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上海星级酒店评定过程中收益和成本测算分析
摘要：星级酒店因为在市场上极少发生交易，且所在地理位置往往极佳，含有级差地租高特点，不适用以市场比较法和成本法进行评定。但星级酒店在建成投入营业后，每十二个月全部能带来稳定收益，故适适用收益还原法进行评定。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者经过对上海某四星级酒店价值评定，对用收益还原法评定星级酒店作了部分探索。
关键词： 星级酒店 收益和成本， 测算分析
一、引言
上海某四星级酒店在市中心繁荣黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采取中西合璧装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼宴会厅，可同时容纳600人用餐，是多种酒会理想场所；六楼大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层超视野共享空间；酒店豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等多种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其它经营项目均由酒店自营。
在评定过程中，考虑到星级酒店在上海极少有整体买卖成交案例，无法采取市场比较法进行评定，另外如采取成本法评定显然不能表现该酒店在上海繁荣黄金地段级差地租价值，因为酒店在建成投入运行后每十二个月能产生稳定收益，故收益还原法成为评定星级酒店首选方法。但星级酒店和住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功效和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评定过程中所包含收益和成本费用测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不妥之处，望同行们给予指正。
二、星级酒店评定过程中收益和成本费用测算
（一）、上海某四星级酒店工程概况列表以下：
楼层
层高
(米)
用 途
工程概况
地下一层
6
台球厅、保龄球厅、游艺厅、冷冻机房、变配电室、自行车库、职员食堂
建筑：地下3层，地上25层，1-7层为裙房，8-25层为塔楼，酒店空中造型类似帆船，象征酒店事业一帆风顺
结构：钻孔灌注桩，箱型基础，框架-剪力墙结构，关键受力构件梁、柱、墙、楼板全现浇
外墙面：干挂式花岗石、玻璃幕墙
商场及大堂入口：地面及墙身铺砌进口磨光花岗石、大理石，墙身配进口高贵灯饰、天花板采取特色石膏板及铝合金薄板
电梯大堂：地面及墙身铺设进口磨光花岗石、大理石，天花板采取特色石膏板配进口高贵灯饰
公共部位：地面铺设进口磨光花岗石，墙身为进口墙纸、天花板采取进口铝合金薄板
洗手间：地面铺设进口防滑地砖、墙身铺设进口光面瓷砖、防潮天花吊顶、进口大理石洗手台盆及进口高级洁具、五金配件
电梯：进口三菱自动扶梯8台，自动客梯4台，货梯1台，工作电梯1台
通讯：美国AT&T企业综合布线光纤网络系统、各层配有充足电话线路
电视：三组卫星接收系统及公共电视天线
空调：日本原装三洋中央冷暖空调机组
热水：全部洗手间均设中央热水系统
消防：设置火灾自动报警系统及自动噴淋灭火系统
保安：在商场入口、关键通道、客房大厅、电梯轿箱、车库等设有摄像系统
地下二层
3.2
机动车库
地下三层
3.2
机动车库
一层
4.5
商场及宾馆大堂、旅游商店、精品屋、酒吧
二层
4
桑拿、美容美发、健身房、舞厅、卡拉OK
三层
4
影视厅、会议室、商务中心、棋牌室
四层
4
中餐厅、咖啡厅、啤酒城、夜总会
五层
4
风味餐厅、宴会厅
五夹层
3
自用办公
六层
4
大型海鲜城
七层
4
中庭西餐厅
八层~二十层
3.5
标准房、豪华套房
二十一层~二十五层
3.2
外租写字楼
屋顶层
3
屋顶水箱、屋顶电梯机房、闭路电视机房等
（二）、大厦对外出租写字楼收益和成本费用测算（第21层至25层）：
对外出租写字楼因为有租赁协议且周围类似写字楼租金轻易搜集，计算比较简单，其基础估价计算过程以下：
