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相关产权酒店研究目 录一、 从旅游性房地产谈起.2二、 分时度假概念.2三、 产权酒店定义和理念.3四、 产权酒店分类.31. 纯产权酒店.42. 时权酒店.43. 养老型酒店.44. 投资型酒店.4五、 产权酒店收益步骤.4六、 产权酒店发展现实状况.51. 产权酒店在全国发展情况.52. 产权酒店在成全部发展情况.6七、 多个有代表性产权酒店.61. 海南产权酒店风云再起.62. 维多利亚海湾现象.73. 5+2居住概念度假房地产项目.8八、 投资实例分析.91. 项目介绍.92. 投资者权益及义务.93. 投资方权利和义务.104. 投资分析.10九、 产权酒店困难和出路.111. 委托资深专业酒店或旅游管理企业管理.112. 规范、透明经营.113. 广泛加入旅游联盟、网络组织，加强旅行社签约.114. 发明多样化室内格局.125. 发明宽广分时度假物业空间.12一、 从旅游性房地产谈起旅游一直是房地产投资开发一个关键领域。这几年，一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”和房地产开发从市区向城市边缘地带挺进，颇有蔚为大观之势。现在，除按传统方法开发经营酒店和度假村外，旅游房地产按其全部权和使用权大小可分为多个形态：一是度假型分时段多产权物业，用户支付一定费用就能够拥有全部产权或一定时段物业使用权；二是专题小区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，能够购置完全产权；三是房地产大盘或新城项目，因为开发面积很大或周围有需要保护或能够借力生态环境，所以，就出现了不一样于小区配套景观、大规模人为造景或自然借景开发项目。二、 分时度假概念分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），正确翻译应该是分时段多产权度假公寓。这是一个将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合全新投资模式和度假住宿设施，起源于上世纪60年代法国，最初只是多个亲朋好友共同购置一栋别墅，供大家不一样时间分别使用。以后这种消费方法风靡欧洲，并在上世纪70年代引入美国后得到快速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇新型休闲度假方法。诸如II、RCI已成为著名分时度假经营企业。对于购置者来说，分时度假能让买房人能够用低廉价格购置到居住条件很好房屋。有人买了别墅实际上十二个月也只能住多个星期，其它时间全部是空置，还要雇人看房。更多人则买不起第二套房屋；其次还能够享受到良好酒店式服务和适宜旅游服务，不用再付住店费用，而且有住在自己家里良好心理感觉；另外这种“第二套住宅”是居民家庭财产一部分，其使用权（有是分割产权）能够抵押或继承，也能够出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。三、 产权酒店定义和理念产权酒店起源于欧洲20世纪70年代，是传统房地产向分时度假过渡中间产品。风行于世界部分著名旅游城市和地域（如美国夏威夷，加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地优为兴盛），此种模式经过数十年发展，已成为一个被社会广泛接收房产和旅游相结合投资品种。通常来讲，产权酒店会把客房分割出售，业主能够拥有酒店客房部分产权。投资者购置产权酒店后，每十二个月确定自己使用天数，其它时间则交给酒店管理企业统一出租（经营），收取一定百分比返租（经营）收入，并可享受每十二个月经营收益分红，实现保值增值。产权式酒店作为一个新型房产投资和消费方法，符合现代经济资源共享标准，它将名下房产和酒店经营相结合，向公众提出了一个既是消费又是投资，既是置业又是增值全新概念。将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店理念。四、 产权酒店分类产权酒店又分成以下几类：1. 纯产权酒店酒店每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理企业或分时度假网络管理，获取一定管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。2. 时权酒店酒店每个单位通常分为一定时间份（如：十二个月产值51周，共51个时间份），每一个时间份使用权均可出售。消费者拥有一定年限内在该酒店每十二个月一定时间（如一周）使用酒店客房或娱乐设施权利，该权利能够上市转售、转让或交换。