既有商业综合体更新改造后的活力评价与提升策略——以沈阳大悦城为例.pdf

150摘要：目前我国处于既有商业综合体更新改造的阶段之中，由于我国在既有商业综合体更新改造相关领域的研究比发达国家较为落后，因此使得更新改造后的商业活力无法使得营业额达到预期设想。空间活力需要充分考虑消费者行为活动以及心理需求等，同时也要保证商业空间各类业态功能、商业设施串联起来，通过活力提升带动商业营业额。文章以提升空间活力作为前提对商业综合体的更新改造提出设计策略，以期为未来既有商业综合体更新改造提供参考。Abstract：At present,China is in the stage of upgrading and renovating existing commercial complexes.Due to the backwardness of research in the related fields of upgrading and renovating existing commercial complexes compared to developed countries,the commercial vitality after renovation cannot achieve the expected revenue.The vitality of the space needs to fully consider consumer behavior,activities,and psychological needs,while also ensuring that various types of commercial functions and facilities in the commercial space are connected,and driving commercial revenue through vitality enhancement.The paper proposes design strategies for the renovation and renovation of commercial complexes based on the premise of enhancing spatial vitality,in order to provide reference for the future renovation and renovation of existing commercial complexes.关键词：既有商业综合体；更新改造；活力评价Keywords：existing commercial complexes；renewal and renovation；vitality evaluation文王时原大连理工大学建筑与艺术学院教 授杨柠安大连理工大学建筑与艺术学院硕士研究生DOI：10.19875/ki.jzywh.2023.11.048引言截至2022年，近7年我国商业综合体存量建筑面积逐年提增，从2016年的3.14亿平方米增长至 2022 年的 4.68 亿平方米。且 20212022年间我国商业综合体存量约为3629个，新增约为225个。商业综合体作为城市居民公共与消费生活重要的物质载体，需要适应多变的经济现状与消费者的即时需求，因此在使用功能、空间规划、业态布局、建筑能耗等方面仍然存在着较大的改善空间。目前，对于空间活力也从“活力主体-人以及活力场所-空间”的单一概念，拓展到“消费者的空间滞留时长和业态走动频率最大化的能力”的范围中1。从空间层面讲，具备活力属性的空间不仅以活力场所作为基础，而且也包含了活力主体在其场所内发生的一切行为活动。1空间活力构成要素消费者的自主行为活动是作为建筑空间活力产生以及构成场所活力的核心来源。这使得内外部空间具有独特魅力，从而产生强烈的吸引性，驱使消费者聚集于此，进一步促使商业空间提升活力程度。因此奠定了商业空间活力的基本构成结构消费者与场所环境。1.1来源人人是商业综合体的服务主体，同时又是作为空间环境氛围的营造者，人的参与即消费者的活动也是空间场所具备各类功能特性的基本前提。