店平均房价有所上升，但某些转交管理权内资酒店初始投资方获益有限。 后沪上酒店业也将不再是星级酒店“一枝独秀”，品牌经济型酒店、奢侈酒店乃至富有特色家庭旅馆，都会是此后酒店业发展方向。与此同步，中低档住宿业将被品牌经济型连锁酒店进一步“洗牌”，低星级酒店客房出租率也许继续下降。 世博会期间，上海需要接待游客7000万人次，平均每天接待38万人次，高峰期每天将接待70万人次，这就意味着需要63万个酒店床位，而上海 仅拥有酒店床位26万个。按国际管理，酒店客房数和就业人数之间比例是1:1.1，即每100间客房需要员工110人，而这个比例在国内是1:1.5- 1:2.5。以此推算，到上海酒店业人才缺口约在50万人左右。 对策：（1）预测市场需求与既有供应之间存在缺口，需要不断新增酒店来保持动态平衡。（2）酒店增长要以常态发展需求为根据，不可无所节制。一是 三年行动规划拟定目的所带来新增需求，即三年弥补547.34万房夜次缺口、平均每年新增182.45万房夜次；二是世博会带来半年 7000万人次需求。客房供应量新增应以常态需求发展为参照系数并与其保持动态平衡，即以三年行动规划需求为根据，而不应以诸如世博会这 样某个高峰时段特殊需求为目的。（3）世博会期间高峰需求应以多途径多渠道来消化解决。例如：动员起用所有服务公寓、酒店式公寓和其她非酒店住宿设 施及民间住宿设施；动员起用农村和城乡居民家中空余住房；充分运用上海周边长三角地区住宿资源（当代交通大大缩短了上海到苏州、无锡、杭州甚至南京等 地距离，使这一方案成为也许）；参照借鉴其她世博会承办国经验和办法（如西班牙租用国外游轮）等。 趋势：随着近几年国际会展及旅游业升温，导致了在某些国际会议、商业活动期间，酒店浮现了“一房难求”供应短缺局面。将来几年，上海酒店市场需求受宏观旅游、世博会等因素影响，整体将处在上升之中。上海高档酒店业前景无限，将成为将来重要投资汇集中心之一。 上海酒店发 展布局发生了变革。一方面，随着上海经济发展向外延扩展，老式近郊一带正形成新cbd地区，经济、人口、商业开发、办公也在向新兴cbd地区聚拢；另 一方面，市中心板块内酒店布局已经饱和，迫使酒店布局点向外扩展，并向新兴cbd地区靠拢，形成新酒店汇集区。以金桥office park ii为代表新兴cbd正成为标杆，区域内汇聚了华美达等一批高星级酒店，以及众多世界500强公司。 与此同步，酒店价值构造也呈现多元化，由单纯服务业，转向既涵盖分享服务性行业高价值，又涵盖作为不动产性质优质投资型物业。产权式酒店是其发展类型代表，具备低风险、稳固收益、长期运营价值体现，受到投资者热切关注。 随着世博会临近，上海将迎来新一轮宾馆酒店建设和改造高潮。上海必要改造400多家和新建300多家宾馆，才干满足潜在需求。世博会游客消费模式各种各样，需要大量多样化住宿条件，这将为酒店行业创造巨大增长潜力。 上海高星级酒店房价和入住率持续提高推动酒店投资大幅增长。截止底，上海待评、在建和待建高星级酒店数量达到86家，是四/五星级酒店数量 1.25倍。新建酒店开业数仍较多，增幅预测在10-15%，但开始数量将明显减少，增幅预测在10%如下。 上海迪斯尼成熟年份年接待量约在1000万人次以上，开业初期将达到或超过香港水平，年接待量在500万人次以上。如果能建成开业，则上海旅游、酒店、餐饮等服务行业因世博迎来高景气将得以延续。世博会之后上海酒店业仍也许面临供不应求局面。第二某些 行业环境 近日，国家出台了国务院关于增进旅游业改革发展若干意见(如下简称意见)，对加快旅游业改革发展、提高行业服务内容和质量、增强旅游业在国民经济中作用，作出了明确规划和详细布置。意见被业内普遍以为是对旅游行业一支强心针，对旅游行业发展具备重要意义。那么，作为旅游行业重要构成某些酒店业，在这份国家旅游发展新政推出之后，应当如何因势利导?酒店业将来发展之路，又该如何去走?下面，笔者就意见进行解读，提出个人看法和建议。