3. 养老型酒店这是一个所谓留后路退休住房投资方法。投资者在退休之前购楼，每十二个月和家人去使用一段时间，其它时间交酒店管理企业出租获取租金回报。到退休时候作为颐养天年住所。委托管理期间，投资人可获取一定投资回报。通常情况下该物业在产权人逝世后由管理企业回购，再出售，收益其家人全部。这种类型酒店在美国比较多见。4. 投资型酒店即作为投资行为，逐年取得约定回报，并期待着增值回收投资。五、 产权酒店收益步骤产权式酒店是将建设酒店宏大复杂管理和巨额集中投资，分解为单体组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，且不想承受投资风险个人或法人提供了机会，所以正在全球范围内快速增加。据国际旅游组织1996年汇报，其增加率达成15.8%。到1995年，已经有3.5万个家庭在81个国家4000多个旅游目标地购置了时权酒店，美国产权旅馆已超出了1000个。产权酒店最大卖点是“投资”。产权酒店是一个投资行业和消费行为相融合方法。投资者购置了产权酒店客房后，通常每十二个月在度假期间使用，其它时间则将房间交和管理企业统一出租，作为酒店对外经营。通常来说，投资者入住时间通常不超出21天，其它时间出租所取得租金收益，基础能够抵押房产分期付款费用，从长久来看是风险小收益大投资项目。将酒店客房作为独立产权单位出售给投资者，再由投资者将客房返租给开发商所物色酒店管理企业进行日常经营，投资者经过租金形式收益，并可取得一段时间无偿入住资格。这就是投资产权酒店“收益步骤”。从这一步骤能够分析出投资产权酒店最吸引人之处：投资者无须靠自己运作来取得收益，同时整个受益过程能够延续3050年，令投资者感到终生有保障。以更理性眼光来审阅这一套收益步骤能够发觉，产权酒店其实是在考验10万元量级投资者承受风险心理底线。安徽大学经济学院副院长熊晓琦教授认为，产权酒店投资关键风险在于，酒店开发商和酒店管理企业掌握着太大主动权，商家商业道德成长是投资者利益首要保障。不过，投资者和商家又处于一个信息不对称状态之中，投资者显然极难真正了解到商家经商品质。所以，投资者必需含有一定知识，对产权酒店所在地地段价值、客房入住率和酒店营业情况等直接影响受益指标，全部要进行考证。六、 产权酒店发展现实状况1. 产权酒店在全国发展情况“产权式酒店”向大众推出既是消费又是存放，既是服务又是资产，即可自用又可赠予尤其商品，是房地产和旅游酒店业有效综合，作为一个纯粹投资方法，这类酒店用户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购置。家庭投资关键是为了增值和分红，顺带度假；集团购置首先用于投资，其次用于职员度假或企业年会专用。产权酒店在全国各地全部已经有不少项目，这类项目有些是新建项目，有些则是起死回生项目。产权酒店通常全部在风景区，房间有设计成酒店标准间，也有和一般居家住宅无异，其中有商品房项目，也有旅游休闲项目，即使产权已经卖给了个人，但在一个很长时间里，它不是小业主居所，而是作为酒店经营，所以，业内全部把它视为旅游房地产项目。投资者出卖使用权换取全部权方法实际负担了很大经营风险，而开发商经过引入酒店经营方法吸引投资者资金，能够立即收回开发投资，同时把后续经营风险转嫁给小业主或物业管理企业，对酒店业者和房地产开发商来说，产权酒店也就成了盘活不良旅游休闲或商品房项目标救命稻草。中国第一家产权酒店诞生在海南。1999年10月27日，“南海传说温泉度假村”首先推出市场。“南海传说温泉度假村”（后改为皇冠假日酒店），是针对当初海南房地产市场低迷现实状况进行精心策划，目标在开辟海南商品房第二市场省外、海外用户群和机构投资者。此举也是对海南旅游资源和房产资源一次重新组合。投资者除取得每十二个月18天享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或取得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成按揭。“南海传说”在当初因为概念新奇，购房者如潮。随即，北京、上海、厦门、昆明、深圳相继成功建设并推出产权酒店。，广州远洋商务大厦产权酒店“火爆有理”宣传声势掀起了产权酒店在全国投资热潮，深圳丹枫白露产权酒店更打出了“付完首期，永不供楼”口号；4月，浙江临安钱王大酒店94间产权房被抢购一空；7月，在上海，“海南皇冠假日酒店”一周销售60套；9月，北京金色假日产权酒店开盘很快，400多套房子就被抢购了二分之一；福州阿波罗大酒店开盘三天即预订300套。2. 产权酒店在成全部发展情况据统计， 年到成全部旅游观光人数达成了 万人，以每人消费500元计算，成全部酒店营业额可达100亿元。