进一步而言，消费者个体与个体、个体与群体、群体与Evaluation and Improvement Strategies for the Vitality of Existing Commercial Complex after Renovation:Taking Shenyang Joy City as an Example既有商业综合体更新改造后的活力评价与提升策略以沈阳大悦城为例群体在发生交往活动的同时，也赋予商业综合体空间活力的内涵。1.2载体场所与环境由于消费者与自身和外界所产生的交往活动必须依托于场所环境才能够进行，因此场所与环境作为活力的载体。产生商业综合体活力的前提就是为消费者的行为活动提供、搭载空间场所，并使得空间场所对消费者能够具有独特性、吸引性。2消费者需求活力要素消费者作为行为活动的发生者是商业空间活力的主体，而主体与环境的交互也需要在空间活力存在的前提下完成1。根据消费者对所处空间环境所产生的心理需求，可以作为判断商业空间活力提升的基本依据。根据“马斯洛需求理论”（图1），消费者需求被分为了3大阶段，商业设计应当参考其各阶段需求对其业态空间等进行优化。2.1生理需求生理需求是商业空间活力产生的基本前提，这需要商业综合体内外部空间能够为消费者提供良好的舒适性体验。2.1.1景观质量商业综合体室内外公共空间中植物小品与水体景观是最为直观的提升消费者购物体验的景观环境要素。营造良好的室内外景观环境氛围，强化消费者与空间场所的互动性，提升商业综合体对消费人群的吸引力。2.1.2界面铺装感官舒适的空间对消费者具有吸引性。空间界面包含侧界面、顶界面和底界面，三者作为场所环境的重要组成部分，需从整体出发，对其进行合理设计。充分了解各类建筑材质对消费者心理的影响，综合运用各类建筑构件的尺度与特点，塑造与商业主题相吻合的界面空间装饰。2.1.3休憩设施消费者的休憩心态在商业空间是相对复杂的，由于个体的差异性，其休憩频率也会有所不同。休憩活动能够减弱其在消费进程中购物的疲乏心理，延长消费滞留时长。2.1.4功能流线庞大的商业综合体建筑体量对于消费者的体力来说无疑是具有一定挑战性的。建设完善的多元化空间以应对消费者的多样需求，并将业态、休闲等流线进行有机串联或并联，提升人们的消费体验感。2.2安全需求商业空间应满足消费者的最基本的安全需图 1马斯洛需求层次理论（图片来源：作者自绘）151236|2023|11城市更新求，需要保证具有完善的方位标识和良好的可识别性1。2.2.1中庭空间布局中庭空间有利于增强建筑内部视觉延伸感，扩大视野深度，让消费者及时获得位置信息。丰富变化的中庭空间可作为休憩场所，提升消费者对商业业态的期待值与访问频率，打破商业空间的单一性，提升环境趣味性。2.2.2洁净程度与维护水平营造一个干净、整洁、明亮的空间环境是设计高品质商业空间和运营商业模式的基本前提。2.2.3标识系统化完善的标识导向系统有助于消费者快速建立择路计划，简化到达目的地的繁琐路径，提升人们的消费体验。2.2.4业态布局各类业态在空间布局与消费者流线有效融合，提升商业综合体内外部空间的舒适性和流线的合理性，从而可以进一步提升商业的营业额。2.3社交需求社交需求作为独特社会属性的表现，是商业综合体空间活力提升的基础，并且消费者的感官尺度和心理感受为商业空间构成的绝对尺度的基本依据。因业态功能和商业规模等因素对消费者带来的一系列心理变化，往往受其视域内空间尺度和建筑构件之间相对比例的关系所影响（图2、图3）。2.4精神体验需求目前国内消费模式正在急速进行转变，从单一的目的性消费逐渐转向体验式消费，商业服务需要更加具有人性化与个性化。2.4.1活动互动性将商业综合体公共空间作为社会活动的物质载体，针对消费者各类群体的使用需求，重新构建商业体验式模式。2.4.2公共艺术美观度营造多元有序的商业综合体内外部空间氛围，鼓励消费者对主题空间场所的遐想与认同，进而激发消费者的购物热情。2.5情感认同需求体验式消费不仅需要空间物质层面上的支撑，也需要向场所环境内注入特有的文化属性，激发消费者的情感认同2.5.1空间归属感尊重当地消费者的生活习惯和生活方式，以消费者为本展开空间设计。