一、意见重要内容和对酒店行业作用：一方面，意见二十条内容里面，提成了“树立科学旅游观”、“增强旅游发展动力”、“拓展旅游发展空间”、“优化旅游发展环境”、“完善旅游发展政策”等五个方面。这些办法就整个旅游行业而言，都是针对性很强，但详细到细节贯彻方面，笔者以为，对景区、旅行社、以旅游经济为主地区和都市来说，作用或许不不大于单纯酒店行业。酒店业的确能从中分一杯羹，但比例不会太大。但是，对于某些面临“寒冬”酒店，这个意见推动作用，或许能将其解救于困境之中。另一方面，意见核心字眼，在于“创新、转变、提高、完善”、也就是创新理念、转变模式、提高质素(无论是个人还是公司)、完善制度(涉及行业规范化、建立诚信体系、旅游形式多样化、优化环境设施、拓展旅游空间等)。如果酒店行业要更好地在这个大趋势下开展经营，就必要充分理解这些字眼和规定。再次，意见详细办法有诸多，而能被酒店业充分运用做文章也有诸多，例如倡导国民旅游注重休闲、养生、健康、健身;全面开展各种有别于老式形式旅游，涉及乡村旅游、体育旅游、老年旅游、森林旅游、研学旅游、海洋旅游、医疗旅游、竞技表演、低空飞行旅游等等；扩大旅游购物消费，勉励发展特色餐饮、主题酒店；对符合条件旅游公司在金融方面进行扶持，甚至支持上市；加强旅游基本设施建设，笔者以为酒店住宿行业应被纳入其中作考虑;推动区域旅游一体化，加强旅游双边合伙，办好与有关国家旅游年活动，等等。最后，要注意是，此前咱们说旅游，普通只是观光旅游、照相旅游，但此后旅游发展方向，是规定推动旅游产品向“观光、休闲、度假并重”转变。二、在意见出台后，酒店业可以从哪些方面着手开展经营和管理?第一，是人才队伍建设要加强。这个规定在意见里是最后一条，但笔者以为作为以人为本酒店行业来说，是一方面要强调也是最重要一条。酒店自身是属于劳动密集型公司，诸多服务没办法通过科技手段达到机械化或智能化操作，因此人作用在酒店里就显得尤为重要。国内酒店行业服务质素在所有服务行业里，可以说是首屈一指，但近年整体服务水平有所下降，因素就是薪酬原则相较其她行业偏低、行业内缺少培训和晋升发展空间，因而对人才吸引力减少，员工流动率加大，最后导致服务水准整体下降。那么，应当如何加强人才队伍建设?在当前酒店行业利润率越来越低状况下，通过大幅提高员工薪酬原则来吸引人才是不现实。笔者觉得可以有如下几种方面办法来达到这一目的：一是履行服务员终身职业制，打破干服务行业是吃青春饭魔咒，让真正想从事服务行业人可以安心在这个行业里工作。国外诸多知名酒店均有上了年龄老服务员，为什么中华人民共和国不可以；二是培养酒店自己有潜质人才，不要怕流失到别酒店去，也不要说自己酒店是什么人才学校，试问哪家酒店不是人才学校?只要是热衷于酒店服务人才，不论怎么流动，都还是在咱们行业里；三是多层次开展人才发掘工作，有条件酒店可以通过校企合伙培养人才，不够条件或者规模较小酒店也可以通过横向合伙、跟其她同行携手共同开展这方面工作，这样可以有效减少运作成本，同步也能提供应人才更多选取；四是改进酒店内部环境，注重公司文化建设，吸引人才留店，减低员工流动率。第二，酒店要实现两个转变，一是转变经营思想，二是转变社会角色。转变经营思想，就是实现从“关起门做生意”到“走出去做生意”转变。后来酒店业，竞争将会加剧，此前那种酒香不怕巷子深老式酒店经营空间将越来越小，新时期规定是酒店业必要紧密抓住时代发展潮流，积极从旅游经济中寻找新利润空间。例如靠江海酒店，可以依托河流旅游、海洋旅游做文章，靠森林或国家公园酒店，可以做森林旅游、度假旅游文章；地方风景优雅、生活节奏不快酒店，可以兼顾老年公寓，做老年旅游文章；就算是偏僻山区、欠发达革命老区酒店，也可以做乡村旅游、红色旅游文章。核心就是两个字：特色。如果你不是主题酒店、也不是不差钱酒店、更不是有干爹酒店，那么，在这个没买点、没特色会死年代，找准自己定位、发掘自己特色，就是酒店经营重要法宝。此外一种社会角色转变，就是酒店要重新衡量自己在社会中扮演角色。