有如此良好行业作支撑，所以，紫薇酒店张总说，投资产权酒店能够取得稳定丰厚投资回报。华海大酒店郭总也表示，产权酒店比商铺、写字楼、住宅和仓库投资回报全部要高得多。成城市旅游局邓祖建副处长近日在接收记者采访时介绍，现在成全部星级酒店共有94家。以四星级酒店为例，其房间日租价可达600元，假如是豪华套房，房价可高达上万元。生意好酒店天天出租率为80，有时可达成95以上。能够这么说，成全部经营得最好锦江宾馆、皇冠假日酒店和喜来登酒店今天，可能就是产权酒店明天。蓝光集团以开发商业地产著称，该集团营销策划中心陈建平说，“现在锦江宾馆套房假如出售话，哪怕每平米高达2万元钱全部会有些人买。”充足说明产权酒店增值空间是相当惊人。投资产权酒店，当然有着相当大发展空间，但相关教授提醒消费者，投资产权酒店必需要有风险意识。只有含有良好品牌，很好口岸，较成熟经营管理团体产权酒店才会有真正发展前景。不然，产权酒店高回报就是纸上谈兵。七、 多个有代表性产权酒店1. 海南产权酒店风云再起海南确立了建设国际度假休闲目标地和国际会议中心发展方向，已到了开启产权酒店和分时度假时候。另外，海南已含有进行分时度假条件，并拥有珠江三角洲率先推行带薪度假客源市场和东南亚华侨、日韩客源等巨大市场。现在海南旅游房地产项目雄风重振，接连开盘，面向全国和海外发售，著名个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目，将房以近期立即在北京正式发售海南琼山“南海传说”度假中心为例，委托著名国际假日酒店集团全权经营管理，发售面积最小29平米起单位。以标准单位38平米进行投资分析：每十二个月可无偿入住酒店18天，总房价25.8万元，首付30%即7.8万元后，期按揭共需支付18万元，但实际间该客房出租分红净收益是24.6万元（估计），扣除了按揭款后仍有每个月551.8元投资回报。而且，后即可取得70年独立产权，能够转让、抵押。三亚温泉大酒店在北京销售时更打出了“首付8万，0月供，终生包租”广告，加大了吸引投资客力度。2. 维多利亚海湾现象座落在秦皇岛维多利亚海湾酒店，也一样是70年期独立产权酒店项目，单位面积34至60平米，总价18万（含精装修）起，按揭月付最低只需800余元，这么每个月出租3、4天房费收入就基础能够冲抵按揭支出。加上北京消费者对秦皇岛、北戴河熟悉和向往，维多利亚海湾即使每平米售价达成6000余元人民币，比起秦皇岛市一般住宅价格高出3000元/平米来，去年在北京照样轰动热销，让业界看到了度假+投资房地产蓬勃生机。今年，将会有更多北京周围旅游城市如大连、秦皇岛、承德等地分时度假和产权酒店项目开启。 3. 5+2居住概念度假房地产项目大城市生活节奏担心，压力大，污染严重，所以大家向往在每七天5天工作后，在远郊或邻近度假区域放松居住度过周末双休2天休憩生活方法。5+2居住就是这个含义。5+2度假住宅通常不再用于出租，投资价值不显著。依据各个大城市外部旅游资源分布情况，能够选择这种类型度假房地产。比如上海距离旅游城市苏州车程仅1小时，很多上海人在苏州古城内、吴县太湖风景区、古镇同里等地购置别墅之类物业用以度假和居住。“太湖之星”作为太湖中心岛屿上兴建大型度假别墅区，把主力目标市场对准了上海，9洞小型高尔夫、跑马场和游艇俱乐部等小区娱乐休闲配套也是对应设计而来。一样，地处北京郊县龙庆峡地域“愉快无穷大”度假屋，位居旅游区内，和市区距离适中，更以超低总价吸引青年二次置业者加入，是5+2度假住宅成功案例。伴随中国经济和旅游业快速发展，产权酒店在中国著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已经有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主赢利颇丰深圳雅蓝大酒店；立即在完工陕西汉中二十一世纪万龙大酒店；提倡e时代人性化商务空间厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发公寓式大酒店-青岛佳信大酒店；还有秦皇岛维多利亚港湾，海南岛三亚温泉大酒店，北京愉快无穷大-龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。八、 投资实例分析浙江金华国贸大厦南楼实施产权式酒店投资实例1. 项目介绍金华国贸大厦南楼共292套客房。每套标准房平均占用建筑面积44.86平方米（含公摊面积），其中，单套自用建筑面积为27.38平方米。首期推出中低区第6-14层155间标准房，每间平均售价24.8万元。（每层每间售价表另附）2. 投资者权益及义务（1） 投资者一次付清标房售卖价后，取得该房全部权，发放房地产部门核发权证（办证费用由投资者负担）。