2.5.2文化主题多样化将城市的文化底蕴映射在商业综合体内外部空间的营造，使原本单一的外在表现形式注入独特的文化价值。3活力评价体系构建3.1研究变量的数据来源及处理3.1.1空间句法对商业综合体的各层平面空间以CAD的形式进行绘制，利用空间句法Dethmap软件进行空间模拟，这其中包括了空间连接度、步深可达性、视域整合度以及人流模拟。利用软件对商业综合体各层空间进行模拟分析，以颜色饱和度高低的方式将商业活力直观地展现出来，进而针对特定区域进行活力更新。3.1.2实地调研基于门线观察法在空间活力总量规模的相关调查数据，以提取各商业综合体各层空间一日营业时间内（9:0021:00）12 个时间段（每 2 小时取样一次）的时间数据信息及其对应的空间活力总量数值后筛选的方式实现。3.1.3主体基本特征量化关于人群个体类型、人群活动类型、人群活动质量的数据的获取，以商业空间发放调查问卷的形式来完成收集。3.2活力评价体系分析（图4）4沈阳大悦城活力评价4.1项目更新改造概况沈阳大悦城改造对象位于沈阳市大东区中介商业街步行街东端的鹏利广场，于1992年建成并投入使用。大悦城沿小东路南北两侧分布，东西走向的小东路与南北走向的大什字街将大悦城分为A、B、C、D四大区块。其中A区、B区作为改造项目在大什字街与西顺城路之间，占地 17.2万平方米，建筑面积为2.1万平方米（图5）。大悦城 A 区、B 区地下 2 层至地上 5 层作为改造项目，共计12.54万平方米。其中，A区地下1 层至 2 层建筑面积为 2.04 万平方米；地上 1 层至 5层建筑面积为 4.2万平方米，已于 1992年建成使用。B区地下1层至2层建筑面积为1.8万平方米，地上1层至5层建筑面积为4.5万平方米，主体竣工后闲置，未安装设备2。4.2 内部空间分析与各年龄段人群空间位置取样通过对已更新改造的大悦城进行空间活力模拟（表1），活力状态以颜色的形式具象化，活力由低到高变现为颜色由蓝到红。从结果发现各层的空间活力状态均有较低区域，其中三层到五层的活力弱，空间范围较大，改造情况较为不理想，未达活力提升的预期设想。5商业综合体空间活力提升策略上层经济状况早已发展改变了以往传统的生活消费模式，商业综合体需要转变营销模式与思维以保证其活力的持续发展，这其中包括多元业态的融合、功能的拓展、地区性人文与时代发展的融合。针对商业空间的活力优化需要从商业物质功能的更新、消费者的空间感受和精神体验的氛围营造等方面进行策略提升。图 2模度体系（图片来源：勒柯布西耶全集）图 3人体行为活动尺寸（图片来源：建筑设计资料集）图 5项目区位图（图片来源：作者自绘）图 4商业空间活力体系框架（图片来源：作者自绘）1525.1空间感受提升策略5.1.1合理设置休憩空间由于商业综合体“一站式购物”发展，商业内部的业态流线逐渐复杂化，消费者在商业空间内的停留时间也相对延长，这就不可避免地造成消费者对于购物体验的疲劳度逐渐提升。因此，在商业空间设计中休憩空间成为了需要完善优化的对象。首先可以适当选择不同类型的休息区，例如在活力较弱的空间设置单体座椅、中小型和大型休息区等，既可以对消费者进行引流，也可以使其在购物过程中可以随时进行休憩活动；根据商业业态的分布以及其形态设置休憩空间，例如餐饮业态空间具有较强的消费目的性，可以减少休憩空间的布置。而零售等其他业态对休憩空间有明显的需求，休憩空间的数量与规模则需要增多；设立业态复合型休憩空间，加强活力较差的公共空间的到访频率。对商业内部消费者人流较少的区域可以进行复合型改造，将公共空间、业态与休憩空间相结合，延长空间内消费者的滞留时长。5.1.2赋予空间人性化尺度商业空间的设计需要考虑到消费者的心理尺度，坚持以人为本的设计理念，满足消费者多样的心理需求。中庭作为人群多元化行为活动的发生场所，它对于丰富空间层次、营造商业氛围、提升业态丰富度都发挥着重要的作用。中庭的数量与尺度也会直接影响消费者的购物欲望，因此中庭的设计需要充分考虑到人流聚集、社会交往等行为活动所能容纳的尺度与个数。消费者在室内公共空间中的体验感受会受到听觉、视觉、嗅觉等感官的影响。对 于 听 觉 设计，可以利用多元化音律帮助消费者对各类空间场所形成独有的空间想象，例如使用钢琴的背景音乐可以使人群对自身所处的场所附加安逸、典雅的空间属性；使用摇滚乐背景则会产生活力、青春的空间感受。