当前人们生活水平越来越高，酒店也不再是只有富有人家才干去地方，因此，酒店不要再充当高大上角色了，要恰当放下身段，把目光对准更多寻常家庭，推出符合她们消费需求服务产品。同步，酒店也不再是进来就是吃饭、唱K、桑拿、睡觉地方，它还可以是休闲、健身、运动、游乐、观光、社交、办公、展览、相亲、新闻发布会甚至DIY消费流程去处，综上所述，它就是一种大众生活中不可或缺活动场合。固然，有酒店会以为自己还是乐意做老式意义上酒店。没关系，只要你生意足够好，就不用去挥霍精神思考变化。第三，要诚信经营，遵守行业规则，尊重市场规律。意见中指出：“行业协会要完善行业自律规则和机制，引导会员公司诚信经营。建立严重违法公司“黑名单”制度，加大曝光力度，完善违法信息共享机制”。这意味着，后来凡是弄虚作假、靠不合法手法经营酒店，将会在行业内受人唾弃。随着国家对公司诚信和个人诚信体系不断完善，作为经营者个人，也将很难象此前同样换一身皮又可以重出江湖了。这些诚信规定涉及：不搞价格欺诈、不搞垄断经营、不违背劳动法规、不强买强卖、不从事违背国家法律法规活动，等等。第四，酒店业要开展跨界合伙，从单兵作战向联合伙战转变。酒店行业，合伙最多也许就是旅行社、景区和网络订房平台了，但后来需要更多跟其她行业开展合伙。例如前面提到依托各种形式旅游经济，就是酒店跟旅行社、地方政府、推广机构合伙。当前尚有酒店跟金融机构合伙，推出会员VIP服务，也有酒店跟高尔夫球会合伙，推出高尔夫几天几夜游，尚有酒店跟主题公园、跟会展部门、跟医疗机构、跟邮轮公司合伙，推出各种各样新式服务，这些都阐明了不同行业间开展合伙空间非常辽阔。此外，酒店行业间联系和合伙也应当加强。新形势下，酒店同行应互相多沟通、多交流，避免恶性竞争、互相拆台，共同将精力放在做大市场蛋糕上，从而达致互利共赢。最后，要提提这次意见中，将职工带薪休假制度和拓展入境旅游市场这两件事提上了议事日程。职工带薪休假制度实行，将又是极大增进国民旅游热潮一项举措；而增进外国人入境过境旅游签证便利化办法，逐渐优化完善外国人72小时过境免签政策，也也许会掀起新一轮外国人到中华人民共和国来旅游热。这两项政策，对涉及酒店行业在内所有旅游行业来说，都是一件非常利好事情。为此，诸多酒店应想想自己该如何改造，淡化娱乐和灰色经营色彩，突出适当家庭氛围环境，营造和谐健康活动空间，以及哺育足够外国语人才，以应对国外客人需求，都将是后来酒店行业重要发展方向。 第三某些 市场分析后世博上海酒店业作者：邵兵，现任星程酒店CEO。1993年上海交通大学宾馆酒店管理专业本科毕业，从事酒店行业。从业经历涉及国内和国际品牌酒店管理、品牌输出管理和酒店开业筹办等。引自： 环球旅讯由于上海世博会关系，上海酒店生意如火如荼，相称一段时期内保持一房难求局面，以至于上海周边昆山等地酒店也开始爆满。依照中华人民共和国最大中档酒店连锁-星程酒店记录，星程上海地区酒店客房收入在第二季度同比上升了至少50%，这是一种令人振奋数字，充分阐明上海酒店正在充分享有期待已久世博盛宴。如今，世博已经到了最后收官阶段，上海地区酒店热度依然不减。在经历了长达半年世博盛宴后，上海酒店业世博之后日子怎么过呢？在探讨这个问题之前，咱们不妨来看看国内某些类似案例吧。1999年昆明花博会期间，共接待海内外游客942万人，门票收入3.4亿人民币。1997年，昆明市只有4家四星级酒店，没有一家五星级酒店。到，昆明四星级酒店增长到15家，另有5家五星级酒店，高星级酒店足足净增长了四倍！星级酒店总数达到266家。酒店经历了左右价格肉搏战，其间外资品牌退出，三星酒店卖100，四星酒店卖200，五星酒店卖300批发价满天飞，近几年虽略有好转，但是要恢复到合理价格水平还需要3-5年时间。北京奥运会在总结了国际上举办奥运会都市在奥运后普遍浮现大量房间空置状况，对新酒店建设有所控制。时全北京有酒店422家，有了824家，增长了几近一倍。