（2） 投资者购置标房后，返租给酒店经营，约定委托经营后，酒店按年给每套标准客房壹万贰仟肆佰元投资回报（年投资酬劳额率为5%，如遇银行利率调整另行约定），并无偿给每套客房每十二个月15天入住权，若15天/年免房未入住，年底可获取4000元现金回报。（五一、国庆、元旦、春节等节假日期间每套客房每十二个月不得超出五天无偿入住日，返租协议另签）。（3） 投资者将客房作为自己住宅入住，应服从酒店统一安排，酒店按天天每间50至70元收取配套设施服务费，居住期间须遵守酒店各项管理（包含社会治安、消防管理等制度）。（限6楼、7楼）（4） 投资者将客房实施返租或入住应在年前15天和酒店签署协议（今年可在购房协议签署时签署好返租协议）。（5） 为保持酒店设备统一美观，客房内设备不得随意处理。（6） 投资者将客房作为自己住宅入住时，由投资者办理客房财产保险，返租给酒店经营，由酒店办理财产保险。3. 投资方权利和义务（1）投资方如要向银行实施7成按揭贷款，实施按揭贷款必需和大厦第一业主、银行三方签署客房折价回购协议。（2）投资方在使用期内实施转让时，由双方自行办理房地产权证过户手续，过户费用自理，转让损益部分由转让者自负。（3）投资者将客房返租给酒店经营，酒店在每十二个月12月25日至30日结付投资回报。永久返租给酒店经营，设备由酒店负责维修、保养、更新。（4）投资者将客房作为住宅入住，按月在月初前5日交清配套设施服务费，享受同其它客房相同酒店服务。凡自住者必需按要求交足配套设施服务费，不然酒店有权处理。属酒店提供设备由酒店进行维护、保养，酒店统一更新设备（不可移动）时，入住房也同时更新，入住房更新设备费用由入住者负担。维修、保养、更新设备无法入住时，由酒店统一安排对应客房。入住者损坏酒店设备，按酒店要求赔偿。（5）投资者将客房实施自住和返租混用期内维修、保养、更新设备（不可移动）费用双方按时间百分比分摊。投资者入住期间，入住价享受3.2折尤其优惠（限120天内），同时实际委托经营天数，企业或宾馆按百分比给投资者回报。4. 投资分析房 号： 1008房建筑面积： 44.86 M2售 价： 24.8万元首 付： 7.5万元年 回 报： 16400元投资回报率： 近7%九、 产权酒店困难和出路即使产权酒店表面上看供需两旺，其实也存在着相当市场忧虑。在现在销售产权式酒店中，产权性质极为混乱，有项目没有三证（土地证、房产全部权证、契证）就开始销售。部分没有产权项目尽管承诺在一定年限内享受对应租金回报，但无法办理转卖、抵押手续，无法取得投资所带来全方面收益。另外，产权式酒店星级评定需要在酒店开业后十二个月后实现，而部分没有酒店开发经验发展商在项目设计之初并没有完全考虑对应酒店配套设施，能否取得星级还是悬念，而这将是酒店经营及业主取得回报关键所在。现在在开发经营该类物业上应该注意以下多个问题：1. 委托资深专业酒店或旅游管理企业管理委托资深专业酒店或旅游管理企业是确保各类分时度假项目良好形象和营业长盛不衰关键之一，也是销售产品时获取附加值利润充足理由。国际假日HOLIDAY INN、丽兹RITZ-CARLTON、喜来登SHERATON、凯悦HYATT等这些酒店业巨擎各有各优点和经营特色，在运行酒店档次上面也有各自传统，比如假日集团能够管理4星以下中高级酒店，而威斯丁WESTIN则是非五星不可。长远来看，聘用这些酒店管理企业高额费用是值得，她们在海外庞大预定网络和全球著名度带来收益将大大超出管理费用。酒店管理企业是以后产权酒店营销卖点。2. 规范、透明经营产权酒店应该采取上市企业式规范化管理模式。物业开业后，即成立业主委员会，相当于上市企业股东大会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理企业董事会和监事会组员由酒店管理企业管理层和业主委员会代表组成，以保障全体投资者利益。另外，还要委托专门会计师事务所对产权酒店财务进行审计，确保酒店管理企业财务管理和利润分配透明、公正。3. 广泛加入旅游联盟、网络组织，加强旅行社签约广泛加入旅游联盟、网络组织，加强旅行社签约是酒店业日常销售工作内容，只不过这些工作在预售物业单位时就必需完成相当业绩才能赢得市场信心。4. 发明多样化室内格局多样化室内格局以适应自用用户要求，增加满足老龄用户需要设施和内部配置。高收入退休者阶层消费还没有被市场重视，能够推出投资+养老项目，服务这个尤其细分市场。另外，中国入境游客平均年纪超出47岁，银发游、返乡游百分比很之高，外来老年用户购置力是不应忽略。为吸引退隐自用分时度假物业消费和顺应以后老年生活，必需提前考虑她们可能要求，安排应有服务、配套设施。5. 发明宽广分时度假物业空间产权酒店要不受传统限制，发明宽广分时度假物业空间，除了是海滨、湖滨、名山之外，也能够是滑雪地、影视基地、古典私家园林甚至小面积“私人”度假岛屿开发等等。