对于视觉设计，可根据不同商业空间性质来选择不同的建筑材质，以此给予消费者不同的心理体验，例如大尺度的界面铺装搭配会使人感觉宏伟大气，心情愉悦；暖色调的内部装饰会使人感受安逸温暖。对于嗅觉设计，利用公共空间标志性的气味来界定空间属性，比如电影所特有的爆米花香味、瑞幸店铺的咖啡气味等。5.1.3提升景观空间质量景观空间可以提升人与空间的亲密程度，并激发人流对自然的向往心理。目前大多数商业空间往往忽略景观小品在提升空间活力的重要性，仅通过设置可移动箱体绿化方式来对室内空间进行简单排布，从而造成流线混乱，消费人群难以聚集。因此，可以在商业内部空间设置模仿室外景观元素，构建符合商业主题的多元化自然生态，例如在室内设置小型喷泉、观赏鱼池、小型山体等趣味性景观，与消费人群形成良好的互动并提升其购物体验。5.2物质功能提升策略5.2.1优化业种搭配根据调研发现，业种丰富、多种类吸引力品牌的商业综合体普遍被消费者作为首选的消费场所。业态多样化组合更容易满足不同人群的消费需求，商业服务包容性更强，有利于商业模式的可持续发展。参考文献：1董文亚.商业综合体室内公共空间活力提升研究以上海地区为例D.西安:西安建筑科技大学,2023.2王军,丁玲,常艺.既有商业建筑功能提升与改造关键技术研究以沈阳大悦城改造项目为例J.建筑与文化,2020(06):160-163.3解晓东.基于空间句法的商业综合体活力提升研究以青岛万象城为例D.青岛:青岛理工大学,2023.4刘诗涛.基于活力再生的商业综合体优化设计研究D.大连:大连理工大学,2016.5赵燕.既有商业建筑内部公共空间整合改造设计研究以中粮西安大悦城为例D.西安:西安建筑科技大学,2023.6马倩,石磊,柳思勉.基于空间句法的商业公共空间设计研究以长沙市IFS为例J.建筑与文化,2023(02):25-27.从业种的分配方面，首先确定建筑做服务的目标消费群体，根据其消费习惯，合理统筹规划各类业态的数量与配比。从当下成功的商业模式来看，业态的分配可在该范围内进行上下浮动：零售类45%、餐饮类35%、休闲娱乐类15%、其他5%1。5.2.2构建完备的标识导向系统在商业综合体中，盲目的寻路行为会大幅度降低消费者在购物期间对目标业态的新鲜感与期望值，严重影响商场空间活力的聚集力，所以完备的标识导向系统显得更为重要。可以通过有效组织和利用环境进行标识，例如电子屏、立牌、一书小品等。5.3精神体验提升策略5.3.1地域文化特色的体现公共空间是商业综合体设计的关键，要注意挖掘地域文化和特色，在商业空间设计中融入东北的红色文化、中原文化、汉文化等文化元素，展现地方文化影响力与凝聚力，有利于吸引外地游客在旅游的同时前来消费。5.3.2建筑与人文艺术的融合营造融合式格局，建筑设计借鉴当地的人文艺术，让消费者在闲逛的过程中对建筑场所边探索边发现，让商场变得神秘而特别。另外将艺术小品与商业业态有机融合，合理分配商业空间和艺术空间的占比，是商业空间在兼具功能性的同时还具有艺术性，强化空间趣味性。5.3.3商业主题的策划设立主题性场所空间，商业综合体必须结合东北地区文化多样性的特点通过构建一系列的商业主题来满足目标消费人群的消费心理与需求，利用对区域文化的传播引起消费者话题讨论，进而使得主题商业具有独特的生命力。结语本文通过对沈阳大悦城改造后的空间现状进行分析，指出当前商业改造仍然对活力提升欠缺的方向，以及明确“以人为本”的活力提升途径。其次，通过空间句法软件对商业空间进行模拟分析，实现对空间活力薄弱节点的更新与优化，利用空间感受提升、物质功能提升、精神体验提升等策略加强商业空间与消费者之间的互动频率，延长其滞留时长，为以后的既有商业综合体更新设计提供参考依据。一层内部空间分析一层空间连接度一层步深可达性一层视域整合度一层人流模拟二层内部空间分析二层空间连接度二层步深可达性二层视域整合度二层人流模拟三层内部空间分析三层空间连接度三层步深可达性三层视域整合度三层人流模拟四层内部空间分析四层空间连接度四层步深可达性四层视域整合度四层人流模拟五层内部空间分析五层空间连接度五层步深可达性五层视域整合度五层人流模拟表 1各层公共空间活力模拟（表格来源：作者自绘）