如今，奥运会后酒店过剩迹象已经尽显：前九个月虽客房需求量增长了3%，但平均每间客房收益反而下降了53%左右(受世界性金融危机影响，国内酒店业经营业绩普遍大幅度下降。几乎全国所有重要大都市在这个时间段内均有类似状况，北京酒店一下增长许多，因而下降幅度也较其她都市为大)；今年前五个月，整个北京酒店入住率和平均日房价分别下降18.4%和22.2%，每间可出租客房收入与同比下降43.9%。虽然在奥运期间，北京酒店业客房出租率也远未达到抱负水平，有些酒店经营业绩甚至很惨，因素就在于某些酒店在奥运期间房价暴涨。尽管如此，相比当时昆明，北京奥运会之后，酒店面临还仅仅是勒紧腰带过几年苦日子，这得益于几条因素：吸取了昆明、洛杉矶、悉尼等都市前车之鉴，奥运前对酒店建设适度控制；北京自身旅游资源丰富；首都总部效应和会展，带来了大量商务客。北京旅游市场对于奥运新增酒店消化能力明显不不大于昆明，奥运后酒店形势尽管也是苦日子，但是明显好于昆明。最日后看上海，截止底，全市有高星级（四、五星级）饭店客房数6万间，大概有1.34万间客房投入使用，而在建和拟建客房数约2.4万间，总计10万间。如果这些酒店预测都在底之前开业，那么底至底，高星级酒店客房供应合计增长了67%，而剔除世博因素，上海每年游客增长平均保持在5%-6%左右，按照6%平均增幅计算，底究竟游客合计增长率为26%；按照7%平均增幅计算，底究竟游客合计增长率为31%；按照10%计算，究竟合计增长率46%。如果按照最高10%年增长率来测算，底上海酒店每间可出租客房收入水平将比下降10%左右，按照最低增长率6%测算，底上海酒店每间可出租客房收入水平将比下降25%左右。上海酒店等于提前透支了3-4年酒店市场需求。上海酒店下一种兴奋点在哪里？迪士尼开园，预计正常每年客源增长，加上迪士尼带来旅游效应，之后上海酒店会逐渐平稳回答。那么在之前形势如何？第一：预测世博结束后半年至一年时间内，由于疲劳效应纯旅游客人会有明显下降，而商务、会展客人由于世博结束将明显上升。第二：据理解，有一某些老酒店酒店已经筹划在世博会后停业或者半停业装修，以更好设施来应对世博后严峻形势；第三：一某些赶在世博前开业酒店物业，可以称之为世博机会主义者，由于其客源积累局限性，地理位置不抱负，管理不佳等因素，也许会转做其他用途，特别是那些公寓式酒店和办公楼改建酒店。第四：对于那些不想改用途，世博之前就在勉强维持酒店，如何度过这3-4年严冬呢？特别是那些夹在各大国际和经济型品牌之间大量三四星单体酒店，继续用此前模式经营吗？一种比较明智出路就是走品牌化道路。21世纪中华人民共和国酒店业之路，走必将是品牌化道路。品牌化有各种途径，有积极迎接，也有被动等待，被收购，被全权管理，这些都是被动方式；如果想积极顺应产业趋势话，加盟品牌管理是一种比较明智办法。通过加盟，酒店获得品牌客源渠道和管理支持，将自身管理水平提高，同步保存自身经营独立性和管理团队。总之，作为上海酒店管理有识之士，应在世博生意红红火火之时早日未雨绸缪，为世博后激烈竞争早日规划，早做打算。第四某些 公司状况 第五某些 趋势对策中华人民共和国酒店十大发展趋势一、本土酒店管理公司进一步发展成熟本土酒店管理公司从单纯人员输出逐渐发展到体系化营运。点评：发展成熟标志一是有自主独立品牌、二是受托对外管理、三是经营水平高于平均水平。二、酒店硬件建设浮现新趋势新的确涉及酒店大堂社交化、客房配备个性化、浴室功能水吧化、餐厅装饰主题化、度假酒店内外连接化、机电设备低碳化、酒店用品绿色化、设计思路艺术化、操作系统智能化。点评：跨国酒店管理公司已经走在前面，万豪创新实验室开始设计下一代酒店客房、大堂。万豪品牌酒店手机办理登记入住服务已经从美国、加拿大329家酒店发展到其她19个国家20家万豪品牌酒店，其中涉及泰国、新加坡、印度、澳大利亚、菲律宾，筹划在中华人民共和国实行。三、酒店管理与时俱进涉及组织机构扁平化、岗位设立多能化、预算管理滚动化、收益管理全面化、判断根据数据化、营销平台多元化、品牌建设寻常化、内部沟通移动化、信息技术普及化。