1、依据现在酒店周围类似办公楼客观租金水平及平均出租率，结合酒店办公楼实际出租情况，计算出对外办公楼出租年有效毛收益。
年有效毛收益=出租建筑面积×日租金水平×年平均出租率×360
2、以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用、营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防费、房产税、维修费、保险费等，确定年总费用。
各项费用标准为：
（1）管理费通常为年有效毛收益2%-3%
（2）营业税为年有效毛收益5%
（3）城市维护建设税为年有效毛收益0.35%
（4）教育费附加为年有效毛收益0.15%
（5）堤防费附加为年有效毛收益0.05%
（6）房产税通常为年有效毛收益12%
（7）维修费通常为重置成本2%
（8）保险费通常为重置成本0.2%
3、年有效毛收益减去年总费用计算出各年净收益
4、选择合适资本化率
5、确定收益年限
6、将各收益年限年净收益分别折现到估价时点累加得到对外出租办公楼收益价值。
（三）、酒店自营项目收益和成本费用测算
1、自营项目收益测算
自营项目收益关键包含：
（1）酒店客房出租收益
此项计算比较简单，可依据酒店标准客房数量、豪华套房数量、对应价格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。
即年客房出租收益=标准客房数×天天标准房报价×折扣率×平均出租率×360天+豪华套房数×天天豪华房报价×折扣率×平均出租率×360天
（2）酒店商场商品营业收益
可依据商场每平方米营业额、商场营业面积相乘计算，即
年客房出租收益=天天每平方米商场平均营业额×商场营业面积×360天
（3）酒店多种餐饮收益
因为酒店有西餐、中餐、风味餐厅、宴会厅、大型海鲜城等，计算比较复杂，但因为酒店客房计算相对简单，且数据较正确，实际计算时，能够按年客房出租收益为基数乘以一定系数，依据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为0.9-1.0。
年餐饮收益=年客房出租收益×系数
（4）酒店其它营业收益
包含会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等收益，这部分收益包含项目多，每项数量小，为了简化计算，可依据酒店主营总收益为基数乘以一定系数，主营收益包含酒店客房出租收益、商场商品营业收益、多种餐饮收益、对外出租办公楼收益。即
其它营业收益=（酒店客房出租收益+商场商品营业收益+多种餐饮收益+对外出租办公楼收益）×系数
依据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为0.15-0.2。
2、自营项目成本费用测算
相对于自营收益而言，自营部分成本费用测算要复杂和难以把握，据调查，酒店成本费用基础计算公式应表示以下：
年自营部分成本费用=生产成本+管理费用+财务费用+多种税费+利润
（1）生产成本=商场商品进货成本+餐饮进货成本+客房周转物品成本+会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本+燃料动力费+酒店全部些人员薪金
其中：商场商品进货成本=商场营业收益×百分比（通常在80%左右）
餐饮进货成本=餐饮营业收益×百分比（通常在45%左右）
客房周转物品成本=客房营业收益×百分比（通常在15%左右）
会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本=酒店其它收益×百分比（通常在15%左右）
燃料动力费=年用水量×用水单价+年用电量×用电单价+年耗煤气量×煤气单价+年耗燃油量×燃油单价
酒店全部些人员薪金=营业人员数量×营业人员年平均收入+管理人员数量×管理人员年平均收入+辅助人员数量×辅助人员年平均收入
（2）管理费用=摊销费用+其它管理费用
其中：摊销费用为创办费及土地使用权摊销费用，通常按摊销。其它管理费用项目众多，包含金额较小，关键有：
a.工会经费，通常按酒店全部些人员薪金总额2%计算
b.保险费用，通常按酒店年营业总收益0.3%计算
c.广告交际费用, 通常按酒店营业总收益0.3%计算
d.固定资产折旧，建筑工程折旧年限按20年计算，机电设备折旧年限按计算，办公运输设备折旧年限按5年计算，残值率取5%
e.维修费用，通常按酒店建安成本2.5%计算
（3）财务费用
关键为酒店日常生产经营所需流动资金应支付银行利息，具体测算应以借款协议为准。
（4）多种税费
为营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防费之和
a.营业税以营业收益5%测算
b.城市维护建设税以营业收益0.35%测算
c.教育费附加以营业收益0.15%测算
d.堤防费附加以营业收益0.05%测算
四项累计为营业收益5.55%。
（5）利润
依据上海市酒店行业平均利润率确定
3、计算自营部分评定价值
依据自营项目年收益及年总费用计算出自营项目年净收益、选择合适资本化率、确定收益年限、将收益年限各年净收益分别折现到估价时点累加得到自营项目收益价值。
（四）、五夹层自用办公楼及地下停车库收益和成本费用测算
五夹层自用办公楼收益和成本测算方法和对外出租写字楼相同，区分仅在于楼层差异，自用办公楼租金可在对外出租写字楼基础上向下调整10%-15%。
地下停车库可分为酒店用户租用车库和社会车辆临时租用车库两部分，前一部分车库可按租约参考对外出租写字楼方法计算收益和成本费用，后一部分车库可参考酒店客房方法计算收益和成本费用，当然，资本化率可略低于写字楼和客房资本化率，因为上海市中心车库日趋担心，供远远跟不上求。
三、酒店各收益项目资本化率选择
众所周知，资本化率能够采取以下四种方法选择：1、市场提取法；2、安全利率加风险调整值法；3、复合投资收益率法；4、投资收益率排序插入法。在上述四种方法中，后三种方法均含有较多主观成份，只有第一个市场提取法比较客观，故越来越被广大估价人员所采取。在星级酒店评定中，收益项目众多（商场、餐饮、客房、写字楼、会议、娱乐等），每一收益项目从市场提取资本化率数值应有所不一样，在实际评定操作中可经过搜集各收益项目标市场交易价格、市场租金、房屋重置成本等参数，经过计算租售比得到资本化率。现以收益项目写字楼为例，演示怎样从市场中求取资本化率。
经过市场调查，选择酒店周围若干个类似写字楼市场交易价格、相同楼层对应市场租金、房屋重置成本，具体情况列表以下：
案例
市场交易价格 （元/M2）
市场租金（元/天·M2）
房屋重置成本 （元/M2）
写字楼A
0
4
4000
写字楼B
18000
3.6
3800
写字楼C
23000
4.5
4500
写字楼D
16000
3.2
3500
  写字楼资本化率计算过程见下表： 单位：元
项目
写字楼A
写字楼B
写字楼C
写字楼D
年总收益
4*360=1440
3.6*360=1296
4.5*360=1620
3.2*360=1152
年总费用
营业税费
（收益×5.55%）
79.9
71.9
89.9
63.9
房产税
（收益×12%）
172.8
155.5
194.4
138.2
管理费
（收益×3%）
43.2
38.9
48.6
34.6
房屋维修费
（重置成本×2%）
80
76
90
70
保险费
（重置成本×0.2%）
8
7.6
9
7
小计
383.9
349.9
431.9
313.7
年净收益(收益-费用)
1056.1
946.1
1188.1
838.3
市场交易价格
0
18000
23000
16000
资本化率
年净收益/市场交易价格
5.28%
5.26%
5.17%
5.24%
从上表能够看出,写字楼A、B、C、D市场资本化率基础一致,取其算术平均值为写字楼资本化率:
(5.28%+5.26%+5.17%+5.24%)/4=5.24%
四、结语
通常来说，在酒店评定中，酒店收益和成本费用数据能够经过财务报表取得，但现实情况是企业提供财务报表部分数据往往失真，不能真实反应酒店经营情况。本文在成本费用计算有些系数或百分比存在一定主观性，可能和酒店实际经营情况有一定出入，需要估价师多多搜集多种信息资料，经过整理，去伪存真，酒店各收益项目资本化率合理选择直接影响评定结果正确度，为降低主观性,资本化率提议用市场法提取。总而言之，酒店评定比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不停实践，总结经验，评定价值才能比较客观地反应其内在价值