点评：在信息技术方面，瑞士洛桑酒店管理学院酒店管理专业开设了10门信息化课程，不涉及此前就有前厅信息化运用等课程。四、中华人民共和国新投资酒店浮现精品酒店热精品及设计酒店在中华人民共和国客房量每年都以30%以上速度增长，当下酒店开发商报告中有65%结论是建小型精品酒店。点评：国内精品酒店热类似于美国前，美国记录精品酒店客房占1%、收入占3%，6至8年收回投资（高品位酒店需要10至）；美国精品酒店客房占5%、收入占8%，8年后相对优势已经比下降47%。五、酒店出让案例增长以各地产权交易所挂牌出让股权为主。点评：酒店交易多采用股权转让是由于减少纳税，资产转让转让方税涉及营业税（转让价格5%）、城建税（营业税7%）、教诲附加费（营业税3%）、印花税（转让价格0.05%）、土地增值税（转让价减去原成本30%至60%）、所得税（25%）；受让方税为契税（3%）。股权转让只需投资方所得税（转让价减去原成本25%）。但是股权转让要注意转让方债务、担保状况，还需要明确知识产权问题。六、酒店投融资浮现新主体债权投资为主房地产信托融资供不应求，股权投资为主类信托私募基金有限合伙产品呼之而出，第三方理财机构大展身手。点评：房地产私募基金与私募房地产信托区别在于房地产PE（私募基金）投资年限较长，大某些采用“3加2”（3年封闭期、2年开放期，封闭期不能抽回资本）。私募REITs（房地产信托）较多为1至2年收回本金及收益。私募REITs（房地产信托基金）发行条件是：四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划允许证、建设工程规划允许证、建筑工程施工允许证）；资本金比例不低于35%；开发主体具备二级资质；土地和在建工程抵押40%如下。房地产PE（私募基金）属于类信托，其发行LP（有限合伙产品）灵活性大。归属于银监会监管房地产信托抵押规定40%如下，仅在工商局备案私募基金有超过60%。有上市公司也采用私募股权基金融资。抵押普通以土地和房产为主、担保和股权为辅。七、智慧酒店建设得到注重北京金融街威斯汀酒店已经采用客房节电系统，对节约用电客人予以餐饮奖励。点评：美国一家绿色酒店大堂里设立了一台电脑，消费者结账时候，通过这台电脑可以查询她在客房里面使用过多少水、多少电，和平均消费做出一种比较，并对于消费者节约某些在结账时作出钞票返还。酒店技术进步生命力在于提高服务和管理水平、减少人工和能耗成本。随着移动互联网持续发展和智能手机普及，谁能洞察消费趋势，及时满足消费者需求，谁就能赢得更多客人和更高客户满意度。八、酒店服务注重体验经济酒店个性化服务创造高附加值。点评：体验经济是以客户需求和体验为导向开展经营方式，其产品几乎完全隐藏到服务背后，服务与产品之间关系发生了逆转，产品要依赖于服务所创造条件。在体验经济中，公司重要研究不是提供产品，而是提供舞台，体验要素依附在产品和服务之中，消费只是过程，消费者成为这一过程产品，当过程结束后，体验记忆会长期地保存在消费者脑中。消费者心甘情愿地为体验付费，由于这种体验在人们生活水平到了一定限度时已成为迫切需求，消费者自己进行或参加了这一过程，情感和心理得到了满足。九、酒店营销多渠道、多方式，优先直销酒店营销成为酒店竞争主战场。点评：酒店官网直销为首选和目的；以平台型媒介（如天猫、微博、微信等）为最佳盟友；多渠道分销；移动网络优化；收集分析顾客信息扩大忠诚顾客队伍；反馈管理漏洞，提高酒店竞争力；在各类平台提高品牌名誉。十、酒店教诲内容广泛化酒店教诲和培训内容多元化、多样化。点评：它山之石可以攻玉，瑞士酒店管理教诲集团（SEG）把旅游、会展、工商管理、电子商务、酒店设计、航空、奢侈品等列入泛酒店管理范畴，旗下大学设立不同管理课程，如瑞士酒店管理大学会展、蒙特勒酒店工商管理大学工商管理、恺撒里兹酒店管理大学电子商务、纳沙泰尔酒店管理大学设计。